ЧАСТЬ I. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ
Глава 1. Основные элементы и этапы процесса ипотечного жилищного кредитования
1.1. Особенности ипотечных жилищных кредитов
Система жилищного финансирования, включающая финансирование строительства жилья и приобретения жилья населением, предполагает использование таких форм финансирования, как кредитование, в том числе ипотечное, прямое инвестирование, бюджетное финансирование, долевое участие инвесторов, как юридических, так и физических лиц, в строительстве жилых домов, предоставление бюджетных субсидий гражданам на цели приобретения жилья. Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию.
Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.
Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт.
1. Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.
2. Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или, в случае строительства индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога.
3. Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен — как правило, 10―15 лет и более.
4. Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «самоамортизирующимся».
5. Сумма кредита составляет обычно не более 60–70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.
6. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
1.2. Основные условия
предоставления ипотечных жилищных кредитов
Первоначальный взнос
Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита заключается в необходимости внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей, чем 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение1. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки, полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Погашение кредита
Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Платежеспособность заемщика
Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30―35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж, что чревато последующим дефолтом.
Обеспечение кредита
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита — передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
1.3. Основные виды жилищных кредитов
В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски.
Жилищный кредит может предоставляться на различные цели.
Приобретение готового жилья в качестве:
основного места жительства;
дополнительного места жительства;
для сезонного проживания;
для сдачи в аренду (наем) и т.д.
Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе андеррайтинга кредита при принятии решения о его предоставлении.
2. Кредиты на строительство индивидуального жилья. Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:
первая стадия — на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;
вторая стадия — после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.
1.4. Способы предоставления кредитов
С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:
выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);
поэтапное финансирование строительства жилого объекта.
Строительный кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального дома — 1―1,5 года. Обеспечением займа могут быть земельный участок в собственности физического лица ― заемщика, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства. Кредит выдается по частям в соответствии с этапами реализации строительного проекта. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. В процессе строительства заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. Иногда на практике применяется вариант, когда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к остатку основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, обеспечиваемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15―30 лет.
1.5. Способы погашения жилищных кредитов
В зависимости от типа жилищного кредита различаются способы его погашения. Так, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только процент по нему, а сумму основного долга гасить в конце кредитного периода. Чтобы сделать погашение суммы основного долга менее обременительным, его выплата может распределяться равными частями на весь период кредитования. Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика состоит условно из двух частей — части основной суммы кредита и процента на остаток долга.
Особое распространение в зарубежной практике получил расчет платежей по формуле аннуитетных платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода.
Протяженность кредитного периода (срок кредита) непосредственно влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика. Увеличение срока кредита ведет к уменьшению суммы ежемесячного платежа в счет погашения кредита. Это означает, что при одних и тех же стартовых условиях (одинаковых начальном доходе, процентной ставке, первоначальном взносе, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения кредита заемщик может взять большую сумму.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор через ипотечные ценные бумаги.
1.6. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования
Предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам — процесс ответственный и трудоемкий. Деление его на этапы позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на стадиях подготовки кредита, заключения кредитных сделок и в дальнейшем — на стадии погашения кредита.
Процесс ипотечного жилищного кредитования состоит из шести этапов.
1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит и делает предварительную оценку возможности предоставления кредита данному заемщику.
2. Сбор и проверка информации о заемщике. На этом этапе происходит сбор и подтверждение (в том числе с помощью информации из официальных источников) данных, которые предоставил заемщик, а также сбор других необходимых сведений о трудовой занятости заемщика, источниках и размерах его доходов, наличии или отсутствии других финансовых обязательств. Все эти сведения необходимы банку для того, чтобы верно оценить платежеспособность и кредитоспособность заемщика.
3. Заполнение заявления-анкеты на кредит. Заявление является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе анализа которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита заемщику.
4. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита (процедура андеррайтинга). Специалисты банка анализируют полученные о заемщике сведения, оценивают возможные риски и определяют основные параметры кредита, при которых риски, которые берут на себя кредитор и заемщик, заключая кредитный договор, минимальны. Определяются максимально доступная сумма жилищного кредита с учетом доходов заемщика, необходимые суммы собственных средств, которыми должен располагать заемщик к моменту заключения кредитной сделки (сумма первоначального взноса, расходы на заключение и оформление необходимых договоров и другие возможные расходы). Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита. Особое внимание уделяется правильной оценке предмета ипотеки. В результате процедуры андеррайтинга кредитор принимает решение о выдаче кредита заемщику или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
5. Заключение кредитной сделки. На данном этапе происходит заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, а также приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, договор ипотеки, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. На этом же этапе происходит заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
6. Обслуживание ипотечного кредита. На данном этапе кредитор принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита, выявляет и своевременно устраняет возможные проблемы, связанные с погашением кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), из них же осуществляются расходы на процедуру обращения взыскания и продажу предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
1.7. Организация процесса предоставления и обслуживания
ипотечных кредитов в банке
Возможны различные формы организации процесса предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в банке. Организационная структура специализированного ипотечного банка, как правило, строится в соответствии с основными этапами ипотечного кредитования. Если это универсальный коммерческий банк, то в нем создается либо управление, либо отдел ипотечного жилищного кредитования. Это во многом определяется масштабами ипотечного кредитования, осуществляемого банком.
В нашем учебном пособии для примера за основу взята структура банка, в котором создается отдел ипотечного кредитования. Основными функциями такого подразделения являются:
отбор потенциальных заемщиков, соответствующих критериям, установленным внутренним положением банка о кредитовании;
проведение андеррайтинга кредитов и подготовка решения о предоставлении кредита;
оформление и заключение кредитных сделок;
обслуживание ипотечных кредитов;
работа с проблемными кредитами.
Структура отдела ипотечного кредитования строится исходя из возложенных на него функций и может быть представлена следующими работниками:
начальник отдела;
кредитный инспектор, осуществляющий предварительную квалификацию заемщиков (кредитный инспектор по предварительной квалификации);
кредитный инспектор, отвечающий за сбор и проверку информации;
кредитный инспектор, осуществляющий андеррайтинг кредитов и заключение кредитных сделок (кредитный инспектор по андеррайтингу);
кредитный инспектор, осуществляющий обслуживание ипотечных кредитов (кредитный инспектор по обслуживанию);
юрисконсульт.
По мере увеличения объемов ипотечного кредитования увеличивается количество сотрудников, работающих по каждому направлению, и в отделе могут быть созданы подотделы.
1.8. Основные источники средств для долгосрочных кредитов
Создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, требует формирования механизма обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Наиболее распространенными источниками долгосрочных ресурсов для жилищной ипотеки во всем мире являются средства:
привлекаемые универсальными и сберегательными банками на депозиты различной срочности и расчетные счета от граждан и юридических лиц;
привлекаемые на финансовом рынке посредством межбанковских кредитов и различных финансовых инструментов заимствования;
привлекаемые с рынка капиталов от различных институциональных и индивидуальных инвесторов посредством выпуска и размещения особых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным;
предоставляемые из бюджетных источников в различных формах участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) с целью субсидирования ипотечного жилищного кредитования.
Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию и привлечение достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок ипотечных жилищных кредитов.
Характеризуя перечисленные выше источники средств, следует отметить, что с точки зрения развития рынка ипотечных жилищных кредитов определяющее значение имеют источники средств, привлекаемых от граждан и инвесторов. Средства, привлекаемые на финансовом рынке в качестве межбанковских кредитов, как правило, краткосрочны, и их функция существенно ограничена долгосрочным характером ипотечного жилищного кредита.
