Методическое пособие для предпринимателей
Скачать 433 Kb.
|
Варианты мини-гостиниц
Категории номеров в мини-гостиницах
На территории РФ малым предприятием в индустрии гостиничного бизнеса следует считать предприятие, созданное на частной, муниципальной, государственной собственности, собственности общественных объединений, доля которых в уставном каптале не превышает 25% а также на смешанной форме собственности, осуществляющее деятельность, не запрещенную законодательством, и отвечающее целям, предусмотренным уставами таких предприятий. Отель — это объект недвижимости с развитой инфраструктурой и инженерными системами. Вложения в строительство нового отеля или реконструкцию под отель существующего здания очень высоки. Местоположение будущего отеля может быть идеальным для будущих постояльцев, но капитальные затраты могут быть настолько высоки, что сроки окупаемости проекта будут существенно выше, чем при использовании этой площадки или здания в других целях. Для прогнозирования капитальных затрат необходимо учитывать следующие факторы:
Для эффективного и оптимального выполнения работ по созданию нового или реконструкции существующего отеля необходима эффективная команда специалистов, которые могли бы работать вместе, но при этом каждый из членов команды должен отвечать за свой участок работ. Основными участниками такой рабочей группы должны быть:
Таким образом, для того, чтобы открыть гостиницу необходимо проделать немалую работу. Но прежде всего нужно тщательно продумать и проработать все этапы становления бизнеса. В первую очередь, стоит определиться с начальным капиталом. Именно он и решает дальнейшее развитие бизнеса. IV. Мини-гостиницы Гостиничный бизнес в последнее время привлекает к себе внимание не только крупных корпораций или муниципальных объединений, но и достаточно мелких компаний и даже частных предпринимателей. При этом все большей популярностью пользуются не многомиллионные проекты больших гостиничных комплексов, а так называемые мини-отели. Зачастую многие владельцы зданий, коттеджей, домиков всерьез рассматривают идею превращения своей недвижимости в гостиницу. Разумеется, прежде чем открывать гостиницу, необходимо четко понять, для кого она будет предназначена в соответствии с географическим местом, как, например, центр мегаполиса, побережье курорта (сезонного или функционирующего круглый год) и т.д. Дальше необходимо определить размер отеля, исходя из основных факторов:
Как только результаты маркетингового исследования проанализированы и выявлены наиболее яркие перспективы развития, инвестор должен сделать следующий шаг - определить тип продукта, который наиболее удачно вписывается в конкретный участок и отвечает рыночным условиям. По наблюдениям же специалистов, нынешнее развитие гостиничного бизнеса в России идет другим путем. Сначала появляется желание, и в умах инвесторов рождается идея: "А почему бы и нам не построить отель?". Затем расцветают фантазии на тему: "Мой отель будет необычным и лучшим". После этого рождается непохожий ни на что продукт, который невозможно классифицировать и предсказать заранее его доходность. Именно из-за изначально неправильного построения схемы реализации проекта и непрофессионального проектирования и возникают отели, функционирующие не по принципу "отель работает на инвестора", а наоборот - "инвестор работает на отель". Определять наиболее востребованный на конкретном рынке тип гостиничного объекта следует только после проведения маркетингового исследования и анализа существующего и потенциального конкурентного окружения. Сейчас на отечественном рынке в основном встречаются варианты мини-бутик-отель, оказывающий услуги класса люкс. Это вызвано тем, что ограниченное количество номеров подталкивает владельцев небольших гостиниц максимизировать цену продаж и, следовательно, позиционировать свой отель как эксклюзивный. 