Использование средств маркетинга в антикризисном управлении на транспорте
Скачать 0.87 Mb.
|
Вэй Лиянь, доктор наук Сямэньского университета КНР, факультет – Институт государственного управления Совершенствование механизма обеспечения социальным жильем и Создание органа ответственности за него В КНР начиная с 1998 года, когда постепенно начала реализовываться политика монетаризации льгот по распределению социального жилья, старый механизм распределения социального жилья, приносивший благосостояние, начал постепенно разрушаться. Однако каким же образом местные правительства, выступающие в качестве органов исполнительной власти, ищут эфективные пути решения жилищного вопроса для нуждающейся части населения? Кроме того, с ускорением процесса урбанизации, когда происходит массовая миграция сельского населения в города в целях найти средства к существованию, вопрос обеспечения социальным жильем этой части населения также требует от правительства его анализа и решения. В данной статье делается попытка посредством рационального упорядочивания структуры обеспечения, контроля и управления на протяжении всего процесса обеспечения, управления функционированием капитала и совершенствования жилищной финансовой системы, центром которой является жилищный фонд общественных накоплений, оптимизировать механизм обеспечения социальным жильем, создать правительственный аппарат, несущий ответственность. Ключевые слова: социальное жилье, структура обеспечения, жилищный фонд общественных накоплений. 1. Рациональное упорядочивание системы обеспечения Решением ключевого вопроса “жилищной проблемы” является многоплановая и многоступенчатая система, направленная на обеспечение малообеспеченных семей социальным жильем. Данная система требует соответствующей дифференициации в спросе на социальное жилье для различных слоев населения с неодинакавыми доходами, побуждает правительство к проведению упорядочивания путем проведения диверсификации структуры обеспечения. (1) эффективное обеспечение земельными участками В процессе упорядочивания структуры обеспечения, в первую очередь необходимо скоординировать рспределение земель, каждый год гарантировать выделение доли земель под жилье с доступной ценой и жилье с низкой ставкой арендной платы и стандартное коммерческое жилье, научно планировать жилищное строительство, для удовлетворения реальных потребностей населения в жилье. Необходимо в соответствии с комплексным планировнием землепользования и годовым планом землепользования, согласно рыночного спроса на недвижимость и изменений механизма обеспечения, своевременно регулировать структуру обеспечения земельными площадями. Оптимизация участков под застройку, гарантия, что земли под застройку коммерческим жильем в низком и среднем ценовом сегменте не ниже 60%, общие площади предоставленных земель под застройку жилья со льготной ценой и жилья с низкой ставкой арендной платы составляют не менее 10% от земель под постройку коммерческого жилья. Необходимым условием для строительства социального жилья является выделение правильельством достаточного объема земель. По этой причине земли под застройку социальным жильем должны входить в годавой план землеобеспечения, к тому же должна быть обеспечена первоочередная поставка этих земель. (2) эффективное обеспечение жилищным фондом Правительство занимается координацией жилищного фонда социального жилья, организует строительство, а также посредством операций обратной закупки, закупки, принятия пожертвований и других каналов проводит сбор жилищного фонда. Способ сбора жилищного фонда может проводиться путем организации строительства правительством, путем прямого финансирования строительства, а также под руководством правительства могут быть задействованы общественные силы в строительстве. Обычно в самом начале внедрения системы доступного жилья, по причине того, что резерв жилищного фонда социального жилья невысок, на первое место по важности выходят прямые инвестиции правительства в строительство. Таким образом можно решить вопрос недостаточности жилого фонда. После того, как резерв жилищного фонда социального жилья достигнет определенного масштаба, правительство уже сможет замедлить скорость строительных работ, и посредством механизма возврата, обратного выкупа и других форм проводить кругооборот жилищного фонда. (3) Нормативные стандарты строительства А.