Особое значение имеют средства, получаемые из государственного бюджета. На первых этапах развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования государственная поддержка может значительно ускорить развитие системы. Однако, в зависимости от формы и направления использования бюджетных средств для развития жилищной ипотеки, а также способов их распределения, господдержка может как ускорять, так и сдерживать участие в развитии системы долгосрочного ипотечного кредитования рыночных структур. Поэтому определяющее значение приобретают анализ и оценка эффективности использования средств бюджета, направляемых на развитие ипотеки.
1.9. Первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов
Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемые в мировой практике, исключительно многообразны. Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).
На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном — кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Операторами на первичном рынке главным образом являются различные депозитные финансовые институты — универсальные и сберегательные банки. Они предоставляют кредиты, обслуживают их, т.е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т.д. Эти же банки, как правило, являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своем портфеле. Банки аккумулируют свои фонды в основном через вклады либо за счет эмиссии долговых ценных бумаг. Разновидностью депозитных схем является система долгосрочных контрактных сбережений. Другая форма организации первичного рынка ипотечных кредитов — модель специализированных ипотечных банков (институтов), которые имеют эксклюзивное право на выпуск особых долговых ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами, — ипотечных облигаций. Данная модель получила большее развитие в европейских странах.
Модель вторичного рынка ипотечных кредитов как форма организации системы жилищного финансирования работает иначе. Ипотечные кредиторы (банки, кредитные союзы, ссудно-сберегательные ассоциации, ипотечные компании и др.) выдают ипотечные кредиты заемщикам, после чего продают эти активы третьему лицу — инвестору. Вырученные от продажи активов средства ипотечные кредиторы пускают в оборот, выдавая новые кредиты. При этом они, как правило, продолжают обслуживать кредиты. В последнее время все большее распространение получает тенденция секьюритизации ипотечных активов, при которой специальные операторы вторичного рынка организуют выпуск ипотечных ценных бумаг на основе собранного пула ипотечных кредитов. Эта модель называется двухуровневой, поскольку предполагает отделение функций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов от функций владения ими и привлечение ресурсов от инвесторов специализированными операторами вторичного рынка и инвесторами.
Представляется, что при наличии соответствующих условий в России могут получить распространение оба подхода к организации системы финансирования рынка жилищных ипотечных кредитов. При этом они не обязательно должны быть представлены в чистом виде. Как показывает практика западных стран, в том числе США, один и тот же финансовый институт может держать часть выданных ипотечных займов в своем кредитном портфеле, часть — продавать инвесторам, а также может приобретать кредиты или ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Важно, каким образом используемая финансовым институтом модель жилищного финансирования влияет на характер распределения рисков, присущих ипотечному кредитованию.
Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
1.10. Основные проблемы системы жилищного
финансирования и подходы к их решению
Создание эффективной системы жилищного финансирования предполагает решение комплекса взаимосвязанных проблем — начиная с определения моделей и методов финансирования строительства жилья и кончая выбором источников и форм финансирования приобретения жилья отдельными гражданами.
При выборе ключевых направлений и подходов к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо определить:
формы и методы финансирования приобретения жилья населением;
формы и методы финансирования жилищного строительства;
формы и методы государственного участия и поддержки жилищного сектора и развития жилищного рынка.
Жилье является одним из самых дорогостоящих товаров длительного пользования, и далеко не каждая семья может себе позволить приобрести жилье за счет текущих доходов и сбережений. Ипотечное жилищное кредитование позволяет гражданам купить жилье без накопления суммы всей его стоимости. Чтобы получить ипотечный кредит, нужен установленный банком первоначальный взнос (в размере 20—30% стоимости жилья) и стабильный уровень доходов. Квартира при оплате ее средствами ипотечного кредита сразу оформляется в собственность гражданина. Это значительное преимущество ипотечного кредитования по сравнению с другими схемами жилищного финансирования (долевым участием в строительстве жилого дома, кредитованием по схеме аренды с правом выкупа и др.).
На рис. 1.1 представлено распределение предпочтений населения России по финансовым схемам приобретения жилья (на конец 2004 г.)2.
 Рис. 1.1. Финансовые схемы приобретения жилья, которые предпочитает население
Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов граждан от цен на жилье, нестабильность экономического развития, высокая инфляция и отсутствие трудовой занятости, безработица — все эти факторы отрицательно влияют на возможности граждан приобретать жилье.
На рынке строительства и приобретения жилья взаимодействует большое количество различных специализированных участников:
строительные организации;
застройщики-заказчики;
риэлторские фирмы;
оценочные фирмы;
государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
муниципальные органы и различные организации, с которыми необходимо проводить согласование при получении разрешительной документации для строительства;
институциональные и частные инвесторы, вкладывающие денежные средства в жилищное строительство;
банки и другие финансовые организации;
граждане — приобретатели жилья.
В большинстве стран с развитым рынком жилищного строительства отлажены рыночные механизмы финансирования этой сферы за счет привлечения средств инвесторов, строительных кредитов банков и сбережений населения.
Особую роль в решении проблем привлечения источников для финансирования жилья, а также предоставления заемных средств на реализацию жилищных программ играют банки и другие кредитные институты. Банки обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции — застройщиков, так и ее потребителей — граждан. Так, в большинстве развитых зарубежных стран проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья решаются с помощью кредитов банков: строительных кредитов застройщикам на период строительства дома (сроком на 1—1,5 года), а также долгосрочных жилищных ипотечных кредитов населению (сроком на 15–30 лет). Финансируя строительство жилья, банк контролирует процесс в целом, в том числе качество строительно-монтажных работ, сроки и стоимость их выполнения, тщательно оценивает и минимизирует все сопутствующие строительные, финансовые, рыночные риски. Обеспечением кредита может быть земельный участок и возводимые объекты недвижимости.
Характерный пример — финансирование строительства многоэтажного жилого дома на основе банковских строительных кредитов3. Эти кредиты выдаются банком-кредитором застройщику частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле банка за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики — получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком после завершения строительства и реализации объекта. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, — точно оценить существующие строительные и рыночные риски, вероятность создания и реализации объекта в срок, другими словами, риск незавершения строительства в срок и риск, связанный с реализацией построенных квартир. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и таким образом выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и необходимой разрешительной документацией на осуществление строительства. Обеспечением кредита являются права на земельный участок, вновь создаваемый объект недвижимости и другие активы застройщика.
Строительные кредиты организациям-застройщикам эффективно сочетаются с ипотечным кредитованием физических лиц — покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
На рынке готового жилья граждане выбирают жилье в соответствии со своими доходами и потребностями и заключают договор купли-продажи с продавцом жилья. Тем, у кого не хватает денег на столь серьезную покупку (а таких людей большинство), банки предлагают долгосрочные ипотечные кредиты (т.е. кредиты под залог приобретаемого жилья).
Те, кто не хочет жить в стандартном готовом доме и решается на строительство собственного дома, заключают договор с подрядной строительной организацией, которая строит дом, как правило, «под ключ», используя для финансирования строительства банковский ипотечный кредит на строительство индивидуального жилья. Банк, стремясь обеспечить своевременный возврат предоставленного кредита, тщательно контролирует соблюдение установленных сроков, сметы и качества строительства. Земельный участок вместе со строящимся домом в большинстве случаев является надежным и ликвидным залогом, обеспечивающим возврат кредита.
Для осуществления деятельности по кредитованию строительства банк формирует штат специалистов, профессионально владеющих вопросами учета и снижения строительных и финансовых рисков. Часто банки привлекают к сотрудничеству организации, специализирующиеся на вопросах строительства и эксплуатации объектов недвижимости, в качестве независимых экспертов для контроля за эффективностью реализации финансируемого проекта. В результате, решая задачу контроля и снижения рисков при кредитовании строительства, банк опосредованно защищает и права конечных потребителей жилья — граждан.
Типичная для развитых жилищных рынков практика финансирования строительства и приобретения жилья на основе использования различных банковских кредитов в России до сих пор не получила достаточного развития. В нашей стране, где кредитование строительства, а также долгосрочное жилищное ипотечное кредитование населения пока находятся на начальной стадии развития, банки рассматривают эту сферу деятельности как перспективную, но в настоящее время слишком сложную и трудоемкую. Высокопрофессиональный штат сотрудников, которые способны предотвратить возможные финансовые потери, отсутствует.
В результате российские застройщики и заказчики жилья практически не используют банковские кредиты для целей финансирования строительства, предпочитая применять различные схемы привлечения денежных средств от граждан. Сегодня доля кредитных средств составляет не более 20% стоимости жилищного строительства. До 15% строительства многоквартирных домов на начальной стадии строительства и до 20% на завершающих этапах финансируется за счет инвестиций юридических лиц. Средства населения составляют до 25% всех средств на начальной стадии строительства и до 45% на завершающих этапах. В настоящее время до 70% строительства жилья на завершающих этапах может финансироваться за счет средств населения4.
И дело не только в том, что цена на кредиты банков довольно высока. При обращении в банк застройщик или заказчик должны иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, которые банк в состоянии профессионально оценить, а затем и проконтролировать их выполнение. Однако несовершенство законодательной базы ипотечного кредитования, отсутствие на этапе строительства четких гарантий прав застройщиков и инвесторов на вновь создаваемый объект недвижимости и на земельный участок, которые могли бы служить обеспечением (залогом) кредита, экономическая нестабильность финансового рынка, сложности при проверке и оценке платежеспособности и кредитоспособности заемщиков, непрозрачность финансовых потоков при строительстве жилья — все это обусловливает инертную, выжидательную позицию банков на этом рынке.
Именно поэтому основным источником финансирования строительства жилья в России стали средства граждан, желающих улучшить жилищные условия за счет собственных доходов и накоплений. Компании — застройщики жилья остро нуждаются в постоянном притоке денежных средств и в различных формах используют свободные средства граждан, у которых в нынешней ситуации практически нет иной реальной возможности купить жилье, кроме как выступить в качестве инвесторов, или дольщиков, при его строительстве либо в качестве пайщиков различных жилищных кооперативов. Сбережения граждан вовлекаются в разнообразные схемы финансирования строительства через различные договоры инвестирования или долевого участия в строительстве либо через различные организации: жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, жилищные кредитные союзы и т.д. В то же время опрос населения в рамках исследования «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России» показал, что спрос ориентирован в большей степени на приобретение готового жилья с помощью ипотечного кредита (рис. 1.2).
 
* Без учета социального жилья и предложения жилья на вторичном рынке.
Рис. 1.2. Структура спроса населения на жилье и предложения жилья
Особенно бурно практика вовлечения средств граждан непосредственно в строительство, минуя банки, стала развиваться в России после финансового кризиса 1998 г., когда доверие к банкам было существенно подорвано. Граждане стараются не хранить свои сбережения в банках, не надеются на банковские кредиты, предпочитая вкладывать денежные средства в строительство жилья через различные зачастую весьма запутанные и рискованные финансовые схемы.
В числе основных рисков, характерных для подобных проектов и ведущих к финансовым потерям граждан, необходимо отметить необоснованное завышение сметной стоимости жилья, нарушение сроков и качества строительства, непрофессиональное или недобросовестное управление процессом финансирования строительства, использование рискованных схем хранения и размещения средств граждан, создание «финансовых пирамид», принятие экономически необоснованных или неэффективных решений и т.п.
За рубежом практика предоплаты при строительстве жилья также существует, но в ограниченных объемах. Денежные средства, привлекаемые в качестве предоплаты за жилой дом или квартиру на стадии еще не завершенного строительства, не передаются напрямую застройщику, а хранятся на особом депозите в банке, который отвечает за их сохранность. Финансирование застройщика в период строительства осуществляет все тот же банк в форме кредитных линий под законченные этапы работ. Банк рискует своими кредитными ресурсами, однако при этом он управляет рисками с помощью профессиональной команды, состоящей из финансистов в области строительства, кредитных инспекторов, юристов и других специалистов, позволяющих минимизировать возможные проблемы. Окончательные расчеты между покупателем и застройщиком совершаются только после полной сдачи жилого объекта, и банк служит посредником в этих расчетах. Таким образом, если качество работ не устраивает покупателя или застройщик по каким-то причинам не справляется с организацией работ, денежные средства, полученные в качестве предоплаты, не будут утрачены для гражданина.
Предоставляя кредит на покупку уже готового дома, банк не только выступает финансовым посредником между покупателем и застройщиком или продавцом жилья, но и помогает гражданам выбрать жилье, соответствующее их потребностям и доходам, контролирует правильность оформления сделки, соблюдение всех необходимых юридических процедур. Тем самым решается проблема защиты прав потребителя на жилищном рынке, гражданин не рискует своими сбережениями, полностью авансируя жилье в момент, когда строители еще только заложили фундамент.
1.11. Роль ипотечного кредитования в развитии системы жилищного финансирования и обеспечении жильем граждан
За последние десятилетия в большинстве стран мира приобретение жилья в кредит стало не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и важнейшей сферой экономической деятельности, определяющую роль в которой играют банковские и другие финансовые институты, обеспечивающие необходимый приток капиталов в эту сферу.
Государство выполняет регулирующую роль посредством создания законодательных и институциональных основ, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования, привлечение средств частных инвесторов в жилищную сферу, а также оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения граждан жильем, которая основана на рыночных механизмах приобретения жилья на свободном жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Как показывает практика зарубежных стран с развитым жилищным рынком, создание эффективно работающей системы ипотечного кредитования позволяет:
увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для большей части населения, имеющей стабильную занятость и доходы;
активизировать рынок жилья;
вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
привлечь в жилищную сферу сбережения населения и финансовые ресурсы и инвестиции;
обеспечить развитие строительного комплекса за счет обеспечения платежеспособного спроса на готовую строительную продукцию;
оживить экономику страны в целом.
Построение системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования невозможно без опоры на международный опыт развития ипотечного кредитования, формирования полноценной законодательной базы, постановки долговременных целей создания самодостаточной эффективной рыночной системы с учетом макроэкономических условий, характерных для переходной экономики (ограниченная платежеспособность населения, продолжающаяся инфляция, высокие процентные ставки и риски).
1.12. Роль государства в развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
Деятельность государства в этой сфере должна развиваться в нескольких основных направлениях:
формирование необходимой правовой нормативной базы для реализации механизма ипотеки и эффективного функционирования рынка ипотечных жилищных кредитов;
регулирование использования надежных финансовых инструментов, обеспечивающих приток долгосрочных инвестиций на рынок ипотечных жилищных кредитов;
создание условий для развития инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов, в том числе возможна финансовая поддержка становления на первоначальном этапе новых институтов на этом рынке, например институтов вторичного рынка ипотечных кредитов;
обеспечение равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
создание правовых механизмов защиты прав кредиторов, а также социальной защиты заемщиков в случае невозможности погашения взятого ипотечного кредита и обращения взыскания на предмет залога.
Особое значение имеет выработка правильных подходов к государственной бюджетной поддержке населения при приобретении жилья. Возможность приобретения жилья с использованием кредитов существенно расширяет доступность жилья для населения. Одним из ключевых условий создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с относительно высокими, но прежде всего со средними доходами. Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что уменьшит необходимый размер кредита.
Однако при этом необходимо учитывать, что система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, банков и других финансовых институтов, частных инвесторов, а не на финансирование со стороны государства. Темпы и масштабы развития системы жилищного ипотечного кредитования в регионах определяются объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
|
