Методическое пособие «создание товарищества собственников жилья как реализация выбора способа управления многоквартирным домом» Подготовлено в сотрудничестве с Фондом «Институт экономики города»

2.2. ТСЖ как объединение собственников помещений в многоквартирном доме Раньше уже было сказано, назначение товарищества собственников жилья - обеспечивать реальную самоорганизацию собственников помещений в многоквартирном доме. Что представляет собой внутренняя организация объединения собственников жилья, - слаженного, хорошо работающего, внушающего доверие своим членам и представляющего их интересы? Органами управления товарищества являются общее собрание членов ТСЖ и правление. Общее собрание членов товарищества по закону должно проводиться не реже, чем раз в год: ежегодно проводятся очередные собрания, посвященные отчету за предыдущий год и утверждению плана и сметы на следующий, а также выборам правления; ТСЖ также может проводить собрания вне очереди, в случае необходимости. На практике, как правило, общие собрания проводятся не чаще одного раза в год: провести общее собрание – это хлопотно, зачастую дорого, и как считается, очень трудно обеспечить кворум самого собрания и принятия решений. Обычно в ТСЖ функции управления, делегированные собственниками товариществу, ложатся на плечи правления. Практика некоторых товариществ в России (особенно – бывших ЖСК) состоит в том, что общее собрание избирает вообще только одного председателя, который возглавляет ТСЖ в течение периода, установленного уставом – чаще всего 2-3 года. Если председатель единолично принимает решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, включая обеспечение содержания и ремонта дома и установления размера платежей, - ТСЖ перестает быть объединением собственников и представителем их интересов. То же самое может произойти, если правление ТСЖ, состоящее из нескольких человек, принимает решения, опираясь на свое мнение, а не на мнение остальных собственников, и не советуется с ними. В результате «рядовые» члены ТСЖ не видят необходимости своего участия в делах организации, не проявляют активности и не желают участвовать в общих собраниях ТСЖ, необходимые решения не принимаются, все опять ложится на плечи правления – образуется порочный круг. Со временем собственники начнут покидать ТСЖ, становясь в оппозицию ко всем его решениям, возникнут конфликты и финансовый крах. Еще на стадии подготовки к созданию товарищества собственникам необходимо осознавать, что такого результата нужно избежать. Если уж создавать товарищество – то такое, которое будет реально представлять интересы всех или максимально возможного большинства собственников и позволит собственникам действительно самим решать, как управлять домом. Товарищество должно стать коллективом, во главе которого стоит правление, состоящее из наиболее подготовленных и ответственных членов ТСЖ (см. схему на следующей странице). Правление из своего состава выбирает председателя, который координирует деятельность правления, ведет его заседания, обладает правом подписи документов от имени ТСЖ, и при этом сам подотчетен правлению и общему собранию членов ТСЖ. Подчеркнем, что личные интересы членов и председателя правления должны всегда уступать место интересам общественным. Правление опирается в своей деятельности на самых активных собственников - членов ТСЖ, например – на старших по подъездам, которые, в свою очередь, осуществляют взаимосвязь между «рядовыми» членами товарищества и правлением. В помощь правлению в товариществе могут также создаваться инициативные комиссии. Такие комиссии – постоянные либо временные - учреждаются, когда возникает специальная надобность. Они не принимают стратегических решений, скорее они создаются для сбора и анализа информации, на основании которой затем выносят рекомендации правлению. Правление, в свою очередь, использует эти рекомендации, чтобы установить или изменить политику товарищества. На схеме ниже приведены некоторые примеры инициативных комиссий, которые могут создаваться и работать в ТСЖ. Комиссии также могут заниматься административной работой, например, организацией выборов или изданием информационного бюллетеня. Нужно отметить, что одна из комиссий – ревизионная – должна быть создана в ТСЖ обязательно, ее деятельность регулируется Жилищным кодексом. Ревизионная комиссия проверяет деятельность правления и отчитывается перед общим собранием членов товарищества. Внутренняя организация объединения собственников помещений в многоквартирном доме - ТСЖ Актив Актив Собственники, помогающие комиссиям и активу Остальные собственники, участвующие в общих собраниях членов ТСЖ Правильная организация работы правления и актива - часть успеха товарищества как коллектива. Другая составляющая этого успеха – привлечение ресурсов, которыми обладают собственники. Лучше всего эти ресурсы можно выявить и использовать через добровольную помощь инициативным комиссиям, о которых мы говорили