Стандарты площадей под жилье с низкой ставкой арендной платы определяются местными правительствами, согласно среднего жилищного уровня семей в данном регионе, финансовым возможностям. Принимая во внимание количественный состав семей, в каждом регионе можно сделать соответствующую корректировку согласно планировки жилья с низкой стоимостью арендной платы. Можно установить площать однокомнатной квартиры в пределах 35-40 кв. метров, двухкомнатной квартиры 50-60 кв. метров, трехкомнатной - 60-70 кв. метров. Б.Стандарты площадей под жилье с доступной ценой. Согласно соответствующих требований площадь одной квартиры данного жилья устанавливается в пределах 60 кв. метров. В разичнных регионах согласно разницы в экономическом развитии, жизненном уровне населения, жилищном положении, структуре семьи, демографическом и других оказывающих влияние факторах, определяется доля объема жилья с доступной ценой и различные виды планировки. В большинстве городов стандартным жильем с доступной ценой являются квартиры среднего и малого размера, обычно площадь устанавливается в районе 60-100 кв. метров. В.Стандарты площадей под социальное коммерческое жилье. Социальное коммерческое жилье и жилье с доступной ценой являются социальным жильем и предоставляются правительством. Оба вида принадлежат стратегическому запасу жилого фонда, имеют ограниченное право на собственность, после покупки жилья покупатель в течение 5-ти лет не может совершвть с ним сделки. Различие заключается в том, что подающий заявку на коммерческое жилье не имеет ограничений в доходах и активах, стоимость данного жилья превышает стоимость жилья со льготной ценой. По этой причине стандарты площадей социального коммерческого жилья как правило соответствуют стандартам жилья с доступной ценой. Площадь друхкомнатных малогабариных квартир составляет около 60 кв.м, трехкомнатных 100 кв.м., что удовлетворяет базовые требования населения, позволяет делать стандартную отделку. Независимо от того какой это из видов социалного жилья, коэффициент площади, используемой под жилые нужды должен быть не ниже 75%, планировка должна включать спальню, гостинную, кухню, кладовую и балкон, тем самым использование данных помещений будет удобным, рациональным и эффективным. (4) Разумная арендная плата либо покупная цена А. Ставка арендной платы арендуемого социального жилья Арендная плата устанавливается из расчета среднерыночной арендной платы, а также на основании доходов семьи и имеющихся активов проводится субсидирование. По причине тяжелой болезни, несчастного случая и других событий, вызвавших тяжелую экономическую ситуацию, в связи с которой семье становится сложно платить арендную плату, имеется возможность подать заявление на специальную арендную субсидию. В случае если самый длительный период специального арендного субсидирования составляет один год, максимальная дотационная сумма составляет 80% от вносимых арендатором сумм арендной платы. Б. Цена жилья со доступной стоимостью Цена жилья с доступной стоимостью должна соответствовать для производителя принципу покрытия себестоимости и получения минимальной прибыли. Так как у компаний, развивающих строительство недвижимости, прибыли от строительства жилья с доступной стоимостью не превышвют 3%, то цена продажит не может превышать базисную цену, а также максимальную амплитуду поднятия цены. По этой причине цена жилья с доступной стоимостью по отношению к коммерческому жилью более выгодна. По поводу установления цены на социальное коммерческое жилье, во-первых, оно должна нести функции социального жилья, во-вторых цена должна быть доступной. В-третьих, необходимо, не слишком увеличивая финансовую нагрузку, блюсти общественную справедливость. В-четвертых, развивать функции регулирования рынка социального коммерческого жилья, что приведет к стабилизации колебания цен на рынке социального коммерческого жилья. 2. Контроль и управление над фукционированием капитала на протяжении всего процесса социального обеспечения жильем На текущий момент проекты по строительству социального жилья осуществляются очень медленно. Основная причина кроется в большом дефиците финансирования. Экономист Ба Шусун в своих исследованиях упоминает, что необходимо завершить выдвинутый Министерством строительства годовой план, касающийся социального жилья, в 2010 и 2011 годах реальный спрос на финансирвание составил 473,2 млрд юаней и 461,9 млрд юаней (смотрите таблицу ниже). Так как эти данные по спросу опираются исключительно лишь на государственную финансовую поддержку, этот вопрос трудноразрешим. По этой причине диверсификация каналов сбора денежных средств является эффективным способом решения текущего огромного дефицита финансирования строительства социального жилья. Табл. 1 Шкала спроса на финансирование
Источник данных: Ба Шусун: “Социальное жилье - преобразующая сила и грандиозный эффект” http://house.focus.cn/news/2010-08-11/1014366.html. (1) Сбор средств на строительсьво А. Диверсификация сбора стредств Сейчас во многих городах повсеместно источниками средств для финансирования строительства являются2: ● специальные средства на строительство, ежегодно выделяемые из государственного бюджета; ● доходы от управления денежными средствами фондом общественных накоплений под нужды социального жилья после отчислений средств в счет резерва на риски и брокерских расходов; ● средства, полученные от чистых поступлений от выделенных земельных участков, составляющих не менее 10%; ● специальные субсидии на строительство социального жилья, выделенные центральным и местными бюджетами; ● суммы от продажи социального жилья; ● переданные покупателями социального жилья суммы, идущие в доходы от земельных участков и др. соответствующие суммы; ●финансирование под строительство социального жилья; ●пожертвования; ●другие способы сбора денежных средств. В том числе финансование правительства, более 10% от чистой прибыли от выделения земельных участков, доходы от управления денежными средствами фондом общественных накоплений под нужды социального жилья - на текущий момент являются основными источниками средств. По мере увеличения темпов строительства, напрямую осуществляемого правительством, при условии сбалансированной ситуации обеспечения жилищным фондом, выбор финансирования в крупных размерах является еще одним важным каналом источника денежных средств. Б. Новые попытки внедрения резервного фонда ● Пилотные проекты выдачи ссуд фондом общественных накоплений. В августе 2010 года в Пекине, Сямэне и других 28 городах начали применять выдачу ссуд жилищным фондом общественных накоплений в целях поддержки строительства социального жилья в городах, в которых запущены данные пилотные проекты. Запущены пробные проекты по строительству 133 квартир жилья с доступной стоимостью, реконструированных трущеб, жилья с общественной арендой, размер выданных кредитов составил 49,3 млрд юаней. ●Внедрение краткосрочного кредитования резервным фондом в различных регионах. По причине того, что в различных регионах наблюдается крайний дисбаланс жилищного резервного фонда, некоторые специалисты предлагают построить платформу для создания государственного фонда общественных накоплений в целях решения межрегиональных диспропорций. Это приведет к циркуляции средств из регионов с обеспеченным фондом в регионы с фондами, имеющими недостаток денежных средств, в целях обеспечения различных регионов обращением средств и краткосрочным кредитованием. Однако для этого крайне срочно необходимо провести реформу системы фонда. По этой причине внедрение кредитования фондом общественных накоплений в различных регионах находится не только в институциональной плоскости, но и на законодательной плоскости, и оба уровня должны предоставить надлежащую социальную защиту. В.Дальнейшее расширение каналов финансирования. Во-первых необходимо строить и совершенствовать финансовую систему. В полной мере используя преимущества жилищной финансовой системы, правительственный и рыночный спрос в дальнейшем должны объединиться, решится проблема финансового давления на правительство, удовлетворится рыночный спрос. Жилищная финансовая структура - это функцционирование капитала путем коммерциализации, возможность своевременно получать информацию о потребностях в социальном жилье. Специфика стратегического финансирования - это, используя политические преференции, решать проблему недостаточности средств у правительства. Во-вторых, необходимо согласовать, скоординировать финансовую сторону вопроса, источники финансовых средств, развивать ведущую роль финансирования.3 (2) Использование и управление капиталом. Общее определение использования и управления капиталом - это проведение планирования, контроля, надзора, мониторинга и других работ в отношении источников капитала и использования средств. Использование и управление средствами в сфере социального жилья включает две стороны. Первой является построение системы использования и управления средствами. Вторая - это вопросы по