Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Скачать 0.84 Mb.
|
2. СОСТАВ ОбщеГО имуществА в многоквартирном домеСогласно статье 289 Гражданского кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат не только сами помещения, но и общее имущество. От определения его состава зависит решение большого числа вопросов: пределы ответственности за ущерб, вызванный его ненадлежащим содержанием, возможности извлечения дохода от его использования, величина расходов на содержание и др., поэтому при любом способе управления определение состава общего имущества, его описание, учет и регистрация являются ключевыми моментами построения системы управления многоквартирным домом. Более того, состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома являются существенными условиями договора управления. Обратимся к истории. После того как жилые дома в городах России, построенные до революции, были национализированы, потребности в законодательном регулировании отношений собственности на общее имущество и самостоятельные помещения в многоквартирных домах не было. Различия между общим имуществом, обслуживающим только одну квартиру, и общим имуществом, обслуживающим все помещения в доме, не проводилось. В частности, в Постановлении ЦИК СССР №112, СНК СССР №1843 от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» к местам общего пользования отнесены кухни, ванны, коридоры, уборные, лифты, а отопление, освещение, кухни, лестницы, уборные, газ, ванны, лифт и пр. рассматривались как места общего пользования в квартирах. В 1959 г. на уровне РСФСР было принято Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, в соответствии с которым у каждого застройщика возникало право личной собственности на одну квартиру, а фундамент, крыша, лестничные клетки и другие части многоквартирного дома, обслуживающие все квартиры, составляли общую собственность участников коллектива. Названные части многоквартирного дома содержались и ремонтировались на средства участников коллектива соответственно доле каждого. Позднее появилось понятие «места общего пользования домов», которое включало в себя элементы дома, обслуживающие все квартиры в доме. К местам общего пользования относились в том числе подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки. Однако придомовая территория и инженерное оборудование домов и жилых помещений не относились к местам общего пользования домов. В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. №4154, местами общего пользования жилых домов среди прочего являлись подъезды, вестибюли, тамбуры, лестничные клетки, кабины лифтов, а также кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения в коммунальной квартире. В связи с законодательным закреплением возможности приватизации жилых помещений возникла необходимость более четкого определения состава общего имущества, поскольку существование нескольких форм собственности на жилые помещения в многоквартирном доме объективно предполагает разграничение ответственности за эксплуатацию и техническое обслуживание различных частей многоквартирного дома. С учетом этого в Законе РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» было предусмотрено, что собственники приватизированных жилых помещений в доме являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома (ч. 2 ст. 3). Впервые более или менее развернутое определение перечня элементов многоквартирного жилого дома, которые находятся в общей долевой собственности домовладельцев, было дано в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». В соответствии с ч. 2 ст. 8 данного Закона в коллективной (общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории, находящиеся за пределами или внутри помещений и предназначенные для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. С этим определением общего имущества почти полностью совпадало и определение, закрепленное Федеральным законом от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Все вышеперечисленные документы утратили силу, однако в действующем законодательстве сохранились общие подходы к определению состава общего имущества. Для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков: (1) помещение не должно являться частью квартиры, а также частью нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику (это означает, что квартира или нежилое помещение и общее имущество в МКД юридически разграничены и не могут совпадать); (2) помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме. Этот признак является главным качественным, обязательным (квалифицирующим) признаком общего имущества в МКД, однако он не всегда может быть установлен для всех элементов общего имущества в МКД, прямо перечисленных в части 1 статьи 36 ЖК РФ. Устанавливать наличие или отсутствие этого оценочного признака необходимо исходя из конструктивных и технических особенностей МКД. Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме. Таким образом, общим имуществом собственников в многоквартирном доме (МКД) признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (рисунок 11).  Рисунок 11 – Состав общего имущества в многоквартирном доме Практика показывает, что действующие нормы не всегда позволяют однозначно определить принадлежность к общему имуществу любого объекта, в том числе и объекта, который прямо не назван законом как общее имущество. В любом случае необходимо руководствоваться следующими соображениями. Состав и границы общего имущества определяются п. 1 ст. 290 ГК, п. 1 ст. 36 ЖК и наиболее подробно - п.1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». В состав общего имущества включаются: 1) помещения общего пользования, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); 2) крыши; 3) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); 4) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); 5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); 6) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; 7) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Общее имущество может находиться как в МКД – за пределами или внутри помещений, так и вне МКД. Например, стояк внутридомовой инженерной системы, расположен в квартире, тепловой пункт на один МКД, земельный участок расположены вне МКД. Расположение общего имущества не имеет решающего юридического значения. Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности. 1. Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома - несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции. Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы. Крыша – это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции. Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом: - конструкции обслуживают более одного помещения; - конструкции являются ограждающими. Ограждающие конструкции – строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.). Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на: - ограждающие несущие конструкции; - ограждающие ненесущие конструкции. Ограждающие несущие конструкции – конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент. Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками. Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире. В этом случае пользователи и/или собственники жилых помещений совместно используют вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования. Коммунальная квартира, как и многоквартирный дом, не является самостоятельным объектом права собственности. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения - комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка, например, одним собственником без согласия других не допускается. Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и ненесущие конструкции дома. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше, - полом, т.е., во-первых, оно ограждает квартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир. К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые характерны для городских населенных пунктов. Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. №359. Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом. В частности, на свои общие собрания собственники помещений не обязаны, но могут пригласить собственников пристроенных объектов (например, для вступления в ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом. 2. Помещения, не являющиеся частями квартир - подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Подъезд – часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой. Тамбур – помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года. Вестибюль – помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям. Коридор – помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не имеющее других функций. Лестницы – конструктивный элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями. Лифты – современные подъемные устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме. Технические этажи – вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны собственникам помещений для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах. Чердак – нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое. Лоджия также может являться общим имуществом, если используется двумя, тремя и более собственниками различных помещений. Но является ли индивидуальная лоджия, расположенная в отдельной квартире, общим имуществом? Площадь лоджии в соответствии с п.5 ст.15 ЖК РФ не входит в общую площадь жилого помещения (квартиры). Лоджия не является частью квартиры, так как она обслуживает только одно помещение. Следовательно, отсутствует второй признак общего имущества – обслуживание более одного помещения в доме. Таким образом, если лоджия, расположенная в отдельной квартире, предназначена для обслуживания одного помещения, то она не является общим имуществом, хотя не входит в состав квартиры. В то же время лифтовая шахта в доме является общим имуществом, так как обладает двумя признаками общего имущества: не входит в состав квартиры и обслуживает множество помещений. Данные помещения будут являться общим имуществом, если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, принадлежащих собственникам и используемых для ведения разрешенных видов деятельности. Если предпринимательская деятельность осуществляется в местах общего пользования (например, в подвале), необходимо проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения – является ли оно по проекту местом общего пользования или предназначено под нежилое помещение для индивидуального собственника наравне с квартирами. Таким образом, использование общего имущества не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений. Технические этажи и технические подвалы, по определению, относятся к общему имуществу, и пользование такими помещениями возможно только при принятии соответствующего решения общим собранием собственников помещений. Что касается других нежилых помещений, расположенных в подвалах или на чердаках, которые не являются техническими помещениями, то при решении вопроса об их отнесении к общему имуществу следует руководствоваться следующими соображениями. Во-первых, большая часть нежилых помещений уже принадлежат определенному собственнику, в т.