выше, и через участие в разовых мероприятиях в ТСЖ. Чем больший ресурс добровольцев смогут привлечь активисты, тем легче будет найти и «завербовать» тех, чьи интересы и таланты для этого подходят, тем активней и гибче будет работа комиссий и правления. В конечном итоге цель руководящих органов товарищества – вовлечь в его деятельность как можно большее количество членов, добиться того, чтобы наименее активные члены ТСЖ как минимум с готовностью участвовали в общих собраниях, чтобы ТСЖ объединяло по возможности всех собственников в доме. Таким образом, перед инициативными собственниками, готовыми создать товарищество в своем доме, стоит задача создать объединение собственников помещений, в которое вступили все или почти все собственники помещений в доме, в деятельности которого принимают участие как можно большее число собственников, которое возглавляет не единственный лидер, а актив, состоящий из нескольких собственников – единомышленников, которые стремятся к коллегиальному принятию решений; в исполнительном органе которого производится периодическая ротация членов (лозунг: «ТСЖ как школа самоуправления»). 3. Предпосылки создания и условия успеха товарищества собственников жилья Товарищество собственников жилья – этот способ управления многоквартирным домом, который предоставляет собственникам наибольшие возможности для реализации своих прав, защиты интересов и удовлетворения потребностей и запросов в отношении качества содержания дома. Успех или неуспех товарищества, прежде всего, зависит от того, как собственники распорядятся этими возможностями, смогут ли они объединиться для решения общих задач. В этой связи можно говорить о предпосылках создания товарищества и условиях, необходимых для его успешной деятельности. Создание товарищества собственников жилья может оказаться трудном делом, когда интересы собственников в многоквартирном доме сильно разнятся, а это случается, например, когда в доме проживают люди разного материального достатка и социального уровня, или когда собственниками помещений в доме, помимо граждан, являются юридические лица или органы местного самоуправления. Если же интересы граждан - собственников близки, и есть возможности для согласования интересов с муниципалитетом и собственниками нежилых помещений, создание товарищества становится менее рискованным. Можно считать хорошими предпосылками для создания товарищества собственников жилья: наличие муниципального нормативного документа, определяющего порядок участия органа местного самоуправления как собственника помещений в многоквартирном доме в общих расходах собственников на содержание и ремонт общего имущества, а также порядок представительства органа местного самоуправления в товариществах собственников жилья; наличие муниципальной (региональной) программы поддержки товариществ собственников жилья; наличие в городе или районе ассоциации или иного объединения (или центра поддержки) товариществ собственников жилья; готовность собственников нежилых помещений исполнять свои обязанности, прежде всего - связанные с несением доли расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также с полной и своевременной оплатой коммунальных услуг; высокий уровень сбора платежей собственников и нанимателей помещений за содержание и ремонт и коммунальные услуги. Деятельность товарищества собственников жилья, с высокой вероятностью, в первые годы после регистрации будет успешной, если к моменту его создания выполняются следующие условия: в доме есть инициативные собственники, готовые взять на себя организацию процессов принятия и исполнения решений; собственники из числа актива правильно представляют себе цель и задачи ТСЖ в данном многоквартирном доме; большинство собственников положительно относятся к перспективе создания ТСЖ и вступления в него, и нет явного противодействия со стороны кого-либо из собственников; в городе (районе) есть жилищные организации – управляющие и обслуживающие, - заинтересованные в ТСЖ как в заказчике услуг; есть возможность организовать аварийно-диспетчерское обслуживание дома при любой модели управления / обслуживания. Если инициатива создания товарищества исходит от одного - двух лиц, которых не поддерживают остальные собственники, если работающие поблизости жилищные и коммунальные организации не готовы работать с товариществом как с заказчиком, - не стоит предлагать общему собранию собственников выбрать товарищество как способ управления. В таком случае надо подумать о других возможных способах управления многоквартирным домом, скорее всего, - о заключении договора собственниками с управляющей организацией. Если перечисленные условия отсутствуют, создать товарищество будет трудно. В то же время, вряд ли они возникнут сами собой, - их можно подготовить. Необходимо поработать, чтобы создать в доме добрососедские отношения, выделить среди собственников наиболее активных и ответственных, изучить имеющийся рынок услуг по содержанию и ремонту жилья, техническому и аварийному обслуживанию, найти и изучить нормативные документы и другую информацию по вопросам создания и деятельности ТСЖ. И этому нужно будет посвятить даже большее внимание и большее время, чем подготовке общего собрания по выбору способа управления и созданию товарищества. 