5. Требования к принимаемому объекту строительства
5.1 Жилые здания, их составные части, конструкции и системы при сдаче-приёмке и вводе в эксплуатацию должны соответствовать требованиям проектной документации, сводов правил и национальных стандартов, а также иных нормативных документов, утвержденных в установленном порядке и являющихся неотъемлемым приложением к договорам строительного подряда.
5.2 В случае введения в действие в период реализации проекта строительства новых нормативных документов или изменений к ним применение указанных норм к жилому зданию может быть осуществлено только при внесении по заданию заказчика соответствующих изменений в проектную документацию и извещении о внесенных изменениях органа государственного строительного надзора в соответствии с РД 11-03-2006 [18].
5.3 При сдаче-приёмке законченных строительством объектов в зимнее время допускается переносить сроки выполнения работ по устройству верхнего покрытия внутриквартальных дорог и тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, по установке малых архитектурных форм, озеленению на ближайший благоприятный период.
5.3.1 Озеленение застраиваемых территорий выполняется в ближайший благоприятный агротехнический период, следующий за моментом ввода объекта в эксплуатацию.
5.3.2 Перечень этих видов работ, их объемы и сроки выполнения утверждаются застройщиком (заказчиком) по согласованию с органом государственного строительного надзора и отражаются в акте сдачи-приёмки законченного строительством объекта (см. приложение Б).
5.3.3 Сдача этих работ застройщику (заказчику) осуществляется в присутствии представителя органа государственного строительного надзора с полным восстановлением благоустройства и озеленения примыкающих к объекту территорий.
Примечание – Возможность переноса сроков выполнения работ по благоустройству в случае долевого строительства многоквартирных жилых зданий, строящихся с привлечением средств граждан и юридических лиц и подлежащих передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, должна быть отражена в договоре участия в долевом строительстве с указанием видов работ, объемов и сроков их выполнения.
6. Особенности приёмки в эксплуатацию жилых зданий с квартирами свободной планировки
6.1 Жилые здания, строительство которых финансируется за счет внебюджетных источников, в соответствии с техническим заданием застройщика или заказчика могут проектироваться как здания с квартирами свободной планировки, предусматривающей возможность трансформации квартир, и при завершении строительства сдаваться в эксплуатацию без устройства перегородок и проведения в таких помещениях полного комплекса отделочных, части специальных строительных работ и установки внутреннего оборудования.
6.2 На первом этапе строительства жилых зданий с квартирами свободной планировки сдаче-приёмке и их подготовке к вводу в эксплуатацию предшествует выполнение указанных в 6.2.1 – 6.2.9 видов работ.
6.2.1 Разработка лицом, требования к которому определены статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1], проектной документации, выполненной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации [19] и предусматривающей ввод жилого здания с квартирами свободной планировки с возможностью их последующей трансформации.
6.2.2 Получение застройщиком или заказчиком по разработанной проектной документации положительного заключения экспертизы проекта и разрешения на строительство.
6.2.3 Выполнение общестроительных и специальных строительных работ в соответствии с проектом, предусматривающим возможность ввода в эксплуатацию квартир со свободной планировкой. При этом все работы, производимые в местах общего пользования (отделка и обустройство лестничных клеток, вестибюлей, монтаж лифтов, инженерного оборудования здания, систем, обеспечивающих его пожаробезопасность), выполняются в соответствии с проектной документацией в полном объеме лицом, требования к которому определены статьей 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1], самостоятельно или с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц.
6.2.3.1 В квартирах свободной планировки, предназначенных для их последующей трансформации, лицом, осуществляющим строительство, должны быть выполнены следующие виды работ:
- монтаж стояков внутренних инженерных систем (водопровод, канализация, аварийный слив) с установкой на отводах холодной и горячей воды кранов, приборов учета, а также отдельного крана для подключения первичного устройства пожаротушения;
- заделка отверстий в перекрытиях в местах прохода стояков, технологических отверстий с выравниванием;
- установка заглушки на отводы канализационных стояков;
- монтаж системы отопления с внутриквартирной разводкой в случае централизованного отопления;
- установка оконных блоков с эффективным остеклением, обеспечивающих выполнение требований СП 50.13330.2011;
- устройство оконных сливов;
- установка входной двери;
- устройство конструкций внутренней лестницы (в случае если квартира расположена в двух уровнях);
- установка электрического щитка этажного с вводным автоматом и счетчиком;
- устройство каналов для прокладки электрического кабеля в квартиру от электрического щитка этажного;
- устройство приточной и вытяжной вентиляции с выполнением шумоизоляции;
- штукатурка наружных кирпичных стен с внутренней стороны помещения;
- устройство стяжки пола;
- в квартиру должен быть введен шлейф пожарной сигнализации с необходимым запасом провода для последующей установки пожарных извещателей.
6.2.3.2 Состав строительных работ и работ по установке инженерного оборудования в квартирах свободной планировки должен быть отражен в проектной документации и определен в договорах или иных документах, регламентирующих отношения между участниками инвестиционного процесса.
Примечание – В случае газификации жилого здания внутриквартирная разводка от стояков внутридомовой инженерной системы газоснабжения, установка приборов учета газа и подключение газоиспользующего оборудования производятся только специализированной организацией, имеющей право на выполнение данных работ (постановление Правительства Российской Федерации [20]).
6.2.3.3 Лицо, осуществляющее строительство, на этапе сдачи-приёмки законченного строительством жилого здания с квартирами свободной планировки подтверждает соответствие выполненных общестроительных и специальных строительных работ исполнительной документацией, состав и порядок ведения которой установлены РД 11-02-2006 [4] и РД 11-05-2007 [10].
6.2.4 Получение застройщиком или заказчиком заключения государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, сводов правил и проектной документации.
6.2.5 Оформление застройщиком или заказчиком паспорта технической инвентаризации для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором должны быть указаны только общее число квартир и общая площадь каждой квартиры.
6.2.6 Оформление акта сдачи-приёмки законченного строительством объекта по форме, приведенной в приложении Б.
6.2.7 Получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с указанием общих площадей квартир.
6.2.8 Постановка на кадастровый учет застройщиком или его представителем, действующим в силу полномочий по нотариально удостоверенной доверенности, всего здания в целом и получение сведений, внесенных в Государственный кадастр недвижимости, в виде кадастровых паспортов на каждую квартиру (без перегородок).
6.2.9 Получение застройщиком в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиры.
6.2.10 Оформление застройщиком отдельного передаточного акта при передаче квартиры ее приобретателю (далее – собственнику квартиры).
6.3 После ввода жилого здания с квартирами свободной планировки в эксплуатацию на втором этапе собственник квартиры осуществляет ее трансформацию путем перепланировки и переустройства с учетом требований Жилищного кодекса Российской Федерации [2] в следующем порядке:
1) собственник квартиры заключает договор на разработку рабочей документации с лицом, имеющим право на разработку проектной документации;
2) разработанная за счет средств собственника квартиры проектная документация, включающая разделы внутриквартирной разводки инженерных коммуникаций, а именно: водопровода, канализации, электроснабжения, связи, телевидения, кондиционирования и вентиляции, изменения вида отопительных приборов (при необходимости), до начала производства работ подлежит обязательному согласованию с генеральным проектировщиком жилого дома и застройщиком либо по его поручению с эксплуатирующей организацией многоквартирного жилого здания.
Принятые в проекте и выполненные при строительстве технические решения по внутренней планировке квартиры и ее инженерному оборудованию не должны влиять на прочность, устойчивость и безопасность многоквартирного жилого здания, теплотехнические показатели его ограждающих конструкций, а также на увеличение нормативного (расчетного) энергопотребления по конкретной квартире, определенных проектом;
3) получение собственником квартиры разрешения на выполнение работ по перепланировке и переустройству квартиры, осуществляемых согласно регламентам, утвержденным органами местного самоуправления, в части осуществления работ по перепланировке и переустройству и вводу в эксплуатацию отдельно взятых квартир.
Примечание – В целях осуществления контроля за правомерностью осуще-ствления работ иждивением собственников квартир застройщик в договоре купли-продажи квартиры устанавливает обязательное требование о передаче собственником квартиры ему или эксплуатирующей организации комплекта проектной документации, согласованного разработчиком проекта жилого дома, копии разрешения на ведение ра-бот, а также акта приёмочной комиссии;
4) выполнение работ по перепланировке и переустройству квартиры привлеченными собственником квартиры подрядчиками, которые в случаях, предусмотренных действующим законодательством, обязаны иметь Свидетельство о допуске к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное саморегулируемыми организациями, основанными на членстве лиц, осуществляющих строительство.
Копию Свидетельства о допуске к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства, в одном экземпляре собственник квартиры предоставляет застройщику или эксплуатирующей организации.