ч. городу Москве, во-вторых, эти помещения не обслуживают какое-либо иное помещение. В судебной практике также наметилась тенденция, выраженная в следующем толковании жилищных норм: не всякий подвал можно отнести к техническому, на который распространяется режим общего имущества многоквартирного дома. Так, если помещение может иметь самостоятельное назначение отличное от технического, то данное помещение не может быть отнесено с общей собственности жильцов. Более того, наличие в данном помещении каких-либо технических узлов, само по себе, не влечет признания его общим имуществом. Для решения вопроса, является ли помещение техническим подвалом или нет, необходимо установить, может ли помещение использоваться как самостоятельный объект, т.е. быть недвижимой вещью, являющейся самостоятельным объектом гражданских прав (помещение выделено в натуре, возможно его отчуждение, право собственности на это помещение зарегистрировано). Если да, то такие помещения в состав общего имущества многоквартирного дома не включаются, и их правовой режим отличается от правового режима общего имущества. 3. Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака - они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К данной категории общего имущества можно отнести: 1) внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами; 2) сеть газопровода со всеми устройствами; 3) систему отопления со всеми устройствами; 4) внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; 5) сеть канализации со всеми устройствами; 6) внутренние телефонные и сигнализационные сети; 7) вентиляционные устройства общесанитарного назначения; 8) подъемники. Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, входящие в состав общего имущества, состоят из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Внутридомовая система отопления, включенная в состав общего имущества включается, состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Внутридомовая система электроснабжения в составе общего имущества состоит из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки). Например, стояк в ванной комнате является общим имуществом, так как обслуживает все квартиры, присоединенные к нему. При этом часть трубы, которая соединяет данный стояк непосредственно с краном водоснабжения, находящимся в отдельной квартире, не будет являться общим имуществом, так как обслуживает только данную квартиру. Радиаторы отопления включаются в состав общего имущества, однако, если система теплоснабжения является полностью автономной, такое имущество может находиться в частной собственности и не включаться в состав общего имущества. Четко разграничить инженерные сети, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, от сетей, которые принадлежат им на праве частной собственности, а также от сетей, которые находятся в ведении ресурсоснабжающих организаций, важно для распределения бремени несения расходов на их содержание и ремонт, определения границ ответственности (административной, гражданско-правовой) управляющей организации и ТСЖ за содержание общего имущества, оплаты потерь коммунальных ресурсов. Внутренняя граница внутридомовых сетей. Порядок определения внутренней границы внутридомовых систем установлен в п. п. 5 и 7 Правил содержания общего имущества. Так, в состав общего имущества включаются инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, а также из самих отключающих устройств и первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Все сети и оборудование, находящиеся после указанных устройств и кранов, не входят в зону ответственности управляющей организации и ТСЖ. Внутридомовая система электроснабжения, состоящая в том числе из сетей (кабелей), заканчивается на индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета электрической энергии. В п. 6 Правил содержания общего имущества нет указаний на внутреннюю границу системы отопления: она состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. В то же время в силу п. 1 статьи 36 ЖК общим имуществом является оборудование, обслуживающее более одного помещения. В связи с этим немало споров возникает по поводу отнесения радиаторов отопления к общему имуществу. В частности, исходя из п. 6 Правил содержания общего имущества Минрегион России, уполномоченный давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщил, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Так как радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество. В силу пп. 1 п. 3 статьи 162 ЖК существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию. Таким образом, ввиду отсутствия четкого правового регулирования и однозначной судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него батарей центрального отопления) нужно определить на общем собрании собственников помещений, и в случае выбора управляющей организации отразить перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным домом. Граница эксплуатационной ответственности. Не менее важным вопросом является определение внешней границы инженерных сетей. Согласно п. 9 Правил содержания общего имущества внешняя граница сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, определена императивно - ею является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью. Граница остальных сетей (электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения), если иное не установлено законодательством РФ, - внешняя граница стены многоквартирного дома (п. 8 Правил содержания общего имущества). Однако в разграничении ответственности за содержание сетей между управляющей компанией (ТСЖ) и ресурсоснабжающей организацией важна так называемая граница эксплуатационной ответственности. Согласно п. 1 статьи 543 ГК абонент по договору энергоснабжения (а также по договорам снабжения через присоединенную сеть газом, водой) обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования. В частности, согласно п. п. 13 и 14 