4.1 Разрешительные документы Лицензирование гостиничного бизнеса в России отменено. Лицензия необходима бару и ресторану при отеле на торговлю алкоголем. Сертификация гостиничных услуг для присвоения отелю класса является добровольной. Минимальные начальные вложения (для строительства отеля с "нуля") Строительство и оснащение малой гостиницы среднего класса на 50 номеров в Москве или Санкт-Петербурге обойдется инвестору примерно в $ 5 млн. На получение разрешительной (строительной) документации необходимо заложить около года, на строительство так же. Хотя, реально период оформления и строительства может растянуться на гораздо больший срок. Инвестиции вернутся не раньше, чем через шесть лет. В случае банковского кредита - срок окупаемости проекта увеличивается до 7-8 лет. Что касается средней полосы России, то малая гостиница (до 20 номеров) среднего класса потребует значительно меньших вложений. Порядка $ 350-500 тыс. Окупятся затраты уже через 4-5 лет. Несомненно, по сравнению с сегментом крупных гостиниц мини-отели являются более инвестиционно привлекательными, так как первоначальные вложения и сроки окупаемости у "больших" собратьев значительно выше. 4.2 Юридическое оформление Особого юридического оформления для эксплуатации гостиницы не требуется. Необходимо иметь правильно оформленные и зарегистрированные документы, подтверждающие ваши права собственности на здание, и согласование с действующими инстанциями, в первую очередь, санэпиднадзором. В случае организации мини-отеля в жилом помещении (квартире), то это уже отдельная история. Необходимо соблюдение всех строительных, санитарных, противопожарных правил, соблюдение назначения жилого помещения, если квартира (квартиры) не переведены в нежилое помещение. Как известно, в соответствии со ст. 288 ГК РФ п. 3 размещение собственником жилого помещения предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В любом случае необходима консультация с юристом. Если отель оказывает дополнительные услуги, такие как, например, услуги питания, то стоит помнить о том, что для гостя не важно, есть ли у вас сертификат соответствия на всю продукцию, которую вы используете для организации его обслуживания, но такие документы должны быть в наличии, так как их могут потребовать и гости, и специализированные службы. Ну, и уж совсем нельзя забывать о контрольно-кассовых машинах и выдаче кассовых чеков гостям при расчете. 4.3 Налогообложение Льгот по налогообложению действующее законодательство для отелей не предусматривает, то есть действуют единые правила как для отеля на 200 номеров, так и на 20. Единственно, что может сделать владелец маленькой гостиницы - перейти на упрощенную систему ведения бухгалтерского учета и отчетности как малое предприятие. Текущие затраты (операционные расходы): 1). Коммунальные платежи и содержание персонала - две основные статьи затрат именно по номерному фонду и вообще отелю в целом. 2). Важной статьей являются также затраты, которые идут на создание запасов продуктов и напитков для ресторана (в случае если отель предоставляет питание) или иные расходные материалы. Необходимо помнить, что эти запасы и есть те самые "замороженные" денежные средства, которых может не хватать на оплату других расходов. Поэтому за затратами на "складской запас" необходимо тщательно следить и правильно вести внутренний производственный учет, понимая, куда, сколько и на что тратятся денежные средства. 3). Также необходимо помнить, что номерной фонд не вечен: изнашивается мебель и оборудование, текстиль (шторы), ковровые покрытия, просто ветшают стены и т.д. Соответственно, для поддержания уровня предоставляемых услуг, постоянного повышения привлекательности отеля для гостей необходимо время от времени обновлять и освежать номерной фонд. Поэтому необходимо заблаговременно делать постоянные отчисления в собственный резервный фонд. 4.4 Необходимый персонал Если вести разговор о мини-отеле до 10 номеров, то подобное предприятие обойдется минимумом персонала:
Вообще, что касается европейского опыта, то там подобные отели держатся исключительно на труде хозяев, которые выполняют роль и управляющего, и техника, и администратора, и повара, и горничной, и посыльного. За границей этот бизнес передается из поколения в поколение, им дорожат и заслуженно гордятся. 4.5 Прибыль При правильном изначальном позиционировании и грамотной организации текущей работы прибыль до уплаты налогов у мини-отеля может составлять до 40%. Типичные ошибки состоявшихся и потенциальных владельцев отелей, или на чем нельзя экономить: 1. Организация мини-бутик-отеля в месте отдыха большого количества молодежных групп туристов и семейных пар с детьми. 2. С самого начала неправильная оценка своих инвестиционных возможностей и, соответственно, попытка неоправданно экономить на предприятии, срок окупаемости которого минимум 20 лет. 3. Экономия на архитекторе приведет к неэффективному использованию площадей - там, где могли бы быть запланированы два двухместных полноценных номера на четырех человек, создают один большой дорогой и, соответственно, простаивающий люкс с джакузи и барной стойкой. Также можно поплатиться недовольством гостей запахом еды из кухни в общественных зонах, созерцанием тележек с грязным бельем возле гостевого лифта или гостевой лестницы. 