7. Широкое обсуждение проблем и недостатков , перспектив и предложений
по улучшению федеральной и московской правовой базы для формирования и
организации кондоминиумов, регистрации ТСЖ и их деятельности 7.1. Проблемы, возникающие при реализации Федерального закона "О товариществах собственников жилья"
7.1.1. Не осуществляется государственная регистрация кондоминиумов.
Домовладельцы не могут реализовать некоторые права, предусмотренные Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", - передачу в пользование объектов общего имущества.
Исключается возможность передачи в аренду части общего имущества, так как отсутствует титул собственника. Из-за отсутствия государственной регистрации кондоминиума общее имущество фактически не определяется, не регистрируется (не учитывается), соответственно доля участия и доля голосов собственников не определяются. Доля расходов по содержанию, эксплуатации и управлению общего имущества легко оспаривается в судебном порядке.
7.1.2. Не передаются в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах. Отсутствует порядок расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. В городе не определен порядок бесплатной передачи земельных участков в общую долевую собственность домовладельцев.
Домовладельцы - члены и не члены товарищества -отказываются нести расходы по оплате земельного налога либо аренды земли, так как земельный участок в общую долевую собственность им не передавался, а участниками земельных отношений домовладельцы не являются.
Налоговые органы обязывают товарищества уплачивать земельный налог, в то время как собственниками недвижимости они не являются.
Договор аренды земельного участка товарищества заключают от имени юридического лица, при этом обязательств от домовладельцев по несению расходов не имеют.
Участник долевой собственности земельного участка имеет льготы по оплате земельного налога, при заключении договора аренды эти льготы не учитываются. Фактически не предоставляется сверхнормативная территория в собственность либо в аренду. В случаях когда сверхнормативная территория все-таки была предоставлена товариществу в аренду, городскими и районными службами вводится такое количество ограничений по ее использованию, что отпадает целесообразность самой аренды.
Размер арендной платы при предоставлении сверхнормативной территории устанавливается для ТСЖ как для коммерческой организации.
Собственники нежилых помещений (юридические лица) в кондоминиуме оформляют аренду на весь прилегающий к дому земельный участок и после этого устраивают на этом участке места парковки своих транспортных средств, склады и пр. Тем самым уничтожаются детские, спортивные, бельевые площадки, места выгула собак, ведут самовольное строительство. У многоквартирного дома фактически нет придомовой территории.
7.1.3. Не регистрируется право на долю в общей долевой собственности. Отсутствует порядок определения доли участия.
Отсутствие порядка регистрации права на долю в общей долевой собственности кондоминиума способствует незаконному отчуждению общего имущества.
После принятия законченного строительством жилого дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности застройщик продает только квартиры и оставляет на своем балансе общее имущество. За это имущество он платит налоги, фактически не являясь их собственником. На момент передачи недвижимости в управление товариществу практически все помещения в доме, в том числе и общее имущество, оказываются проданными.
В связи с отсутствием механизма государственной регистрации долевой собственности на общее имущество и соответственно государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, входящих в состав общего имущества, товарищества подвергаются административным штрафам со стороны надзорных органов при сдаче в аренду общего имущества. Не предоставляются нежилые помещения в собственность, аренду либо в управление товариществу.
7.1.4. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме при осуществлении своей деятельности не учитывают интересов жителей дома. Во встроенно-пристроенных нежилых помещениях в жилых домах размещаются увеселительные организации, рестораны, казино, магазины круглосуточной торговли и производственные организации, нарушающие права и интересы проживающих.
7.1.5. Отчуждаются нежилые помещения, входящие в общее имущество кондоминиума.
Управление большей частью общего имущества и его эксплуатация становятся невозможными. Подвал многоквартирного дома продается администрацией города в собственность нескольким юридическим лицам. Управлять этим имуществом товарищество уже не может, так как эти юридические лица отказываются от услуг управления и обслуживания. Допуск в эти помещения для проведения текущих и регламентных работ по инженерным системам дома возможен .только по решению суда. Нередки случаи в ТСЖ, когда подготовка дома к зиме начиналась только в феврале, после вступления решения суда в законную силу.
7.1.6. Обслуживающие организации отказываются заключать договоры на техническое обслуживание с теми товариществами, в домах которых проданы подвалы, чердаки и мусоросборники, служебные и другие помещения общего имущества.
7.1.7. Не несут расходов по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме домовладельцы: Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, юридические лица.
Все расходы по содержанию и ремонту кондоминиума в этом случае перекладываются на жителей дома либо товарищество. Если в кондоминиуме 49 % помещений находится в . муниципальной собственности, то создать товарищество в таких домах практически невозможно.
7.1.7. Отсутствуют понятие и функции управления кондоминиумом.
Закон не обязывает домовладельцев оплачивать ЖКУ и прочие услуги непосредственно на расчетный счет товарищества. Домовладельцы предъявляют к управляющей организации (товариществу) требования, не относящиеся к ее деятельности.
7.1.9. Товарищества требуют дополнительной оплаты от домовладельцев за те функции, которые, по сути, являются - их основными.
7.1.10. После образования товарищества положение домовладельцев ухудшается.
