Эмитент не является государственным или муниципальным унитарным предприятием.
3.5. Риски, связанные с приобретением размещаемых эмиссионных ценных бумаг
Подробный анализ факторов риска, связанных с приобретением размещаемых эмиссионных ценных бумаг, в отношении которых подготовлен настоящий Проспект ценных бумаг, в частности:
отраслевые риски;
страновые и региональные риски;
финансовые риски;
правовые риски;
риски, связанные с деятельностью эмитента.
Эмитент не является кредитной организацией.
Инвестиции в Облигации класса «А» связаны с определенной степенью риска. В связи с этим потенциальные инвесторы, прежде чем принимать любое инвестиционное решение, должны тщательно изучить нижеприведенные факторы риска. Каждый из этих факторов может оказать неблагоприятное воздействие на финансовое положение Эмитента.
Политика эмитента в области управления рисками:
Политика Эмитента в области управления рисками предполагает постоянный мониторинг конъюнктуры и областей возникновения потенциальных рисков, а также выполнение комплекса превентивных мер (в том числе контрольных), направленных на предупреждение и минимизацию последствий негативного влияния рисков на деятельность Эмитента.
В случае возникновения одного или нескольких перечисленных ниже рисков, Эмитент предпримет все возможные меры по ограничению их негативного влияния. Параметры проводимых мероприятий будут зависеть от особенностей создавшейся ситуации в каждом конкретном случае. Эмитент не может гарантировать, что действия, направленные на преодоление возникших негативных изменений, приведут к существенному изменению ситуации, поскольку большинство приведенных рисков находится вне контроля Эмитента.
Потенциальным приобретателям Облигаций класса «А» рекомендуется обратить особое внимание на приведенную ниже информацию о рисках, связанных с приобретением облигаций. Тем не менее, перечень рисков, приведенный ниже в настоящем Проспекте ценных бумаг, не является исчерпывающим.
Таким образом, инвесторам не рекомендуется принимать решения об инвестировании средств в Облигации исключительно на основании приведенной в данном пункте информации о рисках, поскольку она не может служить полноценной заменой независимых и относящихся к конкретной ситуации рекомендаций, специально подготовленных исходя из требований инвесторов, инвестиционных целей, опыта, знаний и иных существенных для инвесторов обстоятельств.
3.5.1. Отраслевые риски
Влияние возможного ухудшения ситуации в отрасли эмитента на его деятельность и исполнение обязательств по ценным бумагам, наиболее значимые, по мнению эмитента, возможные изменения в отрасли (отдельно на внутреннем и внешнем рынках), а также предполагаемые действия Эмитента в этом случае:
Согласно требованиям Закона об ипотечных ценных бумагах, а также уставу Эмитента, правоспособность Эмитента ограничена, в связи с чем Эмитент не ведет никакой хозяйственной деятельности, за исключением видов деятельности, предусмотренных статьей 3 устава Эмитента. Согласно п. 3.1. устава Эмитента, исключительным предметом деятельности Эмитента является приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.
К рискам, которые могут повлиять на деятельность Эмитента и исполнение Эмитентом обязательств по Облигациям, связанным с возможным ухудшением экономической ситуации на российском рынке ипотечного кредитования, и являющимся наиболее значимыми, по мнению Эмитента, относятся следующие:
а) кредитный риск по закладным, входящим в состав ипотечного покрытия:
Данный риск связан с потенциальной неспособностью или нежеланием заемщиков выполнять свои обязанности по обеспеченным ипотекой обязательствам, удостоверенным закладными, входящими в состав ипотечного покрытия Облигаций класса «А» и Облигаций класса «Б». Неисполнение обязательств (дефолт) по закладным может быть вызвано как снижением доходов заемщиков, так и увеличением их расходов. При этом следует отметить, что снижение доходов заемщиков может быть вызвано как внутренними факторами (снижение заработной платы одного или нескольких из созаемщиков и др.), так и внешними факторами (общее ухудшение макроэкономической ситуации в стране, снижение темпов роста экономики, увеличение темпов инфляции и др.). Текущие данные по просрочкам платежей по закладным, входящим в состав ипотечного покрытия, указаны в п. 9.1.5.5 (ж) настоящего Проспекта ценных бумаг.
Согласно требованиям Закона об ипотечных ценных бумагах предмет ипотеки страхуется заемщиком от риска утраты и/или повреждения. Страховая сумма в течение всего срока действия обязательств по каждому договору должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга. По ряду закладных заемщиками были заключены договоры страхования жизни. Такой вид страхования носит рекомендательный характер. Путем заключения соответствующих договоров страхования заемщики страхуют свою жизнь и здоровье от риска причинения вреда в результате несчастного случая и/или болезни (заболевания). Выгодоприобретателем по договорам страхования выступает Эмитент.
