Кафедра государственного и административного права
Скачать 0.8 Mb.
|
Содержание Введение ………………………………………………………………………..........4 Глава 1. Гражданско-правовые аспекты осуществления инвестиционной деятельности …………………………………………………………………………8 §1. Конструкция инвестиционного договора в капитальном строительстве § 1.1. Инвестиционный договор – самостоятельный непоименованный договор…..……………………………...…………………………………………...12 § 1.2. Инвестиционный договор – договор, предусмотренный гражданским законодательством (не самостоятельный договор) ………………………………15 § 2. Влияние Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11 июля 2011 года на отношения по инвестированию …………………………………………….……..19 Глава 2. Налоговые аспекты осуществления инвестиционной деятельности § 1. Влияние гражданского права на налоговые правоотношения. Соотношение гражданско-правовой квалификации договора и его налоговых последствий….24 § 1.1. Правовые позиции Конституционного суда РФ по вопросу взаимосвязи гражданского и налогового права …………………………………………………32 § 1.2. Влияние Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11 июля 2011 года №54 на налоговые последствия инвестиционных договоров ………..………..............35 § 2. Налоговые последствия инвестиционных договоров до принятия Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11июля 2011 года ...…………..……...38 § 3. Налоговые последствия инвестиционных договоров после принятия Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11 июля 2011 года...………..………...47 § 3.1. Порядок налогообложения при осуществлении инвестиционной деятельности по модели договора «купли-продажи будущей вещи» …………...48 § 3.2. Порядок налогообложения при осуществлении инвестиционной деятельности по модели «простого товарищества» ……………………………...53 Заключение …………………………………………………………………………57 Список использованной литературы ……………………………………………...60 Введение Развитие отечественной экономики и, как следствие, сферы капитального строительства на протяжении последних лет повлияло на становление отношений, связанных с осуществлением инвестиционной деятельности. Специфика такой деятельности привела к распространению конструкции так называемого инвестиционного договора (далее также «договор инвестирования»). Данная договорная модель предполагает двухсторонние отношения между инвестором и застройщиком. Основная обязанность инвестора состоит в осуществлении финансирования деятельности застройщика, который, в свою очередь, направляет данные средства на создание (реконструкцию) объекта капитального строительства. По завершении строительства готовый объект, в зависимости от условий договора, передается инвестору. При этом оплата за проведение заказчиком работ по капитальному строительству может осуществляться как в денежной форме, так и путем предоставления последнему доли в праве собственности на возведенный объект. В дальнейшем в данной работе будет рассматриваться двусторонний инвестиционный договор, сторонами в котором являются инвестор и застройщик. Однако на практике возможны ситуации, когда в отношениях по инвестированию также участвует еще один субъект – заказчик. В таком случае стороны заключают трехсторонний инвестиционный договор либо отдельный договор между инвестором и заказчиком с договором подряда между заказчиком и застройщиком. На законодательном уровне отсутствует подробное правовое регулирование данного института, более того, ни в литературе, ни в судебной практике не существует единства мнений относительно правовой квалификации таких договоров - все это порождает многочисленные судебные споры, возникающие в связи с исполнением указанных сделок. Неопределенность гражданско-правовой природы инвестиционного договора влечет за собой отсутствие достаточной ясности в налоговой сфере: налогоплательщики, заключившие инвестиционный договор, не могут до конца быть уверены в том, как такой договор будет впоследствии квалифицирован налоговыми органами, и не приведет ли это к доначислению налогов. В результате, формируется противоречивая судебная практика: с одной стороны, некоторые суды исходят из признания инвестиционного договора самостоятельным непоименованным видом договора, что для застройщика означает благоприятные налоговые последствия, в том числе, в виде отсутствия обязанности по уплате налога на добавленную стоимость (далее – «НДС») с сумм финансирования, полученных от инвестора. С другой стороны, суды считают, что договор инвестирования не обладает самостоятельной спецификой и должен расцениваться как один из предусмотренных гражданским законодательством видов договоров, в зависимости от его конкретных условий – это влечет, в том числе, для застройщика доначисление сумм НДС с полученного финансирования, уплату пени и штрафа. Внести ясность в данном вопросе