4. Создание товариществ собственников жилья в разных типах многоквартирных домов В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации товарищество собственников жилья может быть создано: в существующем многоквартирном доме (или нескольких домах), где ранее никогда не создавалась организация собственников; в строящемся доме; в существующем доме многоквартирном доме (или нескольких домах), где ранее создан кооператив собственников. Создание ТСЖ в разных типах многоквартирных домов В существующем доме, где не было организации собственников. При создании ТСЖ в доме, где прежде не было организации жильцов, возникает необходимость сплотить собственников для организации содержания и ремонта общего имущества. Для этого требуется проведение большой предварительной работы собственников-активистов или инициативной группы по информированию других собственников помещений в доме об их правах и обязанностях по содержанию общего имущества, возможных способах управления имущественным комплексом многоквартирного дома, потенциальных преимуществах создания ТСЖ для эффективного управления домом в интересах собственников. Только когда каждый собственник помещения в многоквартирном доме повысит свою грамотность и осознает ответственность в вопросах управления домом, можно провести полноценное общее собрание собственников помещений, участники которого осознанно примут решение о выборе способа управления. Первым внешним толчком к созданию ТСЖ также может послужить информационно-консультационная акция органов местного самоуправления по повышению информированности граждан – собственников помещений в «неорганизованных» домах, где еще не выбран способ управления. Как правило, в таких случаях из числа собственников помещений, получивших информацию о возможных вариантах управления многоквартирным домом, целях создания и характере деятельности ТСЖ, находится один или несколько человек, желающих выступить инициаторами проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления. Рекомендуется, чтобы инициаторы перед проведением такого собрания осуществили ряд мероприятий, направленных на пробуждение активности собственников в отношении исполнения ими своих обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и на разъяснение преимуществ и целесообразности создания ТСЖ. Дальнейшие рекомендации в настоящем пособии будут в основном направлены на подготовку по созданию ТСЖ в домах, где ранее не существовало организаций собственников. В строящихся домах. В соответствии с Жилищным кодексом, товарищество в строящихся многоквартирных домах может быть создано только лицами, которым будет принадлежать в них право собственности на помещения. Решение принимается на общем собрании этих лиц, проводимом в порядке, установленном для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.45-48 ЖК РФ). Таким образом, для создания ТСЖ в строящемся доме требуется, прежде всего, установить конкретный круг лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме. Права таких лиц на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, подтверждающими возникновение в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество. Для ситуации строящегося дома к таким документам в настоящий момент можно отнести только договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве устанавливает, что одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать помещения в этом доме участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные помещения при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. При этом указанный договор долевого участия подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения строящегося многоквартирного дома. Именно поэтому такой договор, зарегистрированный в установленном порядке, можно признать достаточным основанием для подтверждения права участника долевого строительства на участие в принятии решения о создании товарищества. Кроме того, для создания ТСЖ в строящемся доме требуется установление общей площади каждого из помещений, которые будут принадлежать будущим собственникам – участникам долевого строительства. Документы, удостоверяющие права лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме, должны содержать сведения об общей площади этих помещений. В договоре участия в долевом строительстве должен быть определен подлежащий передаче конкретный объект (конкретное помещение в строящемся многоквартирном доме) в соответствии с проектной документацией. При этом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, наряду с другими необходимыми документами, предоставляются также документы с описанием помещения в многоквартирном доме с указанием его