Решение проблем аварийного жилья на примере города Пермь
Скачать 484.91 Kb.
|
3.1.Привлечение инвесторов как способ решения данной проблемы Выше уже отмечалось, что инвестирование является не только наиболее привлекательным, но и наиболее действенным способом решения проблем в сфере аварийного и ветхого жилья. Однако возникает вопрос, насколько инвестирование является эффективным для субъектов участвующих в этом, В то время как с проектами модернизированного жилищного строительства дела обстоят относительно четко и понятно, проекты, связанные с реконструкцией жилищного фонда, показывают не столь явную коммерческую составляющую ( данный вопрос рассматривается как с региональной, так и с городской позиций), которую не всегда удается выявить. На данный момент ведущим субъектом реконструкции жилых зданий признается население, которое либо проживает, либо готовится проживать в отдельно взятом жилом здании. С точки зрения бизнеса - организации, которые реализовывают такой проект и работают с конкретным зданием. Кроме того, к субъектам также можно отнести и муниципальные органы управления. Следовательно, оценивая рентабельность проекта модернизации, важно брать в расчет эффективность проекта с точки зрения всех этих субъектов и оценивать как социальную, так и коммерческую и бюджетную рентабельность. Основной сложностью является обнаружение финансовых средств, связанных с ведением проектов модернизации у граждан, которые проживают в том или ином жилом доме. В данный момент в практике анализа проектов строительных или реконструкционных инвестиций данные потоки не принимаются в расчет. Оценивая рентабельность коммерческих инвестиционных проектов, данный аспект может быть оправдан ввиду того, что частному инвестору, который финансирует такой проект, нужно, в первую очередь, проводить анализ настоящих материальных потоков, гарантирующих окупаемость инвестиций. К успешным примерам частного инвестирования можно отнести некоторые калининградские компаний, в первую очередь «Ремжилстрой-Инвест», которую возглавляет Ирина Губко. Компания специализируется на комплексном развитии территорий и никогда не была замешана в скандалах, связанные с точечной застройкой. Это самый успешный проект переселения граждан из ветхого и аварийного жилья за счет частных инвестиций — 1 процент от общероссийского количества переселенцев по этой программе приходится на «Ремжилстрой-Инвест». Компания активно участвует в программах по приобретению жилья для военнослужащих, региональных программах по предоставлению жилья льготным категориям граждан26. Также стоит упомянуть, что по недавним сообщениям регионального департамента строительства инвестиции в развитие строительной отрасли Кемеровской области в 2013 году составят более 36 миллиардов рублей27. Порядка 31 миллиарда рублей инвестируют строительные компании региона, около 3 миллиарда рублей - федеральный бюджет, 1,9 миллиарда рублей - областной, около 300 миллиона рублей - муниципальные бюджеты. Федеральные деньги будут вложены главным образом в снос ветхого и аварийного жилья. В то же время, отличительной чертой жилищных проектов (в основном тех, которые связанны с возведением социального жилья) является заведомое отсутствие коммерческой эффективности. Если приводить пример, то можно отметить, что во время осуществления проекта по модернизации жилого строения, который предполагает дополнительное благоустройство, перепроектирование, а также ремонт лифтов, при этом не предполагая увеличения жилплощади и выселения граждан, которые проживали прежде, появляются дополнительные оттоки финансовых средств. Среди них могут быть и инвестиционные затраты, выделенные на реализацию проекта, и добавочные текущие (как на использование лифтового или инженерного оснащения). Причем фактического прихода материальных средств в этот момент не обнаруживается. Отсюда получается то, что коэффициенты рентабельности, которые формируются из величины превышения суммарных приведенных итогов от осуществления проекта над суммарными приведенными затратами, будут являться отрицательными. В связи с этим в последнее время отмечается снижение уровня инвестиций в жилищное строительство, реконструкцию зданий. При этом является ясным и то, что осуществление модернизации жилья поможет добиться основной задачи развития жилищной сферы, которая заключается в том, чтобы повысить условия жизни населения. Отсюда предполагается крайне важным оценить последствия реализации проекта реконструкции зданий для граждан, которые проживают в том или ином здании. Тем не менее, в случае если материальные оттоки могут быть более или менее точно оценены по сумме затрат населения на реализацию проекта реконструкции жилья (взносы на реконструкцию, переселение в новое жилье или в маневренный жилищный фонд, платежи за использование и осуществление технического обслуживания жилья), то оценка притоков, свидетельствующих о социально-экономическом эффекте проекта, оказывается крайне непростой задачей. Бюджетная (налоговая) эффективность от инвестирования в жилищную сферу определяется, главным образом, в виде генерации налогов, которые поступают в бюджет. Что касается эффективности для непосредственного субъекта инвестирования, то здесь получается, что фактически инвестирование является невыгодным делом. 