6. Контроль работы исполнителей, включая вопросы ответственности за текущее состояние многоквартирного дома

Многоквартирный дом и общее имущество В соответствии с российским законодательством многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Квартиры в доме находятся в собственности физических или юридических лиц (частная собственность), органов местного самоуправления (муниципальная собственность) или государства в лице субъекта Российской Федерации или Российской Федерации (государственная собственность). В состав многоквартирного дома помимо квартир могут входить одно или несколько нежилых помещений, также принадлежащих на праве собственности частным лицам, муниципалитетам или государству. Кроме квартир и нежилых помещений, находящихся в частной, муниципальной или государственной собственности, в многоквартирном доме есть общее имущество. Состав общего имущества Отличительные признаки объектов общего имущества При определении состава общего имущества в многоквартирном доме у собственников могут возникнуть вопросы, например: считать ли трубы отопления, проходящие через квартиры, и батареи общим имуществом или имуществом собственника? Являются ли балконы частью квартир и имуществом собственников? Чьим имуществом является колясочная? Может ли технический этаж находиться в чьей- либо частной собственности? Чтобы ответить на эти вопросы, собственникам необходимо понимать, в чем состоят особенности и отличия общего имущества. Отличительные признаки объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме можно охарактеризовать так: объекты общего имущества не являются частями квартир; объекты общего имущества предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в конкретном доме. Исходя из этих отличительных признаков общего имущества, можно утверждать, например, что балконная плита, которая является частью конструкции дома и, значит, предназначена для обслуживания всего дома, входит в состав общего имущества. Границы общего имущества Элементы общего имущества имеют как внешние, так и внутренние границы (за исключением земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, который не имеет внутренних границ). Внутренние границы общего имущества имеются между элементами структурно обособленных жилых (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся внутри этих помещений, и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Внешние границы имеются у внутридомовых инженерных систем. Понятно, что земельный участок, на котором расположен дом, всегда имеет только внешние границы. Границы общего имущества собственников помещений в любом многоквартирном доме установлены «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме». В соответствии с пунктом 8 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены МКД. Границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД. Размер земельного участка, входящего в общее имущество в многоквартирном доме Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса «в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством». Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав МКД и существовавшим до введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения, находящимися на участках, осуществляются собственниками соответствующих земельных участков. Техническая документация Согласно п.  24 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от  13. 08. 2006№ 491Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для домов, введенных в эксплуатацию после 1. 07. 2007 г. ). Управление многоквартирным домом Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников? Под надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать состояние, обеспечивающее: соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, земельным участком, на котором расположен дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией. В соответствии с положениями ЖК РФ требования к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах могут устанавливаться только органами государственной власти РФ. Эти требования содержатся в технических регламентах, государственных санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах, гигиенических нормативах, технических правилах и нормах, принимаемых федеральными органами исполнительной власти в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ. Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и их периодичность Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2- 04. 