Раздел 1. Рекомендации по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме.
Подраздел 1.1. Рекомендации по содержанию и ремонту помещений
общего пользования, крыши.
Номер
п/п
|
Рекомендации
|
1
|
2
|
1.
|
Рекомендации по содержанию технических этажей
Входные двери в машинные помещения, помещения вентиляционных камер и выходов на кровлю, расположенных в техническом этаже, должны быть закрыты на замки, ключи от которых должны храниться в помещении аварийно-диспетчерской службы.
Освещение в помещениях технического этажа должно находиться в исправном состоянии. Не допускается складирование на лестничных клетках и коридорах технического этажа строительного мусора и прочих вещей.
|
2.
|
Рекомендации по содержанию и ремонту подвальных помещений
Доступ в подвальные помещения (кроме лифтовых холлов, коридоров, лестничных клеток, тамбур - шлюзов, предназначенных для сообщения с подземным паркингом) должен быть разрешен только для лиц, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества, содержанию транзитных тепловых сетей или осуществляющих надзор за выполнением таких работ. Двери входа в подвальное помещение должны быть закрыты на замки, ключи от которых должны храниться в помещении аварийно-диспетчерской службы. На дверях должны присутствовать информация о месте хранения ключей и о телефоне АДС.
Доступ к транзитным трубопроводам тепловых сетей для представителей транзитных организаций должен быть обеспечен в любое время суток.
Подвальные помещения корпусов (ИТП, водомерные узлы, технические помещения) оборудованы дренажными системами, состоящими из приямков, установленных в них дренажных насосов, трубопроводов, выпусков. В случае затопления подвального помещения работникам эксплуатирующей организации надлежит незамедлительно принять меры по удалению воды из подвалов включением дренажных насосов.
Подвальные помещения должны содержаться в чистоте, для работников эксплуатирующей организации и аварийной службы должна быть обеспечена постоянная доступность прохода во все помещения подвалов.
Складирование в подвалах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, баллонов с газом и иных взрывопожароопасных предметов и веществ, устройство мастерских и хозяйственных помещений запрещается. В помещениях подвалов установлены противопожарные двери с пределом огнестойкости Еi=30 мин, которые, в случае их негодности должны заменяться на аналогичные. Доводчики на дверях должны находиться в исправном состоянии.
Температурно-влажностный режим подвальных помещений поддерживается при помощи системы приточно-вытяжной вентиляции с выводом вентиляционных каналов на кровлю дома.
Дератизация в помещениях подвалов должна проводиться 1 раз в квартал, а дезинсекция и дезинфекция - по мере необходимости, но не реже 1 раза в год, силами специализированной организации.
Необходимо обеспечивать исправность системы освещения помещений подвала.
Места прохода инженерных коммуникаций через противопожарные стены, перегородки, перекрытия должны быть заделаны цементным раствором с применением эластичного уплотнителя по периметру трубопроводов.
|
3.
|
Рекомендации по содержанию и ремонту помещений общего пользования (лестниц, межквартирных лестничных площадок и маршей, вестибюлей, коридоров, холлов, лифтовых холлов, тамбуров, тамбур-шлюзов).
Температурный режим в помещениях общего пользования обеспечивается внутридомовыми системами центрального отопления, вентиляция осуществляется оконные блоки из профиля ПВХ, частично оборудованные устройствами для осуществления режима «микропроветривания».
Для поддержания требуемого температурно-влажностного режима эксплуатирующей организацией обеспечивается исправное состояние трубопроводов и приборов системы центрального отопления на лестничных клетках, оконных и дверных блоков, автоматических устройств для самозакрывания дверей (доводчиков).
Не допускается снимать предусмотренные проектом двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, лифтовых холлов, тамбуров и лестничных клеток, другие двери, препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации, менять противопожарные двери на двери других типов.
Запрещается производить изменения объемно-планировочных решений, в результате которых ухудшаются условия безопасной эвакуации людей, уменьшается зона действия автоматических систем противопожарной защиты (автоматической пожарной сигнализации, системы дымоудаления, системы оповещения).
Использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых и других целей не допускается. Размещение на лестничных площадках бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов не допускается.
Располагаемые в коридорах этажные электрощитки, а также электромонтажные ниши должны быть всегда закрыты.
Отслоения штукатурки потолков и верхней части стен, угрожающая ее падением, должна устраняться работниками эксплуатирующей организации в течение 5 суток с немедленным принятием мер безопасности ограждением опасного участка, а при невозможности ограждения – незамедлительно.
Окраску стен и потолков в помещениях общего пользования необходимо производить водоэмульсионными составами.
Отделка полов, ступеней и проступей лестничных маршей в помещениях общего пользования выполнена из керамогранитной плитки. Содержание полов в помещениях общего пользования обеспечивается поддержанием их в чистоте путем выполнения их уборки, своевременным восстановлением их покрытий.
Замена поврежденных и закрепление отслоившихся керамогранитных плиток на лестничных площадках новыми должна производиться полностью после обнаружения дефектов выявленных в ходе периодичных осмотров.
Керамогранитные плитки, отставшие от основания, перед употреблением должны быть очищены от раствора и замочены водой. Крепление плиток следует производить на цементном растворе, либо с помощью специального клея с учетом обеспечения установки заменяемой плитки в одной плоскости с существующими. При ремонте плитки должны быть подобраны по цвету и рисунку.
Неисправное состояние лестниц (повышенные прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.
При прогибах лестничных маршей и площадок, превышающих допускаемые нормы (в случае увеличивающейся деформации), работники эксплуатирующей организации должны усиливать несущие элементы лестниц (по проекту), предварительно приняв меры по безопасности эксплуатации лестниц.
Допустимое нарушение горизонтальности лестничных площадок должно составлять не более 10 мм, а ступеней лестниц - не более 4 мм;
Текущий ремонт отделки помещений общего пользования клеток следует соблюдать один раз в три года. При планировании текущего ремонта следует учитывать возможность проведения капитального ремонта с выполнением электромонтажных работ и сантехнических работ (по замене трубопроводов и приборов системы центрального отопления в помещениях общего пользования) на ближайшие пять лет. В случае планирования проведения таких работ в указанный срок производство текущего ремонта следует перенести до их окончания.
Профилактические осмотры внутренней отделки, а также оконных и дверных заполнений должны производиться два раза в год.
Проведение текущего ремонта отделки помещений общего пользования
Общие требования
Качество материалов, применяемых для отделочных работ, должно соответствовать сертификатам, стандартам, техническим условиям и проверяться до начала работ.
Каждый слой отделочного покрытия наносится после контроля качества нижележащего слоя, при этом составляются акты освидетельствования скрытых работ.
Покрытия наносятся на грунтованные основания. Грунтовки наносятся по ровному и чистому основанию сплошным равномерным слоем на сухую поверхность основания с расходом грунтовки 400 - 500 г/м2.
Грунтовка должна иметь прочное сцепление с основанием; следующий слой грунтовки наносится после отвердения и высыхания предыдущего.
3.6 Отделочные работы в помещениях выполняются при температуре воздуха и отделываемых поверхностей не ниже плюс 10 °С и влажности воздуха не более 70 %. Такую среду в помещении необходимо поддерживать круглосуточно, не менее чем за 2 суток до начала и в течение 12 суток после окончания работ. Температура измеряется около наружных стен на высоте не выше 0,5 м от пола.
Водные растворы поставляются на объект жесткими, дополнительное количество воды вводится непосредственно перед использованием. Водные растворы не используются, если наблюдается их схватывание.
Подготовка оснований.
Основания должны быть сухими, чистыми, без пыли, следов грязи, ржавчины, высолов, жировых и битумных пятен.
Поверхности перед облицовкой следует очистить, промыть и увлажнить перед нанесением клеящей прослойки из раствора и других водных составов.
При окраске подготовленные основания должны удовлетворять следующим требованиям:
- быть гладкими, без шероховатости местные неровности глубиной (высотой) до 1 мм допускаются не более двух на 4 м2;
- поверхностные трещины, раковины и неровности должны быть раскрыты и грунтованы, заполнены шпатлевкой на всю глубину и шлифованы;
- отслоения, потеки раствора, следы обработки затирочными машинами не допускаются.
Состав операций по подготовке основания для производства малярных работ включает в себя расшивку трещин и грунтовку. Грунтовка наносится сплошным равномерным слоем толщиной до 1 мм, акриловая - одним или двумя слоями толщиной до 0,3 мм. Высохшая грунтовка должна иметь прочное сцепление с основанием. Шпатлевочные составы, наносимые вручную, сразу заглаживают; при использовании затирочных машин их заглаживают после затвердения.
Малярные работы
Малярные работы должны выполняться по образцам окрасок (простая, улучшенная и высококачественная), согласованным с заказчиком.
Влажность штукатурки (бетона) перед окраской не должна превышать 8 %, деревянных поверхностей - 12 %. Внутренние малярные работы выполняются при температуре поверхностей, подлежащих окраске, не ниже 8 °С (при измерении ее на расстоянии 0,5 м от пола).
Окраска производится с поверхностей, очищенных от пыли, грязи, брызг и потеков раствора, жировых пятен, ржавчины, высолов, непрочных слоев старой краски и шпатлевки.
Шероховатая поверхность штукатурки и бетона должна быть заглажена; мелкие трещины расшиваются и шпатлюются на глубину не менее 2 мм.
Металлические поверхности очищаются от окалины, ржавчины и т.п.
Для чистки ранее окрашенных поверхностей от старой краски с применением смывок (типа СП-6 и АФТ-1) следует выполнить работы:
- очистить поверхность от грязи и пыли;
- нанести смывку краскораспылителем, кистью и растереть щетками;
- размягченное покрытие удалить (шпателем), очищенную поверхность промыть не менее двух раз теплой водой.
Огрунтовка основания выполняется сплошным равномерным слоем, без пропусков и разрывов. Перед окраской или шпатлеванием поверхности высохшая грунтовка должна иметь прочное сцепление с основанием.
Грунтовки применяются в зависимости от вида красок:
- синтетические неводные - под эмали, применяемые для окраски;
- масляные - под масляные, глифталевые, пентафталевые краски;
- мыльно-клеевые - под водоэмульсионные синтетические краски;
Сплошное шпатлевание поверхностей перед малярными работами выполняется при высококачественной окраске, при улучшенной - по дереву и металлу; шпатлевка разравнивается при нанесении или сразу после нанесения (при механизированном способе).
Раковины, каверны, мелкие выбоины и другие неровности небольшой глубины выравниваются не шпатлевками, а подмазочными пастами, которые имеют более прочное сцепление с основанием.
После высыхания шпатлевки поверхность подлежит шлифованию вручную или ручными машинами.
Для окраски интерьеров применяются краски для внутренних или одновременно для внутренних и наружных работ водоэмульсионные, масляные и алкидные;
При применении краски следует учитывать ее свойства:
- вязкость (малярную консистенцию), при которой краска, не стекая с кисти или валика, свободно ложится на окрашиваемую поверхность при легком нажиме;
- укрывистость, соответствующую минимальному расходу краски на единицу площади, при котором через наносимый слой не просвечивает ранее нанесенный;
- время высыхания покрытия (грунтовки, шпатлевки и краски) - не более 24 ч (при температуре воздуха плюс 18-22 °С).
Вязкость составов по вискозиметру ВЗ-4 при механизированном или ручном нанесении должна составлять, с: водоэмульсионные - 30-80, эмали - 40- 80, масляные - 45-120.
При применении многокомпонентных (двух и более) составов краски смешивают непосредственно перед нанесением.
Малярные составы следует наносить сплошным равномерным слоем. Нанесение краски должно начинаться после полного высыхания грунтовки. В зависимости от укрывистости краски и других условий может быть нанесено несколько окрасочных слоев. Как правило, наносится двухслойное покрытие. Нанесение каждого последующего окрасочного слоя производится после высыхания предыдущего слоя.
При отделке малярного покрытия лаками и эмалями каждый нанесенный слой, кроме верхнего, необходимо шлифовать до удаления глянца.
Качество окрасочных работ должно удовлетворять следующим требованиям:
- окрашенные поверхности должны быть однотонными;
- просвечивание нижележащих слоев краски не допускается;
- полосы, пятна, морщины, пленки, пропуски, потеки, брызги, местные исправления, выделяющиеся на общем фоне, не допускаются. Следы кисти могут быть при простой окраске при условии, если они незаметны на расстоянии 3 м от окрашенной поверхности;
- местные искривления линий и закраски в сопряжениях поверхностей, окрашенных в различные цвета, при высококачественной окраске должны быть исключены, при улучшенной - не должны превышать 2 мм, а при простой - 5 мм.
Облицовочные работы.
Для облицовочных работ применяются декоративные искусственные материалы.
При облицовке низа стен применяются цементно-песчаные растворы состава 1:4 марки 100 (на основе портландцемента марки М400) или полимерцементные растворы на основе сухой цементно-песчаной смеси (состава 1:4) и пластификаторов
Внутренняя облицовка керамогранитными плитами должна удовлетворять следующим требованиям:
- просветы между контрольной рейкой длиной 2 м и поверхностью облицовки более 2 мм не допускаются;
- выщербины и зазубрины в кромках плит, а также сколы в углах не должны превышать 0,5 мм;
- зазоры между облицовкой и оконными и дверными наличниками допускаются не более 10 мм.
Подвесной потолок должен быть горизонтальным в любом направлении. Отклонение (провес или западание) более 2 мм на длину двухметровой контрольной рейки, а также смещение плит подвесных потолков по вертикали и в ряду более 1 мм на плиту не допускается.
|
4.
|
Рекомендации по содержанию лифтов, содержанию и ремонту лифтового оборудования, лифтовых шахт.
Содержание, обслуживание и технический надзор за лифтами осуществляют специализированные организации в соответствии в соответствии с установленными требованиями и проводится линейными электромеханиками совместно с диспетчерами.
Ликвидацию сбоев в работе лифтов в вечернее, ночное время и выходные дни должна осуществлять аварийная служба.
Эксплуатирующая организация обеспечивает содержание лифта в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путём организации надлежащего обслуживания и ремонта.
Для этих целей эксплуатирующая организация обеспечивает:
- соблюдение федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также нормативных технических документов в области промышленной безопасности;
- укомплектованность штата работников, связанных с эксплуатацией лифтов;
- допуск к работе лиц, удовлетворяющих соответствующим квалификацион-ным требованиям и не имеющих медицинских противопоказаний к указанной работе;
- проведение подготовки и аттестации работников в области промышленной безопасности;
- наличие нормативных правовых актов и нормативных технических доку-ментов, устанавливающих правила ведения работ;
- производственный контроль за соблюдением требований промышленной безопасности;
- проведение технического диагностирования, обследования лифтов и вывод лифтов из эксплуатации при истечении установленного срока эксплуатации;
- предотвращение проникновения в помещения лифта посторонних лиц;
- выполнение предписаний Ростехнадзора и его должностных лиц, отдаваемых ими в соответствии с полномочиями;
- приостановление эксплуатации лифта самостоятельно или по предписанию органов Ростехнадзора и должностных лиц в случае угрозы жизни людей;
- мероприятия по локализации и ликвидации последствий аварии и несчаст-ных случаев на лифте, содействие государственным органам, участие в техническом расследовании причин аварий и несчастных случаев на лифте, а также принимает меры по устранению указанных причин и их профилактике;
- анализ причин возникновения инцидента на лифте, принятие мер по устранению указанных причин и профилактике подобных инцидентов;
- меры по защите жизни и здоровья работников, связанных с эксплуатацией лифтов;
- своевременное информирование соответствующих органов государственной власти об аварии и несчастном случае на лифте;
- учёт аварий, инцидентов и несчастных случаев на лифте;
- представление в орган Ростехнадзора информации о количестве аварий, инцидентов и несчастных случаев, причинах их возникновения и принятых мерах;
- страхование риска ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц в случае аварии на лифте на весь срок эксплуатации.
| |