постарался Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее – «Пленум ВАС РФ»), приняв 11 июля 2011 года Постановление Пленума ВАС РФ №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление Пленума ВАС РФ №54», «Постановление», «Постановление №54»). Данное Постановление в первую очередь посвящено частно-правовым вопросам регулирования отношений по поводу строительства недвижимости, осуществлению инвестиций при строительстве, а также вопросам возникновения права собственности на возведенный объект. Однако, разъяснения, данные Пленумом ВАС РФ, вызвали большой резонанс не столько у цивилистов, сколько у специалистов, занимающихся налоговым правом1, которые отмечали, что новая трактовка инвестиционных договоров, согласно которой инвестиционный договор по общему правилу является договором купли-продажи будущей вещи, влечет существенные риски для участников инвестиционной деятельности. Интересно заметить следующий факт: в литературе высказывается мнение, что, принимая Постановление, мало кто задумывался о налоговых последствиях, которые могут повлечь за собой правовые позиции, выраженные Пленумом ВАС РФ, при этом фактически разъяснения Пленума ВАС РФ «произвели инвестиционную революцию»2 в налогообложении операций по инвестиционным договорам и заставили их участников по-новому взглянуть на возможные налоговые последствия. Несмотря на то, что Постановление Пленума ВАС РФ №54 было принято уже около 5 лет назад, вопросы применения выводов, сформулированных в нем, остаются и по сей день3. При этом большое значение имеют вопросы влияния правовой позиции Пленума ВАС РФ как на гражданско-правовые, так и на налоговые правоотношения, возникающие в связи с осуществлением инвестиционной деятельности. Как уже было отмечено ранее, в настоящее время не сложилась однозначная судебная и правоприменительная практика относительно гражданско-правовой квалификации инвестиционных договоров и их налоговых последствий, что свидетельствует о том, что обозначенная проблема является актуальной и подлежит дальнейшему исследованию. Более того, несмотря на то, что в юридической литературе данный вопрос освящен достаточно подробно, авторы опубликованных работ нечасто уделяют внимание комплексному анализу инвестиционных договоров, что также подтверждает актуальность заявленной темы. Таким образом, учитывая вышеизложенное, в рамках настоящей работы поставлены следующие задачи: исследование правовой природы инвестиционного договора, оценка влияния Постановления Пленума ВАС РФ №54 на отношения по инвестированию с гражданско-правовой и с налоговой точек зрения. При этом основное внимание уделено налоговым последствиям инвестиционных договоров, возникающим как до принятия Постановления Пленума ВАС РФ №54, так и после его принятия. В качестве налоговых последствий оценен порядок уплаты НДС и налога на прибыль организаций. Соответственно, целью настоящей работы является выявление налоговых последствий инвестиционных договоров и формулирование практического вывода о наиболее оптимальной модели осуществления инвестиционной деятельности с точки зрения налогообложения. Целью и задачами настоящего исследования продиктована структура данной работы. Первая глава полностью посвящена рассмотрению гражданско-правовых аспектов инвестиционной деятельности: подробно изложены различные точки зрения на модель инвестиционного договора (§1), а также обозначена правовая позиция Пленума ВАС РФ, выраженная в Постановлении №54, в отношении данной договорной конструкции (§2). Вторая глава посвящена налоговым вопросам: рассмотрено влияние разъяснений Пленума ВАС РФ на налоговые последствия осуществления инвестиционной деятельности (§1), а также особенности налогообложения при организации инвестиционных отношений по агентскому договору (§2), а также по договорам купли-продажи будущей вещи (§3) и договору простого товарищества (§ 4). Глава 1. Гражданско-правовые аспекты осуществления инвестиционной деятельности §1. Конструкция инвестиционного договора в капитальном строительстве Учитывая, что в дальнейшем речь пойдет о конструкции инвестиционного договора, целесообразно остановится на понятии «инвестиции», так как именно оно является центральным для договоров такого вида. В действующем законодательстве определение данного понятия содержится только в Законе РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», в соответствии с которым, инвестициями являются денежные средства, <…>, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. При этом в литературе отмечается, что такое определение не является вполне удачным, так как не содержит существенных экономических и юридических признаков, присущих инвестициям, таких как принадлежность инвестиций к категории объектов гражданских прав, факт