2006 удк ббк о
Скачать 8.16 Mb.
|
2.4. Банки на рынке жилищного ипотечного кредитования и проблемы рефинансирования долгосрочных кредитов9 До августовского кризиса 1998 г. жилищные кредиты населению предоставляли не более 20 банков России. После кризиса некоторые банки приостановили свою деятельность, однако, по мере экономической стабилизации, на их место пришли новые банки, которые постепенно вовлекались в различные ипотечные программы. Этому способствовало как стремление банков занять определенное место на перспективном рынке в реальном секторе экономике, так и развитие в ряде крупных регионов инициатив в области жилищного ипотечного кредитования. По данным, полученным в результате обследования рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2001―2002 гг., проведенного Центральным банком Российской Федерации10, в 2001 г. услуги по ипотечному жилищному кредитованию предоставляли 8,5% кредитных организаций, расположенных в 32 регионах России, а в 2002 г. – 11,2% (39 регионов). В то же время доля ипотечных жилищных кредитов в потребительском кредитовании составила всего 0,5% общего объема кредитов, предоставленных населению в 2002 г. В 2001 г. было предоставлено ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1720 тыс. руб. Объем выданных кредитов в 2002 г. практически удвоился по сравнению с 2001 г. и составил 3270 тыс. руб., в 2003―2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста. По оценкам экспертов, объемы выданных ипотечных жилищных кредитов составили 9,5 млрд руб. в 2003 г. и 25–30 млрд руб. в 2004 г. На 01.01.05, по данным ЦБ РФ, и АОЖК, объем задолженности по ипотечным кредитам составил 65,3 млрд руб. Тем не менее это лишь 0,3% ВВП. Среди банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, можно назвать Сбербанк России, банк «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, Внешторгбанк, банк «Национальная ипотечная компания», Инвестсбербанк, Фора-Банк, Международный промышленный банк, Объединенный промышленно-торговый банк и др. Следует отметить, что за последнее время произошли существенные позитивные изменения в условиях предоставления банками жилищных ипотечных кредитов (табл. 2.5). Таблица 2.5. Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в отдельных банках (июнь 2005 г.)
* Соотношение суммы кредита и стоимости залога. Начиная с 2000 г. стали происходить позитивные изменения на рынке жилищной ипотеки. Во-первых, увеличились сроки кредитования с типичного ранее срока в 1–3 года до 5–15 лет, а в рамках отдельных региональных программ — до 20–27 лет. Средневзвешенный срок предоставления кредита составил 10 лет. Во-вторых, снизились процентные ставки по ипотечным кредитам с 30% годовых в валюте до 9–14%. Процентные ставки по кредитам в рублях также снизились с 42 до 11,5―15%. В рамках программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и отдельных региональных программ процентные ставки установлены на уровне 8―15% в рублях. Однако процентные ставки по ипотечным кредитам по-прежнему высоки для населения. Этим во многом объясняется неактивное участие граждан в ипотечных программах. Так, в качестве основной причины неготовности использовать банковские кредиты для приобретения жилья около 80% домохозяйств (которые хотят улучшить жилищные условия, но которым не хватает необходимой суммы средств и они не желают брать кредит) назвали возможные финансовые проблемы, связанные с погашением кредита, и только 9% указали на отсутствие доверия к банкам11. В-третьих, все большее количество банков используют ипотеку в качестве основного обеспечения возвратности кредитных средств. В отличие от предшествующего периода, когда банки предпочитали предоставлять жилищные кредиты по «арендной» схеме, сейчас они во все больших масштабах используют в качестве обеспечения залог приобретаемого жилья, детально отрабатывая процедуры, связанные с оформлением и регистрацией залога жилых помещений. Ряд банков успешно освоили схему заключения трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки, заключаемого между продавцом квартиры, покупателем-заемщиком и банком-кредитором. Такой договор позволяет практически одновременно регистрировать права собственности на приобретаемое на кредитные средства жилье и права банка-залогодержателя по ипотеке этого жилья, обеспечивая ему возврат кредита. Это существенно снижает риск банка, упрощает и ускоряет процедуру регистрации сделок. Наибольшее распространение трехсторонняя форма договора получила в Москве и Санкт-Петербурге. Постепенно ее начинают осваивать и в других регионах. Характеризуя основные риски, с которыми сталкиваются банки при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании населения, прежде всего необходимо выделить следующие. Кредитный риск. Риск, связанный с правовыми и судебными трудностями при обращении взыскания на жилье, являющегося предметом залога, с проблемами выселения заемщика и реализацией на торгах предмета залога, оценивается банками достаточно высоко, что приводит к завышению ими процентных ставок по кредитам для населения. Риск процентных ставок. Большинство банков в Москве и Санкт-Петербурге предпочитают выдавать долгосрочные жилищные кредиты по фиксированным процентным ставкам в твердой валюте. Однако для большинства заемщиков, получающих доходы в рублях, существует риск так называемого «платежного шока», когда рублевых доходов может оказаться недостаточно, чтобы выплачивать платежи по кредитам в твердой валюте. Для банка возникает валютный риск, связанный с вероятностью образования курсовой разницы. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, в большинстве регионов страны преобладает мнение, что валютные кредиты (вне зависимости от уровня процентной ставки) недоступны для большей части населения. Банки, предоставляющие жилищные кредиты, действуют либо в рамках отдельных региональных жилищных программ, выдавая льготные кредиты в рублях за счет бюджетных средств, либо ориентируются на ставки по кредитам для населения в рублях Сбербанка Российской Федерации. Риск ликвидности. Одним из существенных препятствий на пути развития ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных кредитных ресурсов. Сейчас банки располагают в основном краткосрочными ресурсами, поэтому предоставление долгосрочных кредитов может привести к серьезному нарушению ликвидности баланса банка и нормативов Банка России. Как следствие, в рамках действующей нормативной правовой базы банки рассматривают операции по предоставлению жилищных ипотечных кредитов населению как высокорискованные и недостаточно прибыльные. В результате, как уже отмечалось, до сих пор основными источниками средств для финансирования строительства и покупки жилья служат прямые вложения средств населения и отдельных инвесторов, а также средства региональных и местных бюджетов. 2.5. Подходы к созданию системы рефинансирования ипотечных кредитов Существенным шагом в развитии системы ипотечного жилищного кредитования со стороны государства явилось создание на федеральном уровне института вторичного рынка ипотечных кредитов — Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества, принадлежащего государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010). Весной 1999 г. АИЖК начало реализацию в Санкт-Петербурге пилотного проекта по выкупу долгосрочных ипотечных кредитов, предоставленных банками гражданам на цели приобретения жилья. В пилотном проекте приняли участие несколько банков, в частности ОАО «Промышленно-строительный банк» (СПб), КБ «Петровский», КБ «Балтийский» и ОАО «Банк Санкт-Петербург». С этими банками АИЖК заключило договоры о рефинансировании выданных ими жилищных ипотечных кредитов. В ходе пилотного проекта была проведена большая работа по развитию региональной нормативно-правовой базы, формирующей благоприятные для развития ипотеки условия. Были приняты местные законы «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» и «О домах временного проживания». Большую роль АИЖК сыграло в разработке направленных на минимизацию рисков и повышение надежности создаваемой системы стандартов и требований к предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов. В ходе реализации пилотного проекта были отработаны процедуры ипотечного кредитования, порядок взаимоотношений банков и АИЖК. Недостаток собственных средств, а также отсутствие лицензии на осуществление кредитных операций стали препятствием на пути расширения деятельности АИЖК как самостоятельного оператора вторичного рынка. В конце 2002 г. уставный капитал АИЖК был увеличен до 650 млн руб. АИЖК активизировало свою деятельность, подготовлена новая версия единых стандартов ипотечного кредитования, начата работа с региональными операторами рынка ипотечного кредитования по вопросам рефинансирования ипотечных кредитов. АИЖК заключило соглашения более чем с 70 регионами, в частности с Оренбургской, Самарской, Московской и другими областями. В соответствии с этими соглашениями предусмотрено рефинансирование предоставленных банками ипотечных кредитов. По данным на 2006 г., АИЖК выкупило 44,9 тыс. закладных на сумму 23,3 млрд руб. АИЖК проводит работу, направленную на привлечение денежных средств посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг. Бизнес-планом АИЖК предусмотрены эмиссии облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации. В 2003―2004 гг. АИЖК разместило корпоративные облигации на сумму 4,28 млрд руб. На 2005 г. АИЖК получило государственные гарантии на сумму 5,6 млрд руб. На 2006―2007 гг. также запланирован пилотный выпуск ипотечных ценных бумаг. В свою очередь, в Москве по инициативе правительства Москвы, в соответствии с Постановлением правительства Москвы от 16 марта 1999 г. № 194, зарегистрировано Московское ипотечное агентство. В настоящее время агентство получило кредитную лицензию (коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» — КБ «МИА»). Основной его задачей является организация в Москве вторичного рынка ипотечных кредитов, создание системы рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных банками. Процентная ставка, которая взимается с заемщика за пользование ипотечным кредитом, предоставляемым банками-партнерами КБ «МИА», является фиксированной и составляет 11,5–15% годовых в рублях. Ставка рефинансирования банков рассчитывается в соответствии с порядком, определенным стандартами предоставления ипотечных кредитов кредитными организациями в рамках Московской ипотечной программы. КБ «МИА» провело эмиссию облигаций на сумму 3,2 млрд руб. Доходность этих облигаций составит 10% годовых, срок обращения — 10 лет. Средства, полученные от размещения облигаций, направляются на ипотечное кредитование в Москве и Центральном федеральном округе. Облигации выпущены под гарантии правительства Москвы и портфеля выданных ипотечных кредитов Активно реализуется ипотечная программа, начатая инвестиционным фондом «США-Россия» (осуществляемая банком «ДельтаКредит»). В программе участвует свыше десятка банков в Москве, Санкт-Петербурге и других регионов России. Условия предоставления кредитов в соответствии с основной программой таковы: срок — до 25 лет, валюта кредита — доллар США, процентная ставка — 9–13% годовых, сумма кредита — до 300 тыс. долл. США. По данным на август 2006 г., банк выдал кредитов на общую сумму более 300 млн долл. Таким образом, анализируя программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, КБ «МИА» и банка «ДельтаКредит», можно отметить, что в основе взаимоотношений между банками и рефинансирующими организациями лежат определенные общие подходы:
Безусловно, на пути становления системы жилищной ипотеки немало трудностей, однако нельзя не отметить, что объемы кредитования растут, банки учатся профессионально и грамотно выдавать и обслуживать ипотечные кредиты, снижать кредитные риски и взаимодействовать с другими участниками жилищного рынка: риэлторами, оценщиками, страховыми компаниями, рефинансирующими институтами. Постепенно складываются предпосылки для расширения объемов рынка ипотечных кредитов. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Философские проблемы математики: Материалы для выполнения учебных заданий. Новосиб гос ун-т. Новосибирск, 2006 |  | Учебное пособие предназначено для студентов направления подготовки «Юриспруденция» (квалификация бакалавр) удк 347. 73/76 |
| | Зюляев Н. А. кандидат экономических наук, доцент Марийского государственного технического университета | |
| Выпускается при информационной поддержке Гильдии маркетологов и Российской ассоциации маркетинга | | Чоу впо «Республиканская академия предпринимательства и дополнительного образования» |
| Никифоров Иван Валерьевич, кэн, президент ОАО «Совет по туризму Санкт-Петербурга» | | Иркутская областная государственная универсальная научная библиотека им. И. И. Молчанова-Сибирского |
| Иркутская областная государственная универсальная научная библиотека им. И. И. Молчанова-Сибирского | | Издательство выражает благодарность литературному агентству Р. & R. Permissions & Rights за содействие в приобретении прав |