Всероссийское совещание по развитию жилищного строительства сборник стенограмм пленарного
Скачать 366.93 Kb.
|
| КАЗИНЕЦ Л. А: – Александр Геннадьевич, спасибо большое. Важно, что Дума нас поддержит, и закон, который мы все так ждем, получит максимальную поддержку, и в максимально быстрое время мы сможем его увидеть. Александр Альбертович Плутник, вопрос – что и когда фонд заработает. ПЛУТНИК А. А.: – Доброе утро. Леонид, Александрович, мы сейчас работаем совместно с депутатами Государственной Думы с Минстроем над формулировками текста законопроекта. Мы рассчитываем, что как только он будет принят, мы надеемся, что это состоится в весеннюю сессию, фонд действительно сможет начать работать, поскольку организационная модель создана. У нас оттестированы каналы электронного взаимодействия между фондом и Росреестром. Создается удобный интерфейс взаимодействия застройщиков страны в электронном формате с фондом с последующей трансляцией данных в Росреестр, для того чтобы сделки не задерживались, чтобы фонд не создавал дополнительных препятствий по работе в части сроков оформления договоров. Что еще важно, об этом Александр Геннадьевич Сидякин говорил, действительно, постоянные изменения, они всегда отрасли не то что не полезны, а даже, наверное, вредны. Когда застройщики только привыкнут к определенным правилам поведения на рынке, тут – раз, и ситуация меняется. Это с одной стороны. Но с другой стороны, мы видим, что все время большое количество участников рынка находят некие дополнительные возможности, чтобы специальным образом применять те или иные нормы закона или их не применять. То есть по сути обходить существующие механизмы защиты прав граждан, вкладывающих средства в долевое участие. У нас строительный рынок очень неоднородный. У нас есть супер-прозрачные компании, которые котируются на бирже. Андрей Молчанов здесь присутствует, он может об этом подробно рассказать. Я у него сегодня спросил, он в 2007 году вывел компанию на биржу. Он соблюдает всю отчетность по международным стандартам и постоянно ее сдает, и эта отчетность у него публичная. То есть, любой, кто хочет купить квартиру у ЛСР, может в интернете посмотреть финансовые показатели компании вдобавок к тем требованиям обязательным по 214-му Федеральному закону, которые сейчас введены. К сожалению, у нас таких застройщиков очень немного. И в этом заключается проблема и сложность с банковским кредитованием застройщиков. Потому что банки ужесточают свои требования в связи с международным и российским регулированием сектора, и застройщикам, которые не будут повышать свою прозрачность, в будущем станет невозможно получить банковский кредит. Не просто сложно, а невозможно. Поэтому необходимо, конечно, застройщикам через систему саморегулирования, в том числе, внедрять новые стандарты финансовой отчетности и прозрачности. И во многом работа фонда совместно со строительным сообществом будет на это направлена. Мы в настоящий момент обсуждаем различные математические модели работы фонда. У нас пока нет понимания по уровню ставок, которые будут. Единственное, что мы обсуждали совместно с Леонидом Казинцом, как с руководителем НОЗА. Он в свое время обратился в правительство, чтобы ставки были дифференцированы, поскольку прозрачность застройщиков разная. И Правительство предложение Леонида Александровича поддержало. Пока мы не знаем конкретные ставки, но они точно будут разные для крупных и для мелких компаний, и будут зависеть от той финансовой прозрачности, которую строительные компании будут рынку предъявлять. Мы же понимаем, почему многие компании не приходят даже в банки, чтобы получить заемное финансирование, и понимаем, почему всем нравится работать с деньгами граждан. Но механизмы, которые постоянно с 2004 года, Александр Геннадьевич правильно сказал, внедряются с точки зрения защиты прав граждан, они будут усиливаться и также потребуют большей финансовой прозрачности от строительного комплекса, чтобы получить доступ к деньгам граждан. Будем последовательно защищать гражданина. Мы все понимаем, что при взаимодействии с подразделениями строительных компаний гражданин является более слабой стороной. И государство выстроит серьезную систему защиты имущественных прав граждан. Те механизмы, которые работали, к сожалению, об этом тоже сегодня говорил Михаил Александрович, не позволяют в полной мере защитить, восстановить права тех, кто по тем или иным причинам не дождался своей квартиры, внеся средства. И, конечно, отвечать приходится Правительству и бюджету Российской Федерации. Сейчас идет крупнейшая, наверное, в истории российского строительного рынка санация компании «СУ-155» под контролем Михаила Александровича. И я думаю, что Артем Владиславович об этом тоже расскажет. 