4. Экономия на профессиональном дизайнере, имеющем опыт создания гостиничных интерьеров, - ошибка типичная. Если не знать всех мелочей, то в итоге можно серьезно поплатиться. Разнообразие интерьеров номеров в рамках одного отеля (почему-то это считается "круто") не приводит ни к дополнительному потоку туристов, ни к экономии. Светлое ковровое покрытие вокруг кровати будет грозить скорой его заменой, а также простоем номера по причине того, что разлитое на светлый ковер красное вино никак не оттирается. Шикарные льняные шторы и покрывала в мини-отеле на берегу Черного моря несомненно создают очарование легкости и шик Средиземноморья. Но день за днем они впитывают запахи и моря, и табака, а после первой же стирки дадут усадку и затем станут годны только в качестве скатерти в ресторане. Придется закупить профессиональные шторы и покрывала - фактически, заплатить дважды. То же касается и профессиональных отделочных материалов для общественных зон - скользкий керамогранит в вестибюле может повлечь за собой травмы персонала и гостей, что может стать причиной судебного разбирательства и выплаты по искам. 5. Экономия на безопасности гостей и персонала. Это касается как отеля на 500, так и 5 номеров. 6.Привлечение непрофессионального персонала. Опытные профессиональные сотрудники и есть то самое вложение, которое застрахует владельца отеля от рисков первых лет эксплуатации. Изначально неграмотно поставленная работа с гостями, организация продаж - могут сразу испортить отелю репутацию на всю оставшуюся жизнь. 4.6 Этапы организации деятельности Строительство гостиницы начинается с проекта. В результате при проектировании гостиничного комплекса могут быть допущены такие технологические ошибки, которые не только не оптимизируют, но даже усложняют, а порой и вовсе делают невозможным процесс эксплуатации объекта. К сожалению, такое понятие как экономичность проекта неведомо многим проектным организациям. В результате создаются проекты, в которых неэкономно расходуются материальные средства инвестора, неэффективно используются площади и оборудование. Именно поэтому проектировщик может заложить два коридора, когда можно обойтись одним (без нарушений требований и стандартов), или на каждом этаже — по два помещения для горничных, ведь так положено: одно — для хранения чистого, другое — для грязного белья. Но ведь и то, и другое белье вполне могут сосуществовать в одном помещении и без нарушения санитарных норм – в закрытых полиэтиленовых пакетах. Так что адаптация концепции и проекта к гостиничной технологии — вещь весьма серьезная, и своими силами даже опытный строитель с этой задачей не справится. Одним словом, для того чтобы избежать технологические ошибки при проектировании гостиничного комплекса, исправление которых очень дорого обходится инвесторам, необходимо соблюдение двух основных условий. Во-первых, проектировщики должны получить грамотно составленное техническое задание на проектирование гостиницы. Во-вторых, проект должен контролироваться и корректироваться специалистами, имеющими большой опыт по эксплуатации гостиничных предприятий. Только при соблюдении этих условий окончательный вариант проекта будет оптимальным и с точки зрения технологии (в соответствии с международными стандартами), и с точки зрения экономии средств инвестора, и с точки зрения соответствия изначально разработанной и утвержденной концепции гостиницы. Важно выбрать место для отеля, таким образом следующий этап гостиницы будет подбор места. Приемлемым решением может стать более удаленные города от мегаполисов (такие, которые имеют исторические памятники, развитую инфраструктуру и от которых можно на машине быстро добраться до мегаполиса). Например, Подмосковье, где цены на недвижимость отличаются в 2-3 раза. Кроме того, все городки находятся рядом друг с другом. И что не город, то история, монастыри, музеи, приятная обстановка и просто чистый воздух, речка. Туристы и бизнесмены очень ценят, когда гостиницы расположены не на окраине города, а поближе к архитектурным памятникам, административным и деловым центрам. Малые гостиницы строить в таких местах проще всего – их можно «точечно» возводить на небольших земельных участках, либо переоборудовать под них старые особняки. Также лучше всего для места под гостиницу подходят коммунальные квартиры выше второго этажа