Определение потребности в капитальном ремонте и реконструкции многоквартирных домов
Группа жилых зданий по показателю общего износа
|
Общая характеристика технического состояния здания
|
Потребность в капитальном ремонте
|
1
|
2
|
3
|
I
(до 10%)
|
Неисправности основных строительных конструкций и инженерного оборудования отсутствуют. Существуютг незначительные повреждении отдельных элементов
|
Техническое обслуживание и текущий ремонт
|
II
(до 20%)
|
Наличие значительных неисправностей инженерного оборудований, крыши, фасадов, благоустройства
|
Текущий ремонт отдельных элементов инженерного оборудования и других систем
|
III
(до 30%)
|
Неисправности фундаментов, стен, перекрытия, перегородок отсутствуют или незначительны. Оконные и дверные заполнения, покрытия полов имеют значительные повреждения. Неисправности крыш, инженерного оборудования, наружных коммуникаций незначительны. Эксплуатация здания возможна с ограничениями
|
Для обеспечения нормальной эксплуатации необходим капитальный ремонт здания с восстановлением или заменой всех неисправностей элементов
|
IV (до 40%)
|
Фундаменты, стены, перекрытия, перегородки имеют значительные неисправности при ограниченном распространении. Оконные и дверные заполнения, крыша, инженерное оборудование имеют значительные неисправности при массовом их распространении по всему зданию. Экспл. возможна со значительными ограничениями
|
Для обеспечения нормальной эксплуатации необходим капитальный ремонт с восстановлением или частичной заменой фундаментов, стен, перекрытий, перегородок, инженерного оборудования,
|
V
(от 40 до 70% для каменных зданий, от 40 до 65% - для деревянных зданий)
|
Фундаменты, стены, перекрытия и перегородки имеют значительные неисправности при их массовом распространении по всему зданию. Эксплуатация здания должна быть немедленно прекращена
|
Требуется немедленный капитальный ремонт (реконструкция) всего здания с восстановл. фундаментов, стен и полной заменой крыши, перекр. и перегор., полов
|
VI
(свыше 70% - для каменных, свыше 65%- для деревянных зданий)
|
Основные строительные конструкции здания не способны выполнять заданные функции из-за высокого физического износа. Эксплуатация здания должна быть прекращена. Обеспечивается проведение охранно-поддерживающих работ
|
Проведение капитального ремонта нецелесообразно. Здание - памятник архитектуры подвергается частичной разборке и восстановл. в первозданном виде. Рядовая застройка сносится
|
2.1.12. Следует также разграничивать, вследствие различных источников финансирования, работы по капитальному ремонту и текущему ремонту, поскольку работы по текущему ремонту являются работами профилактического характера, направленными не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, имеющих сроки службы, соответствующие усреднённым срокам эксплуатации зданий между текущими ремонтами. Примерные усреднённые сроки эксплуатации зданий между текущими ремонтами и капитальными ремонтами многоквартирных домов приведены в приложении 2 к ВСН 58-88(р). Примерные рекомендуемые перечни работ по текущему ремонту приведены в приложении 7 к ВСН 58-88(р) и приложении 7 к "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда".
2.2. Особенности организации капитального ремонта и модернизации лифтов многоквартирных домов.
2.2.1. Согласно части 3 статьи 15 Федерального закона N 185-ФЗ к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, относится ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, и при необходимости ремонт лифтовых шахт.
2.2.2. В соответствии с требованиями "Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов", утвержденных постановлением Госгортехнадзора Российской Федерации
Рис. 2.1. Пример реконструкции жилого здания первого поколения с надстройкой мансардных этажей без расселения (жирным шрифтом выделены работы по капитальному ремонту)
┌──────────┐ ┌─────────────────────────────────────────────────────────┐
│Умеренная │ │ Реконструкция с устройством мансардного этажа │
│реконстру-│ └─────────────────────────────────────────────────────────┘
│ кция │
└─────┬────┘
▼
┌────────────┐ ┌───────────┐ ┌─────────┐ ┌─────────┐ ┌────────┐
│ Устройство │ │ Ремонт и │ │ Заделка │ │ Замена │ │Установ-│
│ мансарды ├►│укрепление ├────►│ стыков ├────►│оконных и├─►│ка окон │
│ │ │ наружных │ │ панели │ │ дверных │ │ типа │
└──────┬─────┘ │ стен │ └─────────┘ │перепле- │ │"Велюкс"│
│ └───────────┘ │ тов │ └────────┘
│ └─────────┘
▼
┌────────────┐ ┌───────────┐ ┌─────────┐ ┌─────────┐ ┌────────┐
│ Устройство │ │ Утепление │ │Утепление│ │Гермети- │ │Отделка │
│ скатных и │ │ кровли │ │наружных │ │ зация и │ │фасадов │
│ вальмовых ├►│ ├────►│ стен ├────►│теплоизо-├─►│ │
│ крыш │ │ │ │ │ │ ляция │ │ │
└──────┬─────┘ └───────────┘ └─────────┘ └─────────┘ └────────┘
▼
┌────────────┐ ┌───────────┐ ┌─────────┐ ┌─────────┐ ┌────────┐
