Центр нотариальных исследований
Скачать 5.94 Mb.
|
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ 29 августа 1997 г. протест удовлетворила, указав следующее. Разрешая спор, суд первой инстанции признал установленным факт продажи 7 декабря 1995 г. за 40 млн. руб. Смирновым В. принадлежавшей ему и его несовершеннолетнему сыну Ивану квартиры Цою. Согласие органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи было получено, договор нотариально оформлен. Отказ во встречном иске суд мотивировал тем, что при совершении сделки установленные законом требования соблюдены, а доказательства фиктивности сделки Мишиной не представлены. Однако данные выводы суда ошибочны. В судебном заседании представители органа опеки и попечительства подтвердили факт получения Смирновым В. согласия органов опеки и попечительства на отчуждение принадлежащей ему и его сыну квартиры, так как он заверил их в том, что для него с сыном будет приобретена квартира по ул. Лимонова, поближе к месту проживания его матери Мишиной. Между тем, оценивая это обстоятельство как решающее при рассмотрении вопроса о законности сделки, в результате которой несовершеннолетний сын Смирнова В. был фактически лишен своей части квартиры и не получил за это никакой денежной или имущественной компенсации, суд не учел, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки. В соответствии со ст. ст. 28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки. При рассмотрении дела суд не предложил истцу представить доказательства, свидетельствующие о том, что в результате совершенной между Цоем и Смирновым В. сделки законные права Смирнова Ивана, 1983 г. рождения, соблюдены, а именно что каким-либо образом часть полученных от продажи квартиры средств была депонирована на счет ребенка в кредитном учреждении или израсходована в его интересах, например для приобретения для него другого жилья. При отсутствии таких доказательств сделка по отчуждению спорной квартиры не могла быть признана судом соответствующей закону. Мишина правомерно поставила в суде вопрос о проверке законности этой сделки, заявила требование о применении последствий ничтожности сделки, не соответствующей закону и совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. ст. 168, 169 ГК РФ). Однако суд эти требования по существу не рассмотрел. В ходе судебного разбирательства истец предложил для несовершеннолетнего Смирнова Ивана однокомнатную квартиру. Данное обстоятельство не может рассматриваться иначе, как признание Цоем наличия у него невыполненного обязательства перед Смирновым Иваном, что при его утверждении о полном расчете за купленную у его отца квартиру явно противоречит правовому обоснованию заявленного им иска. Причина этого противоречия судом не выяснена. Более того, из текста решения и последующих судебных постановлений неясно, почему суд посчитал Смирнова Ивана обязанным переселиться в ту однокомнатную квартиру, от которой он отказался в ходе судебного разбирательства и на которую никакого юридически оформленного права он не приобрел. Кроме того, суд не принял во внимание и не рассмотрел по существу доводы Мишиной о том, что сделка была совершена Смирновым В. в связи с угрозой жизни его самого и членов его семьи, на крайне невыгодных для него условиях, поскольку действительная продажная цена квартиры в декабре 1995 г. была не ниже 100 млн. руб. Эти доводы были перечислены в исковом заявлении Мишиной, повторялись во всех судебных заседаниях и в соответствии со ст. 179 ГК РФ являлись самостоятельными основаниями заявленного иска. Отсутствие в решении суда оценки указанных доводов свидетельствует о необоснованном ограничении судом оснований заявленных Мишиной требований и о неправильном определении круга юридически значимых для дела обстоятельств. Вывод суда об отсутствии достоверных доказательств неполучения Смирновым В. денег за проданную квартиру противоречит материалам дела, в которых нет его расписки в получении от Цоя 40 млн. руб. В соответствии со ст. 50 Гражданского процессуального кодекса РСФСР доказательства передачи этой денежной суммы Смирнову В. должен был представить суду Цой. Как видно из объяснений его представителя, деньги Смирнову В. передавались доверенным лицом Цоя - Югаем без свидетелей и без расписки в их получении. Согласно договору купли-продажи спорной квартиры деньги за квартиру продавцы получают до его заключения, отметки же о реальном исполнении этого условия договора сторонами нет. Как пояснил суду Югай, деньги Смирнову В. были нужны для расчета за полученный при осуществлении предпринимательской деятельности товар. Однако этот факт, а также имеющиеся в материалах данные о том, что перед убийством Смирнов В. подвергался преследованиям, пыткам и избиениям, суд оставил без внимания. Удовлетворяя требование истца о выселении из спорной квартиры Смирнова О., Соколовой и их ребенка без предоставления другого жилого помещения, суд в нарушение требования ст. 90 Жилищного кодекса РСФСР не указал в обоснование решения конкретной нормы материального права. Кроме того, суд не учел доводы Смирнова О. (имеющие существенное значение для правильного разрешения возникшего спора) о том, что он был включен в ордер на спорную квартиру, длительное время проживал там с родителями и братом, выбыл из нее временно в связи с обучением в техникуме и службой в армии и вновь поселился туда после смерти матери. В протоколе судебного заседания от 6 декабря 1996 г. содержится запись о том, что суд обозревает имеющиеся в деле: адресный листок убытия, свидетельство о смерти, объяснение нотариуса Пивнюк, справку о приватизации квартиры, карточки, прописки, накладную из ТОО "Рубин", договор приватизации, справку из БТИ на Смирнова В., справку органа опеки и попечительства для нотариальной конторы, договор от 10 апреля 1996 г. В описи материалов дела эти документы не указаны и в деле отсутствуют, что не позволяет считать доводы суда, основанные на правовой оценке этих документов, правильными. При указанных обстоятельствах Верховным Судом РФ сделан вывод, что указанные судебные постановления подлежат отмене. 3.22. Каковы особенности оформления договора отчуждения объекта культурного наследия? Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия предусмотрены ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия). Собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований указанного Закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия. В соответствии с п. 3 и п. 4 названной статьи при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия. В случае принятия решения об исключении объекта культурного наследия из реестра охранное обязательство собственника объекта культурного наследия прекращает свое действие со дня вступления в силу такого решения. Жилые помещения, являющиеся объектом культурного наследия либо частью объекта культурного наследия, могут быть отчуждены в порядке, установленном жилищным законодательством РФ, с учетом требований упомянутого Закона. Единственным нормативным актом жилищного законодательства, предусматривающим особые правила отчуждения названных объектов недвижимости, является Постановление Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. N 865 "Об утверждении Положения об охране и использовании памятников истории и культуры" (в настоящее время данный документ является действующим). Согласно абз. 3 п. 4 данного Положения продажа, дарение или иное отчуждение памятников истории и культуры допускаются с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. При продаже памятников истории и культуры государство имеет преимущественное право покупки. Сделки в отношении памятников, совершенные в нарушение этого порядка, признаются недействительными и влекут последствия в соответствии с законодательством Союза ССР и союзных республик. При нотариальном удостоверении договоров об отчуждении объектов культурного наследия, как правило, приобретателю разъясняются правовые последствия оформляемой сделки и в договор включается содержание принимаемого им обязательства по сохранению объекта культурного наследия (обременение в отношении недвижимого имущества). Однако это производится лишь в тех случаях, когда на основании первичных документов возможно установить, что отчуждаемый объект относится к категории культурного наследия либо находится в доме, являющемся объектом культурного наследия. В практике имеют место многочисленные случаи, когда на основании первичных документов (справки бюро технической инвентаризации) подобного вывода сделать нельзя, поскольку информации в справке не содержится. Естественно, упомянутый пункт в договор не включается. Это, однако, не означает, что возникают основания для отказа в регистрации такого договора. Не следует забывать, что ограничения (обременения) права собственности объекта могут вытекать не только из договора. Поскольку договор отчуждения жилых помещений считается заключенным с момента его государственной регистрации, то вышеуказанное обязательство приобретателя жилого помещения как объекта культурного наследия может быть дано в виде отдельного документа, оформляемого после подписания договора об отчуждении объекта. Более того, в соответствии с п. 3 и п. 4 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия новый собственник может принять на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия непосредственно при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия. Арбитражный суд Свердловской области рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ЗАО "Олипс" к Главному управлению ФРС по Свердловской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 июля 2007 г.). Определением суда от 31 мая 2007 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен гр-н Б. Закрытое акционерное общество "Олипс" обратилось (с учетом изменения предмета требований) в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Главного управления ФРС по Свердловской области в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - отдельно стоящее здание. По мнению заявителя, требования регистрационного органа предоставить в целях регистрации паспорт объекта культурного наследия и охранное обязательство не основаны на законе; кроме того, указанный объект не отнесен к объектам культурного наследия в установленном порядке. Представитель регистрирующего органа требований не признал, ссылаясь на то, что представление указанных документов является обязательным при государственной регистрации перехода прав на объекты культурного наследия, к которым относится одно из зданий заявителя. Представитель третьего лица полагал, что отказ в совершении регистрационных действий является необоснованным и препятствует реализации гражданских прав участниками сделки. Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил: Закрытое акционерное общество "Олипс" 22 февраля 2007 г. обратилось в Управление ФРС по Свердловской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества - отдельно стоящие здания литер А и литер Б, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 24, по договору купли-продажи недвижимости от 20 февраля 2007 г., заключенному с Б. (покупатель). 16 марта 2007 г. государственная регистрация была приостановлена, а 23 мая 2007 г. решением N 01/013/2007-479 в государственной регистрации перехода права собственности на здание литер А было отказано в связи с тем, что данный объект недвижимого имущества на основании решения Свердловского областного Совета от 18.02.1991 г. N 75 "О взятии под государственную охрану памятников истории и культуры Свердловской области" является объектом культурного наследия, однако в нарушение ст. ст. 21 и 63 Закона об объектах культурного наследия заявителем не были представлены на государственную регистрацию паспорт объекта культурного наследия и охранное обязательство, а в договоре купли-продажи от 20 февраля 2007 г. отсутствуют сведения об отнесении объекта недвижимости к объектам культурного наследия. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК РФ и Законом N 122-ФЗ. Статьей 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица; при этом к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Пунктом 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в названном Законе, если представленные им документы отвечают требованиям данного Закона и если иное не установлено законодательством РФ. Перечень оснований для отказа в государственной регистрации исчерпывающе перечислен в ст. 20 Закона N 122-ФЗ. К числу таких оснований относится, в частности, непредставление документов, необходимых в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав. Статьей 21 Закона об объектах культурного наследия установлено, что на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, собственнику данного объекта соответствующим органом охраны объектов культурного наследия выдается паспорт объекта культурного наследия, в который вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта культурного наследия, и иные сведения, содержащиеся в реестре; при этом законом предусмотрено, что паспорт объекта культурного наследия является одним из обязательных документов, представляемых в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при осуществлении сделок с объектом культурного наследия. Указанная норма устанавливает дополнительные требования к регистрации перехода права собственности на объекты культурного наследия, в связи с чем должна применяться вместе с положениями ст. ст. 16 и 17 Закона N 122-ФЗ. Вместе с тем до настоящего времени Правительством РФ, к полномочиям которого в соответствии с п. 4 ст. 15 Закона об объектах культурного наследия отнесен данный вопрос, не принято положение о едином государственном реестре объектов культурного наследия, работа по формированию единого государственного реестра не завершена, форма паспорта памятника объекта культурного наследия Правительством РФ не утверждена. |
Похожие:
 | Зайцева Татьяна Ильинична руководитель отдела нотариальной практики Центра нотариальных исследований при Федеральной нотариальной... | | Центром стратегических исследований и разработок Сибирского федерального университета |
| Приказ Минюста России от 10 апреля 2002 г. N 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных... |  | Основные направления социологических исследований. Методы, используемые в рамках социологических исследований. Методологическая стратегия... |
| Формы удостоверительных надписей, реестра для регистрации нотариальных действий, образцы нотариальных документов | | В целях оказания практической помощи нотариусам по совершению нотариальных действий приказываю |
| Сборник методических рекомендаций по совершению нотариальных действий, осуществлению полномочий в области защиты населения от чрезвычайных... | | При ведении специальных реестров по видам нотариальных действий к порядковому номеру тома реестра прибавляется буква, соответствующая... |
| «Методы клинических лабораторных исследований», «Основы биохимии с методами биохимических исследований» (Приложение 1) | | С 1993 года на территории Российской Федерации действуют Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, устанавливающие... |