Олег Толкачев, председатель Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству
Мир новостей (Москва), 01.07.2008
ТСЖ - двигатель реформы "коммуналки"
Сенатор Олег Толкачев встретился с журналистами, чтобы рассказать, как в России проходит реформа ЖКХ. В ходе встречи Олег Толкачев ответил на многочисленные вопросы.
- Олег Михайлович, какие направления деятельности Комиссии Совета Федерации по жилищной политике вы могли бы обозначить?
- Их четыре. Первое - все вопросы Жилищного и Земельного кодексов. А также все, что касается градостроительства, вопросов регионального землепользования и регионального же градостроения. Второе направление деятельности нашей комиссии - инвестиционная деятельность. То есть все, что касается ипотечного кредитования, долевого участия в строительстве. А также вопросы финансирования строительства и вопросы ответственности как застройщика перед дольщиком, так и со-инвестора перед подрядчиком. Третье направление - вопросы землепользования. Один из первых указов нового президента Дмитрия Медведева - это указ о запрете действий с землей, которая является федеральной собственностью и находится в управлении у отраслевых предприятий, министерств и ведомств. Также рассматриваются вопросы о неэффективном использовании земель. Думаю, что к осени будет принят закон, который позволит использовать эти земли для строительства жилья. А это, в свою очередь, позволит если не снизить, то хотя бы остановить рост цен на жилье.
Ну и четвертое направление, очень важное, - это жилищно-коммунальное хозяйство. Работать в этом направлении сложно, потому что проблемы ЖКХ касаются каждого и зачастую вопросов больше, чем ответов. Тем не менее двигаться нужно. Сейчас создан Фонд содействия реформе ЖКХ. Из госбюджета 240 млрд. рублей выделено на проведение реформы. Задача Фонда: в течение трех лет - 2008-го, 2009-го, 2010-го - эти средства распределить среди регионов Российской Федерации. Разумеется, среди тех регионов, которые выполняют положения Закона о фонде ЖКХ, с целью проведения капитального ремонта жилого фонда.
- Олег Михайлович, как вы оцениваете состояние жилого фонда?
- Состояние очень сложное. В некоторых регионах - удручающее. Еще Владимир Путин в своем прошлогоднем Послании отметил, что 11 млн. кв. м ветхого и аварийного жилья - это позор для России. Должен сказать, что 29 регионов уже получили первые средства. Предельный объем перечислений для одного региона - 8 млрд. в течение одного года. Должен сказать, что никогда не было в регионах такого объема перечислений. Задача Фонда - правильно распределить государственные средства, сделать все возможное, чтобы деньги работали. И роль этого Фонда, по замечанию Дмитрия Медведева, такая же, как была у национальных проектов.
- А какая ситуация в Москве?
- В Москве сейчас работает программа, в ходе которой планируется до 2014 года отремонтировать все дома, которые построены до 1991 года. Это около 117 млн. кв. м. На это за текущий год выделено 40 млрд. рублей из городского бюджета. Это в 20 раз больше того, что выделялось обычно.
- Правда ли, что ремонт будет производиться только в тех домах, где созданы ТСЖ?
- Нет, это неправда. По программе будут отремонтированы ВСЕ дома, которые построены до 1991 года. Но важно понять, что работать действительно легче с теми домами, где организованы ТСЖ. Легче и гораздо эффективнее.
- Олег Михайлович, переход коммунальных служб на рыночные отношения уже начался. Можно ли быть уверенными, что рынок этот будет социально ориентирован?
- Для того чтобы повысить качество обслуживания, надо создавать рыночную среду. То есть конкуренцию. Для полного удовлетворения требований жильцов им будет дана возможность выбора обслуживающей организации. Это избавит их от участи быть навсегда "приговоренными" (в соответствии с их пропиской) к одному ДЕЗу, работа которого у них вызывает нарекания. Они смогут за свои деньги выбрать компанию, полностью устраивающую их, и выбирать ее будут на различных конкурсах, проводимых управой. Желающих участвовать в них со временем будет немало, а потому победит лучший, сильнейший.
- Скажите, не приведет ли это к росту тарифов? Не останутся ли без льгот ветераны войны, инвалиды и другие социально незащищенные слои населения?
- Но при этом свято должна соблюдаться главная гарантия реформы: все управляющие конторы не вправе произвольно повышать расценки на оплату услуг за счет жильцов.
- Есть ли первые успехи этой реформы в Москве?
- Сегодня среди 40 тысяч жилых домов в Москве в ТСЖ (товарищество собственников жилья) оказались около трех с половиной тысяч. Более 80 процентов москвичей определились с выбором управляющей компании в сфере ЖКХ. Согласно закону о Жилищном кодексе, каждый житель столицы должен выбрать один из трех возможных способов управления домом.
- И в чем их отличие друг от друга?
- Первый способ - это прямое управление своим домом. Он подходит для небольших домов, скажем, где не больше 25 квартир. Сами жильцы выбирают бухгалтера, председателя, его помощников. Эти выборные лица сами осуществляют сбор и распределение денежных средств, заключают договоры с соответствующими службами. Проблема упирается в кадры. Но сейчас мы организовали курсы руководителей ТСЖ. Их могут пройти все желающие абсолютно бесплатно. На этих курсах вам разъяснят основные тонкости Жилищного кодекса и других нормативных документов, помогут с подготовкой документов, в общем, научат вас быть настоящим управляющим. Второй, основной, вид правления связан с приглашением управляющей компании со сложившейся кадровой инфраструктурой. Функции по управлению вашим домом будут выполнять наемные специалисты-профессионалы. С ними заключают договор и оговаривают по пунктам все их обязанности и коммунальные расценки. В договоре необходимо обязательно прописать, что компания гарантирует качественное управление вашим домом. А это включает в себя весь спектр услуг. Опыт тех 3,5 тысячи домов, где теперь действуют ТСЖ, подсказывает, что эта форма найма управляющей компании - самая прогрессивная. Там в подъездах чистота и уют, цветы на подоконниках, круглосуточно можно вызвать сантехника, электрика, плотника. И, как показали опросы самих жильцов, отказываться от этой формы правления никто из них не намерен.