использованию и управлению специальным субсидированием. А. Использование и управление средствами под строительство. Средства под строительство социального жилья обычно используются на следующие статьи расходов: ● новое строительство, реконструкция, обратная покупка социального жилья; ●закупка других видов жилья, используемых в последствии в качестве социального жилья; ● необходимое обслуживание и управление до процедуры распределения жилья; ●погашение основного долга и процентов под строительство социального жилья. Кроме того, согласно соответствующих государственных постановлений, средства на социальное жилье должны использоваться по прямому назначению. Б. Управление средствами, полученными от целевого субсидирования. Основной причиной медленных темпов строительства социального жилья является то, что интенсивность финансовой поддержки центрального и местных правительств недостаточна. По этой причине в 2012 году субсидирование центрального правительства на жилье с низкой стоимостью аренды составило 10,5 млрд юаней, субсидирование на реконструкцию трущеб 21,2 млрд юаней. Среди целевых средств в размере 10,5 млрд юаней на жилье с низкой арендной платой, в восточные районы финансировано 0,54 млрд юаней, что составило 5,1%; в центральные районы - 5,74 млрд юаней, что составило 54,7%; в западные районы - 4,22 млрд юаней, что составило 40,2%. Среди целевых средств в размере 21,2 млрд юаней на реконструкцию трущеб, в восточные районы финансировано 4,1 млрд юаней, что составило 19,3%, в центральные 10,61 млрд юаней, что составило 50,1%, в западные 6,49 млрд юаней, что составило 30,6%. 4Еще в 2008 году Министерством финансов был опубликован “Закон о реализации целевого субсидирования на жилье с низкой арендной платой” (2007), номер 57. Реализация данного регламента способствует достоверности сбора информации о целевом субсидировании в социальное жилье, контролю и проверке использования распределенных субсидий, использования средств под жилье с низкой арендой по целевому назначению. В. Взимание и использование арендной платы. При взимании и использовании арендной платы от социального арендуемого жилья и жилья с низкой арендной платой важной задачей является усиление контроля за арендными платежами. В процессе контроля за арендными платежами необходимо особенно следить за процедурой взимания арендной платы, сроками уплаты, проведением сверок в отношении частей арендной платы, вносимой арендаторами и субсидированными арендными платежами от организаций, необходимо осуществлять детальный расчет, удостоверяться в своевременном внесении аренды и наличии в финансовых отчетах полностью перечисленных сумм. В процессе оплаты и использования арендной платы, доходы от арендной платы за использование зданий и сооружений социального арендуемого жилья и жилья с низкой арендной платой поступают в бюджет, необходимо использовать принцип соизмерения с доходами и использования целевых средств по назначению. Средства используются на строительство (приобретение) социального арендуемого жилья, управление, обслуживание, финансовое субсидирование и др. Таким образом возможно добиться не только высокой эффективности распределения средств, целевых отчислений на специальные счета, но и добиться высокой роли управления подсектором и взаимного контроля. |
Похожие:
 | Автор рассматривает Интернет-маркетинг как самостоятельный вид маркетинга в виртуальной коммуникативной среде. Основной тезис статьи:... | | Исследования рекламной деятельности в системе прямого маркетинга на материалах кампании «Avon» |
| Фгаоу во «Национальный исследовательский Нижегородский государственный университет им. Н. И. Лобачевского» (ннгу) |  | |
| Тексты лекций содержат материалы для изучения дисциплины «Сервис на транспорте» и предназначены для студентов специальности «Организация... | | Выступая перед публикой, я почти всегда представляюсь как человек, ответственный за самый крупный после Edsel провал в истории маркетинга... |
| Суть и содержание понятия «маркетинг». Цели, задачи, объект и предмет маркетинга. Эволюция содержания маркетинга | | Маркетинговые исследования. Система маркетинговой информации и методы ее сбора. Критерии и методы сегментирования рынка. Подготовка... |
| Подготовка плана комплекса мероприятий по повышению узнаваемости и лояльности к компании и бренду (план маркетинга и рекламы) | | Зарегистрировано в Управлении в Управлении Минюста РФ по Красноярскому краю 6 июля 2000 г |