4. Способы управления многоквартирными домами
Управление многоквартирным домом (МКД) может осуществляться одним из трех предложенных ЖК РФ способов (рисунок 5):
непосредственное управление собственниками;
управление объединением собственников помещений;
управление управляющей организацией.
Под управлением многоквартирным домом следует понимать вид предпринимательской деятельности, осуществляемой управляющими субъектами, к которым следует отнести собственников помещений при непосредственном управлении, ТСЖ, ЖСК, ЖК и управляющую организацию.
Рисунок 5 – Способы управления многоквартирным домом
Проведем сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом.
1. Непосредственное управление собственниками отражает полную ответственность для жильцов за состояние и эксплуатацию многоквартирного дома.
Жилищный кодекс РФ, при выборе непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в управлении таким домом – лично (первый вариант) или через своего представителя (второй вариант).
При личном участии в управлении многоквартирным домом:
- все собственники помещений или их большинство на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (рисунок 6);
Собственник
Поставщик жилищных услуг
Собственник
Поставщик жилищных услуг
Собственник
Поставщик жилищных услуг
Собственник
Поставщик жилищных услуг
Р исунок 6 – Схема заключения договоров на жилищные услуги,
одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме
- каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, теплоснабжение. Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Данный способ исключает возможность веерного отключения потребителей при неоплате одним из них обязательных платежей. Кроме того, ресурсоснабжающие организации вправе не предоставлять коммунальные услуги конкретным потребителям, не производящим своевременную оплату потребленных услуг (рисунок 7).
Собственник
Поставщик коммунальных
услуг
    
Собственник
Поставщик коммунальных услуг
  
Собственник
 
Поставщик коммунальных услуг
Собственник
 
Поставщик коммунальных услуг
Рисунок 7 – Схема заключения договоров на коммунальные услуги
с каждым собственником помещения в доме
Второй вариант (рисунок 8) предполагает, что от имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать в качестве представителя один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Собственник
Поставщик ЖКУ
Собственник
Поставщик ЖКУ
  
Собственник
Поставщик ЖКУ
Собственник
Поставщик ЖКУ
Рисунок 8 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги
от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников,
действующим по доверенности
Данный способ управления можно внедрить только в небольших домах, независимых в эксплуатации и предоставлении коммунальных услуг.
На практике: для получения коммунальных услуг каждый собственник самостоятельно или через уполномоченное лицо (один из собственников помещений или иное лицо, действующий на основании доверенностей от всех собственников помещений) заключает договоры ресурсоснабжения с коммунальными предприятиями. На каждого собственника ресурсоснабжающие организации открывают лицевые счета абонента.
При решении вопросов по содержанию и ремонту многоквартирного дома (жилищным услугам) собственники могут:
решать все текущие вопросы на общих собраниях;
распределить обязанности по управлению домом между собой;
выбрать уполномоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников, которому выдается доверенность в письменной форме от каждого или большинства собственников).
2. Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников для управления многоквартирным домом.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом (ЖК), другими потребительскими кооперативами (ПК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством товарищества собственника жилья (ЖК, ПК):
1) собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (жилищному кооперативу, другим потребительским кооперативам). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе товарищества собственников жилья (жилищного кооператива, других потребительских кооперативов), в договоре управления (рисунок 9).
Собственник
Протокол Общего собрания,
Устав,
Договор Управления.
Поставщик ЖКУ
Собственник
Собственник
 
Поставщик ЖКУ
Поставщик ЖКУ
Поставщик ЖКУ
Собственник
Рисунок 9 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме
В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги поступают непосредственно на счет управляющей организации. Органы управления ТСЖ самостоятельно определяют порядок оплаты обязательных платежей.
2) собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг (рисунок 10).
Собственник
Протокол Общего собрания,
Устав,
Договор Управления.
Поставщик ЖКУ
Собственник
Поставщик ЖКУ
Собственник
Поставщик ЖКУ
Собственник
Поставщик ЖКУ
 