3.2.Подводные камни С одной стороны привлечение инвесторов в решение проблемы ветхого и аварийного жилья дает возможность ее разрешения, с другой экономического эффекта для инвестора фактически нет. Соответственно получается с точки зрения региональных властей, а также с точки зрения населения проекты инвестирования в реконструкцию жилья выгодны, а вот инвестору нет. Как же достичь баланса интересов? В данном случае баланс интересов, особенно инвестора достигается путем различного рода льгот, программ и проч., что достаточно развито, например, в зарубежных странах. В России инвестирование достаточно убыточно для самого инвестора, так как отдачи финансового плана от реконструированного здания ждать не приходиться. Плюс учитывая, фактор дороговизны строительных материалов в России, а также высокой коррупционной составляющей, наличия строительных фирм однодневок и т.п. создает массу препятствий для эффективной инвестиционной модели в сферу аварийного и ветхого жилья. 3.3.Реконструкция аварийных зданий – есть ли выход в решении проблемы? Анализируя западный опыт разрешения подобных ситуаций, к которому постоянно обращаются современные отечественные исследователи28,следует отметить, что в Европе инвестиции, предназначенные на строительство нового жилья переходят на ремонт и модернизацию существующего жилищного фонда. Как оценивают эксперты, доля инвестиций такого рода, например, в Канаде и Дании составила около 50% объема средств, вкладываемых в строительство новых зданий. В США этот показатель превысил 40%29. Инвестору отдается на выгодных условиях жилищный фонд и при его реконструкции он также пользуется субсидиями. Такие подходы требуют значительных бюджетных вложений. Заменить неактуальное инженерно-техническое оборудование и части ограждающих конструкций зданий, не привлекая крупных финансовых вложений практически невозможно. Однако в государствах с сильной рыночной экономикой имеется большой опыт решения вопросов воспроизводства жилищного фонда. Согласно европейскому опыту реконструкции жилищного фонда, все страны руководствуются тем, что реконструкция зданий является обязанностью собственника, и государство лишь оказывает поддержку в виде субсидирования и различных стимулирующих программ. Кроме того, в основе управления реконструкцией лежит согласование интересов всех сторон и распределение финансовых вложений и вероятных рисков в разных соотношениях между государством и частными ассоциациями. Главной особенностью управления реконструкцией за рубежом является продуманное регулирование взаимоотношений всех сторон этого процесса вне зависимости от предписанной системы управления. Чтобы содействовать реконструкции жилых зданий в Германии начали создаваться банки, с чьей помощью и благодаря соответствующим директивам в случае возникновения убытков (в случае, когда имущественное обеспечение ссуды является невозможным), предприятия стали проводить реконструкцию квартир, где до сих пор жили квартиросъемщики. Выгодное кредитование под 4-5% сроком на 10-12 лет помогло успешной реконструкции жилья в Германии. Этот подход являлся новаторским в для жилищной сферы. Реконструкцией жилых домов чаще всего занимаются фирмы, обладающие жилым фондом. Ввиду того, что на реконструкцию требуется привлекать значительные инвестиции, фирма изначально проводит обследования и маркетинговые исследования, в результате которых выявляется целесообразность выполнения таких работ. В целях аккумулирования материальных средств на реконструирование жилищного фонда, в оплату жилья включают амортизационные отчисления (такой практики нет в России), благодаря которым возвращаются средства на строительство дома. В определенных случаях строительные организации получают на реконструкцию специальный инвестиционный низкопроцентный кредит на срок до 25 лет. Также в Германии существую и иные формы гарантий и материальной поддержки со стороны государства и регионов, которые призваны обеспечить воспроизводство жилищного фонда. К примеру, действуют различные федеральные законы, задающие нормы содержания, восстановления и реставрации жилищного фонда, а также энергосбережения и защиты окружающей среды. Часть средств, получаемых от государства, дается в качестве дотаций и является безвозвратной, поскольку она погашается 50% экономией расходов на отопление реконструируемого жилья. Прозрачное распределение средств сочетается с простой и понятной схемой финансирования, которая заключается в том, что либо субсидируются абсолютно все проекты, не принимая во внимание дифференциацию по типам собственников жилья; или же возможен такой вариант, когда финансируются только лишь те проекты, которые обеспечивают требуемые показатели по энергосбережению и охране природной среды, при условии их рентабельности в течение срока, который не превосходит десяти лет. В различных частях Великобритании достаточно большое количество жильцов принимает самое что ни на есть инициативное участие в воспроизводстве жилищного фонда. Такой подход позволяет выбрать самые выгодные и эффективные способы, с помощью которых возможно проводить реконструкцию и, что немаловажно, реализовывать ее преимущественно без переселения. Кроме того, вовлечение населения в работы по восстановлению и реставрации за счет ассоциации жильцов способствует созданию дополнительных рабочих мест, увеличению заинтересованности жильцов и активному взаимодействию с властями. Не редки бывают и такие ситуации, когда жильцы объединяются в строительный кооператив и сами осуществляют работу над реконструкцией и благоустройством своего жилья. Средства, с помощью которых производится выплата жильцам за осуществление работ по модернизации и благоустройству, обычно поступают назад одновременно с квартплатой за повышение условий проживания. Определение метода реконструкции домов в Великобритании связано с техническим состоянием дома. Работы по реконструкции жилищного фонда могут быть субсидированы с помощью следующих способов: - местная администрация оставляет запрос центральному правительству для того, чтобы получить разрешение для вручения долговременного кредита; что касается самих выплат, осуществляемых по кредиту, то как правило, они рассчитаны на временной период около 60 лет. Кредит предоставляется частными банками. Ответственной за выплату кредита является местная администрация. В большинстве случаев, как это происходит обычно, при осуществлении платы за квартиру, возвращается назад и сам кредит кредит. Его требования являются достаточно выгодными и составляют порядка 7-8% в год. - отсутствует приобретение овердрафта у центрального правительства; данное действие осуществляется с помощью государственных мер, которые характеризуются увеличением налогов местными органами власти; - с помощью реализации нового жилья по большей стоимости. В определенных странах Восточной Европы, а также Странах Балтии владельцам жилья предоставляются средства из государственного, а также муниципального бюджета для того, чтобы покрыть некоторую часть расходов, которая требуется для осуществления капитального ремонта жилищного фонда. Немаловажным будет отметить и то, что такая поддержка со стороны государства предоставляется бескорыстно в форме различных субсидий и не требует возврата денежных средств. Она является, своего рода, поддержкой собственников жилья. Что касается Эстонии, то здесь квартирным товариществам, которые являются по своей сути аналогичным российским товариществам собственников жилья, предоставляются специфические пособия. Они подразумевают под собой компенсацию определенной части расходов, которые тратят владельцы на осуществление капитального ремонта. Таким образом, получается, что пособие на проведение капитального ремонта выделяется с целью возмещения определенной части расходов на восстановление основных построек. Оно составляет одну десятую часть от стоимости всех произведенных работ. Кроме того, здесь существует ограничение, которое заключается в том, что устанавливается предельная стоимость за квадратный метр всей площади квартир. Более того, необходимо отметить то, средства, которые по факту ограничены бюджетом, распределяется между такими товариществами в рамках установленных правил и законов. Однако, здесь распределение средств происходит только между теми товариществами, которые в назначенные сроки подают заявку, а также соблюдают условия, которые заданы заранее. Анализируя зарубежный опыт реконструкции жилищного фонда, можно прийти к следующим выводам: - успешное развитие реконструкции в большей части европейских стран обеспечено активным участием государства; - источниками финансирования реконструкции жилья были в разной долевой пропорции средства владельцев жилья, государственного бюджета, инвесторов, предприятий и так далее; - заметной особенностью стран с сильной рыночной экономикой, которая существует сегодня в области реконструкции жилищного фонда, а также предотвращении его преждевременного износа, является наличие прогрессивного кредитно-финансового механизма. Исходя из вышеизложенного, можно прийти к выводу, что в данный момент является необходимым перенимать позитивный опыт зарубежных стран, который является наиболее приемлемым в российских реалиях развития жилищной сферы. 