Методическое пособие по выделу земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, их аренде, ипотеке и доверительном управлении на территории Ростовской области г.

Скачать 3.67 Mb.

Название	Методическое пособие по выделу земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, их аренде, ипотеке и доверительном управлении на территории Ростовской области г.
страница	26/27
Тип	Методическое пособие

filling-form.ru > Договоры > Методическое пособие

1 ... 19 20 21 22 23 24 25 26 27

МЕЖЕВАНИЕ ВЫДЕЛЯЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА –

что надо знать собственнику, чтобы не попасть впросак !

Благополучно закончив эпопею с подачей объявления в газету о выделяемом земельном участке и соответственно непоступлением в месячный срок, с момента опубликования объявления в газете, возражений от остальных собственников земельных долей, перед выделяющим землю собственником встает новая эпопея – ПРОВЕДЕНИЕ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ В ФОРМЕ МЕЖЕВАНИЯ ВЫДЕЛЯЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Эту эпопею можно условно разделить на несколько этапов.
1 этап. Выбор землеустроительной организации.

Является одним из важнейших, ключевых моментов МЕЖЕВАНИЯ, т.к. от того, насколько мудро будет выбран исполнитель работ, в дальнейшем будет зависеть ВЕСЬ ход процесса, называемого межеванием.

Прежде всего, нелишним считаю использование опыта собственников, уже прошедших межевание, они многое могут Вам рассказать из того что и как надо делать и чего делать не надо и даже опасно.
1.2. После изучения опыта предшественников, собственник должен выяснить у потенциального исполнителя будущего межевания – землеустроительной организации, следующее:

имеется ли лицензия на проведение межевания (убедиться в наличии оригинала лицензии);
уровень квалификации непосредственных исполнителей;
опыт и стаж организации на рынке этого вида услуг;
Каковы сроки исполнения работ ?
Какова цена работ (полностью авансом, частичным авансом, либо полностью по окончании работ) ?
Заключает ли исполнитель договор с заказчиком ? Какие финансовые документы, подтверждающие оплаты заказчиком выполнения работ предоставляются исполнителем ?

В том случае, если потенциальный исполнитель-организация удовлетворяет предъявляемым Вами требованиям, Вы переходите к следующему этапу.

2 этап. Заключение договора. Утверждение задания на межевание.
Этап чисто технический. Однако ему – пристальное внимание, педантичность и скурпулезность.
2.1. При заключении договора необходимо:

в договоре зафиксировать дату и место заключения, окончательную цену договора, срок и порядок оплаты работ, срок выполнения работ, обязанности сторон;
проверить полномочия лица, которое от имени заказчика подписывает договор;
подписать обоим сторонам каждый лист договора;
один экземпляр договора, с подписью и печатью исполнителя взять себе.

2.2. При утверждении Задания на межевание земельного участка:

точно вписать все необходимые данные по земельному участку, опираясь на правоустанавливающие и иные документы. Задание на межевание является согласованным сторонами актом того, что хочет получить на выходе заказчик межевания.

3 этап. Межевание земельного участка.
3.1. Межевание земельного участка включает в себя 9 видов работ, ключевыми из которых являются:
1). Уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;

2). Определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование;

3). Формирование землеустроительного дела;

4). Утверждение землеустроительного дела в установленном порядке.
3.2. Уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания:

уведомляются лица, права которых могут быть затронуты при проведении межевания (собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, (как правило коллективные с/х предприятия), соответствующие органы госвласти и (или) органы местного самоуправдления);
проводится не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ с извещением о месте и времени проведения межевания;
производится путем передачи Извещения под расписку или регистрируемым заказным почтовым отправлением (уведомлением) с отметкой «Вручить лично»;
извещения и расписки в 2-х экземплярах – один экземпляр приобщается к землеустроительному делу, другой остается у уведомленного лица.

