Содержание
|
|
Правовые аспекты
|
4
|
Управление временем
|
36
|
Найм персонала
|
107
|
Управление персоналом
|
121
|
План работ по открытию
|
133
|
План маркетинга
|
136
|
План работ на месяц
|
144
|
Управление продажами
|
150
|
Непрерывное улучшение
|
156
|
Правовые аспекты
1. Юридическое сопровождение деятельности агентства
1.1. Юридически значимые действия, предшествующие открытию агентства
На этапе, предшествующем открытию, необходимо сделать выбор организационно-правовой формы юридического лица (рекомендуется ООО), подготовить пакет учредительных документов (Устав), выбор налогового режима (рекомендуется упрощенная система налогообложения).
Преимущества ООО:
- минимальное количество Участников 1, максимальное 50;
- минимальный размер уставного капитала 100 МРОТ (23 000 руб.);
- на момент регистрации должно быть оплачено не менее 50% Уставного капитала;
- участник может быть исключен по решению суда на основании иска участников, имеющих не менее 10% уставного капитала;
- установлено преимущественное право приобретения доли (части доли), продаваемой третьему лицу. Может быть предусмотрено согласие Участников и Общества на отчуждение другим Участникам своей доли. Может быть установлен запрет на отчуждение доли (части доли) третьим лицам;
- отсутствие необходимости ведения реестра – записи вносятся при переходе акций;
- упрощено управление, в частности, упрощены процедуры созыва и порядок проведения общего собрания участников общества;
- менее детальная правовая регламентация деятельности;
- образование контрольных органов может быть предусмотрено Уставом, при наличии более 15 участников - обязательно.
Упрощенная система налогообложения
Упрощенная система налогообложения (далее – УСНО) на сегодняшний день является действительно льготной. Применяющие ее фирмы в два- три раза снижают налоговую нагрузку. Вместо налогов на прибыль, на имущество, ЕСН, а также НДС (за исключением налога, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную территорию России) «упрощенные» фирмы платят единый налог (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Его ставка сравнительно низкая: 15 процентов для фирм и коммерсантов, которые выбрали объект налогообложения «доходы минус расходы», и 6 процентов – при объекте налогообложения «доходы» (ст. 346.20 НК РФ). Кроме того, организации, которые перешли на упрощенную систему налогообложения, освобождаются от ведения бухгалтерского учета. Это общеизвестные плюсы «упрощенки». На них финансовые специалисты обращают внимание в первую очередь.
Главные недостатки фирм на «упрощенке» таковы:
организации, которые ее применяют, должны платить обязательные пенсионные взносы, взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний на производстве, а также некоторые другие налоги в соответствии с законодательством. При этом за фирмой сохраняются обязанности налогового агента (п. 3 и 5 ст. 346.11 НК РФ);
они обязаны соблюдать порядок ведения кассовых операций и сдавать статистическую отчетность (п. 4 ст. 346.11 НК РФ);
так же, как и всем остальным фирмам, «упрощенцам» приходится вести бухгалтерский учет основных средств и нематериальных активов (п. 3 ст. 4 Закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»);
УСНО не вправе применять фирмы, которые перечислены в пункте 3 статьи 346.12 Налогового кодекса. В частности, это компании, в которых доля участия других организаций составляет более 25 процентов, средняя численность работников превышает 100 человек, а остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов больше 100 миллионов рублей;
доходы «упрощенца» не могут превышать 20 миллионов рублей в течение отчетного (налогового) периода (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
В сфере регулирования трудовых отношений необходимо разработать штатное расписание, должностные инструкции персонала агентства недвижимости, трудовые договоры, Правила внутреннего трудового распорядка, Правила внутреннего контроля, анкеты, сообщения о сделке для составления отчета в ФСФМ, другие формы отчетности.
При осуществлении юридического сопровождения деятельности Агентства недвижимости можно условно разделить эту сферу деятельности агентства на несколько основных групп взаимоотношений по субъектам-контрагентам.
Взаимоотношения с государственными, муниципальными органами и их представителями (органы ИФНС, территориальные управления Роснедвижимости, Росрегистрации, Ростехинвентаризации, БТИ и т.д.). К данному виду относятся, например, отношения по:
регистрации агентства в качестве юридического лица,
соблюдению требований налогового законодательства,
взаимодействию с представителями контролирующих органов при проверках,
регистрации сделок в органах ФРС,
сдача отчетов установленной формы в ФСФМ по каждой сделке, сумма которой превышает 3000000 рублей,
получению от государственных органов и их должностных лиц информации, необходимой для совершения сделок сотрудниками агентства и т.д.
Рассмотрим подробнее деятельность по юридическому сопровождению открытия Агентства недвижимости.
После заключения договора купли-продажи офисного помещения (или при заключении договора аренды офисного помещения на срок свыше года – регистрация договора и перехода прав собственности при покупке помещения в органах ФРС).
На государственную регистрацию договора продажи представляются:
1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи;
2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;
7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов.
Физическое лицо-представитель юридического лица предъявляет документ, удостоверяющий личность. При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
В заявлении указывается в том числе следующее:
данные о продавце (покупателе);
цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);
наименование и реквизиты договора продажи;
данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);
подпись заявителя и дата подписания заявления.
