Центр нотариальных исследований
Скачать 5.94 Mb.
|
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила следующее. С.О. обратилась в суд с иском к С.В. и С. о признании недействительным договора купли-продажи торгового павильона от 7 июня 2002 г. и приведении сторон в первоначальное положение, ссылаясь на то, что бывший муж продал приобретенный в период брака торговый павильон С. без ее согласия. Ответчица С. иск не признала. Решением Йошкар-Олинского городского суда от 6 декабря 2002 г. иск удовлетворен. Договор купли-продажи торгового павильона, заключенный 7 июня 2002 г. между С.В. и С., признан недействительным. Торговый павильон передан в совместную собственность С.В. и С.О., а с С.В. в пользу С. взыскано 90 тыс. руб. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл от 14 января 2003 г. решение оставлено без изменения. Определением президиума Верховного суда Республики Марий Эл от 26 марта 2004 г. указанные судебные постановления оставлены без изменения. В надзорной жалобе заявитель просил судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, отменить. Определением судьи ВС РФ от 3 сентября 2004 г. дело истребовано в Верховный Суд РФ и Определением от 6 декабря 2004 г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ нашла состоявшиеся по данному делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям. При рассмотрении настоящего дела судом были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем. Согласно ст. 35 СК РФ, "1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга". Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Удовлетворяя иск и признавая договор купли-продажи недвижимого имущества от 7 июня 2002 г. недействительным, суд руководствовался п. 3 ст. 35 СК РФ и мотивировал свое решение тем, что нотариально удостоверенное согласие С.О. на отчуждение С.В. торгового павильона, который является совместной собственностью супругов, не было получено и что это обстоятельство само по себе является достаточным основанием для признания оспариваемой сделки недействительной. Эти выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. Нормы ст. 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. К указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 ГК РФ, согласно п. 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 СК РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах. Из материалов дела усматривалось, что вопрос о добросовестности приобретения С. спорного объекта недвижимости судом при рассмотрении настоящего дела не исследовался, хотя данное обстоятельство является юридически значимым и без его выяснения решение законным быть признано не может. По утверждению С., ее действия были добросовестными, так как она не знала и не могла заведомо знать о наличии у продавца супруги, претендующей на спорное имущество. Более того, в ходе рассмотрения дела выяснилось, что с лета 1999 г. С.В. жил с другой женщиной и о существовании зарегистрированного брака никто не знал, в связи с чем торговый павильон, построенный в период, когда супруги не вели совместное хозяйство, по мнению заявителя, не является их совместным имуществом. По мнению Верховного Суда РФ, приводя стороны в первоначальное положение, суд в нарушение п. 2 ст. 167 ГК РФ передал торговый павильон в совместную собственность С.В. и С.О., которая стороной в сделке не являлась, и после расторжения их брака 15 июля 2002 г. режим совместной собственности прекратился. Кроме того, признавая сделку недействительной, суд не применил положения о последствиях ее недействительности, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ, в части возмещения стоимости имущества в деньгах, поскольку, по утверждению С., в павильоне произведены неотделимые улучшения, значительно увеличившие его продажную стоимость. При указанных обстоятельствах дела состоявшиеся по нему судебные постановления законными быть признаны не могут и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. На основании ст. ст. 390, 391 ГПК РФ Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ определила: решение Йошкар-Олинского городского суда от 6 декабря 2002 г., Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл от 14 января 2003 г. и Определение президиума Верховного суда Республики Марий Эл от 26 марта 2004 г. отменить и направить дело по иску С.О. к С.В., С. о признании сделки недействительной на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду рекомендовано учесть изложенное и надлежащим образом проверить доводы ответчицы о том, что она не знала и не могла знать о наличии препятствий для заключения оспариваемой истицей сделки, а также о том, что в торговом павильоне произведены неотделимые улучшения. Тем не менее в целях обеспечения правовых гарантий участникам сделки при удостоверении договоров об отчуждении имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, следует получить согласие супруга, не являющегося титульным собственником имущества, в форме, установленной законодательством. Если по каким-либо причинам сделать это невозможно, в текст договора целесообразно внести пункт приблизительно следующего содержания: "Продавец ставит Покупателя в известность, что отчуждаемый автомобиль приобретен им в период брака на совместные средства с супругой (фамилия, имя, отчество) и является общим имуществом супругов. По заявлению продавца настоящий договор заключается по обоюдному согласию супругов. Покупатель с содержанием указанного заявления ознакомлен. Покупателю нотариусом разъяснено, что в соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга по его требованию в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершении данной сделки". 3.20. В каких случаях требуется разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние или недееспособные члены семьи собственника жилого помещения? До 2005 г. переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В целях защиты прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, являвшихся членами семьи собственника жилья, отчуждение жилых помещений, в котором проживали указанные категории лиц, если при этом затрагивались их права или охраняемые законом интересы, допускалось исключительно с согласия органа опеки и попечительства. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" в ст. 292 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. К членам семьи собственника жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Сужены также рамки защиты прав несовершеннолетних членов семьи собственника. На первый план выдвинуты интересы защиты прав самого собственника. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Во всех остальных случаях разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения не требуется. В целях упорядочения информации о нормативной истории данного вопроса уместным будет напомнить, что впервые вопрос о частичной защите жилищных прав несовершеннолетних, не являющихся собственниками отчуждаемых жилых помещений, законодательно был решен в августе 1994 г. 11 августа 1994 г. были внесены изменения в ст. 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1>, согласно которым для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками жилых помещений либо членами семьи собственников этих помещений, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. В соответствии с этим, при оформлении договоров об отчуждении приватизированных жилых помещений нотариус на основании справки жилищно-эксплуатационной организации (паспортного стола) должен был удостовериться, не проживают ли в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетние дети. Однако до 1995 г., это требование закона распространялось только на те случаи, когда жилое помещение принадлежало отчуждающему его собственнику на основании договора передачи его в собственность (договора приватизации). Целью внесения указанных изменений в Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" было хотя бы частичное исправление ошибок, допущенных на первоначальном этапе приватизации жилья, на котором передача жилых помещений в собственность граждан производилась при согласии лишь совершеннолетних нанимателей жилых помещений. Права детей, являвшихся членами семьи нанимателя жилого помещения, фактически игнорировались, и при невключении несовершеннолетних в число сособственников приватизируемого жилого помещения согласие органов опеки и попечительства на их фактический отказ от реализации права собственности на эти помещения не истребовалось, что повлекло за собой многочисленные факты нарушения права несовершеннолетних. -------------------------------- <1> Утратил силу с 1 марта 2005 г. Если жилое помещение приобреталось собственником по другим гражданско-правовым основаниям (купля-продажа, мена, дарение, наследование и т.п.), законом до 1995 г. опять-таки защищались только вещные права несовершеннолетних, т.е. права несовершеннолетних как собственников (действовала ст. 133 Кодекса о браке и семье РСФСР), но не требовалось согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок, если несовершеннолетние собственниками жилых помещений не являлись. Лишь с момента введения в действие общей части ГК РФ, т.е. с 1 января 1995 г. отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, стало допустимо только с согласия органа опеки и попечительства. Как уже упоминалось, эти правила действовали до января 2005 г. К сожалению, установление факта проживания в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних, оставшихся без попечения, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан для нотариуса весьма затруднительно, если не сказать невозможно. Никакими достоверными данными, позволяющими сделать вывод об отсутствии в составе семьи собственника жилого помещения указанных лиц, нотариус не располагает и располагать не может. Представляется, что подобная информация может быть получена только от самого собственника. С учетом этого в случаях, когда в жилом помещении помимо собственника проживают иные лица, в договор следует включать заявление, исходящее от собственника, о том, что лиц, не обладающих дееспособностью в полном объеме, среди них не имеется. 3.21. Может ли согласие органа опеки и попечительства являться безусловной гарантией законности сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему? Наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка. Такой вывод содержится в Определении Судебной коллегии ВС РФ от 29 августа 1997 г., не утратившем своей актуальности и в настоящее время. Обстоятельства дела таковы. 7 декабря 1995 г. Цой купил у Смирнова В. за 40 млн. руб. трехкомнатную квартиру в доме по ул. Ринчино в г. Улан-Удэ с условием, что тот освободит жилое помещение в конце апреля 1996 г. 25 апреля 1996 г. Смирнов В. был убит. Проживающие в названной квартире Смирнов О. (сын Смирнова В.) с женой Соколовой и их несовершеннолетним ребенком отказались освобождать квартиру, в связи с чем Цой обратился в суд с иском к Смирнову О. и Соколовой об истребовании данной квартиры из их незаконного владения. Мишина - бабушка и опекун второго сына Смирнова В., Ивана (несовершеннолетнего), которому по договору приватизации принадлежала половина квартиры, предъявила к Цою встречный иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на следующее. При стечении трудных обстоятельств, сложившихся после смерти жены в октябре 1995 г., Смирнов В. был вынужден продать квартиру по явно заниженной цене в связи с угрозой его жизни и жизни его сына. Более того, по мнению Мишиной, эта сделка является фиктивной, поскольку деньги за квартиру Смирнов В. не получал и в результате этой сделки ее внук Иван незаконно лишен права на жилое помещение. Решением Октябрьского районного суда Республики Бурятия (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Верховного Суда Республики Бурятия) иск Цоя удовлетворен, а встречный иск Мишиной оставлен без удовлетворения. |
Похожие:
 | Зайцева Татьяна Ильинична руководитель отдела нотариальной практики Центра нотариальных исследований при Федеральной нотариальной... | | Центром стратегических исследований и разработок Сибирского федерального университета |
| Приказ Минюста России от 10 апреля 2002 г. N 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных... |  | Основные направления социологических исследований. Методы, используемые в рамках социологических исследований. Методологическая стратегия... |
| Формы удостоверительных надписей, реестра для регистрации нотариальных действий, образцы нотариальных документов | | В целях оказания практической помощи нотариусам по совершению нотариальных действий приказываю |
| Сборник методических рекомендаций по совершению нотариальных действий, осуществлению полномочий в области защиты населения от чрезвычайных... | | При ведении специальных реестров по видам нотариальных действий к порядковому номеру тома реестра прибавляется буква, соответствующая... |
| «Методы клинических лабораторных исследований», «Основы биохимии с методами биохимических исследований» (Приложение 1) | | С 1993 года на территории Российской Федерации действуют Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, устанавливающие... |