Подрядчики, осуществляющие строительные работы, несут ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, санитарных норм, охраны труда и техники безопасности;
5) заключение собственником квартиры до начала производства специальных строительных и отделочных работ договора на возмещение затрат, связанных с потреблением услуг по электроэнергии, теплоснабжению, водоснабжению и вывозом мусора, с эксплуатирующей организацией многоквартирного жилого здания;
6) оформление привлеченными собственником квартиры подрядчиками по формам, установленным РД 11-02-2006 [4], актов освидетельствования скрытых работ, актов промежуточной приёмки ответственных конструкций согласно перечню, установленному проектной документацией, а также актов освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения. Ответственность за составление актов несут собственник квартиры и подрядная организация.
В перечень актов освидетельствования и испытаний участков сетей инженерно-технического обеспечения, предъявляемых застройщику или по его поручению эксплуатирующей организации многоквартирного жилого здания, входят:
- акт освидетельствования гидроизоляции полов и стен в ванных, санузлах, сантехнишах;
- акты гидростатического испытания системы внутреннего холодного и горячего водоснабжения;
- акт испытания внутренней канализации;
- акт приёмки системы отопления в случае замены отопительных приборов, труб, кранов по согласованию с проектной организацией;
- акты приёмки слаботочных работ;
- акт технической готовности электромонтажных работ (приложение В).
В перечень работ, на которые необходимо составлять акты промежуточной приёмки ответственных конструкций, входят:
- устройство проемов в стенах, потолках, кровлях;
- работы, затрагивающие несущие стены, фасад, кровлю, окна, витражи (установка кондиционеров, замена окон, витражей, установка антенн);
7) собственник квартиры обязан контролировать соблюдение чистоты и порядка при выполнении каких-либо работ в местах общего пользования. Восстановление повреждений производится в полном объеме своими силами и средствами.
При проведении специальных и отделочных работ запрещается:
- производить шумовые работы в выходные и праздничные дни, а также в будние дни с 20.00 до 08.00 ч;
- разбирать вентиляционные каналы, пробивать новые отверстия или заделывать (закрывать) имеющиеся отверстия в вентиляционных блоках, что приведёт к нарушению работы системы вентиляции всех смежных помещений;
- хранить строительные материалы, строительный мусор, взрывоопасные и горючие материалы на лестничной клетке, у входа в квартиру и на придомовой территории вне специально отведенных мест;
- подавать по постоянной схеме электроэнергию без учета и технического отчета о проведении приёмо-сдаточных испытаний электрооборудования и электрических сетей, переданного представителям эксплуатирующей организации многоквартирного жилого здания;
8) после окончания специальных и отделочных работ собственник квартиры за свой счет организует производство пусконаладочных работ для подготовки технического отчета о проведении приёмо-сдаточных испытаний электрооборудования и электрических сетей. Копию технического отчета собственник квартиры предоставляет представителю эксплуатирующей организации;
9) по завершении всех работ собственник квартиры обращается к застройщику или эксплуатирующей организации с извещением о готовности квартиры для установки автономных пожарных извещателей, общих дымовых извещателей с их подключением к пожарной сигнализации. Установка вышеуказанных извещателей выполняется силами организаций, привлеченных застройщиком или заказчиком.
Установка радиоточки в жилом помещении производится в случаях, предусмотренных проектом жилого дома;
10) окончание работ по перепланировке и переустройству квартиры подтверждается актом приёмочной комиссии, утвержденной в данном муниципальном образовании.
Три подлинных экземпляра акта приёмочной комиссии направляются собственнику квартиры, один из которых совместно с комплектом проектной документации передается им эксплуатирующей организации.
Примечание – Обязанность по ведению учета и хранению технической документации закрепляется за эксплуатирующей организацией в договорах управления многоквартирным жилым зданием в разделе «Права и обязанности сторон»;
11) собственник квартиры обращается в орган государственного технического учета объектов недвижимого имущества в связи с изменением характеристик объекта недвижимости. По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта собственнику квартиры выдается технический паспорт, служащий документальной основой для ведения Государственного кадастра недвижимости;
12) при получении технического паспорта собственник квартиры подает заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по месту нахождения объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом [21] для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и получения нового свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество.
6.4 Застройщик или заказчик, осуществляющий строительство и реализацию квартир со свободной планировкой, контролирует правомерность действий их владельцев по завершении строительства таких квартир в течение двух лет с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по первому этапу. Нереализованные за этот период квартиры подлежат завершению строительством в соответствии с разработанным проектом.
|