14 тысяч квартир за год было передано ожидавшим квартиры гражданам. Но все это делается за счет средств федерального бюджета, потому что никакие иные механизмы не сработали. Часть из них просто была как бы пропущена на стадии заключения договоров, а часть оказалась неспособна вернуть хоть какую-то часть средств, которые планировалось, что в случае проблем у застройщика должны были возвращаться через те компенсационные механизмы, которые для этого на рынке формировались. Предельно открыто в этой работе будем дополнительно консультироваться, когда будут готовы модели работы фонда, и будем обсуждать ставки со строительным сообществом, с застройщиками. Никаких планов сделать это, что называется, в темном углу нет или в тиши кабинетов. Рассчитываем на совместный диалог. Но мы исходим из того, что необходимо меняться и защищать граждан, создавать устойчивую основу привлечения средств в долевое строительство. В настоящий момент 114 миллионов квадратных метров жилья находится в стадии строительства с использованием средств граждан. В течение еще долгого времени это останется основным инструментом финансирования жилищного строительства. Но надежность этих вложений надо существенно повысить. Тогда мы видим, что возрастет спрос, и граждане будут более активно покупать жилье на стадии строительства. Спасибо, Леонид Александрович. КАЗИНЕЦ Л. А: – Спасибо большое. На этой позитивной ноте я хотел бы вспомнить любимый нами фильм Марка Захарова и Григория Горина, в котором главный герой говорит: «Не будьте слишком серьезными, господа, улыбайтесь». Все-таки наше мероприятие посвящено не только обсуждению сложных вопросов и проблем, но и позитивным вещам. Прошлый год был хороший, не идеальный, но очень хороший. У нас есть рекордсмены по объему строительства, по объему вводу. Национальное объединение застройщиков жилья ведет очень тщательную статистику. Я хотел бы пригласить на сцену представителя компании «Холдинг Setl Group». Первое место по вводу в эксплуатацию жилья в 2016 году. Компания за год ввела в эксплуатацию 1 миллион 46 тысяч квадратных метров – это абсолютный рекорд по России. Если бы все крупные компании в России сдавали от миллиона и больше, я думаю, что проблема жилищного строительства была бы точно решена. Давайте посмотрим на статистику того, что произошло у нас за предыдущий год и за первый квартал этого года. Я за 5 минут постараюсь рассказать вам основные тренды, которые мы как национальное объединение застройщиков жилья с нашим аналитическим центром, который возглавляет Кирилл Холопик, видим, и что происходит. Основным источником являются деньги граждан, долевое строительство. И, в общем, мы видим, что в основном регистрация долевого строительства по отношению ко всем ДДУ все больше растет. Это значит, что на сегодняшний момент у нас практически в стране нет застройщиков, которые бы сдавали квартиры без ДДУ. Это говорит, во-первых, о том, что у застройщиков не хватает своих денег, чтобы строить на свои собственные, а с другой стороны это значит, что закон начал исполняться, и сегодня покупка квартир максимально надежным образом защищена с точки зрения действующего законодательства. По данным мониторинга «НОЗА», за год произошли довольно интересные изменения по отношению к средней площади строительства квартир. Мы видим, что квартира в среднем стала меньше на практически 6 метров. О чем это говорит? Это говорит о том, что сегодня люди интересуются не метражом, а потребительскими свойствами квартиры, которую они покупают. То есть если нужна квартира с одной, двумя или тремя спальнями, то именно набор помещений и их функционал являются принципиальным решением при покупке квартиры. Это принимают во внимание и застройщики, и проектировщики, и, естественно, это является очень важным для принятия решения покупателями. Средняя цена предложения уменьшилась с 68 до 62 тысяч за квадратный метр. В какой-то степени это неплохо. Это значит, что жилье стало доступнее. Вопрос в том, какая эластичность есть у этого предложения, и может ли цена снижаться в дальнейшем. По последним цифрам начала 2017 года мы видим, что произошел даже отскок, и цена начала в пределах погрешности расти. Я думаю, что в пределах возможности уменьшить себестоимость строительства застройщики достигли абсолютного минимума. Дешевле квартиры могут стать только по причине более дешевого финансирования или субсидий социально-инженерной инфраструктуры со стороны государства, потому что застройщики свои резервы уменьшения стоимости квартир полностью исчерпали. Мы видим совокупную цену договоров строительства и объема продаж застройщиков в 2015 и 2016 годах. Безусловно, у нас есть прирост количества ДДУ. При этом мы статистически видим, что средняя площадь квартир уменьшается. Совокупная площадь квартир, которые продаются по ДДУ, у нас увеличивается, и средневзвешенная цена предложения уменьшается. Но при этом мы понимаем, что