│ Устройство │ │Укрепление │ │Утепление│ │Утепление│ │ Замена │
│ кровли для │ │ и │ │стеновых │ │оконных и│ │остекле-│
│плоских крыш├►│гидроизоля-├────►│конструк-├────►│ дверных ├─►│ ния │
│ │ │ция кровли │ │ ций │ │ проемов │ │ │
└──────┬─────┘ └───────────┘ └─────────┘ └─────────┘ └────────┘
▼
┌──────────────────────────┐ ┌─────────────────────────────────────┐
│ Замена инженерного и │ │ Модернизация инженерных сетей │
│ санитарно-технического ├────►│ │
│ оборудования │ │ │
└──────────────────────────┘ └─────────────────────────────────────┘
от 16 мая 2003 года N 31 (далее ПБ 10-558-03) под ремонтом лифтового оборудования следует понимать комплекс работ (услуг), направленных на восстановление эксплуатационных характеристик лифта, продление срока его службы и не затрагивающих металлоконструкций лифта (то есть: модернизацию лифта), а именно:
- работы (услуги) по экспертному обследованию лифта;
- проектные работы;
- строительно-монтажные работы;
- работы по замене узлов и агрегатов, не затрагивающих металлоконструкций лифта, в том числе работы по замене электродвигателя главного привода, редуктора главного привода* (лебедки) канатоведущего шкива, тормозного устройства, ограничителя скорости, станции управления лифтом, привода дверей кабины, купе кабины лифта, створок дверей шахты и кабины, пружинной и балансировочной подвески кабины, противовеса, канатов, частотного регулятора, электродвигателя, пульта управления, устройств защиты и контроля;
- пусконаладочные работы;
- работы (услуги) по техническому освидетельствованию лифта;
- работы (услуги) по утилизации демонтированного лифтового оборудования.
2.2.3. Перечень работ по ремонту лифтового оборудования формируется на основании результатов экспертного обследования лифта, отработавшего нормативный срок службы, которое осуществляется в соответствии с требованиями ПБ 10-558-03.
Основанием для включения работ по ремонту лифтового оборудования в перечень работ, финансируемых в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ, является заключение экспертной организации по результатам экспертного обследования лифта, отработавшего нормативный срок службы.
2.2.4. Под заменой лифтового оборудования следует понимать комплекс работ (услуг) по замене лифта, непригодного к эксплуатации, на новый срок. В состав работ (услуг) по замене лифта включаются:
работы (услуги) по экспертному обследованию лифта, отработавшего нормативный срок службы;
проектные работы;
строительно-монтажные работы;
работы по демонтажу и установке лифта;
пусконаладочные работы;
работы (услуги) по полному техническому освидетельствованию лифта, проводимого после установки нового лифта;
- работы (услуги) по утилизации демонтированного лифтового оборудования.
2.2.5. Замена лифта за счет средств, предоставляемых в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ, осуществляется по результатам экспертного обследования лифта, отработавшего нормативный срок службы, которым лифт признан непригодным к дальнейшей эксплуатации, и проведение его ремонта признано нецелесообразным.
Под экспертными организациями понимаются юридические лица, имеющие лицензию Ростехнадзора на право проведения экспертизы промышленной безопасности в соответствии с действующим законодательством, располагающие техническими средствами и квалифицированными специалистами для проведения технического диагностирования и обследования лифта.
2.2.6. Состав работ по ремонту лифтовых шахт также определяется на основании результатов экспертного обследования отработавшего нормативный срок лифта.
2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ.
2.3.1. Рекомендуемый перечень работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, существенно влияющих на условия комфортности и безопасности проживания граждан приведен в таблице 2.3.
Данный перечень сформирован на основе уточнённых перечней работ по капитальному ремонту, рекомендованных вышеприведенными нормативными документами в рамках видов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, определенных статьей 15 Федерального закона N 185-ФЗ. При этом полагается, что положения настоящих методических рекомендаций распространяются на многоквартирные дома, подлежащие капитальному ремонту без прекращения их эксплуатации. В результате проведенного капитального ремонта должны быть выполнены все необходимые работы по приведению общего имущества многоквартирного дома в технически исправное состояние путём восстановления или замены всех частей конструкций и инженерных систем, которые имеют более короткие сроки службы между очередными (по нормативному сроку службы) капитальными ремонтами, чем несущие конструкции.
2.3.2. Последовательная и методическая привязка технологических процессов к перечню работ, приведенных в таблице 2.3. настоящих рекомендаций содержится в разделе 3.