При проведении уведомления лиц – особое внимание – срокам, росписям, самой процедуре.
3.3. Определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование:

проводится в присутствии уведомленных лиц, их представителей по Доверенности;
В случае неявки либо отказа (непредставление мотивированного отказа в согласовании границы) это фиксируется исполнителем в Акте согласования границ, а по границе объекта землеустройства проводится предварительное межевание;
В дальнейшем, в течение 30 календарных дней проводится повторное уведомление о межевании (с учетом нового 7 дневного срока). В случае неявки либо отказа (непредставление мотивированного отказа в согласовании границы) – ГРАНИЦЫ ОБЪЕКТА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА СЧИТАЮТСЯ УСТАНОВЛЕННЫМИ И НЕ ТРЕБУЮЩИМИ БОЛЬШЕ НИКАКОГО СОГЛАСОВАНИЯ.

Именно при согласовании границ объекта землеустройства и происходит большинство проблем, нарушений и споров. Однако п. 14.3 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17.02.03 г. Федеральной Службой Земельного Кадастра России, содержит исчерпывающие ответы на возникающие проблемные моменты при согласовании границ. Источником проблем при согласовании границ у нас традиционно являются коллективные хозяйства и их руководители, пытающиеся любыми мерами остановить процесс доведения выдела до конца. Представители коллективных хозяйств не являются на межевание, Акты согласования границ умышленно и безосновательно, не подписывают, либо от подписания немотивированно отказываются, либо заявляют немотивированный отказ от согласования границ, ХОТЯ в этом случае, закон считает, что границы объекта землеустройства считаются установленными, спора по согласованию границ как такового нет, нет никакой необходимости и основания для выделяющих землю и оформляющих землеустроительные дела обращаться в суд, т.к. нет мотивированных отказов и соответственно у руководителей районных Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству никаких законных препятствий для утверждения землеустроительного дела в дальнейшем – НЕТ.
4 этап. Формирование и утверждение землеустроительного дела.

4.1. Формирование землеустроительного дела:

Исполнителю необходимо, в соответствии с п.18.1 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, подготовить, проверить и приобщить в материалы землеустроительного дела все необходимые надлежащие документы, в частности:

а). Кадастровый план земельного участка;

б). Задание на межевание земельного участка;

в). Правоустанавливающие документы или документы о правах на землю;

г). Технический проект;

д). Извещения, расписки, почтовые уведомления;

е). Доверенности уполномоченных лиц на участие в межевании;

ж). Акты согласования границ;

з). Каталоги (списки) координат межевых знаков, абрисы на межевые знаки;

и). Карта (план) границ объекта землеустройства.

4.2. Утверждение землеустроительного дела в установленном порядке:

материалы межевания и карта (план) границ объекта землеустройства утверждаются Руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;
срок утверждения – до 1 календарного месяца с момента поступления землеустроительного дела на утверждение;
в случае незаконного не утверждения землеустроительного дела – действия руководителя Комитета обжалуются в суде.

Ростовская областная АККОР в лице своего юридического отдела всегда готова оказать любую помощь во всех юридических вопросах, в том числе в вопросах выдела, межевания – как консультации, так и помощь в проведении судебных процессов.

Наш новый адрес: пр-т Стачки 198, 4-ый этаж, тел. 975 024, 975021.

Начальник юридического отдела Ростовской областной АККОР М.В. Щибров

Зачем нужна межа?
Обратиться в вашу газету, постоянным читателем которой являюсь, меня побудило следующее. Со вступлением в действие Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на собственников (пайщиков) земельных участков, находящихся в долевой собственности, законодателем была возложена обязанность по определению на местности границ принадлежащих им земельных участков, т.е. по его межеванию. Во исполнение этого закона в Краснодарском крае был принят закон № 532-КЗ от 05.11.2002 г. "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае". Согласно ст. 40 данного закона межевание необходимо сделать в течение двух лет со дня вступления в силу закона. Этот срок истекает в декабре 2004 г.

В феврале-марте текущего года прокурором Усть-Лабинского района в адрес СПК, на мое имя (хотя я даже не являюсь пайщиком земельного участка) было направлено представление, в котором предписывалось незамедлительно провести межевание. На общем собрании пайщиков земельного участка (2600 человек), как председатель СПК, я предложил пайщикам следующее. Поскольку СПК-колхоз "Восток" арендует этот земельный участок, он единовременно оплатит за пайщиков проведение межевания - а это более 2-х млн. руб. После чего из арендных выплат, причитающихся каждому пайщику, произведет удержание части уплаченной суммы. Таким образом у каждого пайщика было бы удержано менее 1 тыс. рублей (примерно 1/4 части арендной платы).

