Порядок расчета укрупненных показателей стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах
В соответствие с техническими характеристиками и объемами работ выполняется расчет оценочной стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов (объектов общего имущества) многоквартирного дома (фасадов, кровли, подвальных помещений, фундаментов, внутридомовых инженерных сетей, оборудования лифтов, мусоропроводов и прочих конструктивных элементов) по каждому дому адресно в соответствии с Приложением 3.
Алгоритм формирования полной стоимости работ на проведение капитального ремонта в многоквартирных домах определяется на основании произведения УЕРкр, разработанной субъектом Российской Федерации, на физический объем вида работ по определенному конструктивному элементу и учитывает величину прямых затрат на выполнение всего комплекса ремонтно-строительных работ по капитальному ремонту, выполняемого в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами.
При формировании укрупненных показателей стоимости капитального ремонта конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем в многоквартирных домах сметным методом, учитываются территориально-экономическое месторасположение и региональные различия в стоимости трудовых и материальных ресурсов, используемых при капитальном ремонте.
Сметный метод основан на детальных данных технических характеристик по всем конструктивным элементам объектов общего имущества дома, применение единых расценок (стоимостных характеристик), с учетом межремонтных сроков, в соответствии с детальными данными по конструктивным элементам. Возможна группировка домов любой детализации, наиболее точно (полно) отражающая весь перечень видов ремонтных работ.
В данных методических рекомендациях приведены сметно-аналитические показатели в виде укрупненных показателей стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, установленные на основе сметного метода с учетом фактической доступности исходных данных по жилищному фонду, приведенные на один квадратный метр площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, в зависимости от конструктивного решения и этажности.
Рекомендуется применение единого подхода к применению укрупненных показателей стоимости капитального ремонта, вне зависимости от степени доступности и качества исходных данных, полученных в рамках сбора информации от муниципальных образований субъектов Российской Федерации.
В целях упрощения расчетов и единого подхода к определению укрупненных показателей стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем в многоквартирных домах, из расчета на один квадратный метр площади жилого и нежилого помещения, приводится следующий алгоритм:
- в соответствии с проведенным мониторингом многоквартирных домов жилищного фонда субъекта Российской Федерации (Омской области) определяются группы домов, соответствующие определенному типу домов по Классификации однотипных многоквартирных домов, учитывающих основные конструктивные элементы и внутридомовые инженерные системы, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, для каждого многоквартирного дома, выделенной группы по коду (Приложение 9);
- формируются таблицы, включающие основные информационные данные по многоквартирным домам (по адресно) и данные по техническим характеристикам объектов общего имущества многоквартирных домов, в разрезе конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем (Приложение 2).
Согласно типовой номенклатуре конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, для каждого отдельного дома (по адресно) входящего в классификатор определяется оценочная стоимость капитального ремонта каждого ( i-того) конструктивного элемента.
Конструктивные элементы и внутридомовые инженерные системы, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, приведены в Типовой номенклатуре конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Общая потребность в средствах на финансирование КРМД по субъекту Российской Федерации определяется в соответствии с пунктом 2.5. Методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерством регионального развития Российской Федерации от 07.02.2014г. №41/пр, по формуле (1):
Скр =  , (1)
где:
Скр – общая потребность в средствах на финансирование КРМД в j-том муниципальном образовании, тыс.руб.;
Соj – оценочная стоимость капитального ремонта i-того типа многоквартирного дома в j-том муниципальном образовании, тыс.руб.;
Кij – количество многоквартирных домов i-того типа в j-том муниципальном образовании;
n – число типов многоквартирных домов в j-том муниципальном образовании.
Общая потребность в средствах на финансирование КРМД в j-том муниципальном образовании (административном округе) определяется по формуле (2):
Скрj =  , (2)
где:
Скрj – общая потребность в средствах на финансирование КРМД в j-том муниципальном образовании, тыс.руб.;
Сij – оценочная стоимость капитального ремонта i-того типа многоквартирного дома в j-том муниципальном образовании (административном округе), тыс.руб.;
Кij – количество многоквартирных домов i-того типа в j-том муниципальном образовании;
n – число типов многоквартирных домов в j-том муниципальном образовании.