Возрастает оплата расходов по содержанию и ремонту кондоминиума. Оплату обязывают производить в полном объеме, в то время как домовладельцы, не создавшие товарищество, платят только по ставкам и тарифам, установленным органами местного самоуправления.
Льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг не предоставляются. Возникает дополнительный платеж - смета ТСЖ (финансовый план), в которую входят следующие платежи: на содержание штата управления, налоги с фонда заработной платы, земельный налог либо арендная плата, комиссионные сборы за пользование банком, организационные расходы, капитальный ремонт, за оформление лицензий, за приобретение приборов учета, копировальной и вычислительной техники и пр.
7.1.11. Субсидии предоставляются домовладельцам по установленным ставкам и тарифам, и при их начислении не учитываются дополнительные платежи домовладельцев.
7.1.12. Возрастают в товариществе разовые платежи: замена вышедшего из строя лифтового оборудования, перерасход лимитированных ресурсов, приобретение приборов учета, судебные расходы, штрафы и др.
7.1.13. Не предоставляются коммунальные услуги при возникновении задолженностей у товарищества перед ресурсоснабжающими организациями.
7.1.14. Повышаются расходы на содержание дома, когда решение об увеличении расходов принимается большинством голосов домовладельцев - собственников нежилых помещений.
7.1.15. Собственники квартир, вступив в товарищество, начинают платить не только за свою долю в праве общей долевой собственности, но и за других собственников.
7.1.16. До образования товарищества домовладелец нес персональную ответственность по обязательным платежам, после его создания он зависит от исполнения обязательств другими домовладельцами.
7.2. Закон "О товариществах собственников жилья" не в полном объеме определил статус товариществ. Основные проблемы, препятствующие созданию и нормальной деятельности ТСЖ
7.2.1. Правления товариществ в большей мере занимаются защитой от притязаний налоговых, надзорных органов, судебными разбирательствами, "пробиванием" механизмов реализации своих прав, выяснением отношений с городской, окружными и районными администрациями, обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, арендаторами муниципальной собственности и собственными домовладельцами, нежели вопросами управления кондоминиумом.
7.2.2. Уполномоченные государством или органами местного самоуправления службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги отказываются обслуживать дома, в которых созданы товарищества.
Как только товарищества начинают требовать от ДЕЗ качества работ по техническому обслуживанию, ДЕЗ расторгает эти договоры, а заодно и на все остальные услуги. В настоящее время ТСЖ не имеет возможности ни проконтролировать качество выполняемых работ, ни повлиять на обслуживающую организацию.
7.2.3. Отсутствует официальный перечень работ, входящих в понятие "техническое обслуживание", а также прейскурант цен на эти работы.
7.2.4. Товарищества вынуждают заключать договоры только с ДЕЗ и на их условиях, иначе прекращается адресное финансирование. Равенство сторон отсутствует.
7.2.5. Значительны финансовые затраты по формированию и оформлению товарищества, кондоминиума, земельного участка.
7.2.6. ТСЖ не участвуют в приемке построенного дома.
7.2.7. Дома, передаваемые в управление, находятся в ненадлежащем техническом состоянии и требуют в дальнейшем значительных финансовых вложений за счет личных средств домовладельцев.
Ни какого ремонта при передаче жилого здания на баланс товарищества не проводится, гарантийных писем не дается.
7.2.7. Товарищества привлекаются к административной ответственности за несоблюдение правил и норм по содержанию жилищного фонда без учета тех обстоятельств, что принятые в управление дома имели неудовлетворительное состояние.
7.2.9. В городе Москве приняты подзаконные акты, устанавливающие нормативы по содержанию и эксплуатации жилищного фонда и ответственность за их несоблюдение.
Жилищные инспекции предъявляют штрафные санкции к товариществам за несоблюдение этих нормативов и при этом не принимают к сведению, что на период жилищно-коммунальной реформы население не несет расходов за ЖКУ в полном объеме, а дотации на содержание зданий в товарищества не поступают.
7.2.10. Поставщики коммунальных услуг считают ТСЖ юридическим лицом на уровне промышленного предприятия и на основании этого применяют к ним правила предоставления услуг для юридических лиц (оплата только по приборам учета, отключение жилого дома в целом в случае просрочки платежей, дополнительная плата за сверхлимитивное водопотребление и пр.).
7.2.11. Дотации на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт кондоминиума в товарищество не поступают.
7.2.12. Субсидии малоимущим гражданам перечисляются со значительным (до одного года) опозданием, В результате у товарищества образуются долги. Дома за долги систематически отключают от различного вида услуг.
7.2.13. Налоговые органы при налогообложении относятся к товариществам как к коммерческим организациям.
Постоянны необоснованные, незаконные требования со стороны налоговых органов. Налоговые органы заставляют товарищества платить с понижающими коэффициентами земельный налог за площадь жилых помещений и в полном объеме - за площадь общего имущества. Нередко считают товарищества перепродавцами ЖКУ. Членские взносы относят к выручке.
7.2.14. Товарищества обязывают брать здания на бухгалтерский баланс, хотя передаваемое на баланс здание собственностью товарищества не является. Далее надзорные органы привлекают товарищества к административной ответственности как собственников недвижимости (балансодержателей).
7.2.15. Отсутствуют гражданско-правовые связи между домовладельцами (не членами товарищества) и товариществом. Законом понуждение к заключению договора запрещено.
Возмещение средств за домовладельцев, имеющих льготы по оплате ЖКУ, товариществу не производится. Многочисленные иски, поданные как в суды общей юрисдикции, так и в арбитражные, рассматриваются в пользу домовладельцев, имеющих льготы, а товариществу отказывается в компенсации средств ввиду отсутствия порядка перечислений таких компенсаций в действующем законодательстве. Льготные категории граждан самостоятельно делают перерасчет и недоплачивают денежные средства в товарищество. Недополученные средства товариществам не компенсируются, и в результате у товарищества образуются долги. Дома за долги отключают от жилищно-коммунальных услуг.
7.2.16. Деятельность товариществ, взявших дома на самообслуживание, парализована налогообложением, лицензированием, штрафами, неплатежами и недофинансированием.
Товарищества обязывают оплачивать сборы: на содержание милиции, уборку территории и пр.
Большинство товариществ убыточны. Несостоятельность товариществ проявляется с момента их создания: неплатежи проживающих, неучастие в общих расходах собственников нежилых помещений либо собственников муниципального образования, штрафные санкции, судебные решения, перерасходы ресурсов, повышенные ставки, недофинансирование, непредоставление компенсаций при предоставлении льгот и пр.
В случае непредоставления домовладельцам ЖКУ ответчиком в суде является товарищество, хотя оно предназначено только для обеспечения ЖКУ.
7.2.17. Домовладельцы незаконно производят переоборудование своих помещений с одновременным захватом части помещений общего имущества кондоминиума. При обращении в судебные органы ТСЖ признают ненадлежащим истцом.
7.2.17. Домовладельцы отказываются производить обязательные платежи на расчетный счет товарищества, так как закон прямо не устанавливает этой обязанности.
Домовладельцы отказываются оплачивать расходы, превышающие размеры ставок и тарифов. Фактически у товариществ отсутствуют дополнительные источники финансирования. Все средства ТСЖ складываются из платежей населения.
7.2.19. Администрации относят на баланс товариществ внутриквартальные и внеквартальные коммуникации, что приводит к дополнительным расходам.
7.2.20. Администрации обязывают товарищества получать лицензию на управление частным жилищным фондом, что федеральными законами не предусмотрено.
8. Участие общественности в информационных процессах
Рассматривая вопрос об общественном участии в информационных процессах отметим три основные причины. Это прежде всего способ учета мнения различных групп. Кроме того, оно позволяет усилить эффективность жилищной социальной политики и, наконец, является фактором контроля за деятельностью власти. По мере развития демократизации общества общественное участие в информационных процессах становится нормой.
В основе информации лежат четыре принципа прозрачности: четкость ролей и функций, общественная доступность информации, открытость подготовки и исполнения решений, независимые гарантии достоверности. Прозрачность предполагает беспрепятственный доступ к достоверной, полной, актуальной, понятной и отвечающей международным стандартам информации о политических, экономических, финансовых и иных операциях власти, включая операции за пределами государственного сектора.
Существуют различные уровни общественного участия в информационных процессах: гражданское управление, делегирование полномочий, социальное партнерство, учет мнений, консультации, информирование, "шоковая терапия", манипулирование, «черные» пиаровские технологии.
Общественное участие предполагает возможность влиять на решения и их контролировать (реальные полномочия). Оно может быть и "символическим" – «скажут и выслушают».
Основные проблемы заключаются в том, что власти на разных уровнях не хотят участия общественности в информационных процессах из-за нежелания контроля, опасаясь некомпетентности.
Да и сама общественность не очень-то хочет разбираться в социальных, экономических, финансовых и информационных делах. Условиями реальной общественной экспертизы этих процессов являются информированность общественности, "прозрачность" и доступность информации о деятельности властных структур, наличие аналитической информации.
13. Причины, сдерживающие процесс создания товариществ и
регистрацию кондоминиумов
Комплексное рассмотрение действующих нормативно-правовых актов РФ и Москвы, регулирующих создание, деятельность ТСЖ и регистрацию кондоминиумов, а также обязывающих городские органы участвовать в этом процессе в рамках отведенных им компетенции и полномочий, показало недостаточную отработанность и имеющиеся противоречия.
Нормативно-правовая база, регламентирующая, порядок формирования кондоминиумов и деятельность ТСЖ, ЖК, ЖСК, других объединений собственников недвижимого имущества, состоит из большого количества законов, распоряжений, инструкций, труднодоступных для понимания и применения на практике рядовыми гражданами. Используемые термины крайне разнообразны, противоречивы, что также не способствует единообразию в процессе их применения. Так, например, в нормативных правовых актах до настоящего времени встречаются как однозначные понятия «собственники квартир», «домовладельцы», «собственники помещений», «члены кондоминиума», «члены ТСЖ», «имущество кондоминиума», «имущество ТСЖ» и т.п. Между тем, федеральным законодательством уточнено, что кондоминиум - это имущественно-земельный комплекс, состоящий из объектов недвижимости и управляемый юридическим лицом (ТСЖ, другим объединением), членами (участниками) которого могут быть юридические лица, государственные органы и граждане.