Рисунок 10 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК
В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги поступают управляющей организации непосредственно через счет ТСЖ.
Основные преимущества ТСЖ:
- собственники помещений самостоятельно решают, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего – физическое или юридическое лицо). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации;
- ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;
- любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;
- ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т. д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;
- в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки счетчиков учета и применения энергосберегающих технологий.
Среди недостатков этого способа управления можно выделить следующее: руководителя товарищества собственников жилья (ЖК, ПК) обычно выбирают среди собственников многоквартирного дома. Как правило, он является общественным лидером, не имеющим профессионального образования в области управления жилой недвижимостью.
3. Управляющей организацией может быть как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель. По договору управления многоквартирным домом собственники помещений являются заказчиками соответствующих услуг и работ, а управляющая организация по сути является исполнителем или организатором этих услуг и работ.
Управляющая организация по договору управления обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в соответствующем многоквартирном доме и др. Поэтому управляющая организация теперь уже не обязана заключать договор с подрядной организацией, выполняющей услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, если в состоянии выполнить их своими силами.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В настоящее время перед управляющими организациями остро стоит вопрос, как правильно, экономически выгодно построить договорные отношения в свете нового жилищного законодательства.
Схематично система взаимоотношений по договору управления представлена на рисунке 11.
Преимущество управляющих организаций состоит в том, что они являются профессиональными управляющими, имеющими материально-техническую базу для содержания и эксплуатации жилищного фонда. Вторым положительным моментом является всеобъемлющий охват всех собственников многоквартирного дома.
Собственник
Договоры управления
Поставщик ЖКУ
Собственник
Поставщик ЖКУ
Поставщик ЖКУ
Собственник
Поставщик ЖКУ
 
Собственник
Рисунок 11 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме
Среди недостатков этого способа управления можно выделить следующее:
- если данный способ управления выбран на общем собрании собственников помещений, то на собственников не распространяется обязанность заключения договора управления в обязательном порядке. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством;
- договор управления должен быть подписан всеми собственниками помещений. Неподписанный договор считается незаключенным. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Для сравнения: при непосредственном способе управления необходимо согласие более половины собственников помещений;
- срок начала исполнения обязательств по договору управления, не реализуем, пока договор управления не подписан всеми собственниками помещений.
Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.
рекомендуемая литература
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Жилищный кодекс Российской Федерации.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Постановление Правительства Москвы от 24.04.2007 №299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации».
Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы от 13.02.2008 №370 «О методической поддержке собственников помещений в многоквартирных домах при создании и организации деятельности товариществ собственников жилья».
Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы от 29.09.2006 №05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм».
Власова О.И. Осуществление права общей собственности в многоквартирном жилом доме. // «Нотариус». – 2008. – №4.
Генцлер И.В., Лыкова Т.Б.. Профессиональное управление многоквартирными домами». – М.: Фонд «Институт экономики города», 2008.
Коряковцев В.Г., Управление многоквартирным домом. – М.: Гросс-Медиа, 2009.
Лукшин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Товарищество собственников жилья. – М.: Юстиц-Информ, 2007.
Методические рекомендации органам исполнительной власти и местного самоуправления по реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами. – М.: Прима-Пресс-М, 2006.
Методические рекомендации для специалистов органов власти по взаимодействию с населением при создании условий развития самоуправления граждан в жилищной сфере при реализации реформы ЖКХ. – М. – 2008.
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. – М.: Статут, 2006.
Прудченко А. Управление общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме. // «Законность». – 2008. – №8.
Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома. – М.: Волтерс Клувер, 2010.
Тишуков Ю.В.. Потребитель и управление многоквартирным домом. – М.: Феникс, 2007.
Эффективное управление жилым домом: практическое руководство./Под общ. ред. В.Н.Субботина. – М.: Эксмо, 2008.
|