2004 определяет следующий перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества а)профилактические осмотры: уборка мусора и грязи с кровли и с козырьков жилых домов; прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока; закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак; регулировка кранов, вентилей и задвижек в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных; регулировка и набивка сальников; уплотнение сгонов; очистка от накипи запорной арматуры; очистка грязевиков воздухосборников, вантузов; смена прокладок и набивка сальников в водопроводных и вентильных кранах в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных; проверка исправности канализационной вытяжки; прочистка канализационных стояков от жировых отложений; проветривание канализационных колодцев; прочистка люков и закрытие крышек канализационных колодцев; прочистка выпусков канализационной сети; замена перегоревших электроламп в лестничных клетках, в шахтах и кабинах лифтов; укрепление плафонов и ослабленных участков наружной электропроводки; прочистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах; снятие показаний домовых, групповых электросчетчиков; проверка заземления электрокабелей. б) аварийное обслуживание: удаление элементов декора, представляющих опасность; снятие, укрепление вышедших из строя или слабо укрепленных домовых номерных знаков, лестничных указателей и других элементов визуальной информации; прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока; закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки; отключение радиаторов при их течи; ликвидация воздушных пробок в радиаторах и стояках; прочистка трубопроводов горячего и холодного водоснабжения; временная заделка свищей и трещин на внутренних трубопроводах и стояках; утепление трубопроводов; прочистка дренажных систем; устранение течи санитарно-технических приборов в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных; ремонт запирающих устройств в подвалах и чердаках, закрытие на замки групповых щитков и распределительных шкафов; сопутствующие работы при ликвидации аварий: отрывка траншей; откачка воды из подвала; вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами; отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков систем центрального отопления и горячего водоснабжения и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности. в) набор работ: отбивка отслоившейся отделки наружной поверхности стен (штукатурки, облицовочной плитки); укрепление козырьков, ограждений и перил крылец; удаление снега и наледи с кровель, с козырьков и балконов; укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета; укрепление защитной решетки водоприемной воронки; прочистка внутреннего металлического водостока от засорения; прочистка внутреннего водостока из полиэтиленовых труб; укрепление рядовых звеньев, водоприемных воронок, колен и отмета наружного водостока; промазка кровельных фальцев и образовавшихся свищей мастиками, герметиком; проверка исправности оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале; антисептирование и антипирирование деревянных конструкций; установка недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверных и оконных заполнениях; укрепление или регулировка пружин, доводчиков и амортизаторов на входных дверях; установка или укрепление ручек и шпингалетов на оконных и дверных заполнениях; утепление оконных и дверных проемов; укрепление указателей улиц домов; вывеска и снятие флагов; закрытие и раскрытие продухов; установка урн; окраска урн; окраска решетчатых ограждений, ворот, оград; подготовка к сезонной эксплуатации оборудования детских и спортивных площадок; консервация и расконсервация систем центрального отопления; регулировка кранов, вентилей и задвижек в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных; регулировка и набивка сальников; испытание систем центрального отопления; промывка системы центрального отопления и горячего водоснабжения гидравлическим и гидропневматическим способом; утепление трубопроводов в чердачных помещениях и технических подпольях; замеры сопротивления изоляции проводов; техническое обслуживание автоматической противопожарной защиты и дымоудаления (АППЗ и ДУ); напольные электроплиты (в случае принятия решения общего собрания собственников многоквартирного дома). Профилактический текущий ремонт, согласно утвержденного титульного списка Подробнее Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме: 1. Фундаменты.  Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы. 2. Стены и фасады.  Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, частичный ремонт и окраска фасадов. 3. Перекрытия.  Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска. 4. Крыши.  Усиление элементов деревянной стропильной системы, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. 5. Оконные и дверные заполнения в местах общего пользования.  Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений. 6. Лестницы, балконы, крыльца, зонты-козырьки над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей.  Восстановление или замена отдельных участков и элементов. 7. Полы.  Замена, восстановление отдельных участков в местах общего пользования. 8. Внутренняя отделка в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях.  Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками. 9. Внутренняя система отопления.  Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем центрального отопления, включая домовые котельные. 10. Внутренняя система водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (включая насосные установки в жилых зданиях).  Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов. 11. Внутренняя система электроснабжения и электротехнические устройства (за исключением внутриквартирных устройств и приборов).  Замена и восстановление работоспособности. 12. Мусоропроводы.  Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств. 13. Специальные общедомовые технические устройства.  Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо уполномоченными федеральными органами исполнительной власти. 14. Внешнее благоустройство.  Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. 2. Санитарное содержание: погрузка и разгрузка травы, листьев, веток; погрузка и разгрузка крупногабаритных бытовых отходов; агротехнические мероприятия по уходу за зелеными насаждениями; санитарная очистка придомовой территории: постоянно: уборка контейнерных площадок; очистка урн от мусора. холодный период: уборка от снега и наледи площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка; уборка снега с тротуаров и внутриквартальных проездов; посыпка территории противогололедными составами и материалами; теплый период: подметание территории в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см; уборка газонов; сезонное выкашивание газонов; санитарное содержание мест общего пользования (в том числе дератизация и дезинсекция). мусоропроводы: удаление мусора из мусороприемных камер; уборка мусороприемных камер; уборка вокруг загрузочных клапанов мусоропроводов; мойка сменных мусоросборников; мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода; дезинфекция мусоросборников; устранение засорений. Периодичность выполнения работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию общего имущества многоквартирного дома устанавливается договором управления многоквартирного дома. Смета доходов и расходов Понятие и составляющие сметы доходов и расходов В целях планирования деятельности по обеспечению надлежащего содержании общего имущества в многоквартирном доме и выбора способа управления многоквартирным домом собственниками помещений составляется смета доходов и расходов (финансовый план). Составляющими сметы доходов и расходов, как следует из названия, являются доходы и расходы на содержание многоквартирного дома. Доходы и расходы от содержания многоквартирного дома классифицируются в зависимости от целей содержания многоквартирного дома: доходы/расходы от платежей за обеспечение надлежащего содержания и сохранности общего имущества в многоквартирном доме, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан; доходы от реализации прав собственников помещений по владению и пользованию общим имуществом в многоквартирном доме. Смета доходов и расходов представляет собой финансовый план поступления и расходования денежных средств. В смете отражаются поступления и оттоки денежной наличности, доходы от основной и предпринимательской деятельности. Смета доходов и расходов (финансовый план) № п/п Наименование статей Сумма, руб. 1. Доходы, всего 1. 1. Платежи за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе: 1. 1. 1. Платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме 1. 1. 2. Платежи за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе: 1. 1. 3. Платежи за управление многоквартирным домом 1. 2. Целевое финансирование, в том числе: 1. 2. 1. Целевое бюджетное финансирование 1. 3. Доход от иной деятельности, в том числе: 1. 3. 1. Доходы от сдачи в аренду части земельного участка 1. 3. 2. Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений 1. 3. 3. Доходы от сдачи в аренду прочих объектов общего имущества многоквартирного дома 2. Расходы, всего 2. 1. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме 2. 2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме 2. 3. Расходы на управление многоквартирным домом 2. 4. Расходы на иную деятельность 3. Финансовый результат 4. Оплата обязательных налогов 5. Прибыль, остающаяся в распоряжении собственников многоквартирного дома 6. Фонды, в том числе 6. 1. Резервный фонд 6. 2. Фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования 6. 3. Прочие фонды Помимо числовых значений доходов и расходов в бюджет могут включаться также следующие аспекты:краткая текстовая информация о прошедшем и предстоящем годах; обзор доходов и расходов за последние 5 лет; сопоставление прошлогоднего бюджета, фактических доходов и расходов за текущий год, а также предполагаемое распределение фондов на следующий год. Формирование годовой сметы доходов и расходов Смета доходов и расходов составляется на год. В течение года в нее могут быть внесены изменения и дополнения. В многоквартирном доме, где не выбран способ управления, смета доходов и расходов составляется инициативной группой (собственниками помещений в таком доме) и представляется общему собранию собственников помещений в целях оценки перспектив выбора одного из способов управления многоквартирным домом, предусмотренных ЖК РФ. Если по итогам года будет выявлена экономия, то, во-первых, необходимо провести должный анализ ее причин: было ли это рачительное отношение к расходованию средств, которое позволило уменьшить расходы на те или иные цели, не ухудшив качества обслуживания, или экономия, потому что какие-то запланированные работы не были выполнены. Также надо проанализировать, возникла ли возможность сократить расходы в течение года или она просто не была учтена при планировании. Такой анализ впоследствии поможет