Среди причин, сдерживающих процесс создания ТСЖ можно выделить две основные группы объективные, связанные со структурой имеющегося жилищного фонда и общеэкономической ситуацией и субъективные - обусловленные традиционными подходами к управлению и менталитетом населения.
Процесс формирования имущественно-земельных комплексов является в настоящее время одним из наименее проработанных вопросов в комплексе проблем, затрагивающих деятельность ТСЖ.
Существующая практика образования ТСЖ в городе базируется на установленном порядке, предусматривающем предварительную регистрацию товарищества как юридического лица, с последующим закреплением (регистрацией) кондоминиума. При таком подходе за товариществом закрепляется земельно-имущественный комплекс, сформированный без предварительного учета и оценки возможности использования объектов кондоминиума как потенциальных источников получения дополнительных доходов для его эксплуатации. Описанный механизм применяется как при формировании кондоминиумов на базе эксплуатируемых жилых зданий и других объектов, входящих в комплекс недвижимого имущества, так и во вновь строящихся домах, и с самого начала не предусматривает этап оценки экономической целесообразности их создания, базирующийся на основе рационального соотношения между доходами и расходами на единицу площади.
Принципиальным фактором, тормозящим процесс формирования ТСЖ в Москве до недавнего времени оставался усложненный и многоступенчатый процесс регистрации товариществ и кондоминиумов. Однако в условиях, когда в течении 1998 года усилиями городских органов управления данный порядок был упрощен, на первое место выдвинулись проблемы, связанные с различием подходов в московском и федеральном законодательстве по некоторым аспектам. Наличие таких противоречий является причинами, которые существенно усложняют деятельность ТСЖ, создавая определенную путаницу в действиях органов управления. В связи с принятием Комплексной городской программы с 2001 года формироваться кондоминиумы будут за счет исполнительной власти, а затем собственники выберут способ управления ими.
Значительные различия имеются относительно прав на земельный участок, входящий в кондоминиум. Московское законодательство не содержит норм, позволяющих квартировладельцам требовать передачи земельного участка бесплатно в общую долевую собственность: в г. Москве участки передаются в пользование или аренду.
Существуют принципиальные расхождения по порядку бюджетного финансирования ТСЖ. В Москве финансирование осуществляется преимущественно через ДЕЗы и Городское унитарное предприятие по обслуживанию жилищной кооперации. Федеральным законодательством предусмотрено прямое целевое финансирование на договорной основе.
При регистрации кондоминиумов наибольшую сложность, представляет прохождение согласований в органах имущественного и земельного комплексов. Эти органы при социологическом опросе назывались жителями домов ТСЖ, как виновники ухудшения ситуации, которые не дают им получить законные права на нежилые помещения и земельные участки. Как отмечалось, в 85% товариществ права на земельный участок не оформлены. Только те товарищества, которые были зарегистрированы до 1997 года, получили землю в пользование, остальные же должны оформить договоры аренды, что противоречит федеральному Законодательству.
Однако даже если товарищества согласны на условия аренды, то при установлении границ и размеров участков они сталкиваются с несогласованностью действий Москомзема и Москомархитектуры.
Сложности подстерегают товарищества при прохождении регистрационных документов через Департамент государственного и муниципального имущества, если в доме есть муниципальная нежилая собственность, и ТСЖ претендует на выкуп или получение прав по управлению этими помещениями. В этом случае денежные потоки от их использования пойдут мимо Департамента государственного и муниципального имущества, представляющего собственника нежилого фонда в Москве. Таким образом, этот Департамент может оказаться в невыгодном положении и затягивать процессы и передачу нежилых помещений товариществам, пытаясь найти решение вопроса, не в пользу ТСЖ.
В связи с этим требуется ускорить разработку московского закона «О самоуправлении в жилищной сфере ", а также подготовить и утвердить механизм его реализации.
Финансово-экономические проблемы управления кондоминиумами являются одной из причин, сдерживающих создание ТСЖ. Привлекательность формирования ТСЖ для управления и эксплуатации кондоминиумов в значительной степени снижается вследствие сохраняющейся неясности с источниками финансирования их деятельности. В первую очередь требует решения такой принципиальный вопрос как изменение порядка бюджетного финансирования товарищества. Необходимо предусмотреть перечисление дотаций, направляемых в установленных размерах на содержание и эксплуатацию жилищного фонда товариществ, непосредственно на их расчетные счета.
В настоящее время источниками доходов товариществ могут являться:
обязательные платежи физических и юридических лиц;
средства, поступающие по договорам найма и аренды;
бюджетные дотации;
доходы от коммерческого использования нежилых помещений, земли и иного имущества, находящегося в общей долевой собственности.
Ограниченность бюджетных средств, выделяемых ТСЖ на содержание и ремонт жилищного фонда, нарушение сроков их выделения, имеющий место недоремонт, изношенность жилищного фонда и отсутствие механизма накопления амортизационных отчислений не способствуют созданию экономических условий для рентабельной работы ТСЖ. Отсутствие экономически благоприятных и приемлемых для ТСЖ условий передачи и использования земельных участков и нежилых помещений в собственность товарищества и невозможность на этой основе получения дополнительных доходов при дефиците финансовых средств еще более усугубляет проблему содержания жилого дома и придомовой территории.