местоположения на плане создаваемого многоквартирного дома и планируемой площади такого помещения. Далее, так же, как для существующего многоквартирного дома, общее собрание будущих собственников помещений в строящемся доме проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ. Следовательно, общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, будет правомочным, если в нем примут участие лица, которые будут обладать более чем 50% голосов от общего числа голосов всех будущих собственников помещений. Количество голосов определяется пропорционально будущей доле каждого лица в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Для создания ТСЖ в строящемся доме необходимо так же, как в существующем, проводить информирование будущих собственников, агитацию и разъяснение преимуществ товарищества перед другими способами управления многоквартирным домом. Будущие собственники должны осознать, что именно они становятся хозяевами построенного дома, и только от них зависит, как долго дом сохранит свои первоначальные потребительские качества и сможет ли прирасти стоимость их недвижимости в доме в процессе его эксплуатации. В существующем доме, где есть кооператив собственников. Из всех возможных вариантов формирования ТСЖ, наиболее простым в организационном отношении является создание товарищества путем реорганизации жилищного кооператива, члены которого выплатили свои паевые взносы. В доме, где существует кооператив, жильцы уже объединены общей целью, заинтересованы наиболее эффективно эксплуатировать свое имущество, знают ему цену и привыкли самостоятельно сообща принимать решения в отношении управления домом. Кроме того, жилищный кооператив обладает отлаженным механизмом организации работ и принятия решений – сложившейся процедурой проведения общих собраний, осуществления деятельности правления и ревизионной комиссии. В то же время, практика показывает, что большинство кооперативов не стремятся перерегистрироваться в товарищество собственников жилья, а наоборот, сопротивляются перемене организационно-правовой формы, не видя отличий между кооперативом и товариществом, и воспринимая реорганизацию только как ненужное финансовое обременение. В случае кооперативов вся предварительная работа, фактически, сведется к разъяснению различий между товариществом и кооперативом. Основное различие – в том, что жилищный кооператив, в соответствии с современным законодательством, форма организации не собственников квартир, а лиц, своими средствами участвующих в строительстве (приобретении), реконструкции и последующем содержании кооперативного дома (ЖК РФ, ст. 110, ч.2, 3). После выплаты пая каждый член ЖСК и ЖК становится собственником, а собственники обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Принципы управления товариществом и кооперативом близки, но и здесь есть различия, например - в числе голосов, которыми обладает член кооператива и член товарищества. Члены кооператива голосуют и принимают решения на общем собрании, основываясь на принципе «один член кооператива обладает одним голосом», а члены товарищества собственников жилья - на принципе «один член товарищества обладает количеством голосов, соответствующим площади имеющегося в его собственности помещения».

Похожие:

	Методическое пособие «создание товарищества собственников жилья как... Подготовлено в сотрудничестве с Фондом «Институт экономики города» (гор. Москва)		Методическое пособие «создание товарищества собственников жилья как... Рекомендации по созданию товариществ собственников жилья как способа управления многоквартирным домом
	Администрация муниципального образования города нижнего новгорода «Создание товариществ собственников жилья как реализация выбора способа управления многоквартирными домами»		Методическое пособие по выбору способа управления многоквартирным домом (в вопросах и ответах) Вопрос: Каким документом предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления своим...
	Методическая помощь по созданию товарищества собственников жилья... Преимущества способа управления управление товариществом собственников жилья (далее – тсж)		Как одна из форм управления многоквартирным домом Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-фз "О товариществах собственников жилья". Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря...
	Кодекс*(1) Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом		План мероприятий по созданию товариществ собственников жилья (для... Ищества собственников жилья, созданным в двух и более многоквартирных домах, собственники помещений в многоквартирном доме, желающие...
	Методические рекомендации по созданию товарищества собственников... Подготовка общественного мнения собственников помещений в доме по вопросу тсж (Обращение к собственникам)		Указывается вариант проведения собрания Наименование и местонахождение товарищества собственников жилья / жилищно-строительного копператива/ иного специализированного кооператива...