объем продаж застройщиков, то есть тот денежный поток, который застройщики получают, вследствие уменьшения цены и средней площади уменьшился. Все время мы говорим о том, что у застройщиков сегодня большой дефицит финансирования и тем более дешевого финансирования как со стороны готовности населения вкладывать деньги, так и со стороны банков поддерживать. Ипотечное кредитование первичного рынка. Мы видим твердую тенденцию роста ДДУ в общем количестве строительства. И эта тенденция, безусловно, будет продолжаться, это хороший фактор. Росреестр очень четко фиксирует эту ситуацию, и в этом смысле можно сказать, что задача обеления и опрозрачивания рынка и приведения его в соответствие с законодательством в настоящий момент полностью решена. С этим, вопросов на сегодняшний момент нет. Но ставка – это на сегодняшний момент очень важный вопрос. Средневзвешенная ставка ипотеки под залог ДДУ до сегодняшнего момента неуклонно снижалась, и за это, конечно, большое спасибо правительству, которое помогало, субсидировало эту ставку. Центробанк в некоторой степени помог, снижая общую кредитную ставку. Но за последние два месяца 2017 года средняя ставка по ДДУ увеличилась с 10,8 до 11,6. Но это связано в первую очередь с тем, что правительство больше не поддерживает, не субсидирует ставку. А второе, может быть, в этом смысле и дороговизна кредитных ресурсов, потому что ожидание все время было, что наш Центробанк сделает уменьшение ставки, рефинансирование более радикальным и более быстрым, чем мы это увидели, этого не произошло. Поэтому это немножко тревожный факт, ипотека сегодня не является уж слишком доступной, и рост ставки при ипотечном кредитовании, в общем, будет неприемлемым. А динамика выдачи ипотечных кредитов под залог ДДУ позитивная, но мы не видим, правда, первых двух месяцев этого года. Мы видим, что, в общем-то, объемы финансирования ДДУ растут. Посмотрим программу субсидирования государственной ипотеки на первичном рынке, чтобы посмотреть назад, и мы увидим, что 99,3% ипотеки на первичном рынке было субсидировано государством за прошлый год. Это, с одной стороны, говорит о том, что это очень важная программа поддержки государства, с другой стороны, говорит, что без поддержки вот этого субсидирования ставка может в этом году быть не такой привлекательной. Из того, что беспокоит. Это не очень хорошая статистика. Мы видим, что объем квартир, которые остались к моменту ввода в эксплуатацию, растет. Это значит, что по большому счету спрос продолжает превышать предложение. Но поскольку объем строительства является достаточно постоянной вещью, и является для застройщиков и для государства приоритетным, то здесь вопрос, насколько мы можем помочь покупателям квартир, дольщикам более быстро, более эффективно принимать решение о покупке квартиры на этапе строительства. И здесь, конечно, мне кажется, очень важна защищенность дольщиков, работа фонда, прозрачность застройщиков, ответственная работа регулятора, чтобы люди понимали, что сегодня покупать квартиру на этапе строительства также надежно, как покупать готовую квартиру. На сегодняшний момент мы видим, что это не так. И если 26% квартир остаются не проданными на момент сдачи, это значит, что люди не очень рвутся покупать эти квартиры на этапе ввода. Давайте поговорим о прогнозе. Давайте поговорим о том, что мы ждем в ближайшее время. У нас в настоящий момент есть 113 миллионов квадратных метров жилья в строительстве. Мы видим общий итог, количество жилых единиц, совокупность квадратных метров. Весь вопрос в том, сколько из того, что строится, будет сдано в 2017 году. Застройщики в позитивном сценарии продекларировали оптимистичный прогноз ввода жилья. Это может быть годом рекордным, потому что если мы говорим о застройщиках, мы в нашей статистике не видим индивидуального строительства и дачной амнистии. Мы говорим только о застройщиках, которые строят по проектным декларациям, которые регистрируют ДДУ. Год может быть хорошим, может быть до 60 миллионов квадратных метров, потому что заявлен большой объем ввода. Но этот объем ввода должен быть подтвержден финансированием банковским и со стороны граждан, которые покупают квартиры и вкладывают свои средства и средства ипотеки в жилищное строительство. Но, к сожалению, у нас есть статистика, что не все, что застройщики заявляют, они сдают в этот период. Иногда до 20 миллионов квадратных метров переноса бывает с этого года на следующий. Если сценарий будет максимально негативный и застройщики по объемам финансирования не смогут ввести эти дома, то мы можем получить более негативный сценарий. Скажем, против 48 миллионов квадратных метров, сданных застройщиками в этом году, можем получить падение до 40. Это был бы очень неприятный момент. Я хотел бы еще раз, Михаил Александрович, обратить ваше внимание на то, что