в «фасадных» домах в центральных исторических районах города с наиболее развитой инфраструктурой. Желательно, чтобы поблизости были кафе, рестораны и магазины. Рекомендуемая общая площадь (с учетом номеров, коридоров, кухни, административных помещений) — не менее 300 кв. м. Следующим этапом является этап строительства. Для того, чтобы открыть гостиницу, необходимо иметь определенную недвижимость. Аренда в данном случае не совсем уместна. Разве что долгосрочная — не менее, чем на 50 лет. Но такой договор несет высокий риск. Поэтому лучше всего покупать недвижимость. Купить просто землю, а потом построить на не гостиницу — долго и требует огромного вложения денег. Тем более что цены на строительные материалы растут постоянно, а значит, вы даже не сможете спрогнозировать во сколько обойдется вам постройка гостиницы. Покупка крупной недвижимости связана с высокими затратами. Поэтому, самым выгодным решением в данной ситуации является — открытие мини-гостиницы, рассчитанной на 4-7 номеров. Бесспорным преимуществом маленького отеля является то, что меньшее по площади помещение легче привести в соответствующее состояние. Для того, чтобы создать уютную, респектабельную гостиницу не придется просить нереальные суммы в кредит, одалживать у знакомых и т.д. Строительство малых гостиниц менее рискованно, нежели возведение крупных и средних отелей. Здесь можно обойтись собственными средствами, не прибегая к банковским займам. Например, в средней полосе России можно выстроить коттедж и оборудовать его под мини-отель среднего класса всего за $30-50 тыс. Малая гостиница более высокого класса обойдется в $200-300 тыс. При этом рентабельность малого гостиничного бизнеса может колебаться в пределах 15-80%. При необходимости покупки помещения появляются другие проблемы. С одной стороны найти помещение достаточно легко. Ремонт же требует кропотливой работы, дизайнерской мысли. Стоит обдумать все до мелочей. Каким будет интерьер, сколько номеров, какая обстановка в номерах, какая потребуется мебель, количество санузлов — т.е. необходимо решить все вопросы, начиная от плинтусов, заканчивая дверьми и сантехникой. Не забудьте, что название мини-отеля должно соответствовать как «экстерьеру» здания, так и внутреннему убранству. При проектировании номерного фонда нужно также помнить несколько простых правил:
Основной тип номеров, который должен использоваться в отеле, — это двухместные номера, потому что при наличии двух кроватей вы всегда сможете сдать этот номер и одному человеку, а вот одноместный номер для двоих сдать проблематично. Это не значит, что в отеле не должно быть одноместных номеров, которые стоят дешевле и также пользуются спросом. С другой стороны, их наличие может быть продиктовано планировочными решениями здания, когда просто нет возможности в какой-то части дома сделать двухместный номер. Если отель имеет больше шести номеров и относится к бизнес-классу, то желательно иметь номер люкс (сьют). Если в отеле есть просто большой номер, оснащение которого лучше, чем в остальных, можно назвать его номером повышенной комфортности. Для гостиницы небольшого размера основной задачей является возможность максимального использования номерного фонда. Одним из ключевых моментов использования номеров в любой гостинице является возможность предоставления как номеров TWIN («твин» - кровати раздвинуты), так и номеров DOUBLE («дабл» - кровати сдвинуты или установлена единая двуспальная кровать). Для сохранения максимально возможной свободной площади в номерах предлагается устанавливать телевизоры на закрепленных на стене кронштейнах. Это позволяет устанавливать по мере надобности дополнительное спальное место (раскладушку) в большинстве стандартных номеров. При этом мини-бары можно устанавливать в тумбе письменного стола, а сейфы — на одной из полок стенного шкафа. В прихожих лучше использовать шкафы-купе с зеркальными дверями, что позволяет зрительно увеличить прихожую и повысит комфортность проживания за счет наличия полноростового зеркала в номере. Номера люкс и апартаменты как самые дорогие должны оснащаться в соответствии с ожиданиями целевой группы. Обычно представители этой целевой группы требуют наличие ванны (желательно джакузи) и биде в ванной комнате. Если соответствовать отелю бизнес-класса, то уже считается нормой наличие высокоскоростного доступа в сеть Интернет. Этот доступ может быть как проводным с выведенными около письменного стола розетками, так и беспроводным (Wi-Fi). Не забудьте, что по новым