№№
п\п
|
Вопрос
|
Ответ
|
|
Подлежит ли налогообложению земельный участок под многоквартирным домом
|
В силу пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ в редакции, действующей с 1 января 2015 г., объектом обложения земельным налогом не признаются в том числе указанные в подпункте 6 земельные участки, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома.
Земельный налог под многоквартирными домами с 1 января 2015 г. не взимается.
|
|
Порядок передачи земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования собственнику жилого помещения, находящегося на этом земельном участке
|
Приказ № 1 2015 года Минэкономики России устанавливает 84 случая когда земельный участок может быть предоставлен без торгов. Кроме того, в указанном приказе перечисляются документы, которые должны сопровождать принятие решения о предоставлении земельного участка для каждого случая.
Собственнику по общему правилу, если «жилое помещение» является индивидуальным жилым домом, по статье 39.20 Земельного кодекса РФ земельный участок предоставляется в собственность за плату.
Если случай предоставления земельного участка не подпадает ни под один из указанных в приказе 84 случаев, то земельный участок предоставляется на торгах в форме аукциона.
|
|
В чей бюджет будут поступать средства от аренды и продажи ЗУ после постановки на учет границ сельского поселения
|
Постановка границ сельского поселения не изменит основных требований к зачислению платежей в бюджеты муниципальных образований: с 1 марта в бюджет сельских поселений зачисляется 100 % земельного налога. Неналоговые поступления (от аренды, от продажи, перераспределения и сервитуты) полностью зачисляются в бюджет муниципального района. Необходимо отметить, что из бюджета муниципального района средства могут поступать в бюджет поселения в целях выравнивания бюджетной обеспеченности.
Сельское поселение сейчас должно быть заинтересовано в оформлении права собственности сельского поселения на различные земельные участки, поскольку платежи за находящиеся в собственности поселения участки все платежи поступают в бюджет поселения.
|
|
Действующие договора аренды ЗУ передаются в поселения ?
|
Указанный вопрос не регулируется федеральным законодательством, в том числе ФЗ 171.
Что можно найти в ФЗ № 171:
Часть 1 статьи 34: До 1 марта 2018 года земельный участок, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Следующие части: Если :
- Опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) …либо
- Опубликовано сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду ЗУ, предоставление таких ЗУ осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015)
- Утверждена схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений – то по статье 34
- Опубликовано сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду ЗУ для индивидуального жилищного строительства - то по статье 30.1 ЗК (до 1.1.18)
И САМОЕ ГЛАВНОЕ:
П 16 ст. 34 : В случае, если до 1 марта 2015 г. ОМСУ муниципального района принято решение о:
-предварительном согласовании места размещения объекта ;
- размещено или опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже ЗУ или аукциона по продаже права на заключение договора аренды
предоставление такого ЗУ осуществляет омсу муниципального района, независимо от наличия утвержденных ПЗЗ поселения, в границах которого расположен такой земельный участок.
То есть, из приведенных выше норм следует, что уровень муниципального района просто должен продолжить работу по предоставлению земельных участков. Ведь есть же перечисленные выше незаконченные дела.
По части передачи дел, в том числе действующих договоров аренды на уровень поселений:
С одной стороны, с точки зрения гражданского права, в договорах аренды сохраняется сторона договора – муниципальный район, который и должен довести исполнение обязательств по договорам аренды до их окончания. Можно по аналогии вспомнить и следующее (слабо, так как органы власти не являются правообладателями сдаваемого в аренду имущества):
Статья 617 Гражданского кодекса РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рассматривается такая ситуация: новый собственник имущества обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о внесении изменений в договор аренды в части арендодателя и срока аренды. Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Вывод из этой ситуации один: новый собственник не может заставить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже действующий, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.
С другой стороны, речь идет, безусловно, о перераспределении публичных полномочий и возникает вопрос действительно о передаче всех материалов, в том числе и договоров аренды ….
На это случай можно воспользоваться общими нормами передачи документов при передаче полномочий.
|
|
Могут ли поселения передать полномочия по распоряжению ЗУ на уровень района
|
С юридической точки зрения – не могут. Соглашениями могут передаваться только полномочия по решению вопросов местного значения, перечисленным в ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Полномочия по распоряжению землями, государственная собственность на которые не разграничена не относятся к вопросам местного значения и закреплены за поселениями федеральным законом (ФЗ 171).
Но, есть выход: 1. Субъект РФ своим законом «перераспределит» полномочия на уровень субъекта РФ, что позволяет сделать статья 10.1 Земельного кодекса РФ. 2. Законом субъекта РФ полномочия по управлению землями, государственная собственность на которые не разграничена передаются на уровень муниципальных районов в качестве «делегированных», что регулируется главой 4 ФЗ № 131.
|
|
Очередность на бесплатное предоставление ЗУ передается в поселения ?
|
Безусловно, в случае передачи полномочий необходимо передавать и льготную очередь. При этом необходимо сохранить и первоочередность лиц, являющихся льготниками.
|
|
Какой нормой права предусмотрено, что если утверждена схема расположения ЗУ для целей, не связанных со строительством и (или) эксплуатации зданий, сооружений земельным участком после 1 марта 2015 года распоряжается муниципальный район ?
|
Пункт 16 статьи 34 ФЗ 171 перечисляет случаи, когда муниципальный район вправе продолжить осуществлять действия в отношении отдельных земельных участков:
16. В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом местного самоуправления муниципального района принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельного участка, который расположен в границах этого муниципального района и государственная собственность на который не разграничена, либо размещено или опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже такого земельного участка или аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка, предоставление такого земельного участка на основании данного решения или по результатам аукциона осуществляет орган местного самоуправления муниципального района, который принял данное решение либо разместил или опубликовал указанное извещение, независимо от наличия утвержденных правил землепользования и застройки поселения, в границах которого расположен такой земельный участок.
|
|
Какой орган будет вносить изменения в принятые акты о предоставлении ЗУ. Акт принят районом до 1 марта 2015 г
|
Поселения, в случае передачи полномочий обязаны ориентироваться на свои муниципальные акты.
Если в отношении земельного участка район до 1 марта 2015 года принял решение о предварительном согласовании места размещения объекта или разместил извещение о проведении аукциона, то работу по указанным земельным участкам продолжает район.
По всем вновь поданным заявлениям о предоставлении земельного участка решения принимает поселение.
О каких изменениях принятых актов идет речь ??? Если о действующих договорах аренды, то в случае их передачи на уровень поселений, все изменения договора будет осуществлять поселение.
Если речь идет о решении о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, то согласно части 1 статьи 34 ФЗ 171 предоставление земельного участка осуществляется в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года. Нормы 171 федерального закона не уточняют уровень принятия решения, поскольку указанный вопрос входит в компетенцию субъекта РФ.
|
|
Земли в черте поселений. Может ли муниципальное образование оформить в собственность без согласования с районом ?
|
Поселения заинтересованы в оформлении земельных участков в собственность поселения, поскольку поселения, будучи собственниками земельных участков будут вправе получать все платежи за землю.
Статья 19 Земельного кодекса РФ устанавливает критерии, позволяющие оформить земельные участки в муниципальную собственность: Земельные участки
-которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
-право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
-которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;
-которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.
При процедуре оформления права собственности поселения согласия муниципального района не требуется.
|
|
Как кадастровая палата может определить кадастровую ошибку
|
В соответствии со статьей 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой ошибкой признается воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, такая ошибка не зависит от действий органа кадастрового учета - кадастровой палаты. Для земельного участка это могут быть неверно указанные его границы, углы поворота, местоположение и т. д. При межевании и постановке на кадастровый учёт земельных участков выявляются пересечения (наложение) границ смежных участков, неверные координаты ранее учтённых земельных участков, в результате которых смежные земельные участки не могут пройти процедуру межевания и кадастровый учёт.
Такую неточность может допустить кадастровый инженер, выполняющий кадастровые работы применительно к конкретному земельному участку, а также органы власти, неправильно подготовившие и утвердившие схему расположения участка. Также она может содержаться и в уже вступившем в законную силу решении суда.
Установление кадастровой ошибки находится в компетенции исключительно Росреестра и его органов. Федеральным Законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. предусмотрен ряд процедур, определяющие действия органов кадастрового учёта, если были допущены кадастровые или технические ошибки.
Привожу письмо на эту тему:
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
7 июля 2008 г. N ВК/2922
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (далее -Роснедвижимость) письмом от 21.11.2006 N ВК/1897 "О внесении изменений
в сведения государственного земельного кадастра" разъясняло порядок
внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра в
результате допущенной ошибки при определении координат угловых и
поворотных точек границ земельного участка, прошедшего государственный
кадастровый учет.
С 01.03.2008 вступил в силу Федеральный закон "О государственном
кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ (далее - Закон N
221-ФЗ), согласно которому кадастровой ошибкой в сведениях является
воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН)
ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в
государственный кадастр недвижимости.
Следовательно, ошибка, допущенная при определении координат
характерных точек границ земельного участка и воспроизведенная в ГКН,
является кадастровой ошибкой.
Согласно части 2 статьи 26 Закона N 221-ФЗ в случае, если одна из
границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено
заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из
границ другого земельного участка (за исключением случая, если другой
земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости) или
имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости,
содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого
кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном
объекте недвижимости (иное несоответствие границ: несовпадение или
наложение границ земельных участков), орган кадастрового учета
принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета.
Также данной статьей предусмотрено, что орган кадастрового учета
при принятии решения о приостановлении должен установить возможные
причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для
принятия такого решения (в связи с технической ошибкой, допущенной
органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра
недвижимости, с ошибкой, допущенной кадастровым инженером при
выполнении кадастровых работ в отношении объекта недвижимости, о
кадастровом учете которого представлено заявление, или в отношении
другого объекта недвижимости, кадастровый учет которого был
осуществлен ранее, и тому подобным). Решение о приостановлении должно
содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с
обязательной ссылкой на соответствующие положения части 2 указанной
статьи с указанием в нем обстоятельств, послуживших основанием для его
принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные
причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению
данных причин.
Поэтому при выявлении пересечения или иного несоответствия границ
земельного участка, о кадастровом учете которого представлено
заявление с границами другого земельного участка, кадастровый учет
которого был осуществлен ранее, орган кадастрового учета должен:
1) Проверить наличие технической ошибки в ГКН относительно
местоположения границ земельного участка, кадастровый учет которого
был осуществлен ранее путем проверки соответствия сведений о
местоположении границ земельных участков, содержащихся в ГКН,
сведениям в документах, на основании которых они внесены.
При выявлении технической ошибки в ГКН исправления выполняются в
соответствии с письмом Роснедвижимости "О направлении разъяснений" от
25.03.2008 N ВК/1376.
2) При отсутствии технической ошибки в ГКН орган кадастрового
учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового
учета земельного участка (далее - решение о приостановлении) с
указанием информации о возможном наличии кадастровой ошибки в
сведениях о местоположении границ земельного участка, кадастровый учет
которого осуществлен ранее (до 01.03.2008), а также о месте и времени
проведения государственной экспертизы землеустроительной документации
данного земельного участка.
Организация проведения государственной экспертизы
землеустроительной документации земельного участка, кадастровый учет
которого был осуществлен ранее (до 01.03.2008), осуществляется в
соответствии с Положением о государственной экспертизе
землеустроительной документации, утвержденной Постановлением
Правительства Российской Федерации от 04.04.2002 N 214, одновременно с
принятием решения о приостановлении. При этом в состав экспертной
комиссии необходимо включить кадастровых инженеров, выполнивших работы
по определению местоположения границ данных земельных участков или их
уполномоченных лиц. В рамках проведения экспертизы, в случае
необходимости, возможно выполнение контрольного определения координат
характерных точек границ земельных участков, по результатам которого
должен быть подготовлен документ, содержащий информацию о таких
определениях, а также сведения о значениях полученных координат
характерных точек границ земельных участков, удостоверенный членами
экспертной комиссии.
Также в обязательном порядке в письменной форме информируется
собственник земельного участка, кадастровый учет которого был проведен
ранее, о месте и времени проведения государственной экспертизы на
предмет возможности выявления кадастровой ошибки при определении
местоположения границ его земельного участка.
Результаты государственной экспертизы орган кадастрового учета
оформляет в установленном законом порядке, а в случае выявления
кадастровой ошибки составляет протокол выявления кадастровой ошибки, в
соответствии с пунктом 48 Порядка ведения государственного кадастра
недвижимости, утвержденного Приказом Министерства юстиции Российской
Федерации от 20.02.2008 N 35 (рекомендуемая форма в приложении N 1).
Протокол выявления кадастровой ошибки заверяется подписью председателя
экспертной комиссии.
Поскольку в соответствии с частью 4 статьи 28 Закона N 221-ФЗ
кадастровая ошибка подлежит исправлению в порядке, установленном для
учета изменений соответствующего объекта недвижимости, то для
исправления необходимо получить письменное заявление собственника
объекта недвижимости.
При наличии заявления от собственника объекта недвижимости об
исправлении кадастровой ошибки и документов, содержащих сведения в
объеме, необходимом для внесения данных исправлений, орган
кадастрового учета принимает решение об устранении такой ошибки, с
учетом требований части 5 статьи 28 Закона N 221-ФЗ и письма
Роснедвижимости "О подготовке документов для целей обеспечения ведения
государственного кадастра недвижимости" от 04.03.2008 N ВК/0877.
Заверенная копия решения направляется заинтересованным лицам в срок не
позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения.
В случае несогласия собственника объекта недвижимости на внесение
изменений, в сведениях которого допущена кадастровая ошибка, или иной
причины невозможности получения письменного заявления, орган
кадастрового учета инициирует обращение в суд для решения вопроса о
внесении данных изменений в сведения ГКН с приложением необходимых для
принятия такого решения документов.
После проведения кадастровых процедур по исправлению кадастровой
ошибки подлинники документов, являющиеся основанием ее исправления,
помещаются в кадастровое дело соответствующего земельного участка, а
их копии - в землеустроительное дело, хранящееся в государственном
фонде данных.
Одновременно сообщаем, что при выявлении кадастровой ошибки в
местоположении границ земельных участков, государственный кадастровый
учет которых осуществлен после 01.03.2008, рекомендуемый выше порядок
в целом сохраняется. Однако вместо организации экспертизы
землеустроительной документации создается комиссия органа кадастрового
учета, в состав которой включаются его сотрудники и кадастровые
инженеры, выполнившие работы по определению местоположения границ
данных земельных участков, или их уполномоченные лица, для проведения
повторных переопределений координат характерных точек по таким
границам. Состав экспертной группы и ее председатель утверждаются
органом кадастрового учета. Председателем экспертной группы
назначается уполномоченное на принятие решений должностное лицо органа
кадастрового учета.
Работы по установлению наличия или отсутствия кадастровой ошибки
и, в случае ее выявления, исправления должны быть проведены до
истечения срока приостановления осуществления кадастрового учета.
Заместитель руководителя В.С.КИСЛОВ
7 июля 2008 г.
N ВК/2922
|
|
При постановке на кадастровый учет сквера выявлено наложение на ЗУ в собственности. Т.Е. возникла спорная ситуация
|
Возникла классическая ошибка, которую следует исправлять. Если границы земельного участка, находящегося в собственности, выходят за красные линии и не соответствуют утвержденным документам территориального планирования, то необходимо изменять границы указанного земельного участка.
Без деталей вопроса трудно определить перечень необходимых действий. В крайнем случае вопросы решаются в судебном порядке.
|
|
Можно ли приватизировать квартиру в 2-х комнатном квартирном доме, если земельный участок в собственности
|
В соответствии со ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР (старая редакция) на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдавал гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. При этом в соответствии со ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключался в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер.
Однако договор соцнайма заключался далеко не всегда. Согласно судебной практике обязательного заключения договора социального найма не требовалось. Так, согласно Определению Верховного суда РФ от 19.08.2008 года №5-В08-77 в соответствии со статьями 50, 51 и 106 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в период вселения ответчиков в данную квартиру, составление договора найма жилого помещения в письменной форме в обязательном порядке не требовалось, заключение такого договора осуществлялось путем открытия на имя нанимателя финансового лицевого счета.
| |