Таблица 2.3.
N
п\п
|
Наименование видов работ
в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона N 185-ФЗ
|
Подвиды и перечень работ
|
1.
|
Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения
|
1. Ремонт или замена инженерных систем:
1.1. Холодного водоснабжения, в том числе:
1.1.1. Ремонт или замена водомерных узлов;
1.1.2. Ремонт или замена разводящих магистралей и стояков;
1.1.3. Замена запорной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков в квартиру;
1.1.4. Ремонт или замена в комплексе оборудования повысительных насосных установок
1.1.5. Ремонт или замена оборудования, трубопроводов и оснащения пожарного водопровода
1.2. Ремонт или замена системы горячего водоснабжения, в том числе:
1.2.1. Ремонт или замена ТРЖ, теплообменников, бойлеров, насосных установок и другого оборудования (в составе общего имущества) в комплексе для приготовления и подачи горячей воды в распределительную сеть;
1.2.2. Ремонт или замена разводящих магистралей и стояков;
1.2.3. Замена запорной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков в квартиру.
1.3. Ремонт или замена системы канализования и водоотведения, в том числе:
1.3.1. Ремонт или замена выпусков, сборных трубопроводов, стояков и вытяжек;
1.3.2. Замена задвижек при их наличии
1.4. Ремонт или замена системы отопления, в том числе;
1.4.1. Ремонт или замена разводящих магистралей и стояков;
1.4.2. Замена запорной и регулировочной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков к отопительным приборам в жилых помещениях;
1.4.3. Перегруппировка или замена отопительных приборов в местах общего пользования и замена в жилых помещениях отопительных приборов, не имеющих отключающих устройств;
1.4.4. Установка, ремонт или замена в комплексе оборудования ИТП (индивидуальных тепловых пунктов) и при наличии повысительных насосных установок
1.5. Ремонт или замена системы газоснабжения, в том числе:
1.5.1. Ремонт или замена внутридомовых разводящих магистралей и стояков;
1.5.2. Замена запорной и регулировочной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков к бытовым газовым приборам в жилых помещениях;
1.6. Ремонт или замена системы электроснабжения, в том числе:
1.6.1. Ремонт или замена ГРЩ (главный распределительный щит), распределительных и групповых щитов;
1.6.2. Ремонт или замена внутридомовых разводящих магистралей и стояков коммунального и квартирного освещения;
1.6.3. Замена ответвлений от этажных щитков или коробок квартирных счётчиков и установочных и осветительных приборов коммунального освещения;
1.6.4. Замена электрических сетей для питания электрооборудования лифтов и электрооборудования для обеспечения работы инженерных систем;
2. Модернизация инженерных систем, в т. ч:
2.1. Обязательное применение модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и др. и запретом на установку стальных труб
2.2. Перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
2.3. Замена осветительных приборов для нужд коммунального освещения на энергосберегающие;
2.4. Переоборудование тепловых пунктов и водомерных узлов;
3. Замена печного отопления на центральное
с устройством
котельных,
теплопроводов и
тепловых пунктов;
крышных и иных автономных источников теплоснабжения
4. Оборудование системами
холодного и
горячего водоснабжения,
канализации,
газоснабжения
с присоединением
к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м,
устройством
газоходов,
водоподкачек,
бойлерных.
|
2.
|
Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт
|
Ремонт и замена лифтового оборудования с его модернизацией, в т.ч.:
1. Ремонт или полная замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
2. Ремонт при необходимости шахт, замена приставных шахт;
3. Ремонт машинных помещений
4. Ремонт, замена элементов автоматизации и диспетчеризация лифтового оборудования
5. Оборудование устройств, необходимых для подключения к действующим системам автоматизация и диспетчеризация лифтового оборудования
|
3.
|
Ремонт крыш
|
1. Ремонт конструкций крыш:
1.1. Из деревянных конструкций:
1.1.1. Ремонт: с частичной заменой
- стропильных ног,
- мауэрлатов
- обрешетки сплошной и разряженной из брусков
1.1.2. Антисептирование и антипирирование деревянных конструкций.