3.4. Решение проблем аварийного жилья на примере города Пермь Для того чтобы изучить ситуацию изнутри, понять и проанализировать проблемы, существующие в сфере ветхого и аварийного жилья, мною было проведено исследование в рамках Осенней школы в Перми «Муниципальная власть и местные сообщества в решении проблем крупного города». В ходе интервью с депутатом Пермской городской думы Марией Сириной я узнала об историческом развитии города и процессах в жилищной сфере. Пермь формировался как промышленный город. Микрорайоны образовывались вокруг предприятий. Поэтому состояние жилищного фонда зависело от того, как работали заводы. В 1993 году жилье от местных советов было передано муниципалитетам. Первоначально муниципалитет не принимал ветхое жилье: обязательным условием было проведение капитального ремонта или предоставление финансирования на ремонт помещений. Тем временем предприятия становились банкротами. Поэтому суд обязал Администрацию Перми принять весь ветхий фонд в свое ведение. Параллельно с этим шел процесс приватизации. Именно поэтому дома до 1917 года постройки в Перми не являются редкостью. Сегодня в Перми приватизировано 92% жилищного фонда. 5,7% приходится на муниципальное жилье. 1,2 миллиона квадратных метров жилья остались неприватизированными. Аварийное жилье является самой острой жилищной проблемой из-за многих факторов: -отсутствие условий для безопасного проживания людей; Этот вопрос невозможно урегулировать без помощи государства. Хотя все проблемы не являются новыми – они перешли с уровня государственной власти к муниципалитетам. Для признания домов аварийными и расселения жителей существует множество преград : не хватает финансовых средств на строительство и приобретение жилья, правовые аспекты не доведены до совершенства. -проблема выкупа аварийного жилья у собственников; Муниципалитет может изъять аварийное помещение для муниципальных нужд. Однако, изъятие происходит по рыночной стоимости. Отсюда вытекает проблема с определением рыночной цены. -нехватка жилья; Сегодня очередь на получение жилья практически не снижается. В Перми более 1750 семей ждут своей очереди на получение квартиры. Стоит отметить и тот факт, что первые люди, стоящие в очереди на получение жилья, поставлены на учет в 1960 году. В соответствии со ст.49 Жилищного Кодекса муниципалитет обязан обеспечить жильем только малоимущих. Кроме этого, существуют еще другие категории граждан, нуждающиеся в жилье: сироты, люди, живущие в аварийном жилье и др. Поэтому одними из проблем остаются как неясность расходных обязательств, так и порядок предоставления и обеспечения людей жильем. Таким образом, Сирина М.В. отметила, что «сегодня в Перми 953 дома (375 тыс.кв. м) являются непригодными для проживания ,из них 281 дом (1,6 % от всего жилищного фонда) признан аварийным (126 тыс.кв.м). Для того, чтобы обновить весь жилищный фонд, необходимо выделить 21 миллиард рублей. Город сегодня не готов к таким тратам. Привлечение инвесторов для строительства новых домов не решит существующую проблему: при строительстве новых микрорайонов могут возникнуть проблемы с инфраструктурой и социальной сферой. Это означает, что инвесторы не захотят вкладывать свои средства в строительство дорог, транспортную сеть, здравоохранение и прочее. Тем не менее, администрация города пытается улучшить существующую ситуацию и наладить эффективный контроль. За последние четыре года было выделено 2,5 миллиарда рублей на покупку жилья. Ежегодно в обращение вводится около 400 тыс.кв. м жилья. Молодым семья оказывается поддержка в рамках реализации программы «Обеспечение жильем молодых семей в Пермском крае на 2011-2015 годы». Ветеранам и инвалидам предоставляются право на получение субсидий в виде жилищных сертификатов. Кроме того, местные власти планируют внести изменения в концепцию генерального плана, поскольку они планируют сделать город более компактным (сейчас Пермь имеет протяженность в размере 68 км в длину). Что касается маневренного фонда (жилые помещения, которые предоставляются гражданам для временного проживания, которое связано с различного рода причинами, такими как чрезвычайные ситуации, проведение капитального ремонта, долг перед кредиторами, который возник в результате продажи жилья), то в Перми он составляет порядка 7 тысяч кв.м. Однако, 2 тысячи кв.м. маневренного фонда уже не заселяются, поскольку они находятся в плохом состоянии. |
Похожие:
 | Нормативно-правовые акты, контролирующие деятельность по аварийному и ветхому жилью в РФ | | |
 | Уровень софинансирования программы переселения из аварийного жилья со стороны регионов снизят до 41% | | Государственное унитарное предприятие города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» |
| Вклад негосударственных некоммерческих организаций в решение социальных проблем в России. Развитие социальных услуг | | В минстрое на минувшей неделе сообщили, что намерены наказывать рублем глав регионов, где с расселением аварийного жилья возникают... |
| Арбитражный суд Пермского края Именем Российской Федерации 614990, г. Пермь, ул. Луначарского, 3 | | Оформление договоров мены жилых помещений при расселении граждан из аварийного жилищного фонда |
| До сентября 2017 года правительство намерено переселить из аварийного жилья почти 730 тысяч человек. Глав регионов премьер-министр... | | Самостоятельная внеаудиторная работа: «Сестринский процесс по модели В. Хендерсон» |