гостиничным требованиям все новые и реконструируемые отели должны иметь номера для маломобильных групп населения (инвалидов). Эти номера отличаются большей площадью номера для установки инвалидного кресла и санузла, более широким входом в номер и санузел и специальными ручками и подпорками в санузлах. Учитывая российскую специфику, которая пока не предполагает массовых путешествий маломобильных групп, количество представителей таких групп в год будет минимальным. Специально оборудованные номера психологически иногда отпугивают остальных гостей, которые могут не захотеть жить в них. Чтобы эти номера не простаивали, необходимо предусмотреть съемные приспособления для маломобильных групп, которые устанавливаются в номерах по мере необходимости. В отсутствие такой целевой группы они убираются, и номер становится обычным, просто несколько большим по сравнению с остальными. Такой номер может сдаваться круглогодично различным постояльцам. При небольшом количестве номеров остро встает вопрос о необходимости создания номера люкс, который, с одной стороны, имеет большую рентабельность, чем стандартный номер, а с другой — его заполняемость (загрузка) ниже, чем остальных стандартных номеров. Если же нет уверенности в высокой заполняемости номеров люкс, можно рассмотреть компромиссный вариант. Этот вариант подразумевает такую оптимизацию планировки номерного фонда, когда номер люкс создается путем преобразования стандартных двухместных номеров. Основную часть времени отель продает два стандартных номера, а при необходимости трансформирует их в двухкомнатный номер люкс. Важным этапом является подбор квалифицированного персонала. Набирая персонал, следует готовиться к муштре и обучению. Его нужно набрать, обучить и постоянно «держать в тонусе». Причем малыми силами можно обойтись только в дешевых гостиницах. Идеальный кадровый состав для отеля на 10 номеров — управляющий, три–четыре администратора, старший администратор, начальник отдела бронирования, главбух и две–три горничные (на практике многие должности совмещаются). Для всего персонала знание английского языка желательно, а для администраторов — обязательно. К сожалению, на сегодняшний день квалифицированных кадров не хватает. Это связано с тем, что зачастую работник малой гостиницы един в нескольких лицах: он должен уметь выполнять работу как администратора, так и горничной, знать иностранный язык. А учебных заведений, готовящих кадры конкретно для работы в мини-отелях, нет. Стандартные услуги — легкий завтрак и чистое белье — неукоснительны. Если у нет места или юридического права держать свое маленькое кафе и мини-прачечную? Кроме того, можно заключить специальные соглашения с находящимися поблизости спортзалом и сауной, рестораном и фирмой по прокату автомобилей, экскурсионным бюро, предложив гостям скидки. На формирование базы постоянных клиентов уйдет не один год, поэтому начинающему мини-отелю необходимо заключить договоры с турфирмами на оказание гостиничных услуг, благодаря им удастся избежать простоя. Необходимым этапом создания гостиницы является рекламная деятельность. Сейчас рынок средств рекламы достаточно широк и задача заключается в выборе наиболее эффективных и экономичных средств её распространения. Использование телевизионной рекламы для туристских фирм является достаточно дорогостоящим видом коммуникаций, который могут позволить лишь крупные предприятия. Наиболее важной является реклама в профессиональных туристских журналах, газетах, специализированных рекламных туристских журналах, газетах, специализированных рекламных изданиях. Продуктивно работает реклама на вокзалах и в аэропортах. Новые отели проводят также презентации, на которые приглашают представителей туристических фирм и сотрудников бизнес-центров, расположенных по соседству. Эффект от использования всех этих способов рекламы и PR вполне сопоставим с проведением широкомасштабной кампании в СМИ. К тому же, если гостиница рекламируется в печатных изданиях, важно не ошибиться и выбрать именно тот журнал, который читает ее потенциальный клиент. Существует вариант объявления в интернете, в газетах. В любом случае, люди, которые поедут отдыхать, или будут проездом, сначала постараются поискать в СМИ какую-то гостиницу. И самое важное, что нужно знать, чтобы открыть мини-отель — это необходимые документы. Сначала вам нужно будет зарегистрировать свой бизнес, встать на учет во всех органах. Ваш мини-отель должен отвечать всем требованиям и стандартам. Тем более, если вы возьметесь еще и за предоставлением питания. Необходимо получить все сертификаты и лицензии, выдержать проверки СЭС, пожарного надзора. Главным нормативным документом малого предприятия является устав, утверждаемый его учредителями. В нем указываются: -вид предприятия, его наименование (название), и местонахождение (адрес); -предмет и цели деятельности; -размер уставного капитала, организационно-правовая форма предприятия; -планирование и отчетность; -финансовая деятельность предприятия; -оплата труда на предприятии; -условия реорганизации и прекращения деятельности. После получения решения местных органов о регистрации малому предприятию необходимо последовательно зарегистрироваться в финансовом органе и отделе учета нежилых помещений, далее обратиться в ОВД для получения разрешения на изготовление печатей и договориться по этому вопросу со специальным учреждением; -в выбранном банке заполнить карту-заявление для открытого счета и кредитования; -встать на учет в финансовом управлении и зарегистрироваться в налоговой инспекции. Законодательство России устанавливает минимальную величину уставного капитала для всех организационно-правовых форм, равною 100-кратному размеру МРОТа, а для акционерных обществ, предприятий с долевым участием иностранного капитала, государственного или муниципального предприятия – 1000-кратный размер минимальной оплаты труда в месяц. Регистрационный орган вправе потребовать экологическую экспертизу будущего малого предприятия, получить экспертные оценки его санитарного состояния, проверить, как решаются вопросы водопользования и электроэнергии, потребовать лицензию. Следующий важный этап образования предприятия – разрабатывается пакет документов внутреннего пользования будущего малого предприятия: положение об оплате труда, системах премирования работников предприятия и совместителей, план организационно-технических мероприятий, порядок и формы осуществления полномочий трудового коллектива и другие. Если изначально планируется включить отель в состав гостиничной цепочки, то в этом случае вопрос фирменного стиля решен — он определяется выбранной маркой. Если же предприятие не собирается платить за чужой бренд, то необходимо решить сложную задачу разработки собственного фирменного стиля и дизайна интерьера всех объектов отеля. Главное, чем необходимо руководствоваться при решении данной задачи, — это концепция отеля, где определен классификационный статус входящих в его состав объектов, основные потребительские группы и т.д. Именно эта информация является основой для определения цветовой гаммы и набора отделочных материалов. Очень внимательно следует отнестись к названию отеля: с одной стороны, оно должно быть легко запоминающимся, неповторимым (в ином случае могут возникнуть трудности с регистрацией торговой марки), а с другой — содержать «ключевые» слова, прочно ассоциирующиеся у клиента с понятием «мировой уровень качества» в индустрии гостеприимства. И самое важное: фирменный стиль должен быть единым, а его элементы — прослеживаться абсолютно во всем: и в названии, и в логотипе, и в униформе персонала, и в рекламной продукции, и в дизайне всех помещений, начиная от входа до номеров и туалетов. Для этого следует изначально, в концепции, продумать и разработать фирменный стиль вашего отеля, тогда все объекты внутри гостиницы будут выглядеть органично и стильно. |
Похожие:
 | Предлагаем его предпринимательским структурам Чувашской Республики в качестве дополнения к Журналу учёта мероприятий по контролю... | | ... |
 | Методическое пособие предназначено для обучающихся по специальности 151901 Технология машиностроения | | Методическое пособие предназначено для представления слушателям возможностей программного продукта «1С: Бухгалтерия элеватора и комбикормового... |
| Пособие для организатора профильного обучения. Методическое пособие./ Сост. Лыба А. А., Казакова И. И., Колбас С. В. Томск: тоипкро,... | | Методическое пособие предназначено для студентов 6 курса, обучающихся по специальности «Лечебное дело» |
| Методическое пособие предназначены для студентов и преподавателей колледжей, реализующих Государственный образовательный стандарт... | | Методическое пособие предназначено для организации самостоятельной работы студентов |
| Нормативные правовые акты, регламентирующие порядок технологического присоединения к электрическим сетям | | Учебно-методическое пособие предназначено для подготовки тьюторов, стажеров, руководителей и педагогических работников школ |