3. отношения собственности в системе управления многоквартирными домами
Субъектами прав на имущество в многоквартирных домах могут быть как граждане и юридические лица, так и публично-правовые образования – муниципальные образования и государство. Большинство помещений в многоквартирных домах имеют своим целевым назначением проживание граждан, а потому преимущественно граждане выступают субъектами прав на объекты в многоквартирных домах. Граждане могут быть как собственниками, так и нанимателями, арендаторами жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Причем помещение может находиться как в индивидуальной собственности гражданина, так и в общей с другими лицами совместной или долевой собственности.
Особо отметим, что в соответствии с Федеральным законом №189-ФЗ (ст. 20), граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях. Такое решение может быть связано со слишком высокими расходами на содержание общего имущества и необходимостью участия в расходах на капитальный ремонт, нести которые в полном объеме обязаны собственники помещений, с высокими налоговыми платежами, которые будут рассчитываться по рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Наниматели эти расходы нести не будут.
Собственниками жилых помещений в Москве могут быть и отдельные юридические лица, которые приобретают квартиры для своих сотрудников, в т.ч. для их временного проживания. Особо отметим, что при проведении приватизации так называемый ведомственный жилищный фонд не включался в состав приватизируемого имущества и переходил в муниципальную или государственную собственность. В дальнейшем такие квартиры могли быть приватизированы на общих условиях.
Значительный массив жилой недвижимости остается в собственности города Москвы (таблица 2). Кроме того, в жилых строениях города Москвы имеются нежилые встроенно-пристроенные помещения площадью 22111,9 тыс. кв. м.
Таблица 2 – Основные показатели по жилым строениям города Москвы на 1 января 2009 года
Жилые строения
|
Единица измерения
|
Всего по Москве
|
Количество
|
строение
|
39 619
|
Общая площадь
|
тыс. кв. м
|
211 307,9
|
Жилая площадь
|
тыс. кв. м
|
130 320,7
|
Жилых помещений
|
помещение
|
3 843 197
|
Комнат
|
комнат
|
8 277 060
|
Интересы города в многоквартирных домах в отношении жилых помещений, находящихся в собственности города, в том числе занимаемых гражданами на основании договоров социального найма и ордеров, представляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (Управление департамента в административном округе). В отношении нежилых помещений эти функции выполняет Департамент имущества города Москвы (Территориальное агентство департамента в административном округе). На основании распоряжения Правительства Москвы от 14 мая 2008 г. N1040-РП «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по представлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах» функции по представлению интересов города как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах переданы районным ГУ ИС.
ГУ ИС районов вправе инициировать проведение общих собраний собственником помещений в многоквартирных домах, в которых имеются жилые и нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы. До созыва таких собраний ГУ ИС районов направляет в Управление Департамента, Территориальное агентство и управу района уведомление с повесткой дня собрания с приложением пакета документов. Управление Департамента, Территориальное агентство в 7-дневный срок после получения уведомления обязаны направить письменное заключение о согласовании либо обоснованное возражение против инициирования собрания. При необходимости представители Управления Департамента, территориального агентства и управы районов вправе присутствовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если инициаторами собрания являются собственники жилых и нежилых помещений – граждане или юридические лица, они обязаны уведомить о проведении общего собрания ГУ ИС района.
Собственниками нежилых помещений, не отнесенных к общему имуществу многоквартирного дома, могут быть любые юридические и физические лица, которые имеют всю широту правомочий собственника при условии, что они не нарушают прав собственников жилых помещений, санитарных и технических норм, а также используют находящееся в собственности нежилое помещение в соответствии с его целевым назначением и не нарушают установленного запрета на размещение в жилых домах промышленных производств (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Что касается жилых помещений, то на юридических лицах лежит обязанность использовать такие помещения по их целевому назначению, т.е. для проживания граждан, в связи с чем у юридических лиц имеется только один способ реализации своего права собственности на жилое помещение, а именно - коммерческий наем. В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора жилого помещения, оно может передать такое жилое помещение в пользование гражданину на основании договора субаренды.
В соответствии с п. 1 ст. 60 ЖК РФ выступать наймодателем по договору социального найма вправе только публичный собственник - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель).