В значительной степени тормозящим фактором для создания товариществ является нехватка средств и в самом городском бюджете. Известно, что муниципальные эксплуатационные предприятия недополучают из бюджета средства на содержание обслуживаемого ими жилищного фонда, но для них проблема может быть решена с помощью взаимозачетов. Товариществам же необходимо ежемесячно перечислять дотации непосредственно на расчетный счет.
Большой проблемой для товариществ, созданных на базе фонда ЖСК, муниципальных и ведомственных домов, также является порядок взаимодействия с властями в отношении компенсации льгот по оплате жилья и коммунальных услуг.
Одним из важнейших факторов, сдерживающих создание ТСЖ, является зачастую значительный износ жилого дома и необходимость проведения комплексного или выборочного капитального ремонта, высокая стоимость которого как известно, служит причиной отказа от создания товарищества или причиной того, что зарегистрированное товарищество в течение многих месяцев не принимает дом в управление. В городском бюджете, а также у организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт, требуемые в необходимых объемах средства на капитальный ремонт отсутствуют и жители опасаются, что эти расходы будут немедленно возложены на них и никогда не будут возмещены.
Таким образом, бюджетные дотации, особенно на настоящем этапе реализации жилищно-коммунальной реформы остаются важнейшим источником финансирования частного жилого фонда и созданных на его базе ТСЖ. Хотя законодательством предусмотрено право ТСЖ на получение бюджетных дотаций на основаниях, аналогичных муниципальному жилищному фонду, сама процедура получения дотаций остается в значительной степени усложненной. Косвенное дотирование через предприятия, осуществляющие ремонт и жилищно-коммунальное обслуживание для ТСЖ малоэффективно, так как при этом исключается основное преимущество коллективных форм управления - контроль собственников жилых помещений за расходованием финансовых средств. Прямое субсидирование товариществ более эффективно, однако должно предусматривать контроль за целевым использованием бюджетных ресурсов.
Следовательно, основой системы бюджетного финансирования должно стать сочетание принципов заинтересованности товариществ и обеспечения необходимого контроля.
Это может быть достигнуто при переходе к прямому бюджетному финансированию товариществ на договорной основе, что позволит обеспечить дифференцированный подход к различным ТСЖ и в максимальной степени учесть их специфические условия работы.
Важнейшее значение для стабильной деятельности ТСЖ имеет использование доходов от находящихся в имущественном комплексе нежилых помещений и других, способных приносить доход, объектов.
14. Обеспечение информационного противодействия и
разрушение сложившихся стереотипов.
С целью улучшения информированности населения по проблемам формирования кондоминиумов, создания и деятельности ТСЖ целесообразно систематически освещать положительный опыт работы ТСЖ на страницах газет и журналов "Квартирный ряд", «Наша собственность», "Тверская 13", "Экономика и жизнь" (Московский выпуск), "Центр-плюс", газетных изданий префектур и управ; подготовить перечень агитационных, рекламных материалов о работе ТСЖ (по телевидению, в т.ч. кабельному, в средствах массовой информации, рекламных листках), а также рекламных плакатов и стендов по проблемам кондоминиумов и ТСЖ.
14.1. Стереотипы общественного сознания:
жить в ТСЖ экономически не выгодно,
реформа ЖКХ сводится только к повышению тарифов и коммунальных платежей,
собственники не доверяют друг другу,
домовладельцы очень боятся насилия и принуждения к вступлению в ТСЖ,
собственник думают, что будут платить в ТСЖ «за себя и за того парня»,
кондоминиум - это привезенная из-за границы идея, которая насильственно насаждается в Москве сверху,
Комплексная городская программа принята чиновниками без учета мнения горожан и создание кондоминиумов дело предрешенное.
Об этом также свидетельствует аудитория различных средств массовой информации по районам ЦАО. Под аудиторией в данном случае понимается доля населении, назвавшая тот или иной источник существенным в получении информации о деятельности городских, окружных и районных властей.
На вопросы социологической службы «Мнение» задерживается доставка районных газет жителей ЦАО по сравнению с 1998 г. зафиксировано почти вдвое больше жителей ЦАО, утверждающих, что им вообще не приносят районную газету.
Неправильным было бы утверждение, что в ЦАО стало хуже с районной печатью. Стало лучше в Хамовническом и Красносельском районах. Стабильной следует признать ситуацию в Замоскворецком, Арбатском, Пресненском, Таганском и Якиманском районах. Снижение средних показателей произошло за счет Тверского, Басманного и Мещанского.
На вопрос, как называется районная газета, которую им приносят, респонденты ЦАО ответили так:
В первом приближении можно сказать, что со своей районной газетой знакомы девять из каждых десяти жителей Пресни, Хамовников, Замоскворечья и Якиманки. В Красносельском районе таких три четверти. На Арбате и Таганке - две трети. В Мещанском районе около половины.
В Тверском треть опрошенных считают, что их районная газета называется «Тверская» или «Тверская,13». Только 7 % назвали своей газетой «Каретный ряд» (21 респондент из 312). Затруднились назвать районную газету более половины жителей этого района».