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ в договоре на отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод устанавливаются в том числе границы эксплуатационной ответственности сторон (абонента и предприятия водопроводно-канализационного хозяйства) по сетям водоснабжения и канализации. Под такой границей понимается линия раздела систем водоснабжения и канализации по признаку обязанностей по эксплуатации элементов этих систем, устанавливаемая соглашением сторон. При отсутствии соглашения рассматриваемая граница устанавливается по границе балансовой принадлежности (линия раздела систем между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Правила определения границы эксплуатационной ответственности применительно к снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного дома изложены в п. 8 Правил содержания общего имущества. Так, при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Таким образом, граница эксплуатационной ответственности может быть, в первую очередь, определена в договоре по соглашению сторон, в том числе в месте соединения общедомового счетчика с сетью ресурсоснабжающей организации либо по внешней стене многоквартирного дома. Если соглашение сторон не достигнуто, закон устанавливает границу эксплуатационной ответственности:
В этом случае ресурсоснабжающая организация не вправе настаивать на иных условиях, например на определении границ эксплуатационной ответственности по границам земельного участка, включенного в состав общего имущества. Суды не принимают доводы ресурсоснабжающей организации о том, что сети, расположенные на придомовой территории, не учитываются у нее на балансе (являются бесхозными) и расходы на их содержание не учтены при установлении тарифов. Потери в этих сетях нельзя возлагать на управляющую организацию или ТСЖ. Аналогичным образом решается вопрос и с определением зон ответственности управляющей организации для целей привлечения управляющей организации к административной ответственности по статьи 7.23 КоАП за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами. 4. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений. Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах. Элементы озеленения – это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.). Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; оборудование площадки для отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей. При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №189-ФЗ):
2) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В данном случае формирование земельного участка и включение его в состав общего имущества многоквартирного дома влечет за собой возникновение права общей долевой собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета; 3) многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; 4) не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ. Здесь необходимо дать некоторые пояснения, которые касаются порядка передачи земельного участка в общую долевую собственность и определения его размера. Само по себе изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Так, в Москве земельные участки, которые не отнесены к общему имуществу, находятся в государственной собственности города Москвы, и, будучи собственником, город несет все затраты, связанные с содержанием таких участков, а собственники помещений не имеют обязанности по выплате земельного налога. Кроме того, положения ст. 16 Федерального закона N189-ФЗ содержат лишь условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность, но не определяют порядок такого перехода, в связи с чем для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме необходимо соблюдение общего (заявительного) порядка оформления земельно-правовых отношений. На основании ст. ст. 28 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. В случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (в частности, ст. 16 Федерального закона N189-ФЗ) и законами субъектов Российской Федерации, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно, что и применяется в современной практике управления многоквартирными домами. Жилищным кодексом предусмотрено, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами местного самоуправления, которые обязаны обеспечить образование земельного участка под многоквартирным домом, в том числе его государственный кадастровый учет. В Москве эти функции выполняют не органы местного самоуправления, а уполномоченный орган государственной власти – Департамент земельных ресурсов города Москвы. Общий порядок действий, обеспечивающих реализацию решений собраний собственников о включении земельного участка в состав общего имущества, установлен Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 N 569-ПП (последняя редакция от 12.05.2009) и Постановлением Правительства Москвы от 29 апреля 2008 г. N333-ПП. Документы, перечень которых определен указанными постановлениями, подаются в службу «одного окна» префектуры и далее направляются в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Комиссия рассматривает представленные документы и делает заключение о соответствии (несоответствии) законодательству принятого общим собранием собственников помещений решения о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для предоставления этого земельного участка в общедолевую собственность. Выписки из протокола заседания комиссии выдаются гражданам на безвозмездной основе, срок рассмотрения заявления и выдачи выписки составляет не более 30 рабочих дней. При положительном заключении дальнейшие действия по формированию земельного участка будут проводиться Департаментом земельных ресурсов города Москвы, его территориальными органами. Получив заключение Комиссии, заявитель обращается в службу «одного окна» Департамента земельных ресурсов города Москвы или в его территориальные органы. Форма заявления о формировании земельного участка приведена в приложении к постановлению Правительства Москвы от 3 июля 2007 года №569-ПП. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 30.06.2009 № 643-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2008 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2009 год» для рассмотрения вопроса о передаче земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений заявитель предоставляет в Департамент следующие документы:
Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются на основании проектов межевания жилых кварталов, разрабатываемых Москомархитектурой за счет средств городского бюджета. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации и, соответственно, не могут войти в состав формируемого для многоквартирного дома земельного участка территории общего пользования, занятые улицами, проездами, проходами и скверами. В центральных районах города, для которых характерна плотная застройка, отсутствуют возможности формирования земельных участков с прилегающими (придомовыми) территориями. При этом характер застройки не позволяет включать в границы земельных участков для многоквартирных домов территории проходных дворов. В отношении подарочных пространств в данном случае, необходимо устанавливать обременения - право прохода и проезда. Формирование земельных участков в «спальных» районах города также имеет определенные особенности, связанные с наличием существующих проездов и проходов, относящихся к землям общего пользования, в том числе, в случаях, когда такие проезды и проходы не обозначены красными линиями, а также территорий зеленых насаждений общего пользования. После проведения межевания земельного участка под многоквартирным домом Департамент земельных ресурсов города Москвы обращается с заявлением о проведении государственного кадастрового учета земельного участка в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по городу Москве. После постановки земельного участка на государственный кадастровый учет Департамент передает заявителю кадастровый паспорт. По сути, это выписка из Государственного кадастра недвижимости, содержащая основные характеристики земельного участка. Право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Москве. На практике при формировании земельных участков возникает ряд проблем. Во-первых, сроки исполнения обязательства по формированию земельных участков законом не установлены, что приводит к существенной задержке реализации решений собственников. Во-вторых, Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N12-П признано неконституционным положение Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым обращаться с заявлением о формировании земельного участка может только уполномоченное общим собранием лицо, так как это не позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме самостоятельно (т.е. без решения на то общего собрания собственников помещений) обратиться с указанным заявлением. С учетом этого обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме (в т.ч. не уполномоченного на то общим собранием собственников) в органы власти с соответствующим заявлением должно рассматриваться как основание для формирования участка под домом и проведения его кадастрового учета. До внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. В-третьих, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», кадастровую деятельность могут вести кадастровые инженеры – юридические лица и индивидуальные предприниматели. Кадастровая деятельность не лицензируется, но все кадастровые инженеры должны сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат. Сведения о кадастровых инженерах доступны на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Вместе с тем, необходимо понимать, что кадастровая деятельность и кадастровый учет – это не одно и то же. Кадастровые работы обеспечивают подготовку документов, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет или снятии с учета объекта недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости, а именно: межевого плана, технического плана, акта обследования. Кадастровый учет подразумевает ряд действий, которые производит специально уполномоченный орган для внесения сведений об объекте в государственный кадастр. В Москве таким уполномоченным органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по городу Москве. Как уже упоминалось выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства. В общем случае границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка границы устанавливаются на местности, формируется и утверждается соответствующая землеустроительная документация, и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка. В конце 2009 г. утратило силу Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N223 – практически единственный документ, на который можно было ссылаться в случае возникновения спорных ситуаций. Некоторые разъяснения по этому вопросу содержатся в письме Министерства экономического развития РФ от 17 декабря 2009 г. NД23-4267. В письме указано, что подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель) осуществляются в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". |
Похожие:
 | В федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
| Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |  | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
| Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
| Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
| Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |