Всероссийское совещание по развитию жилищного строительства сборник стенограмм пленарного
Скачать 366.93 Kb.
|
| ПЛУТНИК А. А.: – Спасибо, Михаил Александрович. Я бы хотел пару слов сказать про ипотеку. Вообще исторически в России рекорд был в 2014 году. 1 триллион 760 миллиардов выдали. Ставка была средняя по 2014 году 12,4%. И вообще, наверное, так, как развивается ипотека, у нас в последние 10 лет мало что развивается. У нас 5 миллионов семей улучшили жилищные условия при помощи ипотечных кредитов за последние 10 лет, и ипотечный рынок очень надежный, стабильный, что характеризуется и малой просрочкой меньше 3%. Это один из лучших показателей в мире. Важно, конечно, чтобы эта стабильность и постепенное развитие сохранялись. Мы видим большой потенциальный спрос на ипотеку в следующие 3-5 лет. Как Леонид сказал, ставка изменилась. Сейчас запросил специально данные. Средняя ставка выдачи на первичном рынке составляла в декабре 10,8%. Но Правительство настолько плавно вышло из программы, что это не создало никаких дополнительных проблем, а создало дополнительные возможности. Ставка действительно выросла до 11,6% в феврале. При этом в феврале было значительное снижение ставок госбанками. Мы увидим этот эффект от снижения уже в мартовской выдаче. У нас есть предварительные данные по марту. Рынок перешел к значительному росту объемов выдачи ипотеки. Граждане не почувствовали разницу в платеже. Разница в платеже при среднем размере кредита 2 миллиона рублей – это тысяча рублей в месяц. А буквально сразу же банки снизили ставки. Вы знаете, про программу «Сбербанка», про программу «ВТБ», сейчас частные банки снижают ставки. Это та вещь, которую директивно нельзя развивать. Она будет развиваться с развитием экономики. И также нельзя поручить ЦБ снизить какие-то ставки для застройщиков. Этого не произойдет просто потому, что это невозможно в экономике. Застройщики должны работать так же, чтобы для них становились кредиты доступнее. Они должны менять свою структуру, заниматься повышением финансовой прозрачности. И те, кто в этом преуспеют, те первые получат кредиты по самым низким ставкам на проектное финансирование или на жилищное строительство. Это большая совместная работа. Здесь никаких чудес не бывает. А что касается определенных социальных категорий, как принято называть, то может быть стоит рассмотреть иные формы обеспечения жильем этих категорий, а не только ипотекой. Любой человек, берущий ипотечный кредит, принимает на себя определенный финансовый риск, и он должен понимать, что ему с этим риском прожить весь срок действия этого ипотечного кредита. Если в какой-то момент какой-то социальной категории помощь дополнительная перестанет оказываться, могут быть проблемы значительные с рынком ипотечного кредитования, поскольку появляется большое количество заемщиков, которые не готовы на себя по рыночным условиям принимать риск. И в момент, когда у них помощь по тем ли иным причинам перестанет дополнительная поступать, может быть системная проблема на рынке ипотеки и тогда всем застройщикам будет плохо. В масштабах рынка социальные программы невелики. Их всегда очень приятно начинать, но выходить из них крайне сложно. Это надо всегда помнить. КАЗИНЕЦ Л. А: – Спасибо большое, Михаил Александрович. Очень точные комментарии. Я думаю, что всем коллегам стоит внимательно отнестись к тому, как министр и Александр Альбертович видят ситуацию развития. Это такие важные тренды для нас. Поэтому нужно понимать, что мы строим, как мы это продаем, и каким образом мы привлекаемся на рынки. Понятно, что, к сожалению, счастья быстрого не будет, будет тяжелая и долгая работа. Из тех компаний, которые уже готовы к изменениям в рынке, которые и прозрачны, и имеют огромный земельный банк и объем, это, конечно, компания «ЛСР». Но в настоящий момент мы обращаемся к Андрею Юрьевичу Молчанову не только как к президенту очень успешной компании, но как к президенту ассоциации национального объединения строителей. Насколько в целом вы видите, насколько наши застройщики готовы к вызовам нашего времени? МОЛЧАНОВ А. Ю.: – Спасибо большое. Конечно, не так все я вижу оптимистично, как вы, Леонид. Здесь сидит 150 застройщиков, это люди, которые работают на земле каждый день. У нас их больше 5 тысяч, как сказал Михаил Александрович. И ситуация напоминает анекдот, когда лось после пьянки пришел на речку, стоит, пьет воду с бодуна. В него раз стрельнули, он стоит. В него два стрельнули, он стоит. Попали, он стоит, пьет и думает: «Что-то я пью-пью, а мне все хуже и хуже». Так же и у нас сейчас. То есть мы работаем, работаем, строим, строим, а гайки все подкручивают и подкручивают. Конечно, мы выживем, куда мы денемся? Мы столько пережили уже, что выживем. Вот ваши замечания по статистике, что люди хотят покупать меньшее жилье. Это абсурд. У них денег нет, поэтому они покупают меньшее жилье. Вы что, Леонид, хотите поменять свою квартиру на меньшую? Я сомневаюсь. И люди хотят жить в лучших условиях, но физически не могут. Поэтому мы, застройщики с проектировщиками, сегодня вынуждены подстраиваться, перепроектировать наши проекты, делать меньшие квартиры. Надеюсь, мы не дойдем до Японии, где живут в восьмиметровых квартирах. Но тренд идет вниз все равно. Был 214-й Федеральный закон принят в 2014 году. Нам казалось, что он был очень нужный. Многие, кто работал в то время, считали, что он тяжелый, но мы приспособились и работали. Сейчас приняты новые поправки. Большая просьба здесь к министру Михаилу Александровичу, к Никите Евгеньевичу Статишину, не меняйте правила постоянно. Давайте зафиксируем правила на пять лет. Давайте правила будет принимать только Минстрой. Почему у нас в каждом субъекте свои законы? Не могут они принимать свои законы. Нужна стабильность рынку. Не могут пожарники вводить свои нормы. Не может Роспотребнадзор свои нормы вводить. Людям, застройщикам, нужна стабильность, тогда будет понимание ситуации, тогда и капитал придет сюда, и банки будут финансировать. Потому что банки не финансируют, безусловно, и потому, что, как сказала Александр Альбертович, компании у нас не всегда прозрачные, но сейчас многие идут по пути прозрачности уже, но правила все время меняются. Нужно зафиксировать их раз и навсегда. Мы сейчас приняли поправки в 214-й Федеральному закону. Все их понимают, прочитали. Я выписал несколько вещей очень важных. Проектная декларация. Наверное, все это видели. Такие избыточные требования к этой проектной декларации. Никита Евгеньевич, вы в курсе, что, чтобы теперь сделать проектную декларацию, застройщик обязан написать перечень и основные характеристики каждого помещения общего пользования в многоквартирном доме. Проектная декларация – это 230 страниц. Я не поленился, мне распечатали. Зачем? Кому она нужна? Давайте деревья наши экономить, бумагу не будем тратить, запишемся все в «Гринпис». Все время говорим про социальные объекты, возможность их финансирования. Но отсутствует механизм регулирования возмещения затрат на создание объектов социальной инфраструктуры в существующих проектах. Нужно как-то уже утвердить. По статистике 65 тысяч – средняя цена. Для многих субъектов 65 тысяч рублей – это манна небесная, поверьте мне. В Ивановской области, Михаил Александрович, сколько там цена? 38 тысяч рублей? Если бы они по 65 тысяч продавали, они бы были самыми богатыми людьми и все были бы счастливы, и Ивановская область жила бы прекрасно. 65 тысяч рублей – это города-миллионники, это Московская область. Статистика – это большая работа. Я считаю, что НОЗА проделывает большую работу. Но мне кажется, статистику нужно делить. У нас есть Москва – отдельный регион абсолютно со своими ценами, есть Санкт-Петербург, есть Московская область и вся остальная страна, кроме городов-миллионников. Там цены разные и проблемы у людей разные. Нужно это учитывать в нашей статистике. Потом опять же монополисты. Ну надо как-то привести их в чувство. Они делают, что хотят, вот просто, что им нравится, то они и делают. А мы, застройщики, должны тоже как-то стабильно себя чувствовать. Мы должны понимать, сколько будет стоить тепло, электричество, вода при подключении многоквартирных домов, чтобы высчитывать свою себестоимость. А они каждый раз ее меняют, и каждый раз мы вынуждены идти и договариваться. И, поверьте, мы без Минстроя, без правительства эту ситуацию не решим. Потому что монополисты – это акционерные общества. Ты приходишь к ним, они на тебя смотрят и улыбаются, потому что у них все в порядке, и им абсолютно все равно, подключишься ты, не подключишься. Конечно, если он купил в этом доме квартиру, ты подключишься, наверное, а если не купил – не факт абсолютно. И вопрос еще – по какой цене купил. Это же жизнь. И, поверьте, это не двадцатиметровая квартира, как правило, это их не устраивает. Они же монополисты, они же топят всю страну и снабжают электричеством. Не знаю, как их назвать. Даже нет такого слова еще в русском языке, просто не придумали. Потом я считаю это проблемой важной, можно ее обсудить на панельных дискуссиях. Поправки к 214-му закону не содержат переходных положений, четко регламентирующих его применение в отношении уже начатых проектов, например, на запрет на рекламу в отсутствии заключения о соответствии 214-му Федеральному закону. Это важный момент, который мы с ФАС обсуждаем. Но нужно определение уже дать этому. Отсутствие права застройщика размещать средства дольщиков на депозитах. Да, мы понимаем, что если мы строим дом, деньги должны целевым образом использоваться. Но если их больше? Сейчас это, конечно, не очень реалистично, но в теории надеемся, что это произойдет. Куда их девать? Зачем на счету лежат? Давайте их положим на депозит, разрешим застройщикам класть на депозит, чтобы они получали дополнительные проценты. Эти деньги все равно же пойдут в тот же объект, в тот же дом. Я тоже оптимист по жизни. Я уверен, что все мы выживем, все будет хорошо. Но проблемы существуют. Надо их обсуждать и ставить перед министерством строительства. Слава богу, хоть Минстрой появился 2 года назад. До этого даже Минстроя не было. Поэтому в целом тренд положительный. Не очень быстрый, но положительный. Я желаю всем, коллеги, успешной работы. Предлагаю всем сконцентрироваться на проблемах, которые существуют, и в рамках сегодняшнего Всероссийского совещания, возможно, подготовить в рамках панельных дискуссий какие-то предложения конкретные, которые мы все с вами сможем вместе передать в министерство строительства. Спасибо большое. МЕНЬ М. А.: – Уважаемые коллеги, Андрей Юрьевич очень важный момент затронул. Это регулирование и избыточное регулирование. Мы недавно с Александром Альбертовичем обсуждали статью одного серьезного экономиста западного в одном известном экономическом журнале относительно того, что в прошлом году инвесторы ушли из финансового рынка, потому что финансовый рынок оказался в мире зарегулированным, и все перешли в рынок IT. И экономист прогнозировал, что в этом году зарегулируют и IT-рынок, и оттуда уйдут тогда инвесторы. То есть проблема эта существует. Андрей Юрьевич, мы берем на себя обязательства. После того, когда будут уже введены в действие, приняты и подписаны президентом вот последний блок поправок по 214-му Федеральному закону, мы минимизируем изменения в правила игры, больше менять их не будем, все будут работать по этим правилам игры. И только в случае возникновения каких-то уже подводных камней будем что-то влегкую донастраивать. Потому что я совершенно согласен с тем, что самое главное – это не менять правила игры. Вы правы, не было министерства строительства, и нам приходилось в течение трех с половиной лет действительно наверстывать упущенное и наводить порядок в законодательной и нормативно-правовой базе. Это касается не только жилищного строительства, но и ЖХК, и технического регулирования, и ценообразования в строительстве. Но мы понимаем, что сегодня нужно эти правила игры установить и зацементировать их, что называется, только шлифуя в случае каких-то недостатков правоприменения. Берем на себя такое обязательство. Спасибо. КАЗИНЕЦ Л. А: – Михаил Александрович, спасибо. Проблемы есть, и Андрей Юрьевич правильно их ставит. Если не ставить проблемы, то зачем мы собрались. Коллеги, у нас осталось десять минут на то, чтобы обсудить оставшиеся вопросы. Я хотел бы, чтобы Артем Владиславович Кузнецов прокомментировал ситуацию с точки зрения наблюдательного совета клуба инвесторов Москвы, как самого крупного региона и региона, в котором все наши сложности видны максимальным образом, с другой стороны – самого инвестиционно привлекательного. КУЗНЕЦОВ А. В.: – Да, Леонид, это верно. Я хотел присоединиться к Андрею Юрьевичу с его предложениями и добавить следующую вещь. Михаил Александрович сказал про IT и я хотел начать с IT. Так как мы живем в век IT, дай бог, их не так быстро зарегулируют, как обратная связь, сегодняшнее действующее законодательство позволяет и министерству строительства, и Росреестру накопить огромное количество информации. Вот то, что мы обсуждали с Александром Альбертовичем и Михаилом Александровичем, это база данных, которая позволит осуществлять прогноз, кто строит, какой спрос, на что, по какой цене, в разрезе какого региона. Я надеюсь, эта база данных будет создана в ближайшее время, заработает и позволит на основе тех деклараций, которые сдают на сегодняшний день застройщики, с которыми не все так хорошо. Достаточное количество обращений есть. Мы с Константином Петровичем Тимофеевым, «Москомстройинвест», обсуждаем, как эту ситуацию в Москве хотя бы поменять. Есть проблемы с Росреестром. По новому законодательству пока невозможно работать в Москве с МФЦ, потому что не в состоянии МФЦ принимать те заявки, те регистрационные действия делать, которые делал Росреестр. Продолжается работа с Росреестром на этот счет. И еще большое количество вещей, которые связаны с IT, нужно использовать, доделать, сделать эту обратную связь с рынком, и она будет очень сильно помогать нам в предсказании того, что нас ожидает в будущем. Спасибо. КАЗИНЕЦ Л. А: – Спасибо большое. Константин Петрович, к вам вопрос. Насколько комитету по контролю в области долевого строительства и инвестиционных проектов сегодня возможно работать? Какие вещи вам на сегодняшний момент кажутся наиболее важными для того, чтобы их быстро менять с помощью министерства в смысле законных, подзаконных актов? ТИМОФЕЕВ К.П.: – Опыт Москвы, вероятно, будет полезен. Я бы хотел наш опыт работы с застройщиками, что нас беспокоит и что бы мы предложили по своему опыту для регионов. Мы со всеми коллегами из регионов общаемся, проводим даже совместные консультации. В Москве сейчас у нас 252 застройщика. По итогам года 820 миллиардов рублей привлеченных в долевое строительство. Это рекорд за все время. В 2016 году мы зарегистрировали 49 261 договор долевого участия. Колоссальный объем. Почему это происходит? Почему Москва является таким лидером по объему строительства, в том числе и долевого? Мое мнение – это привлекательность и наличие новых площадок, стабильный инвестиционный климат, устойчивые правила строительства и хорошие взаимоотношения между инвесторами. Такое наше мнение. Видно, что у нас сейчас в продаже 11,6 миллионов квадратных метров жилья и апартаментов, из которых 9,8 миллиона жилья, 1,8 – апартаментов. Чем апартаменты хороши, а чем не очень? Мы не можем их контролировать в рамках 214-го закона. Но инвесторы воспользуются такой опцией, наверное, и заключат договор долевого участия, дадут рекламу, что продают в рамках 214 закона, тем самым привлекая население. Поэтому мы тоже попросили Михаила Александровича, чтобы апартаменты, нежилые помещения были включены в рамках контроля за 214-м законом. Что касается свободных объектов, реализовано 4,6 миллиона, остальное все в продаже, не реализовано 7 миллионов. Много это или мало? Мы считаем, что это нормальная тенденция на рынке. Должен быть выбор для инвесторов. А большой рост связан еще с тем, что на рынке новые игроки, в первую очередь – системные. Мы считаем, что для Москвы это положительно, потому что нет отдельных точечных проектов с инвесторами, которые только пришли на рынок и сразу привлекают средства населения. По объемам и росту договоров, еще раз повторюсь, у нас сейчас 822 миллиарда привлеченных средств населения. Видим стабильный рост. Даже кризисные явления на регистрацию ДДУ не повлияли. Что касается надхорной деятельности, наверное, всем будет полезно, что сейчас мы зафиксировали 732 нарушения в 2016 году. В первую очередь, это нарушения по проектной декларации – 181 нарушение. Много это или мало? Много, но, по нашему мнению, эти нарушения не являются каким-то препятствием для завершения строительства, и эти нарушения в основном делаются из-за каких-то элементарных недоработок или арифметических ошибок. Но это фиксируется публично и, наверное, не очень хорошо воздействует на инвесторов. Поэтому здесь нужно нам вместе с инвесторами просто улучшать качество подготовки документов. Самое главное – это неправомерное привлечение средств населения – 12%. Вроде бы небольшой объем, но дальше я покажу, что именно эти нарушения являются проблемами, которые создают пострадавших граждан. К сожалению, по этим нарушениям сложно дальше работать. Постараюсь дальше пояснить. Нарушение по отчетности – 55%. Это тоже такие формальные нарушение, но за которые мы вынуждены наказывать. Но еще раз повторюсь, что они не являются препятствием для завершения строительства. Вот такой интересный слайд мы подготовили. Какое обеспечение сегодня есть на рынке в рамках страховых компаний. У нас сейчас 72 тысячи действующих ДДУ, застраховано – 39. В 2016 году было выплачено страховых взносов на 3 миллиарда 355 миллионов в Москве. Есть три лидера – это три страховые компании «Респект», «ПВС» и «Абсолют». «Абсолют» является лидером достаточно номинальным, мы видим, что у «Респекта» 48% доля на рынке Москвы по страхованию, 1 миллиард 600 сборов. Мы видим, что тариф порядка 0,5%, выплат не было за все это время. В принципе, как контролирующему органу, нам, вероятно, не принципиально, какая страховая компания у кого страхует. Почему? Потому что все равно защита здесь отсутствует, поэтому мы на это смотрим только как на результат для анализа. И мы предлагали бы и неоднократно, если Михаил Александрович примет такое решение, отменить страхование, не дожидаясь, будет фонд или нет. Потому что механизм не работает, а видим, что 3 миллиарда 355 миллионов из экономики Москвы ушло в том году. Что происходит по анализу отчетности? Мы анализируем действующие нормативы, из которых видно, что есть два основных норматива: норматив обеспечения обязательств, норматив целевого использования средств. При вели пример по некоторым застройщикам, застройщики проблемные, нормативы выполняются. Поэтому эти нормативы не являются какими-то критериями для определения критериев финансовой устойчивости. Поэтому попросили Михаила Александровича еще раз это учесть. Если это в Думу внесено и будет принято, то будет хоть какое-то подспорье для контроля над застройщиками. Далее есть такая же категория, где нормативы не выполняются, но застройщики успешные и устойчивые. Нормативы не выполняются в первую очередь из-за больших уставных капиталов. Более того, с 1 июля 2017 года закон принят, застройщики будут приводить уставные капиталы свои в соответствие и увеличивать, мы провели анализ, наш прогноз – по 40% застройщиков в Москве это будет не выполняться. Поэтому попросили до 1 июля поправки внести, чтобы такой ситуации не было. Здесь вопрос правоприменения. Что мы будем делать в этой ситуации? Мы будем фиксировать, выдавать предписания, а далее, если за нарушение двух предписаний по закону– приостановка деятельности, но мы для Москвы решили, что мы этого делать не будем по порядочным застройщикам, а будем, наверное, на себя брать такую ответственность, а дальше уже объясняться каким-то образом с прокуратурой. Но застройщиков, конечно, добропорядочных мы под эти критерии не будем подводить. Но нарушения будут. |
Похожие:
 | Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее также Фонд) как института развития, цели деятельности, задачи... | | Минэнерго России провело всероссийское совещание главных инженеров энергокомпаний 3 |
| Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящихся на территории Московской области, переданных в безвозмездное... | | Во исполнение постановления Правительства Республики Бурятия от 25. 05. 2012. №294 «О мерах по реализации в Республике Бурятия федерального... |
| Федеральным законом от 24 июля 2008 г. №161-фз «О содействии развитию жилищного строительства» | | Федерального закона от 24 июля 2008 г. №161-фз «О содействии развитию жилищного строительства» |
| Об утверждении Правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых... |  | Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих... |
| Федерального закона Российской Федерации от 24 июля 2008 г. №161-фз «О содействии развитию жилищного строительства», и в соответствии... | | Федерального закона от 24 июля 2008 г.№161-фз «О содействии развитию жилищного строительства» |