Треть жителей Басманного назвали своей районной газетой «Покровку». Каждый восьмой считает, что их районная газета называется «Басманная». И почти половина затруднились с ответом,11% опрошенных считают своей районной газетой рекламные издания («Центр +», «Экстра-М»), а также газету «Тверская, 13» и др.
Какую оценку, как в школе, Вы поставите своей районной газете? 
Выше всего ценят свои районные газеты в Пресненском, Красносельском, Замоскворецком и Якиманском районах. Па Арбате н в Хамовниках выставлены оценки, близкие к средней по округу. Газете на Таганке, которая чем-то не угодила своим, часто скептически настроенным читателям, следует обратить внимание на каналы ее распространения.
Касательно оценок районных газет в Тверском, Басманном и Мещанском районах. Здесь чаще отвечали «Не приносят», «Не читаю». В этих же районах максимальное количество затруднившихся дать оценку, да и сами оценки ниже.
По итогам конкурса «Люди для людей», который был проведен центром «Социальное партнерство» при Правительством Москвы и, в котором приняло участие 97 окружных и районных газет, студий кабельного телевидения. В конкурсе дипломы первой степени и первая премия за 2000 год жюри решило не присуждать. Диплом III степени получил автор статьи А.А. Исаев «Саду - цвесть!», газета «Лосинка» СВАО. Поощрительная премия за статьи посвященные ТСЖ, МЖК, территориальному общественному самоуправлению получили авторы: К.В. Донских «Если любишь свой дом», газета «Даниловский вестник» ЮАО, серия публикаций о МЖК, газета «Персей» Л.Ф. Давыдова, район «Чертаново-Северное» ЮАО, Е.В. Апраксина, статья «Давайте жить дружно», газета «Тимирязевец» САО, А.В. Чебрякова за репортаж «Содействие самоорганизации жителей», передача на ТВЦ в программе «Событие. Время Московское», О.Ю. Макаренкова за статью «Мы здесь живем» газета «Свиблово» СВАО и Р.В. Казьмина за статью «Добрососедство и взаимопомощь», газета «Арбатские вести» ЦАО.
14.2. Оценка жителями ЦАО систем жизнеобеспечения жилых домов
На вопросы социологической службы «Мнение» ответили 3100 жителей Центрального административного округа. Вот какая сложилась картина.
Немного улучшилась по сравнению с 1998 годом оценка, которую жители округа поставили в графе «обеспеченность жилплощадью», -одной из граф анкеты социологического опроса, который летом провела служба «Мнение» по заказу префектуры.
Если в 1998 году обеспеченность своей семьи жилплощадью респонденты оценили в среднем на 3,38 балла (по пятибалльной системе), то уже в 1999 году - на 3,74, а в 2000 году оценка улучшилась до 3,75 балла.
Кроме того, служба «Мнение» попросила, чтобы каждый респондент поставил по пятибалльной шкале оценки всем системам жизнеобеспечения своего дома; электроснабжению, подаче газа, горячей и холодной воды, работе канализации, мусоропроводов, состоянию подъездов и т.д. Ответы оказались неутешительными: пятерок не было.
Наиболее хорошо, по мнению жильцов, в дома округа подается газ (4,36 балла), электричество (4,24 балла), холодная вода (4,19 балла) и неплохо работают канализация (4,18 балла) и радиоточки (4,14 балла). Подача горячей воды получила круглую четверку. А вот все остальные системы жизнеобеспечения потянули лишь на троечку с хвостиком.
По 3,9 балла получили отопление, состояние мусоропроводов, работа дворников, освещение в подъездах. Текущий ремонт домов оценен в 3,7 балла. Почтовые ящики и домофоны заработали по 3,6 балла. Такую же оценку получила и чистота в подъездах. А работу коллективных телеантенн (опрос проводился до пожара на Останкинской башне) респонденты оценили на 3,5.
Кстати, состоянием домофонов и кодовых замков больше всего довольны жители Арбата (3,87 балла). Меньше всех - жители Басманного (3,46 балла).
14.3. Анализ номеров газеты «Квартирный ряд» за 2000 год (Учредитель – Департамент муниципального жилья и жилищной политики)
Анализ 50 номеров газеты «Квартирный ряд» показал, что из 406 статей, материалов, заметок, интервью, мнений, имеющих отношение к собственникам жилых и нежилых помещений по проблемам, опыту, правам и обязаностям ТСЖ, взаимоотношение с местной властью и самоуправлению в данных рубриках опубликовано 10 материалов. Всего по всем рубрикам газеты о ТСЖ подготовлено 82 материала, что составляет 22,2% от всего массива статей. Из 50 номеров газеты за этот год ничего не говорится о кондоминиумах и ТСЖ лишь в 19 номерах или 38,9%. Это говорит о том что редакция газеты, ее кореспонденты регулярно печатуют материалы о проблемах формирования кондоминиумов и деятельности ТСЖ, а в №№ 10,21,23,50 значительная часть номера или почти вся площадь газетных листов отдана этим темам.
Вызывает некоторое удивления, то обстоятельство, что газета очень подробно рассказывает о главном инвесторе города – Департаменте внебюджетной политики строительства города Москвы. 33 материала в 32-х номерах из 50. Как известно у этого Департамента есть своя цветная газета «Наша собственность», которая издается с сентября 1999 года, а с апреля 2000 года выходит 100000 тиражом и распространяется бесплатно. Эта газета, а теперь цветной журнал, практически до октября этого года издавалась на 24 полосах, раз в неделю и опубликовала 73 материала о кондоминимумах и ТСЖ. Департамент муниципального жилья и жилищной политики, как учредитель газеты и координатор работы по формированию кондоминиумов и деятельности в ТСЖ в городе мог бы выступать значительнео чаще на страницах своей газеты.
Газета «Квартирный ряд» за этот год сообщала читателям в рубрике «хорошие новости» 38 раз, хотя для 44,0% номеров «хороших новостей» так и не нашлось.
Очень много газета уделяла рубрике «Каждому дому нужен хозяин». Корреспонденты газеты брали интервью у практиков, обобщали интересный, накопленный опыт работы таких ТСЖ, как «Эйдетика», «Замоскворечье», «МЖК-Покровка», «Митино-8», «Факел» и других.
Газета много внимания уделяет ипотечному кредитованию, кредитным союзам, ссудосберегательным кассам. Только за этот год опубликована 29 материалов в 23 номерах газеты.
Вопросы страхования жилого фонда нашли свое отражение в 17 статьях и интервью.
В связи с новым порядком государственной регистрации прав собственников и сделок с ней газете пришлось самым внимательным образом отслеживать работу новой городской структуры - Москомрегистрации. Этому направлению было посвящено 14 статей, столько же опубликовано материалов под рубрикой «Мой двор – мой подъезд». По 12 статей в каждой рубрике посвящено «Пятиэтажек век измерен», «Реконструкция», «Социальная и жилищная политика, психология».
Учитывая неискушенность собственников, незнание ими законов, правил газета 20 раз рассказывала в этом году о «группах риска», «криминале», «не мешает быть осторожным», «осторожно - афера», «бдительность не помешает», а также вопросам «безопасности проживания».
Судебным разбирательствам, диалогам с судьями, «суд да дело» посвящено было 11 материалов.
Газете не мешало бы уделить более пристальноое внимание вопросам паспортизации частного жилого фонда, проблемам перехода ЖСК и ЖК в ТСЖ, вопросам приватизации, так как 4-6 статей и заметок по таким сложным для понимания жителями и собственниками проблем слишком мало.
В связи с принятием Комплексной городской программы газете необходимо ввести новые рубрики «Целевые комплексныые программы округов и управ», «Управление жилищным и земельным капиталом», «Межевание границ кондоминиумов», раскрыть читателям и собственникам, что такое общедолевая собственность в кондоминиуме, как развиваются конкурентные отношения в ЖКХ, практика работы управляющих и управляющих компаний ТСЖ, как обеспечить качество среды обитания.
Газете важно взять под жесткий контроль выполнение Комплексной городской программы. Уже заканчивается 4-й месяц как весь город живет по этой программе. Что делается всеми организациями по ее реализации? Как формируется координационный совет при мэре? Когда приступит к работе Центр содействия управления кондоминиумами? Начали ли перестраивать свою работу Москомзем, Москомархитектура, Москомрегистрации и все остальные городские организации и ведомства? Какую работу проводят конкретно Управы по кондоминизации своих территорий? Какова роль объединений домовладельцев, ассоциаций ТСЖ, жилищных движений и союзов в реализации городской, окружных и районных программ? За четыре месяца, только 22.12.2000 г. опубликована статья И. Грачева «Пилотный проект для района» - репортаж с заседания коллегии ЦАО. Хотя в других округах города были проведены аналогичные заседания коллегий (ЮАО, САО и другие).
Необходимо повысить в этих вопросах роль окружных и районных газет. Достаточно сказать что в ЮАО газета «Южные горизонты», имеющая шестнадцать полос, и которая издается с мая 2000 года не стала ждать указаний сверху, а сразу после принятия постановления Правительства Москвы о Комплексной городской программе активно включилась в разъяснительную и пропагандисткую работу по ней. Только за последние четыре месяца на страницах газеты было опубликовано десять больших материалов о кондоминиумах и ТСЖ.
В настоящее время газета «Квартирный ряд» выходит по пятницам в газете «Вечерняя Москва».
15. Непосредственные пользователи проекта концепции
Результаты проекта будут использованы на городском, окружном и районном уровнях.
Основными получателями выгод по результатам концепций станут собственники жилья, правления ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК, управляющие и управляющие компании ТСЖ. Концепция также будет прямо воздействовать на информационное обеспечение разных групп СМИ, электронных СМИ (компакт-диски, дискеты и т.д.), Интернета. Идеи концепции найдут свое отражение в информационно-методических изданиях (листовках, брошюрах, жилищных альманахах, книгах и т.д.).