После голосования стало ясно, что межевание никому не нужно - разве что бесплатно. Подавляющее большинство пайщиков голосовали против проведения межевания, мотивируя свое решение тем, что у СПК не так много свободных средств, чтобы "выбрасывать" их на межевание. Кроме этого пайщики высказались против удержания из причитающихся им арендных выплат денежной суммы, ранее уплаченной СПК за межевание. Таким образом вопрос об определении на местности границ земельного участка был отклонен полностью

После того, как общее собрание вынесло свое решение, СПК дал мотивированный ответ прокурору. Однако и земельный комитет, и прокуратура района настоятельно рекомендуют - почему-то не пайщикам, а СПК - произвести межевание. При этом говорят, что это надо сделать обязательно, иначе "что-то будет". Прокуратура пугает административными наказаниями, земельный комитет - тем, что к договорам аренды, согласно ст. 16 ФЗ РФ "Об обороте земель сельхозназначения", будут применены правила договоров доверительного управления имуществом.

Договор аренды земельного участка СПК ежегодно заключает на 11 месяцев - чтобы избежать его госрегистрации, т.к. она невозможна без постановки земельного участка на кадастровый учет. На кадастровый учет земельный участок поставить невозможно без межевания.

Относительно постановки на кадастровый учет опять возникает вопрос - зачем? Ведь в "розовых" свидетельствах, ранее выданных земельным комитетом каждому пайщику, имеется кадастровый номер земельного участка. Несмотря на это прокуратура и земельный комитет требуют провести межевание и постановку на кадастровый учет.

В принципе, я не против определения на местности границ участка, но никакой необходимости в этом не вижу, тем более, что это очень дорогое мероприятие. Поэтому прошу вас разъяснить:

1. какие юридические последствия для СПК и пайщиков земельного участка наступят, если не проводить межевание?

2. возможно ли, не проводя межевание, но имея кадастровый номер в свидетельствах на земельный пай, зарегистрировать договор аренды земли в учреждении юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Также прошу прокомментировать пункт 2 ст. 16 ФЗ РФ "Об обороте земель сельхозназначения": к кому и на каких условиях переходит в доверительное управление земельный участок. находящийся в совместной собственности.

С уважением

А.КОРОЛЕНКО, председатель СПК-колхоз "Восток"

Усть-Лабинский р-н,

Краснодарский край
В настоящее время земельные отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Гражданским и Земельным кодексами, ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и региональными законами, принятыми в пределах делегированных федеральным законом полномочий.

Все ранее действующие нормативно-правовые акты (Указы, постановления) в соответствии со ст. 20 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Президентом и Правительством страны отменены.

В законе установлены правовые нормы оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (глава Ш), касающиеся прав граждан по распоряжению, владению и пользованию своей земельной долей. Установлено, что к сделкам с долями должны применяться правила Гражданского кодекса.

Согласно этих правил, участники долевой собственности должны подписать соглашение и в нем определить порядок распоряжения, владения и пользования общим земельным участком. Строго по количеству участников, подписавших соглашение, должно быть проведено межевание (установление на местности границ) общего участка (ст. 17 Федерального закона и ст. 40 краевого).

Этот участок должен пройти кадастровый учет (п. 1 ст. 9), то есть должен быть план земельного участка с согласованными границами и присвоенным кадастровым номером.

Аренда земельного участка, независимо от срока, с сентября 2003 г. регистрируется органами юстиции только при наличии кадастрового плана.

Для чего все это надо делать?

1. При проведении земельной реформы в 1991-1993 гг., в границах существующих на то время предприятий, выделялись земли сельским (поселковым) администрациям, в фонд перераспределения земель, в общедолевую собственность гражданам, имеющим право на земельную долю. При этом межевание не проводилось. Списки граждан, участников долевой собственности, составлялись во многих случаях с нарушениями, договора аренды - тоже.

Очень сложно - без нарушений - ежегодно подписывать арендный договор с 1000-2000 участниками. По закону, если кто-то из них подписал договор или за него это сделали другие без доверенности, договор считается недействительным и он может быть расторгнут в любое время.

2. Без проведения межевания земель и регистрации в отделе юстиции нельзя считать правоустанавливающие документы на землю оформленными в установленном порядке. Статья 7.1. Кодекса об административных правонарушениях предусматривает наложение штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров. Естественно, договор аренды по таким участкам не может быть признан действительным.

Исходя из этого, действия прокурора Усть-Лабинского района в отношении СПК обоснованы. Одновременно ответственность должны нести и участники долевой собственности - владельцы земельных долей.

В отношении п. 2 ст. 16 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" можно сказать следующее:

1. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, то есть СПК "Восток" (ст. 1015 ГК).

2. Учредителем доверительного управления является собственник имущества (ст. 1014 ГК), им могут быть отдельные граждане и обладатели имущества на праве общей собственности, как в вашем случае.

3. Договор доверительного управления заключается на срок не более 5 лет, обязательно в письменной форме. Передача земли в доверительное управление подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение этих правил влечет за собой недействительность договора.

В договоре доверительного управления должны быть указаны:

- фамилии, имена граждан, в интересах которых осуществляется управление, состав имущества - общая площадь земельного участка с установленной в натуре границей (значит, необходимо соглашение участников общей собственности и другие правоустанавливающие документы на землю);

- размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

- срок действия договора;

- срок и порядок отчета управляющего учредителю управления (ст. 1016, 1017, 1020 ГК).

Доверительный управляющий действует в интересах учредителя и имеет право на возмещение необходимых расходов и вознаграждение за счет доходов от использования земли (ст. 1023 ГК).

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом (землей), погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества, взыскание обращается на имущество управляющего, а затем на другое имущество учредителя управления (ст. 1022 ГК).

Другими словами это должно быть так: СПК "Восток" должен иметь бизнес-план развития растениеводства на весь срок доверительного управления землей. Результаты осуществления бизнес-плана должны регулярно (раз в квартал) обсуждаться с учредителями доверительного управления.

Из дохода, полученного при реализации продукции растениеводства, должны вычитаться обоснованные и согласованные с учредителями расходы, а полученная прибыль распределяться между участниками долевой собственности на землю. Если получатся убытки, то доверительный управляющий обязан их возместить за свой счет, а также упущенную выгоду (то есть запланированную прибыль), если не докажет в суде, что убытки возникли вследствие непреодолимой силы (засуха, наводнение и т. д.).

Если вина доверительного управляющего учредителями управления (собственниками земли) не будет доказана в суде, убытки будут погашаться за счет земли.

На сумму убытков (непогашенные кредиты) продается через аукцион часть земельного участка и у всех участников долевой собственности пропорционально уменьшается земельная доля.

Следует иметь в виду, что предприятию - доверительному управляющему доказать в суде, что убытки возникли не по его вине, будет чрезвычайно трудно.

Президент Ростовской областной АККОР А.М. РОДИН

1 ... 19 20 21 22 23 24 25 26 27

	Методические рекомендации по обороту земель и земельных участков... ...		Необходимых для государственной регистрации Права общей долевой собственности на земельный участок, образованный путем выдела земельных долей
	Решение о предоставлении земельных участков для физических лиц Приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности Зейского района...		Административный регламент предоставления Окружной администрацией... Об утверждении административного регламента предоставления Окружной администрацией города Якутска муниципальной услуги «Предоставление...
	О проведении государственной кадастровой оценки и приеме деклараций... Архангельской области 16 апреля 2018 года принято постановление №1-п, согласно которому в 2019 году на территории Архангельской области...		Утвержден Новосибирской области государственной услуги по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной собственности Новосибирской...
	Административный регламент Касторенского района Курской области по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного...		Документы для заключения соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности Заявление сособственников о выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства о заключении соглашения об определении...
	Администрации Сусуманского «Приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности...		Верхнебуреинского муниципального района Пальной услуги «Приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности,...

МЕЖЕВАНИЕ ВЫДЕЛЯЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА –

что надо знать собственнику, чтобы не попасть впросак !

4.1. Формирование землеустроительного дела:

Начальник юридического отдела Ростовской областной АККОР М.В. Щибров

Похожие: