Принятые сокращения
Скачать 4.24 Mb.
|
Учет денежных средств, полученных от дольщиков Как было указано выше, застройщик занимается инвестиционной деятельностью - привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Эти денежные средства являются ценой договора, которая может включать сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). Порядок классификации и отражения на счетах бухгалтерского учета полученных от дольщиков денежных средств зависит от способа организации строительства застройщиком. Если застройщик занимается только инвестиционной деятельностью, то в цену договора входит сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству (целевые средства для финансирования капитального строительства) и стоимость услуг застройщика: Цена договора 1 = Возмещение затрат + Вознаграждение застройщика. Если застройщик сам выступает в качестве заказчика и привлекает для осуществления строительства подрядчиков, значит, он занимается инвестиционной деятельностью, а также оказывает услуги заказчика: Цена договора 2 = Возмещение затрат + Вознаграждение заказчика-застройщика. Пример. Организация заключила договоры участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами. Для организации строительства она привлекает заказчика-застройщика, имеющего соответствующую лицензию. Согласно условиям договоров дольщики должны внести в кассу (перечислить на расчетный счет) организации денежные средства в счет возмещения затрат по строительству в размере 1 000 000 руб. В бухгалтерском учете организации будут сделаны следующие записи.
-------------------------------- <*> Целевые средства для финансирования капитального строительства отражаются в бухгалтерском учете по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" (п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, План счетов). Для организации контроля над задолженностью дольщиков применяется счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", который особенно важен, если платежи вносятся поэтапно. Согласно п. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Для целей налогообложения прибыли средства целевого финансирования на основании пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Здесь же дано определение средств целевого финансирования. В данном случае это имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами. В ст. 18 Закона N 214-ФЗ указано, что застройщик использует денежные средства, уплачиваемые дольщиками по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В случае использования полученных денежных средств не по целевому назначению они подлежат признанию в целях определения налоговой базы по налогу на прибыль в составе внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ). Обратите внимание: налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Объекта обложения НДС в данном случае также не возникает. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ им признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Однако передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров, работ или услуг (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Средства, полученные в счет оплаты услуг застройщика (или услуг застройщика, являющегося заказчиком), отражаются в бухгалтерском учете по кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Вознаграждение застройщика (заказчика-застройщика) является его доходом, учитываемым для целей налогообложения прибыли (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ, Письмо Минфина России от 23.11.2004 N 07-05-14/306) и подлежащим обложению НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма УФНС по г. Москве от 25.10.2004 N 24-11/68529, МНС России от 21.02.2003 N 03-1-08/638/17-Ж751, Минфина России от 16.02.2006 N 03-04-10/02, от 26.10.2004 N 07-05-14/283). У застройщика, являющегося подрядчиком (генеральным подрядчиком), цена договора - это стоимость работ и услуг по созданию объекта недвижимости. При этом все денежные средства, поступившие от дольщиков, будут предоплатой работ и услуг, связанных с созданием объекта строительства: Цена договора 3 = Стоимость работ и услуг по созданию объекта строительства. Расчеты с дольщиками в данном случае ведутся с применением счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Все средства, поступившие по договорам долевого строительства, подлежат включению в налоговую базу по НДС. Аналогичной точки зрения придерживается и Минфин России (Письмо от 12.07.2005 N 03-04-02/82). Стоимость строительной продукции С 9 марта 2004 г. при определении стоимости строительства новых зданий и сооружений независимо от источников финансирования, осуществляемого на территории РФ, а также при формировании цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы необходимо руководствоваться Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (далее - Методика). Размер капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки определяется на основании сметной стоимости (п. 3.1 Методики). Сметная стоимость включает сумму денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами, и не включает средства, использованные застройщиком для привлечения дольщиков, то есть при осуществлении им инвестиционной деятельности. В бухгалтерском учете затраты по строительству объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией (п. 3.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). В соответствии с п. 3.15 Методики для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др. К сведению: сметная документация составляется в установленном порядке независимо от метода осуществления строительства - подрядным или хозяйственным способом (п. 2.1.5 Методических указаний по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-1.99, утвержденных Постановлением Госстроя России от 26.04.1999 N 31). В п. 4.71 Методики указано, что сводные сметные расчеты стоимости строительства сооружений или их очередей рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Утвержденный в установленном порядке сводный сметный расчет стоимости строительства служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства. В Методике даны рекомендации по распределению стоимости между главами в сводных сметных расчетах. Так, для производственного и жилищно-гражданского строительства средства можно распределить по главам (п. 4.73 Методики): 1. "Подготовка территории строительства". 2. "Основные объекты строительства". 3. "Объекты подсобного и обслуживающего назначения". 4. "Объекты энергетического хозяйства". 5. "Объекты транспортного хозяйства и связи". 6. "Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения". 7. "Благоустройство и озеленение территории". 8. "Временные здания и сооружения". 9. "Прочие работы и затраты". 10. "Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия". 11. "Подготовка эксплуатационных кадров". 12. "Проектные и изыскательские работы, авторский надзор". Обратите внимание: согласно п. 4.75 Методики сводный сметный расчет составляется в целом на строительство независимо от числа генеральных подрядных строительно-монтажных организаций, участвующих в нем. Сметная стоимость работ и затрат, подлежащих осуществлению каждой генеральной подрядной организацией, оформляется в отдельную ведомость, составляемую применительно к форме сводного сметного расчета. Учет затрат по строительству объектов Порядок учета затрат по строительству объектов зависит от способа выполнения работ (п. 3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). Так, в случае выполнения работ подрядной организацией их стоимость отражается у застройщика по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций. Сумма НДС, предъявленная подрядной организацией, отражается в общем порядке по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" и кредиту счета 60. Накопленные по дебету счета 08 затраты по законченным строительством объектам в размере их инвентарной стоимости списываются на счета учета приходуемого имущества или источников их финансирования (п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). В данном случае источником покрытия расходов, накопленных на счетах 08 и 19, являются денежные средства дольщиков, отраженные в бухгалтерском учете как средства целевого финансирования на счете 86. При передаче дольщикам объектов (например, квартир) делаются следующие проводки: Дебет 86 Кредит 08 Дебет 86 Кредит 19. При хозяйственном способе производства работ по строительству учет затрат ведется застройщиком также на счете 08 по фактически произведенным затратам. На данном этапе можно рассмотреть порядок отражения на счетах бухгалтерского учета хозяйственных операций по осуществлению деятельности застройщиком, который для организации строительства привлекает заказчика-застройщика. Пример. ОАО "Кровля" (застройщик) оформило договор аренды земельного участка, получило разрешение на строительство жилого дома и опубликовало проектную декларацию. Расходы на получение проектной документации составляют 944 000 руб. (в том числе НДС - 144 000 руб.), арендные платежи - 472 000 руб. (в том числе НДС - 72 000 руб.). На основании заключенных договоров участия в долевом строительстве ОАО "Кровля" привлекло денежные средства физических и юридических лиц в размере 27 199 000 руб., которые предназначены для покрытия расходов на строительство жилого дома (26 196 000 руб.) и оплату услуг застройщика (1 003 000 руб., в том числе НДС - 153 000 руб.). ОАО "Кровля" заключило с ООО "Дом" договор на выполнение последним функций заказчика. Заказчик строительные работы осуществил собственными силами. Стоимость выполненных заказчиком работ и услуг составила 24 780 000 руб., в том числе НДС - 3 780 000 руб. Фактические затраты застройщика - 600 000 руб. В соответствии с учетной политикой ОАО "Кровля" инвестиционная деятельность относится к основному виду деятельности. В бухгалтерском учете ОАО "Кровля" будут составлены следующие бухгалтерские записи.
-------------------------------- <*> В случае если заказчик для строительных работ привлекает подрядчиков (генподрядчика), заказчиком, выполнившим функцию посредника, выполненные работы и услуги будут разбиты на две составляющие: - возмещение затрат на строительство; - вознаграждение заказчика. |
Похожие:
 | Выбор способа размещения заказа на поставку лекарственных средств и медицинского оборудования | | Проверка наличия денежных средств, денежных документов, соблюдения кассовой дисциплины |
| Данные), которые Организация (далее – Оператор, Общество) может получить от субъекта персональных данных, являющегося стороной по... |  | Охватывает все материальные ценности, денежные средства и расчетные отношения с другими организациями и лицами. При полной инвентаризации... |
| Заказчик, указанный в информационной карте (п 1), намерен заключить с победителем запроса цен договор, предмет которого указан в... | | ... |
| ... | | Основные документы, регламентирующие порядок организации и ведения бухгалтерского учета и налогообложения, принятые в ноябре — декабре... |
| |