Лидия Звилинская
Ирина Шрамко, руководитель ГУ "Центр реформы в ЖКХ"
mosinform.ru, 03.07.2008
На семинаре Центра реформы в ЖКХ обсудили вопросы страхования в жилищной сфере
В Москве прошел ежемесячный городской обучающий семинар "Страхование гражданской ответственности управляющих и подрядных организаций. Страхование общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах", организованный Центром реформы в ЖКХ, сообщила руководитель Центра Ирина Шрамко. "Москва - это единственный город в России, где система страхования развивается в рамках городской программы и из бюджета города направляются средства на ее реализацию. В городе действует специально созданное ГУ "Городской центр жилищного страхования", развивается комплексная система страхования, которая позволяет обеспечивать защиту жилищного фонда", - сказала Ирина Шрамко.
Она отметила, что важнейшим документом в этой области является постановление Правительства Москвы от 15 апреля 2008 г. № 299-ПП "О мерах по развитию страхования гражданской ответственности управляющих и подрядных организаций за причинение вреда помещениям и объектам общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах".
По словам заместителя руководителя госучреждения Москвы "Городской центр жилищного страхования" Ирины Чертковой, "жители могут минимизировать свои потери как в случае пожара, так и других бедствий". "Московская комплексная система страхования включает страхование жилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме и гражданской ответственности подрядных и управляющих организаций", - пояснила она. "Страхование объектов общего имущества предусматривает выплату страховых субсидий на возможный ущерб в размере 40%. Такое участие Правительства Москвы позволяет оплачивать и часть страхового взноса", - уточнила Ирина Черткова.
В работе семинара приняли участие управляющие и подрядные организации, представители ТСЖ и ЖСК, для которых страхование рисков в ряде случаев является надежным способом минимизировать финансовые потери.
"Грамотное использование возможностей страхования, с одной стороны, позволяет защитить права и интересы населения, с другой - минимизировать затраты управляющих и подрядных организаций, обеспечивая создание эффективной системы управления и современного, цивилизованного, конкурентного рынка ЖКУ", - заключила Ирина Шрамко.
Игорь Дибцев, президент ОАО "Российские коммунальные системы"
Российская газета (Москва), 18.09.2008
Испытание на прочность.
Конкуренция частных компаний за рынок ЖКХ обостряется
Компания "Российские коммунальные системы" одной из первых прошла нехожеными инвестиционными тропами. О сложностях и перспективах развития этого направления рассказывает президент ОАО "РКС" Игорь Дибцев.
Еще недавно частные инвестиции в ЖКХ считались своего рода экзотикой, экстримом, сопряженным с многочисленными рисками, как, впрочем, и весь коммунальный бизнес. Вкладывать деньги в прогнившие подземные коммуникации и ждать при этом возврата в рамках инвестиционного цикла. Многим это напоминало известную страну в известной детской сказке. Сегодня понятие "инвестиции в ЖКХ" стало привычным, наполненным экономическим смыслом. Более того, сегодня частные компании, претендующие на роль оператора коммунальной инфраструктуры, не скупятся на обещания, суля порой явно нереальные суммы. Конкуренция на рынке ЖКХ, а вернее будет сказать - конкуренция за рынок ЖКХ обостряется.
- Игорь Николаевич, как вы оцениваете инвестиционную деятельность РКС за последние несколько лет?
- За пять лет работы в этом секторе РКС реализовали инвестиционные проекты на сумму более 3 миллиардов рублей. Это много на общем фоне достаточно скромных коммерческих инвестиций в эту отрасль. Но если сравнивать с тем, какой объем инвестиций необходим отрасли и сколько могла бы вложить компания в условиях отработанных инвестиционных механизмов, то эти средства не так уж велики. "Российские коммунальные системы" были образованы в 2003 году, однако только с 2006 года компания смогла приступить к реализации широкой инвестиционной программы. К этому времени около десяти регионов перешли с краткосрочных на долгосрочные договоры аренды коммунального имущества, между органами власти и РКС были согласованы инвестиционные планы, определены механизмы и источники возврата инвестиционных вложений.
- Какова ситуация в ЖКХ сегодня, насколько привлекательна для инвестиций стала эта отрасль?
- Большие инвестиции в ЖКХ еще впереди. Первые инвестиционные проекты в начале 2000-х реализовывались при очень слабой нормативно-правовой базе, практически под лозунги коммунальной реформы о привлечении бизнеса. Сегодня мы имеем в большинстве территорий упорядоченную градостроительную документацию, на которую накладываются планы комплексного развития инженерной инфраструктуры городов, долгосрочные инвестиционные программы. Инвестиционные потребности начинают отражаться в тарифном регулировании: через доведение тарифов до экономически обоснованных величин, через инвестиционную составляющую и введение платы за подключение к сетям. Совсем недавно ФСТ выпустила долгожданную методику регулирования тарифов с применением метода доходности инвестированного капитала, которая закрепляет понятия необходимой валовой выручки и нормы доходности капитала. Новую правовую поддержку бизнесу в ЖКХ дал, в частности, и Закон N 185-ФЗ о Фонде содействия реформе ЖКХ.
- Каким образом РКС решает вопрос привлечения инвестиций?
- Вопрос о том, где взять деньги для широкомасштабной инвестиционной программы, был решен в РКС, прямо скажем, нетрадиционным для отрасли способом. В апреле 2006 года ОАО "РКС" разместило облигационный заем в объеме 1,5 миллиарда рублей под 9,7 процента годовых. Организатором выпуска облигаций выступил Газпромбанк. Рынок отреагировал двукратным превышением спроса над предложением. Это был первый опыт выпуска облигаций в истории российской "коммуналки". Сегодня в условиях ухудшения ситуации на рынке свободного капитала, которая стала следствием общемировых кризисных явлений, РКС черпает финансы для инвестиционной программы в банковском кредитовании. Крупному федеральному холдингу с годовым оборотом 29,1 миллиарда рублей удается привлекать средства по ставке от 10 процентов. РКС имеют мощную поддержку в лице своего акционера - ГК "Ренова".
- Какова структура компании?
- РКС - мультипродуктовая компания, работающая в различных подотраслях коммунального комплекса: водоснабжение и водоотведение, коммунальная теплоэнергетика, электросетевое хозяйство, сбыт услуг розничным потребителям (ритейл). В некоторых регионах РКС накопили собственный опыт биллинга - организации сбора платежей через расчетно-кассовые центры. Мы не исключаем, что этот перечень услуг для РКС еще не закрыт. Компания интересуется перспективой развития в смежных коммунальных секторах, экологической проблематикой. Сегодня на 55 процентов бизнес-групп компаний РКС состоит из услуг в сфере теплоснабжения, 30 процентов - это услуги в коммунальной электроэнергетике и 15 процентов - "вода". РКС управляют водоканалами Тамбова, Кирова, Петрозаводска, Перми, Благовещенска. При этом если судить по доле средств, вкладываемых компанией в развитие этого сектора, то он, очевидно, претендует на статус приоритетного в инвестиционной политике РКС. В планах на 2008 год на сектор водоснабжение - водоотведение отведено более половины всех инвестиций коммунального холдинга.
- Какие мероприятия в сфере ЖКХ уже реализованы и каких результатов удалось достичь компании в итоге?
- В Тамбове нами была проведена комплексная работа: строительство резервуара-накопителя на 10 тысяч кубометров, установка частотных преобразователей на насосных станциях, прокладка новых водоводов и др., которые позволили с 2005 года отменить в городе дневной график подачи воды и перейти на стабильное водоснабжение с 6 до 23 часов. До этого вода в Тамбове подавалась трижды в день по нескольку часов утром, в обед и вечером. После запланированного на конец 2008 года пуска в эксплуатацию станции обезжелезивания воды в поселке Татаново (мощность первой очереди - 30 тысяч кубометров в сутки) появится возможность перевести город на круглосуточное водоснабжение. В Кирове при софинансировании со стороны РКС в этом году завершено строительство 4-го блока очистных сооружений водоканала (50 тысяч кубометров в сутки). Объект, строительство которого было начато по инициативе местных властей еще в 2002 году, в 2005 году из-за нехватки средств был практически "заморожен". С 2006 года строительство продолжилось в рамках подпрограммы "Реформирование и модернизация ЖКХ РФ" ФЦП "Жилище", по которой из федерального бюджета было выделено 105 миллионов рублей, инвестиционные вложения ОАО "Кировские коммунальные системы" и ОАО "РКС" составили 170 миллионов рублей. Новые очистные сооружения не просто позволят увеличить объем подаваемой в город воды, обеспечить растущие потребности новых микрорайонов комплексной застройки, они ориентированы на применение более прогрессивных технологий очистки. С 2006 года РКС реализуют в Карелии проект, получивший название "Чистая вода". Давняя проблема петрозаводчан - цветение вод Онежского озера. Большое количество органических примесей придает питьевой воде специфический запах и рыжую окраску при нагревании. Чтобы избавиться от этой "специфики", в Петрозаводске еще в 1991 году началось строительство большого комплекса дополнительных очистных сооружений. В силу дороговизны проекта стройка продвигалась медленно, даже слишком. Оживить процесс позволил частный инвестор. РКС и дочерняя компания "Петрозаводские коммунальные системы" в 2006-2008 годах вложили в этот проект 114 миллионов рублей. Визитной карточкой РКС в коммунальной теплоэнергетике можно назвать современные автоматизированные блочно-модульные котельные. Перед началом нового отопительного сезона 2008/09 года десятая такая котельная будет сдана в Бежицком районе Брянска. Ранее такие котельные появились в Тамбове, Владимире, некоторых городах Свердловской области, в Советском районе Брянска. Проекты по модернизации действующих котельных были выполнены Петрозаводскими, Амурскими, Кировскими коммунальными системами.
- "Российские коммунальные системы" работают в электросетевом хозяйстве в шести российских регионах, в трех из них имея статус и функции гарантирующего поставщика электроэнергии. Что вы можете сказать об РКС как о проекте? Каковы его перспективы?
- В летний сезон коммунальщики проводят так называемую опрессовку сетей - гидравлические испытания повышенным давлением и температурой. Если сети выдержали - значит, им не страшны никакие холода. По данным наших производст-венно-технических служб, компания к предстоящей зиме готова. Топ-менеджмент РКС считает весь пятилетний период деятельности своеобразным испытанием на прочность, прививкой от многочисленных коммунальных болезней и гарантией более динамичного развития. РКС как проект коммунального бизнеса в ЖКХ стартовал фактически в экспериментальных условиях, когда в коммуналке были миллиардные долги, низкая собираемость платежей, полное отсутствие опыта частных инвестиций. И если компания смогла через все это пройти и спустя пять лет иметь статус крупнейшего отечественного оператора в коммунальном комплексе, значит, этот проект - РКС - состоялся. В тех комфортных условиях, которые сегодня складываются благодаря целенаправленной государственной политике, у РКС уже гораздо больше шансов на успешную деятельность.
Беседовал Сергей Зверев
Игорь Бычковский, генеральный директор Института экономики жилищно-коммунального хозяйства
Профиль (Москва), 15.09.2008
Нестандартное хозяйство
Генеральный директор Института экономики ЖКХ Игорь БЫЧКОВСКИЙ считает, что в российском коммунальном секторе пока еще недостаточно эффективно выстроены взаимоотношения между обществом, выступающим заказчиком услуг, и бизнесом, который их должен поставлять.
- Насколько успешным вы считаете реформирование российского ЖКХ?
- Я считаю, что реформа ЖКХ активизировалась в части модернизации основных фондов, привлечения инвестиций в капитальный ремонт жилья и модернизации инфраструктуры, но замедлилась в институциональных преобразованиях, в методическом и правовом обеспечении. В значительной степени это определяется тем, что потеряла ориентиры группа "придворных" экспертов, имевших явно преувеличенное представление о саморегулируемых возможностях либеральных рыночных методов в объективно монополизированном коммунальном секторе. Здесь сказались и их однобокая проамериканская ориентация, игнорирующая многообразный европейский опыт, имеющий много больше общего с условиями России, и однополярная ориентация кураторов из Госстроя (Госстроя).
- Что вы имеете в виду под саморегулирующимися возможностями в коммунальном секторе?
- Речь идет о попытках превратить управляющие компании и ТСЖ в жилищном секторе в якобы рыночный эквивалент городского заказчика (что просматривалось в позиции разработчиков Жилищного кодекса). Эти попытки явно провалились. Не может даже совокупность домоуправов, пусть и частных, отражать позицию города в целом, формируя целевые критерии текущей деятельности и развития коммунального сектора: водо-, тепло, электроснабжения. Поймите, это не тот горизонт интересов, информированности, ответственности. Основной вектор формирования частно-государственного партнерства в коммунальном секторе - развитие правоотношений города как заказчика и частного оператора. Государство сейчас взаимодействует с бизнесом в коммунальном секторе, но при этом отсутствует методология оценки коммунальных услуг как товара. То есть если сузить трактовку частно-государственного партнерства в ЖКХ до взаимоотношений власти и бизнеса при производстве услуг, то потребитель, как главный оценщик результатов этого взаимодействия, остается в стороне. Правильнее вести речь о взаимодействии общества с частником (так и звучит в оригинале не совсем точно переведенный термин ЧГП). Чтобы общество в лице глав администраций и муниципальных образований эффективно взаимодействовало с бизнесом, необходимо принять общефедеральные стандарты, которым обязан следовать частный бизнес. Эти стандарты и должны отражать интересы населения. В коммунальной отрасли предполагается сделать упор на саморегулируемые организации (СРО). То есть получается, что бизнес сам себе устанавливает правила игры. Но именно государственные органы регулирования от лица общества в первую очередь должны участвовать в формировании базовых параметров качества жизни населения. Чтобы люди, которые живут и в городе-миллионнике, и в маленьком поселке, имели доступ к минимально гарантированным стандартам обслуживания. Технические и организационные решения могут быть разными, как и степень централизации коммунальных систем, но качество коммунальных услуг - не ниже национального стандарта. А члены СРО эти стандарты гарантируют для потребителей, борясь за право их обслуживания на конкретном рынке.
Вековые трубы
- А разве сейчас в отрасли вообще нет никаких стандартов надежности или качества?
- Формально стандарты есть. Скажем, существует около сотни параметров качества воды. Но только проверяются они далеко не все и как стандарты качества услуг, гарантированные водоканалами, в договорах не зафиксированы. Мне кажется, из этих параметров качества надо выбрать несколько десятков, но включать в договор (сервисный контракт) их поэтапное достижение, следить за их достоверностью и ставить бизнесу задачу уменьшать количество проб, не соответствующих стандартам. Надежность систем тоже не контролируется. Сколько аварий и повреждений фиксируется на километр сети? Муниципалитеты отмечают только такие аварии, которые ведут к отключению потребителя. А повреждения, ведущие к потерям и утечкам, нарушениям экологической безопасности? По нашим оценкам, в России за год происходит 1,8 - 2,2 аварии на один километр сети. А в Европе этот показатель не превышает 0,2 - 0,3 аварии. Почему так происходит? В большинстве регионов крайне мал масштаб замены изношенных основных фондов - ежегодно обновляется 0,8 - 1,2 %. Получается, что межремонтный период, то есть предполагаемый срок службы коммунальных сетей, составляет примерно 100 лет. А трубопроводы даже теоретически не могут служить более 25 лет. То есть только для сохранения нынешнего уровня надежности необходимо менять не менее 4 % сетей в год. Фактически в 1960 - 1980-е трубы укладывались в большом количестве и как можно быстрее, без должной тепло- и гидроизоляции, с нарушением технологии. Реальный срок их безаварийной службы - около 10 - 15 лет, а иногда и меньше. К сожалению, причитания о высоком уровне износа не сопровождаются обоснованными заданиями по замене сетей в режиме подготовки к зиме. Нетрудно заметить, что и в планах, и в отчетах отраслевых органов присутствуют поражающие воображение дилетантов сотни и тысячи километров заменяемых труб, но нигде и никогда вы не увидите плановых заданий по доле замены, исходя из общей протяженности, исходных и целевых критериев и плановой надежности (аварийности) водо- или теплоснабжения. Не лучше ситуация и с источниками теплоснабжения, очистными сооружениями. Здесь к физическому износу добавляется моральный - использование устаревшей, ресурсозатратной технологии. В коммунальном секторе России более четверти основных фондов пора заменить или модернизировать.
