ПРАКТИКА РАБОТЫ СОВЕТОВ МКД
Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников, которые являются коллегиальными совещательными органами управления МКД (ч.11 ст.161.1 ЖК РФ). 
Комиссии собственников избираются по решению ОСС или по решению Совета МКД (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ).
Для МКД с большим количеством помещений, находящихся в собственности, рекомендуется создавать комиссии по отдельным направлениям деятельности:
- комиссия по контролю за работой ОДПУ и снятием показаний по всем видам коммунальных ресурсов, поступающих в дом;
- комиссия по контролю за состоянием инженерных сетей в доме. В нее желательно привлечь к работе собственников и пользователей помещений дома, которые разбираются или могут разобраться в работе инженерного оборудования;
- комиссия по контролю за правильностью начислений УО за ЖКУ, предоставляемые собственникам и пользователям помещений дома;
- комиссия по контролю за правильностью составления локальных смет на производство текущего и капитального ремонта ОДИ в МКД. Это необходимо в случаях проведения больших объемов работ по текущему и капитальному ремонту ОДИ;
- комиссия по контролю за исполнением условий договора управления собственниками и пользователями помещений в части своевременности и правильности снятия и передачи показаний ИПУ потребляемых коммунальных услуг, соблюдения правил проживания и содержания жилых помещений дома;
- по другим, различным направлениям деятельности.
Комиссии должны создаваться в целях максимального охвата всей деятельности по контролю за исполнением договора управления как УО, так и собственниками и пользователями в МКД.
Желательно, чтобы комиссии по всем направлениям деятельности были работоспособными, а не числились просто на бумаге.
В состав комиссий могут входить любые инициативные собственники помещений. Возглавить комиссии должны (желательно) активные члены Совета МКД.
Главное – привлечь к управлению МКД максимальное количество активных жителей МКД.
На заседаниях Совета необходимо рассматривать и готовить предложения для проведения ОСС по основным направлениям:
1.Утверждение размера платы за жилое помещение в рамках действующего законодательства с учетом основных составляющих:
- управление домом,
- содержание ОИ, в т.ч. вывоз ТКО, ТО лифтов и их освидетельствование и др.
- затраты на коммунальные ресурсы для содержания ОИ по каждому виду;
- текущий ремонт ОИ.
2. Утверждение плана мероприятий по текущему ремонту ОИ:
- с учетом финансирования в составе платы за жилое помещение;
- с учетом финансирования за счет целевых взносов при необходимости.
3. Выборы Совета дома первоначально, а затем каждый раз после окончания срока его деятельности.
4. Разработать и утвердить на ОСС помещений МКД Положение о Совете дома и Положение о председателе Совета, в которых предусмотреть вопросы предоставления дополнительных полномочий членам Совета и председателю Совета в соответствии с нормами действующего жилищного законодательства.
В положении о Совете МКД не должно быть:
- Функций управляющей организации. Нередко в положении прописывают порядок сдачи-приемки выполненных работ, обязанности УК по согласованию различных договоров и т.п. Это неправильно, т.к. положение о Совете МКД является внутренним документом дома и не является обязательным для выполнения УО. Эти вопросы должны быть прописаны в договоре управления МКД. Если же они оказались включены в положение, в договоре должна быть ссылка на данное положение.
- Передачи функций УО Совету дома. Нередко в положениях, разработанных управляющими организациями, за Советом дома и его председателем закрепляются такие обязанности, как регулярное инспектирование помещений, информирование УК, «выбивание» денег из должников и т.п. Это все относится к управлению домом и должно выполняться управляющей организацией. Совет дома может всем этим заниматься, но перекладывать на него эти обязанности не следует.
- Статей, обеспечивающих зависимость Совета МКД и его председателя от управляющей организации. УО не должна контролировать работу Совета и его председателя, у нее не должно быть возможности изменять по своему усмотрению размер вознаграждения и т.п.
- Статей, противоречащих действующему законодательству.
5. Готовить для утверждения на ОСС при необходимости изменения и дополнения в действующий договор управления в соответствии с действующим жилищным законодательством, а также при внесении изменений в жилищное законодательство.
6. Готовить для утверждения на ОСС предложения по перечню работ и услуг, которые УО должна выполнять в рамках ДУ, по совершенствованию форм контроля за исполнением УО условий договора и по измененимя в указанные документы в случае необходимости.