В целях минимизации кредитного риска Эмитент включил в ипотечное покрытие закладные, соответствующие условиям выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а также дополнительным требованиям в отношении:
платежеспособности заемщиков;
надлежащего оформления сделки по предоставлению кредита (займа), удостоверенного закладной, и сделок по передаче прав по закладной;
качества и ликвидности предмета ипотеки;
процедуры выдачи, рефинансирования и обслуживания обеспеченных ипотекой обязательств, удостоверенных закладной.
После финансового кризиса 1998 года происходил стабильный рост реальных доходов населения (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), который продолжался до конца 3 квартала 2008 года.
По итогам 2005 года реальные располагаемые денежные доходы, по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), увеличились на 8,8 (восемь целых восемь десятых) процентов в сравнении с аналогичным периодом 2004 года. За 9 месяцев 2006 года реальные располагаемые денежные доходы, по данным Росстата, увеличились на 11,8 (одиннадцать целых восемь десятых) процентов в сравнении с аналогичным периодом 2005 года. В первом полугодии 2007 года реальные располагаемые денежные доходы, по данным Росстата, увеличились на 11,2 (одиннадцать целых две десятых) процентов в сравнении с аналогичным периодом 2006 года. В первом полугодии 2008 года реальные располагаемые денежные доходы населения выросли на 8,1 (восемь целых одну десятую) процентов по сравнению с первым полугодием 2007 года. По данным Росстата с начала 4 квартала 2008 года реальный рост доходов населения замедлился. Основной причиной замедления роста доходов населения явился мировой финансовый кризис, что отразилось в снижении уровня заработных плат населения и массовых сокращениях рабочих мест.
По оценке Росстата рост реальных располагаемых денежных доходов в 2009 году по сравнению с 2008 годом составил 1,9%, по итогам 4 квартала 2009 года реально располагаемый доход населения составил 107,0% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.
По данным Росстата, уровень безработицы в России продолжает оставаться на низком уровне: в ноябре 2014 года значение данного показателя составило 5,2%, что на 0,2 п.п. ниже уровня соответствующего периода прошлого года. Такой уровень безработицы, по оценкам Эмитента, не оказывает критического влияния на способность заемщиков обслуживать свои обязательства. Однако риски роста безработицы в 2015 году оцениваются Эмитентом в настоящее время как существенные. Так, уровень безработицы в конце 2014 года уже начал демонстрировать тенденцию к росту: в ноябре (5,2%) он на 0,3 п.п. выше уровня III квартала.
Кроме того, в 2014 году продолжился рост реальной среднемесячной начисленной заработной платы, составивший за 11 месяцев +2,1% по сравнению с соответствующим периодом 2013 года (в 2013 году в целом рост составил +5,6%). Однако по итогам 11 месяцев 2014 года Росстатом было зафиксировано прекращение роста реальных располагаемых денежных доходов (-0,3% к соответствующему периоду 2013 г. по сравнению с +4,0% по итогам 2013 г.).
В краткосрочной перспективе Эмитент оценивает риск резкого снижения реальных доходов населения как существенный. Ожидаемое прекращение экономического роста и рост инфляции вследствие удешевления рубля увеличивают вероятность снижения реальных доходов населения и роста уровня безработицы.
Важно отметить, что негативное влияние на платежеспособность ипотечных заемщиков может оказывать увеличение общей задолженности населения по потребительским кредитам, в т.ч. увеличение задолженности ипотечных заёмщиков по прочим кредитам помимо ипотеки. К концу III квартала 2014 года доля всех платежей по кредитам в совокупных доходах населения достигла 20%, увеличившись в 1,7 раза по сравнению с 2010 годом)
По данным Банка России продолжает снижаться качество потребительских, в первую очередь – необеспеченных, кредитов физических лиц: доля ссуд (кроме ипотечных) с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.12.2014 составила 8,1% по сравнению с 5,8% на 01.01.2014 г. По ипотечным жилищным кредитам этот показатель с 2013 г. сохраняется на уровне 2 – 2,2% с тенденцией к росту.
Кредитный риск минимизируется кредитным качеством закладных, включенных в ипотечное покрытие. Кредитное качество закладной определяется, помимо прочих критериев, коэффициентом «кредит к залогу», т.е. соотношением остатка основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству, удостоверенному закладной, к оценочной стоимости предмета ипотеки. По состоянию на 29.01.2015 г. средневзвешенное значение коэффициента «кредит к залогу» по портфелю закладных, включенных в состав ипотечного покрытия, составляло 64,44 %. По мере погашения основной суммы долга по кредитам (займам), удостоверенным закладными, входящими в состав ипотечного покрытия, Эмитент ожидает сокращения влияния данного риска применительно к конкретным закладным.