нахождения их на праве собственности у инвестора, а также их исключительная целевая направленность на получение прибыли4. Таким образом, на настоящий момент, до внесения соответствующих изменений в законодательство, под инвестициями можно понимать любое имущество, которое передается (или используется) для получения прибыли, а под инвестиционным договором – договор, опосредующий передачу инвестиций. Обращаясь к конструкции инвестиционного договора, следует еще раз обратить внимание на то, что на законодательном уровне отсутствует детальное правовое регулирование такого договора, что порождает множественные как доктринальные, так и судебные споры относительно его правовой природы. В настоящее время, несмотря на активное использование договора инвестирования на практике, на федеральном уровне существует только несколько нормативно-правовых актов, в которых упоминается инвестиционная деятельность. Так Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» в ст. 7 определяет, что основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. При этом никаких указаний на то, какие условия должны содержаться в таком договоре, в настоящем законе не содержится. В свою очередь Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» также упоминает инвестиционный договор в качестве основания осуществления инвестиционной деятельности: «Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации5». Однако более детального регулирования данным Федеральным Законом также не установлено. Таким образом, в законодательстве отсутствует определение инвестиционного договора, равно как и основных его положений. Данное обстоятельство, как зачастую отмечается в литературе, является признаком «ненадлежащего правового регулирования инвестиций в Российской Федерации6», а также оказывает негативное влияние на перспективы развития отечественной экономики7. Более того, такая неопределенность на законодательном уровне приводит к неопределенности и на практике, что выражается в том, что правовая природа заключенного инвестиционного договора определяется только при рассмотрении судами споров, возникающих из таких договоров, при этом единство в понимании природы инвестиционных договоров у судов также отсутствует8. Более того, некоторые исследователи также указывают на то, что такое пробельное регулирование может являться основой для злоупотреблений, когда сильная сторона воздействует на слабую сторону из-за «многообразия предоставленных правовых форм и условий, которые могут быть использованы при составлении договора инвестирования»9. Интересно отметить, что инвестиционные договоры в публичной сфере, то есть с привлечением государственных инвестиций, достаточно подробно урегулированы на уровне некоторых субъектов РФ. Такие законы субъектов зачастую содержат собственное определение инвестиционного договора, требования к участникам такого соглашения, а также льготы, полагающиеся застройщику при реализации инвестиционного проекта в соответствии с условиями договора. Однако, в тоже время, и в региональном законодательстве отсутствует единое понимание понятия «инвестиционный договор», что также свидетельствует о необходимости упорядочивания правового регулирования в сфере инвестиционной деятельности.10 Учитывая противоречивую судебную практику в сфере инвестирования, Пленум ВАС РФ в Постановлении №54, принятом в 2011 году, предпринял попытку систематизировать такие отношения и привести к единству использование различных договорных конструкций при структурировании отношений инвесторов и застройщиков. Один из основных выводов, сформулированных Пленумом ВАС РФ, можно свести к следующему: инвестиционный договор не является самостоятельным непоименованным договором, его правовая природа должна устанавливаться исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров. Подробнее влияние данного Постановления на осуществление инвестиционной деятельности, а также на квалификацию договоров, опосредующих ее осуществление, будет рассмотрено далее. Однако, как уже было отмечено ранее, и несмотря на разъяснения, данные Пленумом ВАС РФ в 2011 году, споры о правовой природе инвестиционного договора не утихают и по сей день. Суммируя различные точки зрения, представленные в научной литературе и обозначенные на практике при разрешении споров судами, можно обозначить два основных подхода. В соответствии с первым из них, конструкция инвестиционного договора обладает соответствующей спецификой, что отражается в содержании прав и обязанностей сторон, соответственно, такой договор должен признаваться самостоятельным непоименованным договором11. Напротив, в соответствии со второй точкой зрения, инвестиционной договор не обладает никакими специфическими признаками, позволяющими выделить его в отдельный договор, и в определенных случаях может являться смешанным договором12. Далее данные точки зрения будут освещены подробнее. Интересно также остановиться на примерах регулирования инвестиционных отношений в странах ближнего зарубежья. Так, в Республике Беларусь такое регулирование является наиболее подробным и унифицированным – в 2001 году был принят Инвестиционный кодекс, который содержит подробные положения, регламентирующие порядок привлечения национальных и иностранных инвестиций, основополагающие нормы осуществления инвестиционной деятельности, а также устанавливает определенные налоговые, таможенные и валютные льготы для участников инвестиционного проекта. Однако, данный кодекс не содержит понятия инвестиционного договора, что также свидетельствует о том, что законодатель Республики Беларусь, несмотря на то, что и признает наличие специфики отношений по инвестированию, не считает целесообразным выделять договор инвестирования в качестве самостоятельного договора. Если обращаться к регулированию инвестиционных отношений в Республике Казахстан, то в национальном законодательстве данной страны также содержатся положения, регламентирующие основы осуществления инвестиционной деятельности, устанавливаются определенные гарантии для инвесторов, но при этом также инвестиционный договор не выделен в качестве самостоятельной гражданско-правовой конструкции. Таким образом, регулирование инвестиционных отношений в некоторых странах СНГ является достаточно схожим: нормы, регламентирующие осуществление инвестиционной деятельности, зачастую содержатся в различных нормативно-правовых актах, отсутствует системность регулирования, а конструкция инвестиционного договора не признается отдельной гражданско-правовой конструкцией13. § 1.1. Инвестиционный договор – самостоятельный непоименованный договор Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее «ГК РФ») установлена возможность заключения договора, не предусмотренного законом и иными правовыми актами – то есть так называемого непоименованного договора. В соответствии с общими положениями теории права, договор может считаться непоименованным в том случае, когда его содержание - права и обязанности его сторон - не подпадает ни под какие договорные конструкции, определенные законодателем, и при этом обладает определенной спецификой14. Концепция инвестиционного договора как самостоятельного непоименованного договора основывается в первую очередь на экономическом подходе15. Ее сторонники указывают, что денежные средства, передаваемые инвестором застройщику для возведения или реконструкции объекта капитального строительства, обладают особой правовой природой – являются инвестициями, соответственно возникают особые инвестиционные отношения, обусловленные осуществлением инвестиционной деятельности16. Таким образом, осуществление инвестиционной деятельности, в результате которой создаются, приобретаются или изменяются объекты недвижимого имущества, и принято считать предметом инвестиционного договора17. При обосновании самостоятельной природы инвестиционного договора выделяются также иные значимые признаки, наличие которых в совокупности, позволяет некоторым авторам говорить о самостоятельности данной договорной конструкции с юридической точки зрения. В качестве таких признаков можно отметить следующие:
Основываясь на выделенных специфических признаках инвестиционного договора, нередко предлагаются варианты определения такого договора, а также высказываются предложения по их закреплению на законодательном уровне. Так, И.Ю. Целовальникова определяет инвестиционный договор как соглашение между субъектами инвестиционной деятельности о выполнении определенных действий по реализации инвестиционного проекта22. В.В. Гущин и А.А. Овчинников предлагают аналогичное определение23. Интересно отметить, что некоторые суды, разрешая споры из инвестиционных договоров, также делали вывод, что заключенные договоры по своей правовой природе являются самостоятельными непоименованными договорами. Так, например, ФАС Западно-Сибирского округа24 при квалификации договора, заключенного на реконструкцию объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого одна из сторон полностью финансировала реконструкцию, а другая сторона осуществляла реконструкцию и по окончании реконструкции обязалась передать инвестору долю в праве собственности на реконструированный объект, пришел к выводу, что данный договор является непоименованным. Однако, Президиум ВАС РФ, которому данное дело было передано на рассмотрение в порядке надзора, указал на то, что заключенный договор должен был быть оценен на соответствие конкретным видам договоров, предусмотренных гражданским законодательством, то есть пришел к выводу, что инвестиционный договор не может являться самостоятельным непоименованным договором25. В литературе делаются замечания в отношении обоснованности позиции, согласно которой инвестиционный договор обладает самостоятельностью. Отмечается, что признаки, лежащие в основе конструкции такого договора в первую очередь являются экономическими, а не юридическими, что не должно влиять на особенности правовой квалификации таких отношений26. Более того, выделяемые особенности не обладают спецификой, которая бы позволила говорить о самостоятельности данной договорной конструкции. Также подвергается сомнению обоснованность определения предмета инвестиционного договора через осуществление инвестиционной деятельности, так как такое определение в силу отсутствия раскрытия определенных юридических признаков не позволяет провести отличие данного договора от иных договоров27. И наконец, противники концепции самостоятельности инвестиционного договора указывают на то, что на данном этапе существующего законодательного регулирования недостаточно для того, чтобы обосновать самостоятельность данной договорной конструкции и невозможность структурирования инвестиционных отношений путем использования поименованных договоров28. § 1.2. Инвестиционный договор – договор, предусмотренный гражданским законодательством (не самостоятельный договор) Позиция, согласно которой инвестиционный договор не является самостоятельным договором, а сводится к известным моделям гражданско-правовых договоров, предусмотренных действующим законодательством, является преобладающей в литературе и судебной практике29. В первую очередь, сторонники данной позиции рассматривают молчание законодателя как квалифицированное, указывая на то, что отсутствие специальных норм, регулирующих инвестиционный договор, означает лишь то, что такой договор законодателем изначально не расценивался в качестве самостоятельного, и предполагалось использование уже предусмотренных договорных конструкций для регулирования отношений по осуществлению инвестиционной деятельности30. Более того, указание в Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» на то, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, также позволяет говорить о том, что под инвестиционным договором может пониматься любой договор, предусмотренный действующим законодательством, которым опосредуются отношения по инвестированию. Такая позиция является вполне обоснованной, так как вышеупомянутым Федеральным законом делается лишь прямая отсылка к гражданскому законодательству и не устанавливается никаких особенностей таких договоров. Отстаивая точку зрения, что инвестиционный договор не является самостоятельным видом договора, необходимо обратиться к предмету данного договора с тем, чтобы выяснить, действительно ли существующих договорных конструкций достаточно, чтобы урегулировать осуществление инвестиционной деятельности. Как уже указывалось ранее, предметом инвестиционного договора принято считать осуществление инвестиционной деятельности, в результате которой создаются или реконструируется объекты капитального строительства. Основной обязанностью одной стороны (инвестора) является осуществление финансирования строительства, в то время как основной обязанностью другой стороны (застройщика) является осуществление работ по строительству. Наиболее распространенные модели инвестиционных договоров, в зависимости от конкретных условий, предусмотренных в соответствующем договоре, могут подпадать под следующие договорные конструкции, предусмотренные действующим гражданским законодательством:
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Данная конструкция применима в случае, когда в соответствии с условиями договора инвестор выступает в качестве покупателя, то есть обязуется уплатить определенную денежную сумму застройщику, который, в свою очередь, являясь продавцом, обязуется передать инвестору в собственность возведенный объект (его часть). При этом застройщик самостоятельно, за счет полученных средств, осуществляет строительство объекта недвижимости на собственном земельном участке.
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его31. Об организации инвестиционных отношений по модели договора подряда можно говорить в том случае, когда строительство объекта осуществляется на земельном участке, право собственности на который принадлежит инвестору. Застройщик в данном случае будет выступать в качестве подрядчика и выполнять по заданию инвестора работы по строительству или реконструкции объекта недвижимости. Право собственности на здание возникает у собственника земельного участка. При этом оплата может осуществляться, в том числе, и в форме передачи застройщику части помещений во вновь созданном объекте – в таком случае данный договор будет являться смешанным.
В соответствии со ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Таким образом, инвестиционный договор будет являться договором, сконструированным по модели простого товарищества, когда в соответствии с его условиями инвестор и застройщик вносят вклады (земельный участок, строительные материалы, денежные средства, работы по осуществлению строительства или реконструкции) для создания объекта недвижимости.
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала32. Инвестиционный договор можно считать заключенным по конструкции агентского договора, когда строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем инвестору. При этом инвестор выступает в качестве принципала, а застройщик в качестве агента. Последний за счет принципала и от его или от собственного имени осуществляет действия по возведению объекта капитального строительства. Впоследствии возведенный объект недвижимости передается инвестору, однако право собственности на такой объект изначально принадлежит инвестору. Данная модель осуществления инвестиционной деятельности преобладала на практике до принятия Постановления ВАС №54. Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, можно обоснованно сделать вывод, что все распространенные на практике модели осуществления инвестиционной деятельности могут быть рассмотрены в рамках договорных конструкций, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Стоит также отметить, что при разрешении споров, возникающих из инвестиционных договоров, суды в подавляющем большинстве случаев приходят к выводу об отсутствии самостоятельной природы инвестиционного договора, обосновывая это тем, что «понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота»33. При этом данная тенденция наблюдалась в судебной практике и до принятия Постановления Пленума ВАС РФ №54, которым данный подход был только подтвержден. § 2. Влияние Постановления Пленума ВАС РФ №54 на отношения по инвестированию Как уже было отмечено ранее, до принятия Пленумом ВАС РФ Постановления №54 на практике отсутствовало единство правовой квалификации инвестиционных договоров. Пленум ВАС РФ, систематизировав судебную практику, пришел к однозначному выводу об отсутствии самостоятельности таких договоров. При этом, несмотря на то, что на сегодняшний день судебная практика по инвестиционным договорам, во многом благодаря вышеуказанному Постановлению, устоялась, в доктрине споры о правовой природе таких договоров сохраняются и по сей день34. Постановление Пленума ВАС РФ №54 было опубликовано 28 июля 2011 года на официальном сайте Высшего Арбитражного суда. По многочисленным оценкам, подходы, содержащиеся в нем, радикально изменили сложившиеся на тот момент взгляды на правовую квалификацию отношений сторон при создании ими объектов недвижимости на инвестиционных условиях, что привело к необходимости участников таких договоров переоценить применяемые ими на практике схемы реализации инвестиционных проектов, а также оценить возможность возникновения экономических рисков, связанных в том числе и с пересмотром сформировавшейся практики в сфере налогообложения инвестиций35. Основной вывод, сформулированный Пленумом ВАС РФ, содержится в п.4 и звучит следующим образом: «При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях <…> не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество». Таким образом, данное разъяснение позволило говорить о том, что понятие «инвестиционный договор» лишено юридического содержания, а является лишь экономическим термином36, то есть все инвестиционные договоры в зависимости от их условий должны квалифицироваться в рамках видов договоров, предусмотренных ГК РФ, а по общему правилу такие договоры ВАС предлагает рассматривать как договоры купли-продажи будущей вещи. Стоит отметить, что Постановление №54 разрешило среди прочего и вопросы, связанные с возникновением права собственности на объект инвестирования. Ранее арбитражная практика исходила из того, что инвестор приобретает право собственности на возведенный объект в случае надлежащего исполнения условий, предусмотренных в договоре инвестирования37. Такая позиция основывалась на положениях ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», из системного толкования которых можно было сделать вывод о возможности инвестора приобрести права собственности на объект инвестирования сразу же после завершения строительства. Такая трактовка приводила к тому, что суды удовлетворяли вещно-правовые иски инвесторов к застройщикам в случае, если последние не передавали объект инвестирования в собственность инвестору38. При этом данная позиция полностью игнорировала положения гражданского законодательства, в соответствии с которыми