Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Скачать 0.84 Mb.
|
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, определяются в проектах планировки территорий и проектов межевания территорий. Согласно ч. 1 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.В соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ в порядке, определенном Приказом Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 N412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков". Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N191 ''О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации'', если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий. Согласно ч. 1 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий. Кроме того, в Градостроительном кодексе отсутствуют нормы, запрещающие осуществлять подготовку проектов межевания территорий применительно к территории, на которой расположен один многоквартирный дом. Даже если межевание не проводилось, примерные сведения о земельных участках могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости как сведения о ранее учтенных земельных участках и впоследствии сведения о границах земельных участков могут быть уточнены (ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости''). Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования в случае установления частного или публичного сервитута для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки, эксплуатации и ремонта линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, проведения дренажных работ, а также других нужд собственников соседних земельных участков. Основанием для установления частного или публичного сервитута являются положения статьи 274 Гражданского кодекса РФ, статьи 23 Земельного кодекса РФ, статьи 44 Градостроительного кодекса РФ и части 5 статьи 36 ЖК РФ. Сведения о сервитутах должны содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Существенным последствием включения земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является обязанность собственников по уплате земельного налога (глава 31 НК РФ), а в перспективе - налога на недвижимость. Согласно ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Обязанность по уплате земельного налога возникает с момента возникновения права общей долевой собственности на данный земельный участок. Размер земельного налога - от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в год для каждого собственника помещений в многоквартирном доме - зависит от размера доли в общей долевой собственности на общее имущество, от размера и местоположения участка, которые определяют кадастровую стоимость недвижимости. На собственников также ложатся расходы на содержание этого земельного участка и объектов благоустройства (песочниц, детских площадок, цветников и др.). Практика показывает, что проблемы обеспечения многоквартирных домов участками, необходимыми для их эксплуатации, должны решаться комплексно. Так, Постановлением Правительства Москвы от 22 июня 2010 г. №503-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2009 году и о городской целевой программе "Развитие земельной реформы в городе Москве на 2010-2012 гг.", к наиболее важным направлениям работ отнесены такие как кадастровые работы на земельных участках, государственная кадастровая оценка земель, разработка проектов разделения (межевания) земель застроенных территорий города, в том числе занимаемых многоквартирными домами. Этим же постановлением предусмотрено, что проекты межевания территорий жилых кварталов должны предусматривать исключение из границ образуемых земельных участков многоквартирных домов территорий общего пользования, внутриквартальных проездов. В перспективе планируется предоставление земельных участков, прилегающих к земельным участкам многоквартирных домов, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора собственникам и нанимателям помещений в многоквартирном доме в соответствии с проектом межевания территории и использование кадастровой стоимости земельных участков для исчисления земельных платежей, а также штрафов и неустоек по заключаемым договорам аренды земельных участков. Будет отрабатываться процедура предоставления земельных участков гражданам, в том числе земельных участков, ранее предоставленных в аренду государственным унитарным предприятиям "Дирекция единого заказчика" и предназначенных для временного размещения на парковках личных автомобилей жителей прилегающих многоквартирных домов. 5. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке - дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п. Не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет. Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в состав общего имущества. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка, например, к детским и спортивным площадкам, которые находятся в собственности города Москвы и переданы в безвозмездное пользование органам местного самоуправления. Важным моментом является и то, что в существующей застройке в общедолевую собственность передаются земельные участки, на которых находится не только сам многоквартирный дом, но и указанные сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, письмо Минэкономразвития РФ от 16 октября 2009 г. NД23-3410). Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости, который должен объединить данные Государственного земельного кадастра о земельных участках и данные технического учета БТИ о жилых и нежилых помещениях. Доказательством отнесения того или иного имущества к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме могут являться и другие документы:
Документальная фиксация состава общего имущества необходима, во-первых, для того, чтобы в гражданском обороте была определенность относительно правового режима того или иного элемента — третьи лица должны иметь возможность получать достоверную информацию о том, относится ли элемент к общему имуществу, что особенно важно применительно к элементам общего имущества, находящимся за пределами многоквартирного дома. Кроме того, учет общего имущества позволяет четко разграничить обязанности и ответственность собственников и третьих лиц по эксплуатации и содержанию соответствующих объектов. В заключение отметим, что собственники нежилых помещений многоквартирного дома имеют равные права с собственниками жилых помещений в отношении общего имущества МКД и несут равную ответственность за его содержание, при этом многие эксперты считают возможным распространение режима общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома на иные виды имущества, в том числе на нежилые здания. |
Похожие:
 | В федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
| Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |  | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
| Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
| Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
| Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |