Глава 6. Основы ценообразования при ипотечном
жилищном кредитовании
6.1. Факторы, определяющие цену ипотечного кредита54
Для клиента банка ценой ипотечного кредита, в первую очередь, является процентная ставка, устанавливаемая банком за пользование кредитными средствами55. Каким образом определяется процентная ставка по тем или иным кредитам, что влияет на ее уровень, с чем связано изменение процентных ставок?
Цена ипотечного кредита зависит от комплекса факторов, которые влияют на нее прямо или косвенно. Условно их можно разделить на внешние по отношению к банку и внутренние, иначе говоря на зависящие и не зависящие от работы банка (табл. 6.1).
Таблица 6.1. Факторы, определяющие уровень ставки процента по ипотечному кредиту
Внешние
|
Внутренние
|
Состояние финансового рынка
|
Затраты на привлечение ресурсов
|
Экономические условия
|
Затраты на размещение ресурсов
|
Социально-политические условия
|
Затраты на обслуживание кредитов
|
Уровень развития законодательства
|
Состав и оценка кредитных рисков
|
Региональные условия
|
Общие административно-хозяйственные расходы банка
|
Условия конкуренции
|
Планируемая прибыль банка по кредитным операциям
|
В правой части таблицы приведены факторы, непосредственно влияющие на калькуляцию себестоимости операций банка, а также заложенный в цену уровень прибыли, которую банк рассчитывает получить. В существенной степени перечисленные факторы зависят от самого банка, масштабов его операций, уровня профессионализма сотрудников, внутренней организации и специализации структуры подразделений, технической и материальной оснащенности.
Факторы, перечисленные в левой части таблицы, практически не зависят от деятельности банка, они являются внешними по отношению к нему и отражают состояние той финансовой, социально-экономической, правовой среды, в которой работает банк. Эти факторы определяются степенью развития макроэкономической системы, они не учитываются напрямую в издержках банка, но непосредственно влияют на уровень этих издержек. От того, насколько благоприятна внешняя среда с точки зрения наличия необходимых правовых и экономических условий, зависят условия привлечения кредитных ресурсов банками. Возможность свободного перелива ресурсов в рамках всей страны позволяет уравнять условия работы банков в географическом разрезе, создает единые экономические условия для кредиторов, способствует развитию свободной конкуренции, заставляет банки снижать уровень издержек, расширять рынок услуг и снижать цены на них.
Методология ценообразования для ипотечного жилищного кредитования включает анализ компонентов цены, оценку этих компонентов, в том числе административных расходов, рисков и прибыли банка, а также определение конкурентоспособных цен на предоставляемые услуги.
Анализируя компоненты цены кредита, следует отметить, что процентная ставка по кредиту определяет как бы «номинальную» плату за пользование заемщиками кредитными средствами в течение определенного срока. Необходимо иметь в виду, что эффективность операций по кредитованию для банка зависит от показателя доходности.
Доходность — это рассчитанная для всего кредитного периода внутренняя ставка дохода, которая может отличаться от ставки по кредиту, так как этот показатель отражает соотношение между результатом (чистым доходом) и фактическими издержками по данной операции.
Правильно рассчитанная цена должна обеспечивать такую доходность по кредитам, которая бы покрывала предельные издержки банка, включая расходы на привлечение кредитных ресурсов, административные расходы, ожидаемые потери, связанные с рисками в процессе предоставления и обслуживания кредитов, а также обеспечивала бы приемлемый доход инвесторам — акционерам банка.
Необоснованное завышение процентной ставки по кредиту ведет к падению спроса на данную услугу и увеличивает кредитный риск, что невыгодно банку-кредитору.
6.2. Структура цены ипотечного жилищного кредита
Компоненты цены ипотечного кредита складываются из нескольких основных составляющих:
1) базовая ставка, или стоимость привлекаемых кредитных ресурсов;
2) надбавка, которая предназначена для формирования резервов для покрытия потерь в связи с рисками;
3) административные расходы, включающие как расходы, связанные непосредственно с данными операциями (операционные расходы), так и общебанковские расходы, относимые в определенной пропорции на издержки данного подразделения;
4) надбавка, предназначенная для формирования прибыли.
Цена отражает стоимость привлекаемых банком ресурсов для выдачи долгосрочных ипотечных жилищных кредитов (средняя стоимость средств по депозитам, ставка купонного дохода, выплачиваемого по долговым ценным бумагам, или стоимость межбанковского кредита и т.п.). Поскольку у кредитора могут быть различные источники ресурсов для выдачи ипотечных кредитов, он рассчитывает для себя некую базовую ставку, включающую средние издержки по привлекаемым ресурсам.
В затраты по привлечению ресурсов включаются суммы уплаченных процентов по расчетным счетам и депозитам, а также заемным средствам и долговым обязательствам банка:
заемным кредитным средствам на межбанковском рынке;
счетам и вкладам до востребования населения;
срочным вкладам населения;
счетам и депозитам юридических лиц;
другим долговым обязательствам банка (депозитные, сберегательные сертификаты, облигации, другие ценные бумаги, с помощью которых банк привлекает средства для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов).
Устанавливая процентные ставки по ипотечным кредитам, банки должны учитывать риски, связанные с привлечением кредитных ресурсов и процессом предоставления и обслуживания кредита. Уровень рисков самым непосредственным образом влияет на уровень так называемых надбавок к ставке по кредитам, связанных с различными рисками, характерными для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования (кредитный риск, риск процентных ставок, риск досрочного погашения кредита и т.д.).
Общебанковские затраты на обеспечение деятельности банка включают:
расходы на содержание аппарата управления;
расходы на амортизацию оборудования, аренду и эксплуатацию помещения;
расходы на оплату услуг вычислительного центра и другие.
Выделяют три основных типа операционных расходов:
расходы на привлечение кредитных ресурсов;
расходы на оформление и предоставление ипотечных кредитов;
расходы на обслуживание ипотечных кредитов.
Анализируя средние операционные затраты, связанные с предоставлением долгосрочных ипотечных кредитов, следует отметить существенные различия, зависящие от способа и источника привлечения ресурсов посредством депозитов и посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.
По сравнению с депозитными учреждениями кредиторы, привлекающие оптовые ресурсы с рынка капиталов, как правило, более эффективны и имеют более низкие операционные расходы. Более высокие средние расходы депозитных учреждений связаны с созданием, использованием и поддержанием филиальной сети, а также с необходимостью проведения большего количества различных операций по вкладам и расчетным счетам. В свою очередь, ипотечные банки и компании, специализирующиеся исключительно на предоставлении и обслуживании ипотечных кредитов и не работающие с вкладами и счетами, экономят расходы за счет высокой специализации и отсутствия необходимости в поддержании деятельности структурных подразделений по ведению расчетов клиентов, счетов и депозитов.
В табл. 6.2 представлены данные по различным странам, отражающие уровни надбавок к базовой ставке, по административным расходам на проведение операций по ипотечному кредитованию — в зависимости от типа кредитора в различных странах, классифицированных по типам кредитных институтов и способам привлечения ресурсов.
Таблица 6.2. Средняя величина административных затрат на проведение операций ипотечными кредиторами (данные на 1990 г.)
Страна
|
Тип кредитного института
|
Надбавка к базовой ставке
|
Дания
|
Ипотечные банки
Депозитные институты
|
22 бп*
189 бп
|
Франция
|
Ипотечные банки
Депозитные институты
|
150 бп
250 бп
|
Германия
|
Ипотечные банки
Депозитные институты
|
23 бп
210 бп
|
Великобритания
|
Централизованные кредитные институты
Строительные общества
|
25 бп
116 бп
|
США
|
Ипотечные банки
Сберегательные общества
|
27 бп
221 бп
|
* бп — базисные пункты (1/100 процентного пункта).
|
Источник: Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России...
Прослеживается тенденция снижения уровня административных затрат в зависимости от формы привлечения ресурсов и типа кредитного института: депозитные институты показывают гораздо большие издержки, чем специализированные ипотечные банки, которые не связаны с деятельностью по привлечению и хранению вкладов граждан и юридических лиц.
Рис. 6.1―6.3 иллюстрируют отдельные компоненты цены ипотечного кредитования в Европе.
Источник: Low, Simon, Matthew Sebag-Monteiore, Achim Dubel. 2003. Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets. October. Р. 44.
Рис. 6.1. Средние операционные затраты (% от задолженности по ипотечным кредитам)
Источник: Low, Simon, Matthew Sebag-Monteiore, Achim Dubel. Op. cit., p. 27.
Рис. 6.2. Средняя доходность ипотечного кредитования в странах Европейского союза (ежегодная прибыль после уплаты налогов, % от задолженности по ипотечным кредитам)
Источник: Low, Simon, Matthew Sebag-Monteiore, Achim Dubel. Op. cit., р. 41.
Рис. 6.3. Издержки, связанные с получением кредита (% от стоимости жилья)
В затраты включены: оценка стоимости жилья, нотариальные сборы, сборы за регистрацию договоров, налоги, связанные с ипотечным кредитом, административные сборы агентства недвижимости и другие затраты, связанные с кредитом.
6.3. Учет и оценка рисков при определении процентной ставки при ипотечном кредитовании
Особое влияние на цену кредита оказывает уровень различных рисков, сопровождающих операции по ипотечному кредитованию, учет которых происходит в форме отдельных надбавок по каждому риску к процентной ставке.
В компонент цены кредита включаются надбавки в том числе по следующим основным банковским рискам: кредитный риск, риск процентных ставок и риск досрочного погашения.
Табл. 6.3 показывает различия в надбавках на процентную ставку в зависимости от оценки кредитного риска, т.е. риска, возникающего в силу невозврата кредита заемщиком, а также невозможности полностью компенсировать остаток задолженности за счет реализации заложенного имущества. Таблица позволяет проанализировать данные по различным странам, иллюстрирующие зависимость надбавки за кредитный риск от типа используемого кредитного инструмента (фиксированная процентная ставка, переменная процентная ставка), формы обеспечения (первичная или последующая ипотека, обязательное страхование), а также особенностей национального законодательства. В странах, где обращение взыскания на залог происходит быстро и не требует больших судебных издержек, эта надбавка существенно ниже.
Таблица 6.3. Надбавка на ставку процента с учетом кредитного риска по всему объему кредитов (данные на 1990 г.)
Страна
|
Тип кредита и условия кредитования
|
Надбавка на ставку процента (процентные пункты)
|
Дания
|
Последующая ипотека, фиксированная процентная ставка
|
0,34
|
Франция
|
Первичная ипотека
|
0,78
|
Германия
|
Последующая ипотека, фиксированная процентная ставка
|
0,31
|
Великобритания
|
Страхование, переменная процентная ставка
|
0,63
|
США
|
Страхование ипотечной задолженности при соотношении кредит / залог > 80%, фиксированная процентная ставка
|
0,35
|
Источник: Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России...
Методика определения надбавки за кредитный риск заключается в следующем. Если имеются статистические данные: 1) о количестве дефолтов (случаев неплатежеспособности заемщиков); 2) о средних потерях банка, которые появляются в том случае, если при обращении взыскания на заложенное имущество полученных средств недостаточно для удовлетворения законных требований банка-кредитора, то можно спрогнозировать предполагаемые потери банка и вычислить ту надбавку, которая их скомпенсирует. Что касается ценовой оценки риска процентных ставок, и в том числе риска досрочного погашения, то используется более сложная процедура56.
6.4. Комплексный учет ценообразующих факторов
Для упрощения анализа предположим, что мы имеем дело с банком, который сосредоточен только на привлечении средств и размещении их в ипотечные кредиты.
Оценивая и определяя надбавки по отдельным компонентам цены кредита, можно рассчитать процентную ставку по ипотечному кредиту, которая складывается из базовой ставки стоимости ресурсов (выплачиваемые проценты по привлекаемым ресурсам), надбавки к базовой ставке для компенсации административных издержек, надбавки на прибыль, а также надбавки, связанной с банковскими рисками.
I = D + A + E + R,
где I — процентная ставка по ипотечному кредиту;
D — базовая ставка по обязательствам банка;
A — надбавка к базовой ставке для компенсации административных издержек;
E — надбавка на прибыль;
R — надбавка на риски.
В свою очередь, надбавка за риски складывается из надбавок, оценивающих каждый конкретный риск:
R= CR + IRR + PR,
где CR — надбавка за кредитный риск;
IRR — надбавка за риск процентной ставки;
PR — надбавка за риск досрочного погашения.
Условный пример расчета процентной ставки по ипотечному кредиту с учетом различных надбавок представлен в табл. 6.4.
Таблица 6.4. Расчет ставки по ипотечному кредиту
Компоненты
|
Стоимость (процентные пункты)
|
1) Базовая ставка привлечения
|
10
|
2) Надбавка на прибыль
|
1,0
|
3) Надбавка по административным издержкам
|
1,5
|
Итого затраты и прибыль (1 + 2 + 3)
|
12,5
|
4) Надбавка за кредитный риск
|
1,5
|
5) Надбавка за риск процентной ставки
|
0,5
|
6) Надбавка за риск досрочного погашения
|
0,5
|
Итого надбавка за риски (4 + 5 + 6)
|
2,5
|
Ставка процента с учетом возможных рисков
|
15
|
Методика ценообразования по ипотечным кредитам формируется главным образом под влиянием внутренних факторов деятельности банка с учетом стоимости ресурсов и оценок риска, а также желаемой нормы прибыли по данным операциям.
В то же время реальная процентная ставка отражает такие важнейшие составляющие рынка, как спрос, конкуренция в данной сфере со стороны других кредиторов. Чем сильнее влияние фактора конкуренции со стороны других кредиторов, тем меньшие издержки и надбавки на прибыль может позволить себе банк, в противном случае его процентная ставка будет выше, чем у других банков, и кредитный продукт станет неконкурентоспособным. Таким образом, развитый и свободный от монополизма рынок существенно нивелирует различия в операционных затратах разных кредиторов и заставляет их снижать свои издержки, ожидаемую прибыль и, соответственно, процентные ставки по кредитам.
|