- Насколько я слышала, ситуация с 90-100% износа основных фондов системы водоотведения и водоснабжения сейчас наблюдается в ряде курортных черноморских городов.
- Да такая картина по всей России! Возьмем даже относительно молодые города, например Тольятти, который был построен около 40 лет назад. Город новый, красивый, но вся его инфраструктура одномоментно износилась, и ее реабилитация требует существенных вложений.
- Вы говорите о том, что общество должно устанавливать стандарты коммунального обслуживания, чтобы потом диктовать их бизнесу. Но кто конкретно от имени общества должен этим заниматься?
- Возможно, этим должны заниматься структуры, в настоящее время выступающие как регуляторы тарифов - региональные органы ценообразования, бывшие РЭКи. Сейчас в качестве обоснования тарифов рассматриваются инвестпрограммы организаций коммунального сектора. Стандарты качества услуг - то есть главный результат как производственной деятельности, так и инвестиций, - при этом не рассматриваются. В странах Старой Европы сложилась определенная практика, тоже не лишенная недостатков, но хотя бы имеющая определенную логику. Например, в Германии в формировании ставок за жилье и услуги участвуют ассоциации арендаторов и арендодателей при посредничестве депутатского корпуса. Во Франции председатель крупнейших объединений социального жилья может одновременно являться заместителем мэра. Их в меньшей мере интересуют замыслы и действия производителей коммунальных услуг - монополистов на местных рынках. Главное - что получат за те или иные деньги потребители. Очевидно, аналогичные схемы контроля результатов обслуживания можно организовать и у нас. В формировании тарифов, размер которых всегда остро воспринимается населением, должны участвовать несколько сторон, представляющих интересы всех участников рынка услуг. В диалоге этих групп на различных уровнях рождается сбалансированная оценка потребностей и возможностей. Например, размер оплаты труда в ЖКХ должен формироваться в диалоге работодателей и профсоюзов. Однако во многих регионах отраслевое тарифное соглашение нарушается, так как тарифы устанавливаются муниципальными властями часто даже ниже себестоимости услуг, а в качестве резерва снижения используется фонд оплаты труда. Ясное дело, они хотят "как лучше", защищая, как им кажется, своих потребителей от повышения платежей за услуги. Но вымывание из отрасли жизнеобеспечения квалифицированных кадров вряд ли повысит качество и надежность обслуживания. Тарифная политика в ЖКХ - палка о двух концах, которая может ударить по населению. Таким же резервом снижения тарифов очень часто выступают амортизационные отчисления, что ведет к обнулению финансовых возможностей восстановления изношенных сетей и оборудования. Это повышает запрос на традиционное бюджетное финансирование простого воспроизводства, снижает ответственность коммунальщиков за качество услуг, за развитие инфраструктуры. Даже если приходит частный бизнес, в этом случае он ориентируется в основном на эксплуатационные задачи. Стандарты, на мой взгляд, должны разрабатываться в соответствии с финансовым потенциалом. Национальные - в соответствии с тем уровнем, который для каждого жителя может гарантировать страна. Региональные стандарты могут отражать дополнительные возможности конкретного региона. То есть определяться удельными затратами бюджета на человека и способностью населения региона оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Платежеспособность, то есть допустимый уровень платежей за жилищно-коммунальные услуги можно определить по структуре регионального потребительского бюджета (РПБ). Чем выше платежеспособность и бюджетный потенциал территории, тем выше стандарты. Но минимальные национальные стандарты должны гарантироваться на любой территории. Это прежде всего водоснабжение и канализация, вывоз мусора (экологическая безопасность), теплоснабжение (жизнеобеспечение северной страны), надежность и качество услуг (комфортность). Но на практике данная тема в рамках общественно-частного партнерства вообще еще не прозвучала. Помимо стандартов также должны регулярно публиковаться справедливые рыночные цены на оборудование, материалы и работы для коммунального сектора. К примеру, замена одного километра сети (включая материалы) колеблется от 30 до 1,5 млн. руб. (в аналогичных условиях). Очевидна необъективность такого ценового разброса, и эта необъективность оплачивается потребителями.
Нет обратной связи
- Сейчас ремонт и обслуживание многоквартирных домов находятся в ведении либо ТСЖ, либо управляющих компаний. Однако большинство УК преобразованы из обслуживавших ранее эти же дома ДЕЗов и продолжают занимать монопольное положение, не обеспечивая должное качество услуг. Как, по-вашему, можно изменить ситуацию?
- Главный критерий рыночных преобразований - состязательность предприятий в борьбе за рынок услуг. Основой выбора компании, которая будет управлять коммунальной инфраструктурой или многоквартирным домом, должна быть конкурентность, открытость каждого претендента. Борьба за заказ должна обеспечиваться гарантиями качества при минимальной цене. А фактически доминирует профанация - подмена конкуренции увеличением доли частных компаний (см. в частности критерии Федерального закона N185 "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"). Например, в Москве формально 94% частных компаний занимаются управлением жилищным фондом. Но это на самом деле преобразованные ДЕЗы. Меня удивляет, когда органы, формирующие муниципальный заказ, превращаются в частные компании. Бывшие ДЕЗы стали акционерными обществами, хотя именно они должны интегрировать мнение жителей, выставлять некие стандарты для эксплуатационных управляющих организаций, а не превращаться в предпринимателей, которые ради прибыли могут жертвовать интересами населения. Важно, чтобы на рынке услуг действовала схема, обязательно включающая структуру, представляющую потребителей, которая, пользуясь властными полномочиями, формировала бы заказ для потенциальных исполнителей, отбирая их по конкурсу. Формально такая схема существует, но механизма отражения в договорах стандартов качества услуг нет и в помине. Муниципальный монополист заменен частным без какой бы то ни было конкурентной схемы отбора не только жителями, но и властью. Назначение "любимой жены" в обслуживании жилья и коммунальных объектов остается главным инструментом управления в ЖКХ. В то же время неправильно, чтобы жители голосованием определяли стандарты обслуживания и уровень оплаты, как сегодня трактует полномочия собственников Жилищный кодекс. В основном ТСЖ создаются и действуют в новых домах, в которых люди реально заплатили за квартиры. А те бабушки, которые приватизировали квартиры, не очень понимая, что за этим стоит, не представляют реального собственника. Например, для них 5% стоимости капитального ремонта, которые должны заплатить сами собственники жилья, уже большая проблема. Пенсионеры вполне могут сказать: "Нет, не будем мы давать деньги на ремонт". То есть уже на стадии формирования стандартов, требований к качеству услуг не действует общественно-частное партнерство. По логике управления ЖКХ в условиях рыночных взаимоотношений ТСЖ необходимы, чтобы получить объективную, не нарисованную отчетность, информацию о фактическом качестве обслуживания, обратную связь в контуре регулирования ЖКХ как сложной кибернетической системы. Однако, невзирая на десятилетние усилия, сегодня ТСЖ охватывают лишь до 5% жилищного фонда России. Какая же это обратная связь? Нужна более многообразная и гибкая форма организации регулирующего участия потребителей (причем не только собственников). В свое время развивались и другие формы самоуправления. Например, товарищества общественного самоуправления (ТОСы). Действуют ассоциации потребителей. Но пока в контур управления ЖКХ они не встроены.
- Какова ваша оценка эффективности формы частно-государственного партнерства (ЧГП) в коммунальном секторе в части реализации инвестпроектов?
- Вопрос: в чем измеряется эффективность? Для бизнеса - в прибыли. Правила поведения оператора не урегулированы: прибыль можно получить, нарушая технологию, регламент работ, в конечном итоге не соблюдая те самые стандарты качества, которые должны быть установлены; максимизируя тарифы и бюджетное финансирование. Пока нередки случаи передачи систем на обслуживание оператору, который обещает наибольшие инвестиции (но не гарантирует результат их вложения). Например, в водопроводно-канализационном или теплоэнергетическом секторах эффективность инвестиций в формате ЧГП может обеспечиваться проектным оператором - заемщиком кредитных ресурсов, несущим ответственность за их рациональное использование в масштабах всего региона. Особенно важным является такой механизм в реализации региональных программ модернизации ЖКХ, обеспечивающих системное решение проблем коммунального сектора не только в экономически развитых крупных городах - региональных центрах, но и в малых поселениях с их специфическими проблемами. Проектный оператор может совмещать функции эксплуатационного оператора или взаимодействовать с имеющимися региональными или муниципальными операторами. Я считаю, что инвестиционные обязательства и инструменты согласования интересов оператора и органов местного самоуправления - ключевая позиция сервисных контрактов, взаимодействия бизнеса и власти, в которые можно и необходимо встраивать инвестиционные обязательства для обеспечения стандартов обслуживания. Аренда муниципального имущества - доминирующий в практике и достаточно развитый инструмент, на котором могут основываться эти правоотношения. При этом в них фактически прорастают долгосрочные и инвестиционные признаки концессионных договоров. Типичным нарушением основ рыночных отношений является выход оператора на рынок без конкурса. Конкурентные отношения часто подменяются сменой вывески, когда вместо муниципального монополиста появляется частный. Тарифы растут, качество, надежность снижаются. Отсутствие механизма регулирования деятельности частных компаний и стимулов инвестиционной активности - одна из коренных проблем развития ЧГП.
Беседовала Наталья Готова
Независимая газета (Москва), 22.09.2008
Игорь Бычковский: "Коммунальная система одномоментно не рухнет".
Российская зима имеет одно необычное свойство - она всегда приходит внезапно. У жителей страны вступление в холодный сезон ассоциируется, прежде всего, с ледяными батареями и сообщениями о том, что коммунальщики не успели подготовиться к морозам. Тем не менее, в последние годы масштабных катастроф, в 90-е оставлявших без тепла целые города, к счастью, уже не случается. О том, насколько надежны коммунальные сети России, "НГ" рассказал эксперт Игорь Бычковский.
- Игорь Викторович, нередко встречаются данные о том, что инфраструктура ЖКХ серьезно изношена - на 50-70%. Как вы оцениваете надежность российских коммунальных сетей?
- В СМИ приводят данные о бухгалтерском износе коммунальных сетей - обычно 60-70%. Но эти данные не отражают реальной надежности, поскольку выведены из бухгалтерской отчетности. А бухгалтерская оценка износа существенно отличается от оценки физического износа. Надо знать именно последнюю категорию, а ее, к сожалению, у нас никто не оценивает. Есть разработанные методы диагностики, например компьютерная томография, но серьезного системного анализа физического износа в коммунальном секторе России не ведется. Поэтому лучше оперировать категорией аварийности, которая фиксируется соответствующими службами. В статистической отчетностях обычно фигурирует 0,2-0,3 аварии на километр сети в год. При этом учитываются лишь аварии, которые приводят к отключениям потребителей. Но на деле аварийность в стране - 1,8-2 аварии и повреждения на километр сетей в год. В некоторых регионах даже 2,2-3 аварии на километр сети в год. Это объективная оценка технического состояния российских коммунальных сетей. Для сравнения: в европейских странах аварийность - 0,2-0,4 аварии на километр.
- В 2000-2003 годах много говорилось о том, что к 2005 году случится коллапс российской коммунальной системы. Катастрофа не произошла, но исчезла ли ее опасность сейчас?
- За последние годы много было сделано, чтобы повысить надежность сетей. Сейчас аварийность высокая, но в 90-е годы происшествий было гораздо больше. Надежность сетей зависит от того, как интенсивно их ремонтируют. Сегодня в РФ меняют 1,2% сетей в год. А еще пять лет назад ремонтировали 0,8% сетей, то есть очевиден рост в 1,5 раза. С учетом того, что трубы должны служить 25 лет, значит, необходимо менять каждый год 4% сетей, не меньше. Но четверть века труба служит, лишь, если сеть правильно спроектирована, уложена. В реальности нарушение технологии приводит к тому, что трубы служат 10 лет и меньше. А потому и ремонт надо проводить интенсивнее, повышать уровень надежности и менять 5-6% сетей в год. Замена сетей нынешними темпами - это меньше, чем хотелось бы, но я бы поостерегся говорить о том, что все рухнет одномоментно. Этого не произойдет. Конечно, надо учитывать влияние погодных условий. Если будет холодная зима, придется повышать нагрузку сетей, и, естественно, повреждений может быть больше.
- Вы сказали, что в последнее время коммунальной сфере уделяется больше внимания. Успел ли себя проявить Фонд реформирования ЖКХ, на который федеральные власти возлагают большие надежды?
- Фонд надо рассматривать как катализатор процесса восстановления жилья и реформирования ЖКХ. У нас масштаб капитального ремонта жилищного фонда составляет всего 0,9%. То есть предполагается, что дома будут служить больше ста лет, а это нонсенс. Фонд, будем так говорить, всколыхнул муниципальное болото во многих регионах с точки зрения активизации процесса реформирования ЖКХ и проведения обновления жилья. Но масштабы очень малы - одна десятая того, что нужно для приведения в порядок жилищного сектора. Фонд расшевелил регионы, но надо понимать, что основная роль в финансировании капремонта будет принадлежать бюджетам муниципальных образований, регионов и населению. Как это ни печально, платить за ремонт, и немало, придется простым россиянам. Ведь если мы приватизировали жилье, то за него надо отвечать. К сожалению, у большинства жителей, которые приватизировали квартиры, понимания бремени ответственности собственника пока нет. Люди недовольны, что за капремонт приходится платить 5%, а ведь рано или поздно придется оплачивать 50% стоимости, а может, и больше.
Беседовал Александр Дерябин
Алексей Трембицкий, эксперт интернет-журнала "Личные Деньги"
personalmoney.ru, 27.08.2008
ТСЖ. Три "ступеньки" для жильцов
На создание ТСЖ может уйти 4 месяца, а может - год
Всевозможные рассуждения о достоинствах и недостатках ТСЖ (товарищества собственников жилья) в большинстве своем не раскрывают понимания того, что конкретно нужно делать людям, желающим создать товарищество. А между тем именно эта информация может стать основным фактором для принятия решения о создании товарищества или отказа от него. Для прояснения ситуации постараемся выяснить то, с чем и в какой последовательности предстоит столкнуться будущим сособственникам кондоминиума.
Прежде, чем переходить к конкретному перечислению действий, следует напомнить о том, что в связи с различными правилами органов местной администрации (местного управления), а также по причине различных условий, в которых создается ТСЖ, прохождение некоторых этапов может несколько видоизменяться (приходиться учитывать местонахождение кондоминиума). Заострять внимание на каждом из таких видоизменений не имеет смысла (да и невозможно в рамках одной статьи), главное представлять себе общую единую для всех схему.
Вполне логично разделить работу по созданию ТСЖ на ряд последовательных этапов. Выделим три главные ступени, успешное прохождение которых обеспечит рождение товарищества.
СТУПЕНЬ I. Создание инициативной группы. Разъяснительная работа с жителями. Заблаговременное письменное оповещение жителей о проведении первого собрания. Принятие устава будущего товарищества, либо отказ от создания товарищества (во втором случае на этом все завершается). Выборы правления, председателя правления, ревизионной комиссии, а также лица, уполномоченного заниматься процессом регистрации (подготовка документации, общение с чиновниками и пр.). Теперь несколько подробнее. Итак, прежде всего, необходимо наличие энтузиастов, которые, как правило, обнаруживают себя сами по причине личного желания создать ТСЖ. Эти люди занимаются поиском единомышленников на общественных началах ("из любви к искусству"). Их задача - склонить к созданию ТСЖ как можно больше соседей и жителей соседних домов (если планируется, что кондоминиум образуется путем слияния нескольких, двух и более, домов и придомовых территорий). После того как энтузиасты, которых за глаза уже окрестили "народниками" сумели привлечь соседей, определяется срок проведения первого собрания жителей. О его месте, дате и времени проведения оповещается в письме, которое должно быть адресовано каждому собственнику или квартиросъемщику и вложено в его почтовый ящик не менее, чем за 10 календарных дней до даты проведения собрания. В письме обязательно отражается "повестка дня", то есть суть вопросов, которые предстоит решить, а также перечень решений, требующий общего голосования. На собрании не допускается отходить в обсуждениях от назначенной темы.
Довольно часто общие собрания проводятся в залах близлежащих школ, детских садов, клубов и иных учреждений готовых предоставить в аренду достаточную площадь для подобных мероприятий. В связи с этим участники собрания могут разделить между собой стоимость арендованного помещения по предварительной договоренности. В случае согласия большинства жильцов с созданием ТСЖ, путем голосования принимается устав. Желательно ознакомить жителей с проектом устава заблаговременно, вывесив его на общедоступном стенде или на сайте в Интернете, или распечатав по числу квартир, разложить по почтовым ящикам. В этом случае обсуждение устава на собрании выглядит вполне организованно. Затем утверждается правление, которое выбирает себе председателя. Вслед за этим производится выбор ревизионной комиссии, а также лица, готового заниматься подготовкой и сдачей необходимой документации в регистрирующий орган. Довольно часто лица, занимающиеся государственной регистрацией (или одно лицо), входят в состав правления. Бухгалтера можно выбрать позже, с момента возникновения права собственности и ведения бухгалтерии. Напомним, что любое голосование возможно в случае присутствия не менее 51% собственников. При этом число голосов, приходящееся на одного собственника, рассчитывается исходя из жилой площади, которой он владеет.
СТУПЕНЬ II. Государственная регистрация ТСЖ с постановкой на учет в соответствующем налоговом органе.
Госрегистрация подразумевает: получение соответствующего свидетельства, внесение записи в единый реестр, получение свидетельства о постановке на налоговый учет, получение уведомления из внебюджетных фондов, присвоение кодов ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС.
Казалось бы, данная ступень не предполагает каких-либо усилий. Сдай все собранные бумаги и жди, когда тебе выдадут необходимые документы. Но это не так. Необходимо провести кропотливую работу по подготовке документации. В том числе следует избавиться от имеющихся долгов (если они имеются), образовавшихся по вине жителей, собрать необходимое количество подписей, печатей, рецензий и пр. В связи с этим потребуется навестить ряд специализированных организаций, пообщаться с массой ответственных работников. Это, уже не говоря об очередях и нервотрепках в них…
СТУПЕНЬ III. Оформление акта приемки-передачи дома, технической документации на внутридомовые сети. Государственная регистрация земельного участка. Открытие расчетного счета в банке. После регистрации ТСЖ дом необходимо передать на баланс товарищества. Это тоже требует определенного времени и усилий. Например, необходимо документально оформить все аварийные участки, а также фрагменты дома, требующие очередного ремонта, так как расходы по этим пунктам не должны ложиться на членов товарищества, которые только вступили в права владения кондоминиумом. Такого рода долги предыдущей организации, обслуживающей дом, устраняются либо за счет этой организации, либо за счет города, который может выделить необходимые денежные средства на устранение неполадок и зон, требующих ремонта.
Без государственной регистрации земельного участка в собственность (оформления ее в долгосрочную аренду или пользование на иных условиях) бессмысленно заниматься ее благоустройством, так как в этом случае ее огораживание может являться незаконным, а все улучшения декоративного характера могут быть испорчены вандалами, причем в последнем случае жаловаться будет некому (земля-то "ничейная"). Более того, по общему правилу придомовая территория включается в состав кондоминиума. Исключение составляют случаи невозможности такого действия в силу особых обстоятельств, рассматриваемых отдельно. Обязательным является и открытие расчетного счета, поскольку товарищество - это юридическое лицо и все бухгалтерские расчеты в нем ведутся путем безналичных расчетов.
Вот, пожалуй, и все. Если жители успешно прошли все вышеперечисленные этапы, им по праву можно праздновать победу и рождение своего товарищества. На всякий случай можно указать минимальные временные сроки прохождения основных процедур (по данным из Интернета):
формирование инициативной группы - от 10 до 190 дней (можно и более, но, как правило, уже бессмысленно);
определение соответствия количества голосов жилой площади, находящейся в собственности - 25-30 дней;
проведение собрания - 1 день (в случае проведения дополнительных собраний число дней увеличивается ровно на число этих собраний);
подготовка документации, необходимой для государственной регистрации товарищества - минимум 21 день, хотя, как показывает практика, намного больше, то есть часто бывает 90-120 дней.
Итог может привести некоторых читателей в недоумение… Создание ТСЖ может затянуться на год, да еще сопровождаться массой сложностей, о которых было написано выше. Конечно, это худший вариант. При нормальной организации работы правления все происходит намного быстрее, в среднем не более 4-6 месяцев.
Однако, стоит добавить вот о чем. Поскольку одной из главных целей ТСЖ является повышение уровня коммунального обслуживания, а также удешевление коммунальных услуг новоиспеченному товариществу следует сразу же заключать договора на предоставление коммунальных услуг (электричество, газ, водоснабжение, канализация, теле- и радиосвязь, техническое обслуживание дома, уборка придомовой территории и пр.). Благодаря возможности свободного выбора, жильцы вправе заключать договора с достойными обслуживающими компаниями. Здесь опять же следует заблаговременно подумать о выборе обслуживающих компаний, соответствующих запросам большинства жильцов.
|