15.1. московские органы законодательной и исполнительной власти - в части создания правового поля Комплексной городской программы;
15.2. префектуры и Управы - в части выполнения окружных и районных программ;
15.3. органы местного общественного самоуправления (территориальные общины, ТСЖ и кондоминиумы) для проведения информационной и разъяснительной работы среди населения;
15.4. методические кабинеты и уголки в префектурах, Управах, ДЕЗах, управлениях муниципального жилья для обмена положительным опытом
15.5. институты и курсы повышения квалификации для формирования многоступенчатой системы обучения и тренинга;
15.6. частный сектор - организации и компании, предлагающие услуги в жилищном секторе;
15.7. руководители существующих ТСЖ ЖСК, ЖК, МЖК, инициативных групп собственников для стажировок по организации эффективного функционирования кондоминиумов и ТСЖ
15.8. фонды социального партнерства, неправительственные, некоммерческие и общественные организации.
16. Ограничения и факторы, которые будут воздействовать на реализацию концепции информирования населения города Москвы.
На протяжении реализации концепции необходимо учитывать следующие факторы:
16.1. в настоящее время отсутствует достаточная статистическая информация, нет достоверной информации сколько ТСЖ зарегистрировали кондоминиумы, сколько реально управляют домами, не обобщены причины трудностей, не позволяющих ТСЖ эффективно управлять недвижимостью в кондоминиуме;
16.2. существует значительный недостаток аналитического материала, особенно по местной прессе, по местным кабельным и оптико-волоконным сетям телевидения;
16.3. существует многоступенчатая бюрократическая система регистрации ТСЖ и формирования кондоминиумов;
16.4. отсутствие единых требований в представлении регистрирующих документов при постановке ТСЖ и кондоминиумов на учет; в земельном комитете, городском комитете государственной регистрации прав собственности и сделок с ней, московском комитете по архитектуре и строительству;
16.5. отсутствие или недостоверные сведения о паспортах на квартиры, жилой дом, группы строений, домовладение в ГРЕПах, ДЕЗах, окружных БТИ;
16.6. отсутствие передачи земельных ресурсов в собственность домовладельцев с определением границ земельных участков в натуре, в том числе для существующих ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК;
16.7. Практическое отсутствие конкуренции на рынках управления частным жильем.
16.8. Не утвержден порядок передачи в управление (на баланс) ТСЖ жилых домов.
17. Реализация концепции позволит:
17.1. обсудить на страницах местной СМИ, выработать общественное мнение по основным положениям местной жилищной политики в отношении частного жилья, эффективной деятельности местных органов по контролю за обеспечением гарантий прав владения недвижимостью;
17.2. повысить информационную составляющую по действенности деятельности муниципальных властей в охране жилищных прав и прав собственности;
17.3. объяснить собственникам необходимость реорганизации существующей муниципальной системы управления жилищным фондом и собственностью
17.4. достичь баланса интересов муниципальных органов и частных домовладельцев на условиях социального партнерства и информирования населения, передачу ему соответствующих полномочий и согласования с собственниками принимаемых властью решений;
17.5. обеспечить более эффективное использование информационных ресурсов города, округов и управ в сотрудничестве с частным жилищным сектором.
18. Ожидаемые результаты
Проект направлен на получение практически применимых результатов в следующих направлениях.
18.1. Совершенствование действующего законодательства в области формирования и функционирования кондоминиумов и товариществ собственников жилья для решения следующих проблем:
18.1.1 обеспечения права собственности и регулирования прав и обязанностей индивидуальных собственников и их товариществ в кондоминиумах;
18.1.2. регулирования прав нанимателей в кондоминиумах;
18.1.3. правовых изменений в использовании собственности во владении кондоминиумов;
18.1.4. прав ТСЖ на приобретение собственности в кондоминиумах;
18.1.5. обеспечение адекватного функционирования и эксплуатации частной и общественной собственности.
18.1.6. некоммерческого статуса ТСЖ и иных местных, региональных или федеральных правовых взаимоотношений между такими товариществами;
18.1.7. принципа нераздельной собственности домов и собственности или долгосрочной аренды земли, на которой построены дома;
18.1.8. ипотеки частной и общественной собственности в кондоминиумах;
18.2. Создание единого информационного пространства города
В результате реализации предлагаемой Концепции будет сформировано единое информационное пространство для исполнительной и законодательных властей всех уровней, жилищно-коммунальной сферы города и обеспечено их информационное взаимодействие. Система позволит эффективно использовать значительный массив городской, окружной и районной информации, представляющей интерес для широкого круга специалистов, практиков, научных работников, органов власти, управления, жилищно-коммунального хозяйства, а также некоммерческих и общественных организаций. При этом система будет способствовать активному формированию общественного мнения в поддержку создания единого информационного пространства города Москвы, реформы ЖКХ, формированию кондоминиумов и деятельности ТСЖ. В результате развития системы будут созданы уникальные информационные ресурсы, предназначенные непосредственно для различных категорий пользователей с учетом специфики их информационных интересов и запросов. Эффективное использование возможностей системы позволит целенаправленно влиять на растущую тенденцию к повышению общественной и предпринимательской активности собственников, жителей и предприятий жилищно-коммунальной сферы всех форм собственности, активному участию их представителей в работе органов власти, управления различных уровней и территориального общественного самоуправления.
19. Формирование практических предложений для региональных и муниципальных властей
19.1. для поддержания жилищной собственности кондоминиумов и содействия созданию и эффективной деятельности ТСЖ на основе упрощения регистрационных процедур для кондоминиумов и ТСЖ;
|