Всего в субъекте Российской Федерации n-e количество муниципальных образования и город (административный центр субъекта Российской Федерации), в составе которого имеется несколько административных округов.
Общая потребность в средствах на финансирование КРМД, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в рамках региональной программы капитального ремонта (Скр), определяется по формуле (3):
Скр =  , (3)
где:
Скр – общая потребность в средствах на финансирование КРМД, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в рамках региональной программы капитального ремонта, тыс. руб.;
(Скр)город – общая потребность в средствах на финансирование КРМД в j -том административном округе города, тыс.руб.;
(Скрj)район – общая потребность в средствах на финансирование КРМД в j -том муниципальном районе региона, тыс. руб;
(m = i) – количество административных округов в городе и количество муниципальных районов субъекта Российской Федерации.
Порядок расчета укрупненных показателей стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, приведенных на один квадратный метр площади жилых и нежилых помещений группы однотипных многоквартирных домов, формируется из последовательности расчета оценочной стоимости капитального ремонта групп однотипных многоквартирных домов (Приложение 3).
Порядок (алгоритм) расчета укрупненных показателей стоимости капитального ремонта по объектам общего имущества, включающих основные конструктивные элементы и внутридомовые инженерные системы, по группе однотипных многоквартирных домов субъекта Российской Федерации предусматривает следующие действия:
Определение оценочной стоимости (i-того) конструктивного элемента, входящего в состав объекта общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Типовой номенклатурой конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, а также Перечня работ и услуг по видам капитального ремонта с указанием стоимости работ и услуг (Приложение 1);
Определение оценочной стоимости объекта общего имущества, как суммы оценочной стоимости конструктивов, входящих в состав объекта общего имущества, по каждому дому отдельно;
Определение суммарной оценочной стоимости объекта общего имущества (i-того) по группе однотипных многоквартирных домов региона в соответствии с Классификацией;
Определение укрупненных показателей стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в объект общего имущества, по группе многоквартирных домов, приведенных на один квадратный метр площади жилых и нежилых помещений.
Определение оценочной стоимости (i-того) конструктивного элемента, входящего в состав объекта общего имущества многоквартирного дома в соответствии с типовой номенклатурой конструктивных элементов выполняется по формуле (4):
 , (4)
где:
 - оценочная стоимость капитального ремонта (i-того) конструктивного элемента;
 - стоимость капитального ремонта данного конструктива, на единицу измерения в соответствии с УЕРкр, разработанной субъектом Российской Федерации, в базовых ценах по состоянию на 01 января года принятия региональной программы.
 - физический объем конструктивного элемента в физических единицах измерения (100 кв.м., 100 п.м., шт. и др.) определенный в соответствии с Приложением 2;
Определение оценочной стоимости объекта общего имущества, как суммы оценочных стоимостей конструктивов, входящих в объект общего имущества, по каждому дому отдельно, выполняется по формуле (5):
 , (5)
где:
 – оценочная стоимость объекта общего имущества;
 – сумма оценочной стоимости конструктивных элементов, входящих в состав объекта общего имущества;
– стоимость капитального ремонта одного конструктивного элемента, входящего в состав объекта общего имущества.
n – количество конструктивных элементов, входящих в состав объекта общего имущества.
Определение суммарной оценочной стоимости объекта общего имущества (i-того) по группе однотипных многоквартирных домов региона в соответствии с Классификацией, выполняется по формуле (6):
 , (6)
где:
 – итоговая суммарная оценочная стоимость объекта общего имущества по группе многоквартирных домов региона;
 – сумма оценочных стоимостей объектов общего имущества по группе многоквартирных домов региона;
– оценочная стоимость капитального ремонта объекта общего имущества по одному многоквартирному дому в группе;
m – количество однотипных многоквартирных домов в группе в соответствии с Классификацией.
Определение укрупненных показателей стоимости капитального ремонта конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в объекты общего имущества по многоквартирному дому, определятся путем деления стоимости (i - го) объекта общего имущества многоквартирного дома на площадь, определяемую как сумму жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования), выполняется по формуле (7):
 , (7)
где:
Сук – укрупненный показатель стоимости капитального ремонта конструктивного элемента и внутридомовых инженерных систем, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома;
S(Sж + Sнж) – площадь многоквартирного дома, определяемая как сумма площади жилых и нежилых помещений, без учета площади помещений общего пользования;
Итоговые результаты расчетов удельных показателей стоимости капитального ремонта объекта общего имущества по группе однотипных многоквартирных домов, формируются по Приложению 3.
Расчет укрупненного показателя стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, с учетом суммарного количества объектов общего имущества по многоквартирным домам, входящих в группу однотипных домов, имеющих одинаковый код (шифр) определяется по формуле (8):
 , (8)
где:
 – укрупненный показатель стоимости капитального ремонта по объекту общего имущества в многоквартирном доме;
 – среднеарифметическое значение оценочной стоимости объекта общего имущества по группе многоквартирных домов;
 – среднеарифметическое значение суммы жилой и нежилой площади по группе однотипных многоквартирных домов (площадь дома определяется как сумма общей площади всех квартир дома и площади нежилых помещений в доме, без учета площади помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме);
m – количество многоквартирных домов входящих в группу однотипных, имеющих одинаковый код (шифр).
К количественным показателям (физическим объемам) отдельных элементов строительных конструкций, при определении оценочной стоимости (i-того) конструктивного элемента по формуле 4, рекомендуется применять понижающие коэффициенты, учитывающие долю заменяемого конструктивного элемента в размере, приведенном в таблице 3:
Таблица
№ п/п
|
Наименование укрупненного норматива
|
Коэффициент, учитывающий долю заменяемого конструктивного элемента1
|
1
|
2
|
3
|
1
|
Ремонт штукатурки фасада, включая архитектурный ордер (пилоны, пилястры)
|
0,3
|
2
|
Ремонт герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий однокомпонентными полисульфидными герметиками
|
0,3
|
3
|
Утепление ограждающих конструкций стен фасадов минераловатными плитами с последующей отделкой поверхности навесными вентилируемыми фасадными системами
|
0,7
|
4
|
Замена стропильных ног, мауэрлатов и обрешетки под кровлю из стальных профилированных листов (металлочерепица, профнастил) и из асбестоцементных листов
|
0,3
|
5
|
Усиление железобетонных козырьков над входами в подъезды металлическими конструкциями
|
0,5
|
6
|
Усиление железобетонных балконных плит и лоджий металлическими конструкциями
|
0,2
|
7
|
Замена металлического ограждения лестниц
|
0,3
|
8
|
Ремонт ступеней деревянных лестниц
|
0,5
|
9
|
Ремонт и восстановление ступеней железобетонных маршей
|
0,3
|
Порядок применения укрупненных показателей стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, при планировании работ по обеспечению своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
Настоящие методические рекомендации определяют порядок расчета и применения укрупненных показателей стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначены для применения субъектами Российской Федерации при формировании региональной программы КРМД, планирования затрат для обеспечения своевременного проведения КРМД.
Определение затрат для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта домов выполняется посредством расчета оценочной стоимости капитального ремонта по каждому многоквартирному дому, входящему в перечень однотипной группы многоквартирных домов субъекта Российской Федерации, с учетом итоговой стоимости по объектам общего имущества дома.
Расчет оценочной стоимости КРМД выполняется в следующей последовательности:
Многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, делятся на группы однотипных домов в соответствии с Классификацией однотипных многоквартирных домов, учитывающей основные конструктивные элементы и внутридомовые инженерные системы, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме (Приложение 9);
В соответствии с Приложением 3 определяются укрупненные показатели стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем по типам многоквартирных домов;
Группа однотипных домов (адресно) включается в форму определения оценочной стоимости КРМД субъекта Российской Федерации (Приложение 9) с указанием площади жилых и нежилых помещений по каждому дому;
Оценочная стоимость капитального ремонта по каждому многоквартирному дому определяется как произведение укрупненных показателей стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, определенных в соответствии с Приложением 3, на площадь (жилую и нежилую) каждого дома и включаются в графы 6 – 18 Приложения 4.
Расчет выполняется по формуле (9):
 , (9)
где:
 – оценочная стоимость КРМД;
 – оценочная стоимость капитального ремонта многоквартирного дома, определенная по итоговой стоимости объектов общего имущества в этом многоквартирном доме, в соответствии с кодировкой по Классификации;
m – количество многоквартирных домов входящих в группу однотипных домов.
Определение оценочной стоимости капитального ремонта каждого отдельного многоквартирного дома в целом, определяется как сумма оценочных стоимостей по каждому объекту общего имущества по графам 6 – 18 Приложения 4 и включается в графу 19.
Расчет выполняется по формуле (10):
 (10)
где:
Sпл (Sж + Sнж) – площадь многоквартирного дома, определяемая как сумма общей площади квартир и площади нежилых помещений, арендуемых различного вида организационными структурами или находящихся в собственности частных лиц (магазины, поликлиники, почтовые отделения, отделения полиции, салоны, офисы и др.), без учета площади помещений общего пользования.
 – укрупненные показатели стоимости капитального ремонта объектов общего имущества, рассчитанные для определенного типа многоквартирного дома, в соответствии с классификацией домов.
Оценочная стоимость капитального ремонта группы однотипных многоквартирных домов определяется как сумма итогов по графе 19 Приложения 4.
Выводы
Настоящие методические рекомендации разработаны в целях упрощения расчетов и единого подхода к определению затрат на капитальный ремонт конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, из расчета на 1 квадратный метр площади жилого и нежилого помещения.
Методические рекомендации предусматривают:
- разработку единой концепции программно-целевого направления проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с современными требованиями по энергоэффективности, характеризующими снижение потерь тепла через ограждающие конструкции, а также систематизацию учета жилья по следующим направлениям:
- создание адресного банка данных;
- создание типовой номенклатуры конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем;
- определение средних нормативных сроков службы конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем;
- разработка укрупненных показателей стоимости капитального ремонта основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, что позволяет каждому собственнику помещений иметь полную информацию о расходовании средств на капитальный ремонт.
Классификация многоквартирных домов, типовая номенклатура и укрупненные показатели стоимости конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, разработанные для формирования региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, могут быть применимы для всех субъектов Российской Федерации, для чего необходимо:
- заполнить исходные данные по перечню многоквартирных домов с учетом технических характеристик по форме Приложения 2;
- определить стоимость строительных материалов, оборудования, эксплуатации строительных машин (механизмов), оплату труда рабочих-строителей (ремонтников) в ценах принятия региональной программы;
- произвести расчет укрупненных сметных нормативов с учетом региональных особенностей ценовых характеристик. Рассчитать оценочную стоимость КРМД с применением разработанных укрупненных нормативов и с учетом средних нормативных сроков службы конструктивных элементов и инженерных систем. Полученные результаты сгруппировать по домам, в зависимости от однотипности домов с учетом кодирования, однородности общей площади жилых и нежилых помещений и стоимости 1 квадратного метра капитального ремонта.
По результатам проведенных исследований рекомендуется скорректированная методика определения размера средств на проведение капитального ремонта.
Укрупненные показатели стоимости капитального ремонта конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в объекты общего имущества по многоквартирному дому позволяют оперативно определять оценочную стоимость капитального ремонта однотипных многоквартирных домов, при формировании региональных программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
Порядок формирования структуры средств, вложенных на проведение капитального ремонта многоквартирных домов из государственных источников и собственниками помещений, позволяет осуществлять полный контроль за выполнением каждой операции проведения капитального ремонта.
В результате исследований и выполненных расчетов на примере одного из субъектов Российской Федерации выявлено, что отношение оценочной стоимости укрупненных показателей капитального ремонта конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества многоквартирных домов (в расчете на один квадратный метр жилой и нежилой площади многоквартирного дома), имеет обратно - пропорциональную зависимость изменения удельной стоимости ремонта конструктивного элемента к площади дома (жилой и нежилой) - чем больше площадь, тем меньше стоимость ремонта конструктивного элемента в соответствии с динамикой, отображенной на графиках 1-2.
.
|