Весьма значительная доля помещений как жилого, так и нежилого назначения в многоквартирных домах все еще находится в государственной или муниципальной собственности. Эта доля складывается из не приватизированных до настоящего времени жилых помещений, кроме них в нее входят помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям или государству как инвесторам (в том числе инфраструктурным), когда они выступают в качестве единых заказчиков при строительстве многоквартирных домов. Предоставляя частным инвесторам для строительства земельный участок из состава городских земель, а также возможность присоединения к городским коммуникациям (водопроводу, канализации, газопроводу, линиям электропередачи и т.п.), публичный собственник (субъект Федерации или муниципальное образование) приобретал в качестве компенсации право собственности на часть возведенных площадей.
Еще одним специфическим участником отношений, связанных с эксплуатацией многоквартирных домов, является товарищество собственников жилья - некоммерческая организация со специальной правоспособностью: оно создается исключительно для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, а также осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в пределах, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ вправе заниматься лишь строго определенными видами хозяйственной деятельности. Во-первых, заключать в соответствии с законодательством договоры на управление многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. Во-вторых, в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков. В-третьих, продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ; предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Закон требует, чтобы своей деятельностью ТСЖ не ущемляло права собственников помещений в многоквартирном доме вне зависимости от их членства в ТСЖ. В частности, ТСЖ не вправе лишать возможности пользоваться внутридомовой инфраструктурой (лифтами, лестницами, подземным гаражом) или не выдавать счет на оплату коммунальных услуг.
Представляется, что для более полной реализации прав собственников помещений - членов ТСЖ последнее должно не только осуществлять управленческие услуги и бюджетирование коммунальных и иных эксплуатационных расходов, а также деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, но и активно участвовать в девелопменте многоквартирного дома как имущественного комплекса, т.е. деятельности, направленной на расширение и улучшение имущественного комплекса.
Как и всякая некоммерческая организация, ТСЖ может иметь в собственности обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права и нести обязанности. Однако, в данном случае речь не идет об имуществе, которое относится к общему имуществу многоквартирного дома.
В предыдущих разделах уже говорилось, что собственникам помещений в многоквартирном доме общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности.
Для начала определим, что означает такое понятие, как «собственность», поскольку общая долевая собственность является его разновидностью. Итак, у собственника в отношении какого-либо имущества, вещи возникает право:
1) владения – возможность фактически обладать ею;
2) пользования – возможность извлекать полезные свойства вещи;
3) распоряжения – возможность определять судьбу вещи.
Собственник в отношении своего имущества, вещи обладает всеми тремя вышеперечисленными правомочиями одновременно. Рассмотрим, как осуществляют свои правомочия несколько собственников. В этом случае и возникает право общей собственности, т.е. право собственности множества собственников на один объект. Особенности общей собственности заключаются в следующем (рисунок 3):
1) по общему правилу владение, пользование и распоряжение осуществляется по соглашению всех собственников. Однако в отношении общего имущества в многоквартирных жилых домах от этого правила сделано небольшое отступление: распоряжение этим имуществом осуществляется по соглашению простого (более 50% голосов участников) или квалифицированного (две трети голосов участников) большинства. Единственный случай, когда требуется согласие всех собственников - это уменьшение размера общего имущества;
2) владение и пользование осуществляется без выдела своей доли в натуре, например, собственник не может выделить участок земли или лестничной клетки, соответствующий размеру доли, владеть и пользоваться
Рисунок 3 – Схема понятия «общая собственность»
им по своему усмотрению. Однако каждый собственник владеет и пользуется общим имуществом независимо от размера своей доли;
3) собственник не может распорядится своей долей отдельно от жилого помещения. Иначе говоря, продать свою долю можно только одновременно с продажей квартиры. Приобрести в доме право на общее имущество можно, только купив помещение в нем. Это очень важно понимать, когда речь идет о продаже земельного участка под домом третьему лицу, так как это невозможно, поскольку приобретение права собственности (общей долевой) на землю под домом возможно только через покупку помещения в доме. Все остальное также находится в рамках правила – изменение прав только по соглашению собственников помещений.
Соотношение квартиры как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома – это соотношение главной вещи и ее принадлежности. Поэтому ст. 290 ГК РФ установлено правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше или отдельно, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Передача доли в общей собственности отдельно от права собственности на жилое помещение не допускается.
При этом следует правильно понимать разделение права собственности на доли. На доли делится не объект (общее имущество является неделимым), а право собственности, которое частями распределяется среди участников общей долевой собственности (рисунок 4).
Рисунок 4 – Схема понятия «долевая собственность»
Доля в праве общей долевой собственности возникает при приобретении помещения и теряется при прекращении права собственности на помещение в доме. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищном кодексом и гражданским законодательством Российской Федерации пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартирном доме стало возможным только с согласия всех ее участников, так как иной правовой режим общей собственности на общее имущество не был установлен. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений.
Доля в праве общей собственности определяется пропорционально размеру площади жилого или нежилого помещения, принадлежащего собственнику. Жилищный кодекс РФ не допускает возможности изменения расчета размера доли. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме нового собственника соразмерна доле предшествующего собственника.
Размер доли собственника рассчитывается следующим образом:
S помещения собственника
Доля = ------------------------------------------------------------------------ ,
S всех помещений в доме (кроме общего имущества)
где S - площадь, кв. м.
Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
Рассмотрим особенности определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. При приобретении комнаты в коммунальной квартире возникает право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире аналогична судьбе комнаты (комнат) и не может быть выделена, отчуждена отдельно от жилого помещения, как и общее имущество в многоквартирном доме.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
В отличие от осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственник общего имущества в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Итак, общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Общее имущество не может находиться в индивидуальной собственности, выступать предметом отдельных гражданско-правовых договоров. Объекты общего имущества могут лишь выступать в качестве доли в праве общей собственности. Распоряжение данными объектами без согласия собственников помещений недопустимо.
Право общей долевой собственности принципиально отличается от права совместной собственности. В совместной собственности находится имущество без определения долей. При этом режим совместной собственности должен быть прямо предусмотрен законом (Семейным кодексом, законодательством о крестьянском (фермерском) хозяйстве, о садоводческих объединениях граждан). В практике управления многоквартирными домами понятие совместной собственности не используется.
Собственники помещений как участники долевой собственности несут бремя обязательных расходов на содержание и сохранение общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и за земельный участок, на котором расположен этот дом.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит обязательный характер. Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Сведения об общей площади жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику помещения, содержатся в правоустанавливающих документах собственника и в паспорте на строение или помещение. Также эти сведения можно получить в установленном порядке в организации, осуществляющей технический учет недвижимости, или организации, осуществляющей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения об общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме содержатся в техническом паспорте на здание или паспорте домовладения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому доля в праве общей собственности не изменяется. Она также не подлежит выделению в натуре и отчуждению отдельно от права собственности на помещение. Определение количества голосов каждого собственника помещения на общем собрании производится в следующем порядке. Сначала устанавливается общее количество голосов собственников помещений. При незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается пропорциональным 100. При большом количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается пропорциональным 1000. Составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме и рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество. В заключении рассчитывается количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме.
В настоящее время широко обсуждается вопрос необходимости регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Так, пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. К таким правам относится право собственности, другие вещные права (хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, сервитуты), а также обременения права собственности (аренда, залог, доверительное управление).
Как уже было сказано выше, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.
В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом какое-либо свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
Получается, что, с учетом положений ст. 23 Закона N122-ФЗ, ст. 16 Закона N189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.
На практике документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения права собственности на имущество, могут служить предоставленные Росреестром в установленном порядке документы, содержащие информацию о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. При отсутствии Российской Федерации, города Москвы, других юридических или физических лиц в списке правообладателей на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме соответствующее право на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права собственности на помещение(я) в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) право собственности на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.
Итак, право собственности на нежилые помещения, входящие в состав общего имущества, не подлежит отдельной государственной регистрации. Соответственно, право на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникает вне зависимости от государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Вместе с тем, во избежание государственной регистрации прав иных лиц на земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, рекомендуется такую регистрацию проводить. Государственная регистрация права общей долевой собственности обязательна в случаях, когда объект общего имущества передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, в остальных случаях государственная регистрация права общей долевой собственности на недвижимое имущество, являющееся общим имуществом в многоквартирном доме, носит добровольный характер.
|
