Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода
Данные по доходам / расходам от недвижимого имущества должны быть предоставлены собственником и проверены на соответствие рыночным показателям;
При оценке недвижимого имущества рамках доходного подхода рекомендуется использование метода прямой капитализации дохода, получаемого от эксплуатации Объекта оценки, права на которое оцениваются, в соответствии с его назначением, разрешенным использованием и фактическим состоянием на дату оценки. При наличии объективных обстоятельств, не позволяющих определить стоимость оцениваемого объекта в рамках метода прямой капитализации (поток доходов, генерируемых оцениваемым объектом, является неравномерным, денежные потоки изменяются с различными темпами и т.п.), необходимо привести аргументированный отказ от реализации доходного метода или обосновать отказ от включения результатов данного метода в итоговое согласование стоимостей, полученных в рамках реализации других подходов и/или методов к оценке.
При расчете чистого операционного дохода, генерируемого Объектом оценки, права на которое оцениваются, Оценщик обосновывает выбор единицы сравнения оцениваемого объекта и объектов-аналогов.
Потенциально сдаваемая в аренду площадь оцениваемого объекта должна определяться как общая, либо как полезная, в зависимости от типичных условий предоставления в аренду объектов в сегменте рынка, к которому относится недвижимое имущество, права на которое оцениваются.
При отборе и описании сходных объектов для определения рыночной ставки арендной платы должны выполняться требования, перечисленные в описании сравнительного подхода настоящего требования к Отчетам об оценке.
При корректировке цен сходных объектов должны выполняться требования, указанные в описании сравнительного подхода настоящего требования к Отчетам об оценке.
При определении показателя потерь от недоиспользования Объекта оценки, права на которое оцениваются, как ориентир должен использоваться среднерыночный диапазон значений данного показателя, определенный на основе анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект. Отклонение показателя потерь от недоиспользования для оцениваемого объекта от уровня среднерыночного показателя (значение меньше значения нижней границы среднерыночного диапазона или больше значения верхней границы среднерыночного диапазона) должно быть обосновано.
Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.
Величина переменных операционных расходов объекта недвижимости определяется Оценщиком исходя из уровня загрузки, соответствующего рыночному, с учетом специфических свойств объекта.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (элементов с коротким сроком использования) производится по следующей формуле:
 , где
РЗ — расходы на замещение элементов;
СЭ – стоимость элемента;
i — используемая ставка отдачи на капитал;
n — оставшийся срок использования элемента;
M – количество элементов.
Общая величина операционных расходов, связанных с владением и/или эксплуатацией Объекта оценки, права на которое оцениваются, поделенная на количество полезных единиц, сдаваемых в аренду, должна быть в пределах диапазона значений удельного рыночного показателя операционных расходов, характерного для подобных объектов. При несоответствии указанному диапазону удельной величины операционных расходов, связанных с владением и/или эксплуатацией недвижимого имущества, права на которое оцениваются, должно быть приведено обоснование такого несоответствия.
Приоритетным методом определения величины коэффициента капитализации объекта недвижимости является метод рыночной экстракции. В случае невозможности применить указанный метод (отсутствие необходимого объема достоверной рыночной информации и т.д.) отказ от использования метода рыночной экстракции должен быть аргументировано обоснован. В данном случае расчет коэффициента капитализации производится методом кумулятивного построения.
Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее 3 (трех) объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, при их аналогичном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.
Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.
Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки, в соответствующем разделе Отчета об оценке.
|