7. Готовить для утверждения на ОСС предложения по вопросам капремонта общего имущества:
- формирование фонда капремонта МКД;
- утверждение перечня работ по капремонту дома;
- утверждение сметной стоимости по каждому виду работ по капремонту;
- утверждение организации, которая будет проводить работы по каждому виду работ по капремонту, условий договора и оплаты услуг этой организации за проводимые работы;
- утверждение организации, которая будет осуществлять строительный контроль при проведении работ по капремонту, условий договора и оплаты по нему за проведение строительного контроля во время капремонта;
- утверждение лица для подписания акта по каждому виду выполненных работ по капремонту;
- использования ОИ, в том числе, придомового земельного участка, если он является общедолевой собственностью собственников помещений МКД (стоит на кадастровом учете).
Кроме проведения ОСС помещений дома должны регулярно проводиться заседания Совета с оформлением протоколов, в которых указываются:
- список присутствующих членов Совета;
- список присутствующих приглашенных собственников и пользователей помещений дома, а также других лиц;
- повестка дня проводимого заседания Совета;
- порядок обсуждения вопросов повестки дня, суть выступлений присутствующих по вопросам повестки дня;
- решения, принятые членами Совета по каждому вопросу повестки дня, с указанием итогов голосования членами Совета по каждому вопросу повестки дня.
Работа Совета дома также должна быть направлена на проведение просветительской и информационной работы для расширения уровня знаний собственников и пользователей помещений дома по вопросам жилищного законодательства:
- изучение Правил предоставления как коммунальных, так и жилищных услуг, а также прав собственников помещений во взаимоотношениях с УО и РСО;
- ознакомление собственников помещений нормативными правовыми актами действующего жилищного и гражданско - правового законодательства, так и с вносимыми изменениями в нормативные правовые акты;
- проведение работы с целью изучения и понимания ответственности самих собственников и пользователей помещений дома в отношениях с УО и РСО.
Очень большое значение имеет знание действующего жилищного законодательства как председателем Совета, так и членами Совета.
Основная проблема в управлении МКД в настоящее время – это низкий уровень активности, недостаточный уровень знаний правовых норм жилищного законодательства собственниками помещений МКД и неумение отстаивать свои законные права и интересы в сфере ЖКХ.
А это в свою очередь позволяет УО уходить от ответственности за невыполненные обязательства по ДУ.
ПРИМЕР:
МКД № 146в по ул. Шишкова г. Воронежа. Управляющая организация ООО УК «СтройТехника». Дом принят собственниками от застройщика в августе 2014г. Срок эксплуатации 2,5 года. Договор управления заключен с собственниками в соответствии с ч.13 ст. 161 ЖК РФ. Согласно ст. 162 ЖК РФ максимальный срок, на который должен быть заключен договор управления – 3 года.
Пользуясь полной безинициативностью и безграмотностью собственников помещений дома, УО заключает Договор управления на 5 лет, вносит в него условия об одностороннем повышении УО размера платы за жилое помещение на размер индексации, которые противоречат действующим нормам ЖК РФ. Более того, в течение всего периода управления домом 2 раза в год производит повышение размера платы за жилое помещение, которое в сумме значительно превышает даже рост инфляции. За 2014 и 2015г.г. размер инфляции составил 24,3%, а УО за 2015 и 2016г.г. повысила размер платы в общей сложности на 28,8%, то есть с 22,28 руб./кв.м до 28,71 руб/кв.м. При этом нужды в повышении платы за жилое помещение абсолютно не было. На 01.01.2016г. на лицевом счете дома имелся переходящий остаток денежных средств в сумме 1169 тыс. руб.
Чтобы подобных случаев не происходило, собственникам помещений необходимо не только знать жилищное законодательство, но и уметь пользоваться им, используя ОСС, как основной орган управления МКД.
Все члены Совета должны:
- знать свои права и обязанности, как собственников помещений,
- знать права и обязанности УО,
- уметь грамотно сформулировать свои требования, чтобы добиться от УО выполнения требований жилищного законодательства.
Совету необходимо ежегодно инициировать и проводить как годовое, так и внеочередные ОСС.
ПРИМЕР.
ПОВЕСТКА ДНЯ
годового общего собрания собственников помещений, инициированного Советом МКД № 7 по Бульвару Победы г. Воронеж (2016г.)
1. Выборы рабочих органов ОСС: председателя, секретаря собрания, председателя счетной комиссии, членов счетной комиссии.
2. Отчет управляющей организации ООО «РЭК Жилищное Единство» об исполнении Договора управления за 2015г.
3. Отчет Председателя Совета дома о работе Совета за отчетный период апрель 2014г. – март 2016г.
4. Определение вида и объема капитальных работ за счет средств фонда капремонта МКД, формируемых на специальном счете.
5. Выборы лица, уполномоченного на оказание услуг по предоставлению платежных документов на уплату взносов на капремонт собственникам жилых и нежилых помещений дома.
6. В связи с тем, что ООО УК «ЖилГрад» не реализовало решение собственников помещений дома о выборе способа управления, выборе ее в качестве управляющей организации и не приступило к управлению домом, рассмотреть вопрос об отмене решения общего собрания собственников помещений от 30.06.2015г. (Протокол № 14) по следующим вопросам повестки дня:
П.4. Выбор ООО УК «ЖилГрад» в качестве управляющей организации.
П.5. Утверждение условий и заключение Договора управления между ООО УК «ЖилГрад» и собственниками помещений многоквартирного дома № 7 по Бульвару Победы г. Воронежа.
П.6. Расторжение Договора управления, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома № 7 по Бульвару Победы г. Воронежа и ООО «РЭК Жилищное Единство».
П.7. Выбор уполномоченного лица для направления уведомления о расторжении Договора управления в адрес ООО «РЭК Жилищное Единство».
7. Внесение изменений в Договор управления многоквартирным домом № 7 по Бульвару Победы г. Воронеж, заключенного в июле 2012г. с ООО «РЭК Жилищное Единство» Коминтерновского района:
7.1. Исключить из пункта 4.2 Договора управления МКД следующий абзац текста: «Размер платы подлежит индексации с учетом уровня инфляции не чаще одного раза в год с момента утверждения настоящего договора общим собранием. Индексация осуществляется Управляющей компанией, исходя из изменения индекса потребительских цен за предшествующий год, рассчитанного государственными органами статистики РФ», как противоречащего части 7 статьи 156 ЖК РФ.
7.2. Редакцию п.3.2.6. Договора управления заменить следующей редакцией: «Использовать общее имущество МКД (аренда, размещение оборудования, проведение работ и др.) только по решению и на условиях, принятых общим собранием собственников помещений дома, с последующим расходованием полученных денежных средств на содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт МКД, а также на иные цели, устанавливаемые решением общего собрания собственников».
7.3. Редакцию п.3.2.7. Договора управления заменить следующей редакцией: «Проводить отбор подрядных организаций для выполнения необходимых работ по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества МКД, а также для проведения капитального ремонта дома, в случае принятия собственниками решения о его проведении, с участием уполномоченных собственниками помещений лиц (Председатель и члены Совета дома)».
8. Утверждение размера платы за содержание жилого помещения на 2016г.
9. Утверждение плана текущего ремонта общедомового имущества МКД на 2016г.
10. Выборы Совета многоквартирного дома № 7 по бульвару Победы г. Воронежа в соответствии со ст.161.1 ЖК РФ сроком на 2 года:
10.1. Количественный состав Совета МКД.
10.2. Поименный состав Совета МКД.
11. Выборы председателя Совета МКД.
12. Назначение ежемесячного денежного вознаграждения Председателю Совета дома на период с апреля 2016г. по март 2018г. и источника его финансирования.
13. Принятие решения об использовании придомового земельного участка, на котором расположены индивидуальные гаражи.
ПОВЕСТКА ДНЯ
годового общего собрания собственников помещений,
инициированного Советом МКД № 7
по Бульвару Победы г. Воронеж (2017г.)
1. Выборы рабочих органов ОСС: председателя, секретаря собрания, председателя счетной комиссии, членов счетной комиссии.
2. Отчет управляющей организации ООО «РЭК Жилищное Единство» об исполнении Договора управления в 2016г.
3. Утверждение размера платы за содержание жилого помещения на 2017г.
4. Утверждение плана текущего ремонта общедомового имущества МКД на 2017г.
5. Принятие решения о проведении капитального ремонта внутридомовой инженерной системы водоотведения в МКД № 7 по Бульвару Победы г. Воронежа.
6.Принятие решения об определении и утверждении сметы расходов на капитальный ремонт внутридомовой инженерной системы водоотведения в МКД.
|
