Управление многоквартирными домоми в системе ЖКХ
Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
Под надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать состояние, обеспечивающее:
соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД;
безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, земельным участком, на котором расположен дом;
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией.
В соответствии с положениями ЖК РФ требования к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах могут устанавливаться только органами государственной власти РФ. Эти требования содержатся в технических регламентах, государственных санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах, гигиенических нормативах, технических правилах и нормах, принимаемых федеральными органами исполнительной власти в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ.
Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и их периодичность.
Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2- 04.2004 определяет следующий перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
а) профилактические осмотры:
уборка мусора и грязи с кровли и с козырьков жилых домов;
прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока;
закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак;
регулировка кранов, вентилей и задвижек в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;
регулировка и набивка сальников;
уплотнение сгонов;
очистка от накипи запорной арматуры;
очистка грязевиков воздухосборников, вантузов;
смена прокладок и набивка сальников в водопроводных и вентильных кранах в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;
проверка исправности канализационной вытяжки;
прочистка канализационных стояков от жировых отложений;
проветривание канализационных колодцев;
прочистка люков и закрытие крышек канализационных колодцев;
прочистка выпусков канализационной сети;
замена перегоревших электроламп в лестничных клетках, в шахтах и кабинах лифтов;
укрепление плафонов и ослабленных участков наружной электропроводки;
прочистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах;
снятие показаний домовых, групповых электросчетчиков;
проверка заземления электрокабелей.
б) аварийное обслуживание:
удаление элементов декора, представляющих опасность;
снятие, укрепление вышедших из строя или слабо укрепленных домовых номерных знаков, лестничных указателей и других элементов визуальной информации;
прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока;
закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки;
отключение радиаторов при их течи;
ликвидация воздушных пробок в радиаторах и стояках;
прочистка трубопроводов горячего и холодного водоснабжения;
временная заделка свищей и трещин на внутренних трубопроводах и стояках;
утепление трубопроводов;
прочистка дренажных систем;
устранение течи санитарно-технических приборов в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;
ремонт запирающих устройств в подвалах и чердаках, закрытие на замки групповых щитков и распределительных шкафов;
сопутствующие работы при ликвидации аварий:
отрывка траншей;
откачка воды из подвала;
вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами;
отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков систем центрального отопления и горячего водоснабжения и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности.
в) набор работ:
отбивка отслоившейся отделки наружной поверхности стен (штукатурки, облицовочной плитки);
укрепление козырьков, ограждений и перил крылец;
удаление снега и наледи с кровель, с козырьков и балконов;
укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета;
укрепление защитной решетки водоприемной воронки;
прочистка внутреннего металлического водостока от засорения;
прочистка внутреннего водостока из полиэтиленовых труб;
укрепление рядовых звеньев, водоприемных воронок, колен и отмета наружного водостока; промазка кровельных фальцев и образовавшихся свищей мастиками, герметиком;
проверка исправности оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале;
антисептирование и антипирирование деревянных конструкций;
установка недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверных и оконных заполнениях;
укрепление или регулировка пружин, доводчиков и амортизаторов на входных дверях;
установка или укрепление ручек и шпингалетов на оконных и дверных заполнениях;
утепление оконных и дверных проемов;
укрепление указателей улиц домов;
вывеска и снятие флагов;
закрытие и раскрытие продухов;
установка урн;
окраска урн;
окраска решетчатых ограждений, ворот, оград;
подготовка к сезонной эксплуатации оборудования детских и спортивных площадок;
консервация и расконсервация систем центрального отопления;
регулировка кранов, вентилей и задвижек в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;
регулировка и набивка сальников;
испытание систем центрального отопления;
промывка системы центрального отопления и горячего водоснабжения гидравлическим и гидропневматическим способом;
утепление трубопроводов в чердачных помещениях и технических подпольях;
замеры сопротивления изоляции проводов;
техническое обслуживание автоматической противопожарной защиты и дымоудаления (АППЗ и ДУ);
напольные электроплиты (в случае принятия решения общего собрания собственников многоквартирного дома).
Профилактический текущий ремонт, согласно утвержденного титульного списка.
Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме:
1. Фундаменты. Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы.
2. Стены и фасады. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, частичный ремонт и окраска фасадов.
3. Перекрытия. Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
4. Крыши. Усиление элементов деревянной стропильной системы, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
5. Оконные и дверные заполнения в местах общего пользования. Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
6. Лестницы, балконы, крыльца, зонты-козырьки над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей. Восстановление или замена отдельных участков и элементов.
7. Полы. Замена, восстановление отдельных участков в местах общего пользования.
8. Внутренняя отделка в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях. Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками.
9. Внутренняя система отопления. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем центрального отопления, включая домовые котельные.
10. Внутренняя система водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (включая насосные установки в жилых зданиях). Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов.
11. Внутренняя система электроснабжения и электротехнические устройства (за исключением внутриквартирных устройств и приборов). Замена и восстановление работоспособности.
12. Мусоропроводы. Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.
13. Специальные общедомовые технические устройства. Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо уполномоченными федеральными органами исполнительной власти.
14. Внешнее благоустройство. Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
Санитарное содержание:
погрузка и разгрузка травы, листьев, веток; погрузка и разгрузка крупногабаритных бытовых отходов;
агротехнические мероприятия по уходу за зелеными насаждениями;
санитарная очистка придомовой территории:
постоянно:
уборка контейнерных площадок;
очистка урн от мусора.
холодный период:
уборка от снега и наледи площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка;
уборка снега с тротуаров и внутриквартальных проездов;
посыпка территории противогололедными составами и материалами;
теплый период:
подметание территории в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см;
уборка газонов;
сезонное выкашивание газонов;
санитарное содержание мест общего пользования (в том числе дератизация и дезинсекция).
мусоропроводы:
удаление мусора из мусороприемных камер;
уборка мусороприемных камер;
уборка вокруг загрузочных клапанов мусоропроводов;
мойка сменных мусоросборников;
мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода;
дезинфекция мусоросборников;
устранение засорений.
Периодичность выполнения работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию общего имущества многоквартирного дома устанавливается договором управления многоквартирного дома.
Рекомендуемая
Программа работ по ремонту общего имущества
многоквартирных домов на 20___ год.
№п/п
|
Наименование элементов и оборудования/вид ремонта/перечень работ по ремонту
|
ед. из.
|
№
|
1
|
2
|
3
|
4
|
1
|
Лестницы в подъездах
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Укрепление стоек металлических решеток ограждения лестниц и площадок
|
стойка, шт.
|
|
Смена отдельных частей поручней
|
поручень, м
|
|
2
|
Фундамент
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Заделка и герметизация швов и стыков
|
кв.м
|
|
Ремонт отмостки
|
кв.м
|
|
3
|
Наружные и внутренние капитальные стены
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Заделка борозд в кирпичных стенах
|
м
|
|
Заделка и герметизация швов и стыков
|
п.м.
|
|
4
|
Полы
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Заделка выбоин в цементных полах
|
кв.м
|
|
Ремонт поверхности цементных полов
|
кв.м
|
|
5
|
Окна
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Ремонт оконных переплетов
|
|
|
Установка (смена) оконных и дверных приборов
|
шпингалет /задвижка
|
|
угольники оконные
|
|
ручки оконные
|
|
Остекление оконных рам
|
кв.м
|
|
6
|
Двери
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Установка (смена) оконных и дверных приборов
|
доводчик
|
|
7
|
Отделка
|
|
|
7.1.
|
внутренняя
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Ремонт внутренней штукатурки стен отдельными местами
|
кв.м
|
|
Ремонт внутренней штукатурки потолка отдельными местами
|
кв.м
|
|
8
|
Электроснабжение
|
|
|
8.1.
|
общедомовые электрические сети (в т.ч. в технических подвалах и на чердаках)
|
|
|
|
мелкий ремонт
|
|
|
Мелкий ремонт электропроводки
|
проводка, м.
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Замена неисправных участков электрической сети (магистралей на кухонные стояки)
|
|
|
|
проводка, м
|
|
Замена неисправных участков электрической сети (освещение лестничных клеток)
|
провод ПВ 1-6мм2, м
|
|
Замена неисправных участков электрической сети (освещение подвала)
|
провод ПУНП 3-1,5мм2 с медными эжилами из ПВХ, м
|
|
|
проводка, м
|
|
8.2.
|
водно-распределительные устройства
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Замена пакетных переключателей вводно-рапределительных устройств
|
переключатель
|
|
8.3.
|
осветительные установки помещений общего пользования (светильники, плафоны)
|
|
|
|
мелкий ремонт
|
|
|
Замена перегоревшей электролампы
|
электролампа
|
|
8.4.
|
автоматические выключатели
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
|
Замена автоматических выключателей
|
выключатель
|
|
9.
|
Холодное водоснабжение
|
|
|
9.1.
|
трубопровод (стояки и ответвления от них)
|
|
|
|
мелкий ремонт
|
|
|
Временная заделка свищей и трещин на внутренних трубопроводах и стояках
|
м.
|
|
9.2.
|
водоразборная и трубопроводная арматура (краны)
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Замена запорно-регулирующей аппаратуры
|
кран Ø32мм, шт
|
|
9.3.
|
задвижки
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Замена запорно-регулирующей аппаратуры
|
задвижка Ø50мм
|
|
9.4.
|
вентили
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Замена запорно-регулирующей аппаратуры
|
вентиль Ø32мм П/П, шт.
|
|
9.5.
|
фланец
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Замена запорно-регулирующей аппаратуры
|
фланец Ø50мм
|
|
10.
|
Горячее водоснабжение
|
|
|
10.1.
|
трубопровод (стояки и ответвления от них)
|
|
|
|
мелкий ремонт
|
|
|
Временная заделка свищей и трещин на внутренних трубопроводах и стояках
|
м.
|
|
Тепловая изоляция труб Ø63мм
|
трубопровод Ø63мм, длина м
|
|
10.2.
|
водоразборная и трубопроводная арматура (краны)
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Замена запорно-регулирующей аппаратуры
|
кран Ø40мм П/П, шт.
|
|
10.3.
|
задвижки
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Замена запорно-регулирующей аппаратуры
|
задвижка Ø80мм, сталь, шт.
|
|
10.4.
|
вентили
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Замена запорно-регулирующей аппаратуры
|
вентиль Ø50мм
|
|
|
вентиль Ø20мм
|
|
10.5.
|
фланец
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Замена запорно-регулирующей аппаратуры
|
фланец Ø50мм
|
|
11.
|
Водоотведение
|
|
|
11.1.
|
стояки канализации (стояки и ответвления от них)
|
|
|
|
мелкий ремонт
|
|
|
Временная заделка свищей и трещин на внутренних трубопроводах и стояках
|
м.
|
|
12.
|
Отопление (от внешних котельных)
|
|
|
12.1.
|
трубопровод (стояки и разводящие трубопроводы)
|
|
|
|
мелкий ремонт
|
|
|
Мелкий ремонт изоляции труб
|
трубопровод длина, м
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Утепление трубопровода центрального отопления
|
трубопровод длина, м
|
|
Установка кранов на трубопроводе для спуска воздуха из системы
|
кран
|
|
12.2.
|
краны
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Смена кранов
|
кран Ø15мм
|
|
|
кран Ø20мм
|
|
|
|
|
|
кран Ø50мм
|
|
12.3.
|
вентили
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Смена вентиля
|
вентиль
|
|
12.4.
|
контрольно-измерительная аппаратура (датчики температуры и давления и т.п.)
|
|
|
|
текущий ремонт
|
|
|
Замена контрольно-измерительной аппаратуры (датчики температуры и давления)
|
датчик
|
|
12.5.
|
крепления для труб и приборов центрального отопления
|
|
|
|
мелкий ремонт
|
|
|
Укрепление крючков для труб и приборов центрального отопления
|
крепление
|
|
13.
|
Скамейки, находящие на территории земельного участка, входящего в состав общего имущества
|
|
|
|
благоустройство
|
|
|
Покраска скамеек у подъездов
|
кв.м
|
|
14.
|
Деревья, кустарники
|
|
|
|
благоустройство
|
|
|
Побелка деревьев, кустарников известковым раствором
|
кв.м
|
|
15.
|
Бордюры
|
|
|
|
благоустройство
|
|
|
Побелка бордюра известковым раствором
|
кв.м
|
|
16.
|
Информационные щиты
|
|
|
|
благоустройство
|
|
|
Вывешивание на месте, доступном для посетителей (подъезде, лестничной клетке), информационных щитов
|
информационный щит
|
|
ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ.
Тарифы на жилищно-коммунальные услуги и из чего они складываются.
Понятие и виды тарифов.
Когда мы получаем квитанции с суммами, необходимыми для уплаты квартплаты, подразумевается, что нам начислена полная стоимость предоставленных коммунальными предприятиями услуг и использования жилых площадей. Это одним словом называется «квартплата». То, что предъявляется собственникам отдельно за каждый вид поставляемых ресурсов, имеет как раз название «тариф». Таким образом, тариф - ценовые ставки, по которым осуществляются расчеты за оказываемые услуги.
В 2005 году принят Жилищный кодекс РФ, который определил права и обязанности собственников помещений многоквартирных домов. С принятием Жилищного Кодекса собственники получили право выбора одного из способов управления многоквартирным домом (УК, ТСЖ, непосредственное управление). Кроме того Жилищный кодекс закрепил за собственниками право и обязанность принятия тарифа на содержание и текущий ремонт для своего многоквартирного дома.
До принятия Жилищного кодекса тариф на содержание и текущий ремонт устанавливался органами местного самоуправления. Такой тариф устанавливался как для собственников, так и для нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме.
Сегодня собственники помещений имеют право установить на общем собрании свой тариф, который основывается не на усредненных расчетах, а на реальных потребностях именно их дома. А тариф на содержание и ремонт жилого помещения, который устанавливают органы местного самоуправления, обязателен только для неприватизированных квартир.
Принятие собственниками помещений многоквартирного дома индивидуального тарифа является важным этапом в создании благоприятных и безопасных условий для проживания.
В табл.1 представлены отличия тарифа, утвержденного муниципалитетом, от индивидуального тарифа многоквартирного дома.
|
