Земельное право (А. Г. Нецветаев)
Скачать 3.8 Mb.
|
| Выделяют следующие основания приобретения права собственности на земельные участки1: а) приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом участке; б) приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости; в) приватизация земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов недвижимости; г) приватизация земельных участков землепользователями (п. 5 ст. 20 ЗК РФ), землевладельцами (п. 3 ст. 21 ЗК РФ) и арендаторами (п. 8 ст. 22 ЗК РФ) (более подробно - в разделе 4.5 «Иные вещные права на землю»; д) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства путем их продажи на торгах (ст. 30-32 ЗК РФ) или для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ); е) договоры и сделки (купля-продажа, мена, дарение и др.), на основании которых происходит переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому (более подробно - в главе 5. «Правовое регулирование сделок с земельными участками»); ж) приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ). Приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом участке Статья 35 (п. 1) Земельного кодекса РФ содержит норму, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если право собственности на здание, строение, сооружение переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. В этом случае размер части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его дальнейшего использования, определяется по правилам статьи 33 (п. 3) ЗК РФ, согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Гражданское и земельное законодательство содержит ряд гарантий соблюдения прав на землю собственника недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, что, в частности, выражается в предоставлении ему преимущественного права покупки или аренды такого земельного участка. Так, согласно ст. 35 (п. 3) Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Содержание преимущественного права покупки раскрыто в ст. 250 Гражданского кодекса РФ и заключается в следующем. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Следует помнить, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а также то, что уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1. отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2. отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается также отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости Земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, может быть приватизирован в тех случаях, когда на нем находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Это прямо предусмотрено ст. 36 (п. 1) Земельного кодекса РФ, установившей, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретения права их аренды имеют граждане и юридические лица-собственники объектов недвижимости. В то же время это правило не применяется в отношении земельных участков в составе земель, изъятых из оборота, и земель, ограниченных в обороте. Кроме того, п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ выделяют особенности определения права собственности (и иных прав) на земельный участок в зависимости от того, на каких правах лица владеют объектами недвижимости, находящимися на неделимом земельном участке. Так, если все здание (помещения в нем) принадлежит нескольким лицам на праве собственности и находится на неделимом земельном участке, то эти лица вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и иными федеральными законами. Когда часть здания находится в собственности одних лиц, а другая часть - на праве хозяйственного ведения или все здание принадлежит лицам на праве хозяйственного ведения, то допускается приобретение права аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Порядок приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости определен п. 5-8 ст. 36 ЗК РФ. Приватизация земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов недвижимости Основные положения и порядок приватизации земельных участков при приватизации находящихся на них государственных и муниципальных предприятий определен в Федеральном законе 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий». В соответствии со ст. 28 Закона, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. При приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий одновременно осуществляется отчуждение покупателю следующих земельных участков: • находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; • занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов. Необходимо отметить, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральными законами. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением предусмотренных законодательством случаев. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. При этом, договор аренды земельного участка не является препятствием для последующего выкупа арендованного земельного участка. Пункт 4 ст. 28 Закона содержит положение, согласно которому при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Причем собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения. Отчуждение земельного участка осуществляется в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следует отметить, что указанный план земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка. Важная норма, обеспечивающая учет общественных интересов при приватизации земельных участков, находящихся в публичной собственности, закреплена в п. 6 ст. 28 Закона; она предусматривает, что одновременно с принятием решения об отчуждении такого земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов. Следует помнить, что при отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны лишь при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме. Установлен следующий порядок определения цены за выкупаемый земельный участок: при численности населения свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; при численности населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; при численности населения до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений - в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных в ст. 28 Закона минимальных размеров. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие); транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства или для целей, не связанных со строительством Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства регулируется статьями 30-32 Земельного кодекса РФ. Принципиальное значение в регулировании земельных отношений в данной сфере имеет ст. 28 ЗК РФ, согласно которой земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, юридическим лицам - в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, гражданам и юридическим лицам - в безвозмездное срочное пользование в определенных ЗК РФ случаях. Предоставление таких земельных участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется, как правило, за плату, однако может осуществляться и бесплатно в предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ случаях. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Не допускается также отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию, причем эти работы могут как включать в себя стадию предварительного согласования мест размещения объектов, так и не включать - без предварительного согласования мест размещения объектов. Необходимо отметить, что с 01.10.2005 года действует ст. 30-1 ЗК РФ, согласно которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. |
Похожие:
 | Государственный образовательный стандарт высшего профессионального образования. Опд ф. 16 Земельное право | | Собственники квартир имеют право владеть кусочком придомовой территории. Но не спешат им воспользоваться |
| Если же речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок или его часть |  | Профиль гражданско-правовой по фгос впо по направлению подготовки 030900– «Юриспруденция», квалификация- «бакалавр». Она логично... |
| Профиль гражданско-правовой по фгос впо по направлению подготовки 030900– «Юриспруденция», квалификация- «бакалавр». Она логично... | | «12. 00. 03 – Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право» |
| «Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право» | | Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право |
| Сша джон Кеннеди произнес речь, в которой провозгласил четыре основных права потребителей | | Специальность: 12. 00. 03 – Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право |