В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора купли-продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:
оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;
подлинник и копия договора поручения, если нежилым помещением распоряжается поверенный;
иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.
Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями, наряду с вышеуказанными документами, дополнительно представляются:
заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю
подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;
иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.
В установленный срок необходимо получить в территориальном органе ФРС свидетельство о праве собственности на помещение. Свидетельство о праве собственности на жилое помещение должно содержать:
данные о правообладателе (наименование юридического лица, его реквизиты);
описание объекта: назначение, адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ;
вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);
основание приобретенного права - тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).
После выбора организационно-правовой формы юридического лица его регистрация в ЕГРЮЛ.
Регистрация коммерческих организаций (в т. ч. и ООО) происходит так. Подготавливается необходимый комплект документов для регистрации предприятия и его постановки на учет в ИФНС. Далее фирма получает свидетельство о государственной регистрации и постановке на налоговый учет юридического лица и информационное письмо о присвоении кодов ОКВЭД. Кроме того, необходимо изготовить печать, постановить фирму на учет во внебюджетные фонды, а также открыть расчетный счет в банке. Затем уведомить ИФНС.
Требуются следующие документы:
Устав;
Учредительный договор (если учредителей два или более);
Решение о создании (протокол, если учредителей два или более);
Заявление по форме 11001, подаваемое в ИФНС;
все необходимые приложения к заявлению по форме 11001;
заполненная квитанция для оплаты государственной пошлины 2000 руб.;
Заявление на право применения Упрощенной системы налогообложения;
Приказ для банка о Ген. директоре и Главном бухгалтере.
Наименование регистрируемой фирмы (если есть вариант названия на иностранном языке - указать);
местонахождение регистрируемой фирмы;
копия паспортов физических лиц, являющихся учредителями регистрируемой фирмы;
почтовый адрес учредителей и руководителя (с индексом);
копии учредительных документов от юридических лиц, являющихся учредителями регистрируемой фирмы;
виды деятельности по классификатору ОКВЭД;
размер уставного капитала и распределение долей среди учредителей, способы оплаты взносов в уставный капитал.
если планируется применение упрощенной системы налогообложения - сообщить об этом, указав объект налогообложения.
После выбора налогового режима – получение ИНН в ИФНС.
После приобретения ККМ – его регистрация в ИФНС.
Согласование в СЭС, УГПС.
Постановка на учет в ФСФМ (Федеральной службе по финансовому мониторингу).
Взаимоотношения с обслуживающими организациями (арендодатели офисного помещения; рекламные и информационные агентства; издательства, которые специализируются на тематике рынка недвижимости; организации, предоставляющие услуги связи и Интернета; организации, предоставляющие услуги по установлению и обновлению правовых и информационных баз и т.д.). Содержание взаимоотношений с этими контрагентами составляет: заключение, соблюдение, продление и прекращение договоров на обслуживание, поставку офисной мебели, канцтоваров и расходных материалов, формированию отчетности (наличие полного пакета документа по каждому этапу взаимодействия или по окончанию отчетного периода) и т.д.
Рассмотрим взаимодействие с другими хозяйствующими субъектами на этапе открытия.
Выбор обслуживающего банка, андеррайдинг (проверка учредительных документов, лицензии), согласование и заключение договора на обслуживание, открытие расчетного счета.
После выбора объекта недвижимости для организации офиса и определения вещного права (право собственности – покупка, права владения и пользования – аренда), проверка юридической чистоты объекта.
К ним относятся:
Проверка документов контрагента: выписка из ЕГРЮЛ, Свидетельство ИНН, копия всех страниц Устава, документ, на основании которого действует лицо, заключающее договор.
Проверка документов на объект. К документам, которые следует получить от продавца относятся:
правоустанавливающие документы на нежилое помещение;
справка БТИ (формы о совершении всех видов сделок с объектом недвижимости; о стоимости объекта недвижимости)1,
выписка из финансового лицевого счета,
одновременно выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
выписка из ЕГРП (дает всю информацию об «истории» жилого помещения – какие сделки с ним совершались. Есть ли обременения и ограничения и т.п.),
справка из налоговой инспекции (если ее для регистрации требует Регистрационная служба).
От арендодателя следует получить копию правоустанавливающих документов на объект, справку БТИ.
Кроме того, если нежилое помещение находится в доме, включенном в перечень памятников градостроительства и архитектуры города, требуется охранное обязательство, полученное в управлении культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по охране историко-культурного наследия.
После выбора офисного помещения и определения вещных прав идет процесс экспертизы и согласования договора (купли-продажи, аренды). Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.
Нотариального удостоверения договоров купли-продажи не требуется, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.
Передаточный акт не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.
После приобретения офисного помещения необходимо выбрать контрагентов для производства ремонтно-строительных работ и закупки и установки оборудования (офисной мебели, сантехники, оргтехники, компьютеров и пр.). На этом этапе андеррайдинга проверяются учредительные документы контрагентов, лицензии на производство строительно-ремонтных работ и др. видов деятельности, для производства которых необходима лицензия. Также экспертиза и согласование договоров и смет.
Для проведения рекламной кампании2 необходимо провести выбор и проверку учредительных документов контрагента – рекламного агентства, экспертизу и согласование договора на обслуживание и тех.задания к нему, заключение договора. Затем - контроль за его исполнением. |