1.1.3. Утепление подкровельного (чердачного) перекрытия
1.1.4. Ремонт (замена слуховых окон)
1.2. Из железобетонных стропил и кровельных настилов:
1.2.1. Устранение неисправностей железобетонных стропил и кровельных настилов;
1.2.2. Утепление подкровельного (чердачного) перекрытия
1.2.3. Ремонт стяжки для кровельного покрытия;
2. Замена покрытий крыш
2.1. Полная замена металлического покрытия крыш с устройством примыканий;
2.2. Полная замена покрытия кровли из рулонных битумородных материалов (рубероид) на кровли из наплавляемых материалов с устройством примыканий
2.3. Полная замена покрытия кровли из штучных материалов (шифер, черепица и т.п.) с устройством примыканий
3. Ремонт или замена системы водоотвода (свесы, желоба, разжелобки, лотки) с заменой водосточных труб и изделий (наружных и внутренних);
4. Ремонт или замена надкровельных элементов
4.1. Ремонт лазов на кровлю
4.2. Ремонт продухов, ремонт или замена слуховых окон и других устройств для вентиляции чердачного пространства;
4.3. Смена колпаков на оголовках дымовентблоков и вентшахт;
4.4. Смена окрытий парапетов, брандмауэров, надстроек
4.5. Ремонт (штукатурка, покраска) и утепление дымовентиляционных блоков и лифтовых шахт
4.6. Восстановление или смена ограждения на чердачной кровле;
5. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш на вентилируемые с утеплением подкровельного (чердачного) перекрытия
|
4.
|
Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах
|
1. Ремонт участков стен подвалов и пола
2. Утепление стен и надподвальных перекрытий подвальных помещений
3. Гидроизоляция стен и пола подвала
4. Ремонт технических помещений с установкой металлических дверей.
5. Ремонт продухов, подвальных окон, приямков, и наружных дверей
6. Герметизация проходов вводов и выпусков инженерных сетей в наружных стенах (выполняется при ремонте сетей)
7. Ремонт отмостки
8. Ремонт или замена дренажной системы
|
5.
|
Утепление и ремонт фасадов
|
1. Ремонт фасадов, не требующих утепления
1.1. Ремонт штукатурки (фактурного слоя), включая архитектурный ордер;
1.2. Ремонт облицовочной плитки;
1.3. Окраска по штукатурке или по фактурному слою;
1.4. Ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий;
1.5. Ремонт и восстановление со стороны фасада герметизации стыков оконных и дверных проемов мест общего пользования;
1.6. Окраска со стороны фасада оконных переплетов;
1.7. Ремонт ограждающих стен;
1.8. Ремонт и замена окон и балконных дверей (в составе общего имущества);
1.9. Ремонт или замена входных наружных дверей.
2. Работы по ремонту фасадов, требующих утепления
2.1. Ремонт и утепление ограждающих стен с последующей отделкой поверхностей
2.2. Ремонт окон и балконных дверей (в составе общего имущества) или замена на окна и двери в энергосберегающем конструктивном исполнении (оконные блоки с тройным остеклением и др.) с последующим их утеплением (герметизацией)
2.3. Ремонт входных наружных дверей с последующим их утеплением или замена на металлические двери в энергосберегающем конструктивном исполнении
3. Общие для обеих групп зданий работы
3.1. Ремонт балконов с заменой при необходимости консолей, гидроизоляцией и герметизацией с последующей окраской
3.2. Усиление конструкций козырьков над входами и последними этажами с последующей отделкой поверхностей
3.3. Усиление конструкций карнизных блоков с последующей отделкой поверхностей
3.4. Смена оконных отливов
3.5. Смена водосточных труб
3.6. Ремонт и утепление цоколя
|
6.
|
Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа)
|
Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления:
- тепловой энергии на нужды отопления и горячего водоснабжения;
- потребления холодной воды,
- электрической энергии,
- газа
- узлов управления ресурсами, с оборудованием устройств автоматизации и диспетчеризации для обеспечения дистанционного учёта и управления;
|
7.
|
Ремонт фундаментов многоквартирных домов.
|
1. Работы по ремонту или замене фундаментов.
1.1. Заделка и расшивка стыков, швов, трещин элементов фундаментов. Устройство защитного слоя.
1.2. Устранение местных дефектов и деформаций путем усиления фундамента.
|
Примечания:
1. При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома, что определено Федеральным законом 185-ФЗ, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.
2. К внутридомовым системам отопления в составе общего имущества отнесены: стояки, обогревающие элементы в местах общего пользования, в жилых помещениях - ответвления от стояков до первого отключающего устройства (при его отсутствии - до места сопряжения с отопительным прибором, обогревающим элементом), регулирующая и запорная арматура; коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии, а также другое оборудование, расположенное на этих сетях.
3. В случае, если при производстве работ по капитальному ремонту конструкций и инженерных систем в составе общего имущества МД, вследствие технологических и конструктивных особенностей ремонтируемых (заменяемых) конструкций и инженерных систем необходимо произвести демонтаж или разрушение частей имущества, не входящего в состав общего имущества МД, работы по восстановлению его осуществляются за счёт средств капитального ремонта, что должно предусматриваться проектно-сметной документацией.
4. В случае, если в многоквартирном доме запроектирована система отопления со скрытой прокладкой трубопровода, не являющаяся ремонтнопригодной (приложение 2), при производстве работ по капитальному ремонту допускается устройство вновь системы отопления с открытой прокладкой трубопроводов и отопительных приборов, обогревающих элементов, в том числе в жилых помещениях.
|