точнее планировать расходы и избежать разрыва платежей. Во-вторых, необходимо заранее позаботиться о регламентации расходования экономии по смете. Утверждение сметы доходов и расходов Управляющая организация составляет смету доходов и расходов и представляет ее общему собранию собственников помещений. На основании сметы доходов и расходов собственники помещений принимают решения по установлению обязательных платежей и взносов; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; образования специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования и других фондов; о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме и других вопросов, связанных с реализацией сметы доходов и расходов. Контроль за исполнением сметы доходов и расходов Контроль за исполнением сметы доходов и расходов в многоквартирном доме осуществляется Советом дома. В целях контроля за финансово-хозяйственной деятельностью Совет дома осуществляет проверку плановых, отчетных, бухгалтерских и иных документов, объемов выполненных работ и оказанных услуг, использования денежных средств и специальных фондов по целевому назначению, правовую оценку деятельности управляющей компании. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организации ее обязательств (в том числе за исполнением сметы доходов и расходов), форма и способ отчета в многоквартирном доме, где выбран способ управления управляющей организацией, устанавливается условиями договора управления. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ Тарифы на жилищно-коммунальные услуги и из чего они складываются Понятие и виды тарифов Когда мы получаем квитанции с суммами, необходимыми для уплаты квартплаты, подразумевается, что нам начислена полная стоимость предоставленных коммунальными предприятиями услуг и использования жилых площадей. Это одним словом называется «квартплата». То, что предъявляется собственникам отдельно за каждый вид поставляемых ресурсов, имеет как раз название «тариф». Таким образом, тариф - ценовые ставки, по которым осуществляются расчеты за оказываемые услуги. В 2005 году принят Жилищный кодекс РФ, который определил права и обязанности собственников помещений многоквартирных домов. С принятием Жилищного Кодекса собственники получили право выбора одного из способов управления многоквартирным домом (УК, ТСЖ, непосредственное управление). Кроме того Жилищный кодекс закрепил за собственниками право и обязанность принятия тарифа на содержание и текущий ремонт для своего многоквартирного дома. До принятия Жилищного кодекса тариф на содержание и текущий ремонт устанавливался органами местного самоуправления. Такой тариф устанавливался как для собственников, так и для нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме. Сегодня собственники помещений имеют право установить на общем собрании свой тариф, который основывается не на усредненных расчетах, а на реальных потребностях именно их дома. А тариф на содержание и ремонт жилого помещения, который устанавливают органы местного самоуправления, обязателен только для неприватизированных квартир. Принятие собственниками помещений многоквартирного дома индивидуального тарифа является важным этапом в создании благоприятных и безопасных условий для проживания. В табл. 1 представлены отличия тарифа, утвержденного муниципалитетом, от индивидуального тарифа многоквартирного дома.

Похожие:

	Обязанности тсж Осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома в соответствии с условиями Договора на оказание услуг по управлению,...		Обязанности управляющей организации Осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома в соответствии с условиями Договора на оказание услуг по управлению,...
	По словам эксперта, порядок закрытия (ликвидации) объединения совладельцев... Осмд предусмотрен ст. 28 Закона Украины от 29. 11. 2001г. N2866-ііі "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" и п п. 19-22...		Оказания услуг по содержанию и ремонту Целью Договора является оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, по обеспечению сохранности...
	Механизм создания жилищно-строительного кооператива (далее – жск)... Инициативная группа, созданная участниками долевого строительства многоквартирного дома, организует собрание участников долевого...		Конкурсная документация для комиссионного отбора подрядной организации... «Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома», расположенного по адресу: мурманская область, зато александровск, г. Полярный...
	Уроки бизнеса 56 Шаров А. В., Антипина Н. Н. Законодательное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации. Текущее состояние и направления...		Вопросы к дифференцированному зачету по учебной практике «общий уход... Организация работы лечебных учреждений для взрослого и детского населения. Типы лечебных учреждений. Особенности работы лечебных...
	В ОАО "согаз" Прошу заключить договор страхования ответственности товаропроизводителей, продавцов, исполнителей работ, услуг на условиях "Правил...		Управления многоквартирным домом Управляющий, в лице Генерального директора Захаровой Людмилы Васильевны, действующей на основании Устава и решения Общего собрания...