право собственности на объект недвижимости возникает только после регистрации такого права в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП)39, а также тот факт, что само по себе заключение инвестиционного договора не является основанием для возникновения вещного права, а всего лишь порождает обязательственные отношения между сторонами такого договора. Пленум ВАС РФ, исправляя сложившуюся судебную практику, разрешил вопросы возникновения права собственности на объект недвижимости у застройщика и инвестора. В соответствии с позицией, выраженной в Постановлении №54, право собственности на возведенный объект недвижимости изначально возникает у собственника земельного участка. При этом позиция Пленума ВАС РФ, с учетом того, что инвестиционный договор по общему правилу предлагается рассматривать в качестве договора купли-продажи будущей вещи, может быть истолкована и таким образом: любой инвестиционный договор по общему правилу, своим предметом имеет передачу права собственности от застройщика к инвестору40. Таким образом, при использовании модели договора купли-продажи будущей вещи для осуществления инвестиционной деятельности, право собственности на объект недвижимости изначально возникает у застройщика, который регистрирует права на объект за собой, а в дальнейшем передает инвестору. Отсутствие в момент заключения договора права собственности на передаваемый объект у застройщика не влечет признания такой сделки недействительной. Соответственно, инвестор приобретает вещные права на объект инвестирования только после передачи его застройщиком и внесения записи о регистрации права в ЕГРП. В случае конструирования отношений по инвестированию по модели договора подряда, право собственности на возведенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведен, с момента регистрации такого права в ЕГРП. Соответственно, модель подряда используется в том случае, когда земельный участок для возведения объекта находится на праве собственности у инвестора. Аналогично и при использовании конструкции договора простого товарищества Пленум ВАС РФ, основываясь на положениях ГК РФ41, отмечает, что если земельный участок, на котором осуществляется строительство, не находится в общей долевой собственности товарищей, то первоначально право собственности на возведенный объект возникает лишь у товарища-собственника такого земельного участка. Таким образом, вывод относительно того, что инвестор, финансирующий строительство, не может считаться обладающим правом собственности на возводимый объект, сделал невозможным конструирование отношения между сторонами по модели агентского договора – агентский договор может быть использован в инвестиционной деятельности исключительно для целей организации и контроля за строительством, а не непосредственно для целей возведения объекта42. Рекомендации, сформулированные Пленумом ВАС РФ, вызвали неоднозначную оценку представителей научного и судейского сообщества43. В частности, высказывались мнения, что такие разъяснения спровоцируют еще большее количество проблем в инвестиционной сфере, а также то, что Пленум ВАС РФ пошел по пути упрощения и стабилизации гражданского оборота, отказавшись признать самостоятельный статус за инвестиционным договором. Постановление №54 содержит также и другие не менее значимые выводы, которые в литературе оцениваются по-разному, но, учитывая специфику настоящей работы, такие выводы не будут освещены. |
Похожие:
 | Составитель: доцент кафедры административного и финансового права юридического института рудн, к ю н. Иванский В. П | | Составитель: доцент кафедры административного и финансового права юридического института рудн, к ю н. Иванский В. П |
 | Тематика и методические рекомендации по написанию курсовых работ подготовлены ст преподавателем кафедры административного права и... | | Цель курса. Овладение студентами знаниями в области вексельного права, знакомство с основами вексельных правоотношений, специфика... |
| Административное право как отрасль. Понятие, предмет административного права. Субъекты административного права | | Кафедра уголовного процесса и криминалистики была создана на базе кафедры уголовного права и процесса, основанной 1 декабря 1995... |
| Кафедра уголовного процесса и криминалистики была создана на базе кафедры уголовного права и процесса, основанной 1 декабря 1995... | | Понятие и виды субъектов административного права. Административная правосубъектность |
| Программа первой производственной практики составлена в соответствии с требованиями ооп 030900. 62 Юриспруденция | | Печатается по решению Центрального координационно-методического совета Казанского государственного медицинского университета |