4. Сдача-приёмка и ввод в эксплуатацию законченных строительством жилых зданий
4.1 Сдаче-приёмке и вводу в эксплуатацию подлежат законченные строительством жилые здания независимо от источников финансирования (инвестирования) и способов строительства.
При этом исключением являются объекты индивидуального жилищного строительства, для которых получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 1 марта 2015 года не требуется.
Примечание – Норма введена в Градостроительный кодекс Российской Федерации [1] в соответствии со статьей 8 Федерального закона [8].
4.2 Законченные строительством жилые здания предъявляются к сдаче-приёмке лицом, осуществляющим строительство, после завершения всех работ, предусмотренных утвержденной проектной документацией и договором строительного подряда (контрактом).
4.3 Организация сдачи-приёмки законченного строительством объекта возлагается на застройщика или заказчика и производится за его счет, если иное не установлено договором строительного подряда (контрактом).
Примечание – В случае осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства юридическим лицом, выполняющим две или более функции (заказчик, подрядчик, проектировщик), руководителю этого юридического лица рекомендуется привлекать к сдаче-приёмке построенного, реконструированного объекта капитального строительства ответственных исполнителей соответствующих структурных подразделений организации.
4.4 До ввода жилого здания в эксплуатацию, в целях удостоверения соответствия характеристик законченного строительством объекта требованиям Федерального закона [9], проводится обязательная оценка соответствия объекта, а также связанных с его строительством процессов проектирования, монтажа и наладки.
4.5 Формы оценки соответствия объектов строительства, порядок действий участников строительства по выполнению процедур оценки соответствия установлены Градостроительным кодексом Российской Федерации [1] и Федеральным законом [9], в соответствии с которыми оценка соответствия законченного строительством объекта на этапе сдачи-приёмки и подготовки его к вводу в эксплуатацию осуществляется в следующем порядке:
1) подготовка лицом, осуществляющим строительство, исполнительной документации, требования к составу и порядку ведения которой установлены РД 11-02-2006 [4], РД 11-05-2007 [10];
2) составление лицом, осуществляющим строительство, заявления о соответствии законченного строительством объекта проектной документации и требованиям технических регламентов (форма заявления приведена в приложении А).
Примечания
1 Лицо, осуществляющее строительство, декларируя соответствие на основании как собственных доказательств, так и доказательств, полученных с участием третьих лиц, имеет право самостоятельно формировать доказательственные материалы в целях подтверждения соответствия строительной продукции требованиям технических регламентов (в соответствии со статьей 24 Федерального закона [3]).
2 До момента предъявления законченного строительством объекта к приёмке все изменения к проекту должны быть оформлены участниками строительства в установленном порядке. При этом изменения проекта, связанные с изменением после начала строительства градостроительного плана земельного участка, вносятся лицом, осуществившим подготовку проектной документации, в обязательном порядке. Изменения проекта, связанные с необходимостью учета технических возможностей подрядчика и (или) согласованием допущенных отклонений от проекта, производятся лицом, осуществившим подготовку проектной документации, по соглашению между участниками строительства (в соответствии с СП 48.13330.2011);
3) приёмка застройщиком или заказчиком законченного строительством объекта или его части, когда такой ввод в эксплуатацию предусмотрен заданием на проектирование, проектной документацией.
Примечания
1 К оценке соответствия построенных, реконструированных жилых зданий на этапе приёмки и подготовки к вводу законченного строительством объекта в эксплуатацию застройщик или заказчик вправе привлечь независимых экспертов, представителя авторского надзора (в случае его осуществления на принимаемом в эксплуатацию объекте), а также представителей эксплуатирующей организации (в соответствии со статьей 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1], статьей 39 Федерального закона [9]).
2 Оценка соответствия законченного строительством жилого здания требованиям энергетической эффективности на стадии приёмки и ввода в эксплуатацию осуществляется по данным энергетического паспорта объекта, составляемого в соответствии с приказом Министерства энергетики Российской Федерации [11] на основании проектной документации и входящего в состав приёмо-сдаточной документации жилого дома.
3 Проверка соответствия вводимых в эксплуатацию жилых зданий требованиям энергетической эффективности осуществляется органом государственного строительного надзора при осуществлении государственного строительного надзора и застройщиком или заказчиком (в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации [1], Федеральным законом [5]).
Процедура сдачи-приёмки завершается подписанием участниками строительства акта сдачи-приёмки законченного строительством объекта по форме, установленной заказчиком или приведенной в приложении Б, составленного в четырех подлинных экземплярах с приложением проектной и исполнительной документации.
Лицо, осуществляющее строительство, передает застройщику или заказчику необходимое число экземпляров документации, предназначенной для заказчика, органа государственного строительного надзора (в случае его осуществления) и эксплуатирующей организации;
4) извещение застройщиком или заказчиком органа государственного строительного надзора (в случае осуществления надзора) об окончании строительства, реконструкции законченного строительством объекта или его части, в случае если ввод в эксплуатацию части объекта предусмотрен заданием на проектирование, проектной документацией, разрешением на строительство, и предъявление объекта, законченного строительством, для проведения итоговой проверки.
Примечание – Порядок проведения итоговой проверки установлен РД 11-04-2006 [12];
5) получение от органа государственного строительного надзора решения о выдаче (отказе в выдаче) заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Примечания
1 При получении отказа в выдаче заключения о соответствии застройщик (заказчик) обязан устранить причины, послужившие основанием для отказа, и обратиться вновь за выдачей заключения в соответствии с РД 11-04-2006 [12].
2 При вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта в заключении органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного жилого здания требованиям технических регламентов, сводов правил указывается класс энергетической эффективности объекта в соответствии с Федеральным законом [5];
6) получение застройщиком от органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1], разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта, оформленного в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации [13] и приведенного в приложении Г.
Примечание – Порядок предоставления документов и получения разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации [1].
4.6 При вводе жилого здания в эксплуатацию исполнительная документация в комплекте с другими документами, послужившими мотивированным основанием для подтверждения соответствия законченного строительством объекта, передается эксплуатирующей организации по акту на постоянное хранение.
4.7 Жилые здания секционного типа, состоящие из нескольких секций, за исключением специализированных жилых домов для престарелых и семей с инвалидами, могут в случаях, предусмотренных проектом, приниматься и вводиться в эксплуатацию отдельными этапами (блок-секциями) при условии полного окончания монтажа несущих и ограждающих конструкций, устройства кровли, подключения отопления в примыкающей секции и завершения благоустройства территории, прилегающей к сдаваемой секции.
4.8 Жилые здания, имеющие встроенные и встроенно-пристроенные помещения для размещения объектов общественного назначения, должны предъявляться к приёмке после выполнения всех общестроительных и специальных строительных работ, включая работы по указанным помещениям с учетом их назначения.
4.9 Допускаются приёмка и ввод в эксплуатацию жилых зданий с неполным составом отделки, внутреннего инженерного или технологического оборудования во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях, если это предусмотрено проектной документацией и разрешением на строительство.
Необходимыми условиями при этом являются:
- возведение несущих и ограждающих конструкций по указанным помещениям;
- обеспечение нормируемого сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций жилого дома в местах примыкания встроенных и пристроенных помещений;
- создание безопасных условий для эксплуатации объекта.
4.10 Сдача-приёмка в эксплуатацию помещений, указанных в 4.9, размещенных во встроенных и пристроенных помещениях, может производиться отдельно от жилого дома, в соответствии с проектом и с соблюдением участниками строительства всех процедур подтверждения соответствия и выдачей самостоятельного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
4.11 В случае если встроенные или встроенно-пристроенные помещения относятся к нескольким жилым секциям, посекционную приёмку следует осуществлять при условии завершения всех строительно-монтажных работ и обеспечения предъявляемой части здания всеми инженерными сетями для нормальной эксплуатации помещений данной секции. Приёмка встроенных, встроенно-пристроенных помещений в этом случае осуществляется одновременно с приёмкой последней секции.
4.12 Встроенные и встроенно-пристроенные помещения гражданской обороны принимаются застройщиком (заказчиком) совместно с соответствующими территориальными эксплуатирующими службами и органами государственного надзора.
4.13 До ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию заказчиком выполняются правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, установленные постановлениями Правительства Российской Федерации [14, 15], и обеспечивается проведение проверки выполнения условий подключения.
Примечание – Подключение строящихся, реконструируемых жилых зданий к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется в порядке, который включает следующие этапы:
1) подача заказчиком заявления о подключении с указанием требуемого объема подключаемой нагрузки;
2) заключение договора о подключении с учетом технических условий, ранее полученных заказчиком от исполнителя или органа местного самоуправления либо от предыдущего правообладателя земельного участка, при условии, что срок действия технических условий не истек;
3) исполнение сторонами условий договора о подключении в части выполнения мероприятий для фактического присоединения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, проверка сторонами выполнения этих мероприятий;
4) присоединение законченного строительством объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и подписание сторонами акта о присоединении, фиксирующего техническую готовность к подаче ресурсов на объект.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого здания является основанием для подачи ресурсов, используемых для предоставления услуг по тепло-, газо- и водоснабжению.
4.14 До получения разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию запрещается заселение жилых домов, секций и помещений.
4.15 Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного жилого здания или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного жилого здания.
4.16 На объекты капитального строительства, принятые в эксплуатацию, устанавливается гарантийный срок 2 года, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором подряда. Исчисление гарантийного срока осуществляется с момента подписания заказчиком и лицом, осуществляющим строительство, акта сдачи-приёмки законченного строительством объекта, форма которого приведена в приложении Б.
4.17 При вводе в эксплуатацию многоквартирных жилых зданий нормального и высокого классов энергетической эффективности (приказ Минрегиона России [16]), в гарантийных обязательствах предусматривается обязанность застройщика по обязательному подтверждению нормируемых энергетических показателей как при их вводе в эксплуатацию, так и по последующему подтверждению через 5 лет, а для многоквартирных жилых зданий наивысших классов энергетической эффективности – не менее чем через 10 лет в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации [17].
|
