Приложение № 1
ЗАДАЧИ ПО РАБОТЕ С ОБЪЕКТАМИ
Экономические задачи
планирование и бюджетирование расходов по объекту недвижимости
маркетинг и реклама, привлечение арендаторов при необходимости
анализ эксплуатационных расходов
Технические задачи
Если нижеуказанные задачи будут исполняться силами штатного персонала, то необходимо предоставить для ознакомления копии действующих удостоверений, допусков (например: удостоверение по электробезопасности нового образца 2016г.; удостоверение по эксплуатации тепловых энергоустановок; допуск к работе на высоте; свидетельство об аттестации сотрудника , имеющего право обращения с опасными отходами и пр.)
техническое обслуживание и эксплуатация объектов недвижимости
отношения с коммунальными службами
организация охраны объекта недвижимости
профессиональная уборка (клининг)
отношения с субподрядчиками по эксплуатации
согласование перепланировок и реконструкций
Правовые задачи управления объектом недвижимости
подготовка проектов договоров и иных правовых документов с арендаторами, подрядчиками
представление интересов в государственных и муниципальных органах
разрешение спорных вопросов
Перечень услуг при управлении объектом недвижимости
проведение переговоров с потенциальными арендаторами по согласованию условий стандартного договора аренды и доработка его под каждого конкретного арендатора:
Мониторинг рынка коммерческой недвижимости с целью определения ставок и условий аренды;
Определение коммерческих условий для реализации площадей в аренду;
Взаимодействие и контроль выполнения обязательств брокеров;
Проведение предварительных переговоров с потенциальными арендаторами, согласование коммерческих условий аренды;
Организация показа помещений и/или Объекта потенциальным арендаторам, брокерам;
Предоставление отчетов по запросу о проведенных мероприятиях в части реализации площадей в аренду;
Согласование с Арендаторами Предварительных Договоров аренды, Краткосрочных и Долгосрочных Договоров аренды, при необходимости протоколов разногласий к Договорам аренды;
Ведение базы данных арендаторов;
Соблюдение коммерческих условий согласованных Собственником в арендном плане.
Ведение листа ожидания потенциальных Арендаторов;
координация процесса заключения договоров аренды
формирование пакета документов для государственной регистрации договоров аренды и взаимодействие с регистрирующими органами
прогнозирование и учет потребления коммунальных услуг (электроэнергия, горячая вода и отопления, холодная вода и канализация)
взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг (Мосэнерго, Тепловые сети, Мосводоканал, Мосэнергосбыт)
предоставление отчетов Банку и арендаторам о фактически потребленных коммунальных услугах
Перечень услуг по техническому обслуживанию
содержание объекта и расположенные в помещениях объекта инженерные сети и инженерное оборудование в соответствии с действующими правилами и нормами эксплуатации и ремонта нежилого фонда, в т.ч. нормативами г.Москвы по содержанию и ремонту фасадов зданий и сооружений, техническими требованиями по эксплуатации, регламентному обслуживанию и ремонту инженерно-технических сетей обеспечения, инженерного оборудования, приборов и установок, а также договорами аренды земельного участка в части уборки прилегающей территории, поставки энерго-, тепло -, водо- и иных ресурсов;
обеспечение технического обслуживания, эксплуатации и текущего ремонта инженерно-технических сетей обеспечения и инженерного оборудования с периодичностью и в объеме согласно указаниям предприятий-изготовителей, используя при этом установленные этими предприятиями комплектующие изделия и расходные материалы;
при необходимости регулярная подготовка и сдача (предъявление) инженерно-технических сетей обеспечения и инженерного оборудования государственным органам технического контроля и снабжающим организациям, в том числе подготовку систем теплоснабжения к отопительному сезону;
устранение своими силами предписаний государственных органов технического надзора, выявленные при проведении мероприятий по контролю за эксплуатацией и содержанием зданий, сооружений, прилегающих к ним территорий, инженерно-технических сетей обеспечения, инженерного оборудования, а так же другим подведомственным им вопросам и видам работ;
приобретение и поставка комплектующих изделий и расходных материалов, необходимых для эксплуатации инженерно-технических сетей обеспечения и инженерного оборудования;
выполнение работ по монтажу дополнительного электрооборудования при условии обеспечения технологической возможности подключения данного оборудования к инженерно-техническим сетям обеспечения;
выполнение ремонтных работ и работ по техническому обслуживанию по согласованным с собственником объекта графикам;
оказание технической помощи в планировании и организации проведения ремонтно-строительных работ привлеченными собственником здания подрядными организациями;
приобретение, сертификация и укомплектование электроустановок объекта электрозащитными средствами и средствами пожаротушения;
участие в приемке в эксплуатацию объекта / частей объекта по законченных капитальным ремонтам, реконструкций, расширений;
организация работ по паспортизации и инвентаризации инженерно-технических сетей обеспечения и инженерного оборудования, расположенного на объекте собственника;
разработка необходимых инструктивных указаний, потребность в которых возникает в процессе эксплуатации;
составление текущих и перспективных планов ремонтов инженерно-технических сетей обеспечения и инженерного оборудования;
управление системами, установка заданных параметров, регулировка параметров оборудования, контроль и регистрация параметров работы оборудования и инженерно-технических сетей;
проведение профилактических испытаний, измерений параметров и ППР оборудования и инженерно-технических сетей на объекте;
осуществление контроля за соответствием производимых подрядными организациями строительно-монтажных работ по переоборудованию, реконструкции и перепланировке объекта; утвержденным проектам и техническим условиям на производство и приемку этих работ в целях последующей приёмки объектов в эксплуатацию
круглосуточное реагирование на чрезвычайные ситуации
Перечень услуг по работе с арендаторами
содействие в контроле выполнения арендаторами обязательств по договорам аренды
разработка правил для арендаторов
предоставление своевременных ответов и незамедлительное реагирование на все требования арендаторов, касающиеся управления и эксплуатации объекта недвижимости. Организация коммуникации для взаимодействия с арендаторами.
надзор за организацией и проведением отделочных работ и работ по перепланировке и переоборудованию помещений арендаторами
обслуживание паркинга
Организация въезда Арендатора в арендуемые помещения (составление актов приема-передачи помещений, фиксация состояния помещений при передаче, составление и согласование актов разграничения эксплуатационной ответственности);
Подготовка ответов на возможные запросы арендаторов, касающихся внесения изменений в инженерные системы и конструктивные элементы Объекта, присоединения дополнительного оборудования, подготовка соответствующих технических условий при согласовании с Собственником;
Контроль производства работ (перепланировок, изменений в составе инженерного оборудования, ремонтов и проч.), организованных Арендаторами Объекта. Взаимодействие с представителями Арендаторов в рамках данного пункта, подготовка и представление представителям Арендаторов необходимой информации;
Осуществление контроля соблюдения Арендаторами Объекта существующих норм и правил Противопожарной безопасности на Объекте, правил и положений по пользованию Объектом и его инфраструктурой. Информирование Принципала о факте нарушений и контроль устранения нарушений;
Взаимодействие с Арендаторами по вопросам текущего функционирования Объекта. Прием, обработка, подготовка ответов на обращения, заявки, претензии от Арендаторов. Организация исполнения заявок Арендаторов в рамках заключенных договоров аренды, иных договоров;
Управление Договорами аренды и иными договорами, относящимися к управлению и обслуживанию Объекта, включая:
сбор и систематизация всех данных по Объекту и основных сведений об Арендаторах на Объекте;
ведение документооборота, составление, заключение, изменение и расторжение Договоров аренды нежилых помещений, ведение регистрации входящей и исходящей документации в журналах входящей и исходящей корреспонденции, и прочее.
постоянный контроль предусмотренных в Договорах аренды положений об индексации, колебаний цен (если таковые предусмотрены в Договоре аренды);
организация учета потребления энергоресурсов Объекта в целом и каждым из Арендаторов в отдельности;
контроль соблюдения Арендаторами всех обязательств, предусмотренных Договорами аренды, включая Правила Арендаторов;
предоставление арендаторам информации по Объекту в рамках договоров аренды;
внесудебные напоминания Арендаторам о выполнении обязательств по Договорам аренды, в т.ч. ведение претензионной переписки с дебиторами по арендной плате, минимизация дебиторской задолженности по Договорам аренды;
документирование всех согласованных в договорном порядке или одобренных перепланировок систем или инсталляций Арендаторов;
контроль въезда и выезда Арендаторов;
передача Собственнику всех претензий, уведомлений, писем от Арендаторов и третьих лиц по Объекту, а так же предложений, оферт и пр. документов от третьих лиц, имеющих коммерческий интерес в сотрудничестве по Объекту;
предоставление Собственнику копий всех Договоров аренды, приложений и дополнений к ним, копий иных документов (Документация) в соответствии с условиями Договора;
урегулирование вопросов предоставления скидок по арендным ставкам;
организация предоставления дополнительного сервиса Арендаторам (клининговые услуги, телекоммуникационные услуги, услуги технического обслуживания арендуемых помещений и прочее);
взаимодействие с Арендаторами по вопросам размещения средств навигации, рекламной информации на территории Объекта;
администрирование всех прочих договоров подряда, заключенных с третьими лицами, которые связаны с содержанием, обслуживанием и управлением Объекта;
Административные функции
разработка программы планово-профилактического обслуживания Объекта
взаимодействие с арендаторами, решение оперативных вопросов по обслуживанию зданий, контроль выполнения запросов арендаторов на различные виды работ
управление и контроль работы штатного персонала и субподрядных компаний
взаимодействие с субподрядными компаниями: определение перечня необходимых работ, проведение переговоров в отношении стоимости и состава услуг
взаимодействие с городскими и федеральными органами власти
организация закупки, транспортировки и доставки на объект всех необходимых материалов, инструментов и оборудования
разработка и контроль выполнения программы по соблюдению техники безопасности при производстве работ, подготовка и утверждение плана действий в чрезвычайных ситуациях
Обеспечение безопасности
организация круглосуточного пропускного режима и контроля доступа в здания и помещения объекта недвижимости; обеспечение работоспособности системы автоматической пожарной сигнализации, системы пожарного водопровода и противодымной вентиляции, системы оповещения и управления эвакуацией, системы охранно-тревожной сигнализации, системы контроля и управления доступом, системы ограничения доступа, системы охранной –телевизионной.
Проведение технического обслуживания системы автоматической пожарной сигнализации, системы пожарного водопровода и противодымной вентиляции, системы оповещения и управления эвакуацией, системы охранно-тревожной сигнализации, системы контроля и управления доступом, системы ограничения доступа, системы охранной –телевизионной в соответствии с действующими нормами противопожарной безопасности и рекомендациями фирм производителей (дистрибьюторов) оборудования
осуществление превентивных мер, незамедлительное реагирование и ликвидация последствий в случае возникновения чрезвычайных ситуаций
разработка инструкций о действиях арендаторов при чрезвычайных ситуациях
Комплексная уборка
уборка и обслуживание объекта недвижимости:
обеспечение всеми необходимыми расходными материалами и оборудованием
обеспечение наличия мусорных контейнеров, и организация работы службы вывоза мусора
мытье фасадов и окон (2 раза в год)
вывоз снега с территории объекта недвижимости (по мере выпадения осадок)
дезинфекция и дератизация подвальных и общественных помещений (1 раз в месяц)
благоустройство территории объекта недвижимости
Работы по текущему ремонту
Фундаменты: устранение местных деформаций, усиление, восстановление незначительно повреждённых участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток.
Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; мелкий ремонт фасадов.
Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин.
Крыша: антисептирование и антиперирование; ремонт водосточных труб; устранение неисправностей и протечек, ремонт утепления и вентиляции.
Оконные и дверные заполнения: смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений, ремонт и регулирование запорной арматуры.
Межэтажные перегородки: усиление, смена, заделка отдельных участков, покраска отдельных участков.
Лестницы, входные группы, козырьки над входами в подъезды, межэтажные и входные двери: ремонт, покраска или замена отдельных участков и элементов.
Полы: мелкий ремонт, замена отдельных участков.
Внутренняя отделка: ремонт стен, потолков, полов отдельными участками, покраска при необходимости.
Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления.
Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки.
Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения Объекта, за исключением устройств и приборов внутри помещений, не являющихся общим имуществом.
Вентиляция: частичная замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции.
Специальные общедомовые технические устройства: замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с Исполнителем, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.
Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений. Уход за газонами и зелеными насаждениями.
Управление договорами аренды в части страхования Объекта:
Разработка рекомендаций по перечню рисков, подлежащих страхованию, условиям страхования;
Проведение тендера среди страховых компаний, предоставление сводного отчета;
Заключение договора страхования, контроль и обеспечение соблюдения условий договора;
Своевременное направление уведомлений в страховую компанию о страховом случае. Подготовка пакета необходимой документации. Взаимодействие с представителями страховой компании Собственника в рамках урегулирования страховых случаев;
информирование Собственника о факте нанесения ущерба;
указание необходимости и целесообразности внесения изменений или дополнений в существующие договоры страхования или заключения новых договоров страхования;
/
|