основная проблема на сегодня у застройщиков – это не проблема административных барьеров, не выделение земли, даже не проблема социально-инженерной инфраструктуры, они как-то с этим научились справляться. Это вопрос дешевизны и вопрос получения банковского кредита, чтобы строить по графику, и возможность продавать квартиры, чтобы эти деньгами тоже финансировать строительство. И вот по большому счету в этой большой вилке между 40 и 60 миллионами квадратных метров ввода застройщиками в этом году находится возможность получения финансирования. И наше предложение – это, конечно, в первую очередь чтобы заработал фонд, и застройщики могли получать деньги от дольщиков, и дольщики спокойно вкладывали деньги. Второе – это, конечно, еще раз попробовать провести переговоры с Центробанком о том, что на сегодняшний момент для реального сектора экономики, для застройщиков цена проектного финансирования дорогая, и цена ипотеки тоже не является максимально привлекательной, чтобы люди были готовы немедленно финансировать. Кроме того, нам нужно, чтобы продолжалась программа по поддержке финансирования социально-инженерной инфраструктуры, которую в этом году министерство активно проводит, чтобы обязательно в следующем году для большим пилотных проектов эта программа работала. И, кроме того, еще стоит подумать о том, что для отдельных групп граждан ипотека должна быть более доступной через различные программы, которые мы обсуждали, например, с Министерством социальной защиты, с М.А.Топилиным. Чтобы для многодетных семей все-таки существовали какие-то дополнительные ипотечные программы, которые Правительство могло бы адресно поддерживать. Это тоже сильно улучшило бы ситуацию в целом на рынке жилищного строительства. Но в целом ситуация хорошая. Она не может быть блестящей, может быть, но она хорошая. И мы с оптимизмом смотрим на будущий год. Надеемся, что объемы ввода жилья в конце года нас не расстроят. Спасибо. МЕНЬ М. А.: – Спасибо, Леонид Александрович. Маленький комментарий. В докладе прозвучало относительно объема непроданного жилья. Мы тоже наблюдаем этот момент, но статистически сегодня он не катастрофичен. В чем мы видим проблему? Когда застройщик не почувствовал тренд сегодняшнего дня, тогда возникает эта проблема. Потому что я по регионам езжу практически раз в неделю, выезжаю, смотрю, кто, что строит. Где ДСК настроило каменных джунглей без городской среды, без общественных пространств, без инфраструктуры соответствующей, там люди не хотят покупать квартиры. И не будут их покупать. Вы можете строить кварталами вот эти каменные джунгли, никто их не купит. Это нужно понимать. Те, кто сегодня перестроился и кто начал строить даже не иного финансового сегмента, а, укладываясь в те же деньги, строить немного другого формата жилье, там совершенно другой подход. В ряде регионов я видел недалеко друг от друга стоящие рядом два квартала. Один – традиционные башни ДСК. Там пустые окна, вечером не светятся, никто не покупает. Тут же рядом небольшая малоэтажка, пятиэтажные дома, интересная инфраструктура, машины не паркуются внутри каре из домов и так далее. Совершенно другой подход, примерно та же ценовая категория, может чуть дороже. Но люди предпочитают даже чуть дороже, но совершенно другого качества. Больше людям не нужно просто квадратных метров, это не продается, вот такое жилье уже никому не нужно. Прошло то время. Сегодня люди смотрят внимательно, на семейных советах обсуждают возможности, обсуждают возможность участия в ипотеке и так далее, и уже принимают решение по качественному жилью. Так что это нужно учитывать. Кто не осознает этого из застройщиков, того ждут большие проблемы вплоть до банкротства. Александр Альбертович тоже хотел прокомментировать. |
Похожие:
 | Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее также Фонд) как института развития, цели деятельности, задачи... | | Минэнерго России провело всероссийское совещание главных инженеров энергокомпаний 3 |
| Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящихся на территории Московской области, переданных в безвозмездное... | | Во исполнение постановления Правительства Республики Бурятия от 25. 05. 2012. №294 «О мерах по реализации в Республике Бурятия федерального... |
| Федеральным законом от 24 июля 2008 г. №161-фз «О содействии развитию жилищного строительства» | | Федерального закона от 24 июля 2008 г. №161-фз «О содействии развитию жилищного строительства» |
| Об утверждении Правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых... |  | Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих... |
| Федерального закона Российской Федерации от 24 июля 2008 г. №161-фз «О содействии развитию жилищного строительства», и в соответствии... | | Федерального закона от 24 июля 2008 г.№161-фз «О содействии развитию жилищного строительства» |