б) риск падения цен на недвижимое имущество на рынке РФ:
Падение цен на жилье или снижение ликвидности недвижимости может привести к ухудшению качества обеспечения ипотечных кредитов. В этом случае при обращении взыскания на предмет залога по обеспеченным ипотекой требованиям, удостоверенным закладными, Эмитент как залогодержатель несет риск неполного удовлетворения своих требований по закладным. Однако, по оценкам Эмитента, вероятность реализации этого риска в 2014 году крайне незначительна.
После длительной стагнации 2009-2011 годов, цены на жилье в России перешли к росту. 2012 год стал первым периодом с начала 2009 года, когда темпы роста цен на жилье превысили инфляцию. Это произошло и на первичном и на вторичном рынке – рост цен в 2012 году составил 10,68% и 12% соответственно (4 квартал 2012 г. к 4 кварталу 2011 г.) (инфляция за тот же период составила 6,6%).
Отметим, что строительная отрасль является одной из наиболее пострадавших от кризиса 2008-2009 гг. Первые признаки восстановления жилищного строительства стали заметны только в конце 2010 – начале 2011 гг. В 2012 году объемы строительства продолжили медленный рост: за год введено 65,2 млн. кв. метров жилья, что составило 104,7% к уровню 2011 года. Следует отметить, что объем ввода индустриального жилья в 2012 году вырос на 3,9% по сравнению с 2011 годом (с 35,6 млн. кв. м до 37,0 млн. кв. м).
По итогам 9 месяцев 2013 года тенденция к росту объемов строительства жилья продолжилась: всего было построено 38,76 млн. кв. м., что на 12% выше соответствующего периода 2012 г. Ввод индустриального жилья рос более быстрыми темпами - +18%.Несмотря на то, что признаков перегрева на рынке жилья не наблюдается, (в I полугодии 2013 года реальные доходы населения выросли на 4,4%, что чуть выше динамики реальных цен на жилье), недостаточные объемы предложения на первичном рынке жилья не позволяют говорить о возможности снижения цен на жилье в ближайшей перспективе.
По итогам II квартала 2014 года в среднем цены на жилье выросли на 104,9% (по отношению к соответствующему периоду прошлого года), а инфляция за этот период составила 106,99%.
Во многом, такого баланса удалось достичь благодаря активному развитию финансовых инструментов на рынке жилищного строительства, который абсорбировал дополнительный спрос населения. Рост ипотечного рынка стал одним из основных драйверов жилищного строительства.
В 2014 году было построено 1080,3 тыс. квартир общей площадью 81 млн кв. метров (+18% и +15% к 2013 году). Это - абсолютный рекорд по вводу жилья за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР).
По итогам I полугодия 2014 года снижение цен на жилье (по сравнению с I полугодием 2013 года) отмечалось на первичном рынке жилья в 6 регионах и в 6 регионах на вторичном рынке в размере до 5%.
Однако возрастают риски возможного снижения цен на жилье вследствие сокращения спроса населения (ввиду ухудшения макроэкономической ситуации, вероятности снижения реальных располагаемых доходов и сокращения объемов ипотечного кредитования). В целом, риск снижения цен на недвижимость оценивается Эмитентом на среднем уровне.
С целью стимулирования предложения на рынке новостроек ОАО «АИЖК» в 2009 году выведена на рынок программа «Стимул», которая предусматривает обеспечительные меры по реализации жилья в завершенных строительных объектах. С 1 декабря 2011 года для банков, кредитующих строительство жилья по этой программе ОАО "АИЖК", ставки целевых займов стали более дифференцированными и находятся в пределах от 6,6 до 9,5% годовых в рублях (ранее - от 7% до 8,75%). Кроме того, до 36 месяцев увеличен и максимальный срок предоставления займов. В мае 2012 года ОАО "АИЖК" приняло решение о продлении срока действия программы «Стимул» еще на 2 года. Теперь в программу по стимулированию кредитования строительства жилья будут включены проекты с плановым сроком завершения строительства и ввода в эксплуатацию до 31 декабря 2015 года. Причиной продления программы «Стимул» стало увеличение количества заявок, поступающих в ОАО "АИЖК".
Продолжавшийся в течение 2014 года рост количества договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов (+72% за 9 месяцев 2014 г. к соответствующему периоду 2013 г.) стимулировал развитие жилищного строительства. По итогам 9 месяцев 2014 года снижение цен на жилье (по сравнению с 9 месяцами 2013 года) отмечалось на первичном рынке жилья в 6 регионах и в 6 регионах на вторичном рынке в размере до 5%.
|
