Центр нотариальных исследований
Скачать 5.94 Mb.
|
8) Председателю Счетной палаты РФ, его заместителю и аудиторам Счетной палаты РФ для обеспечения деятельности Счетной палаты РФ. Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства. Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ. Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено Законом. 3.9. В чем особенности передачи нотариусом заявлений и иных документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия? В Закон N 122-ФЗ с момента его принятия вносились многочисленные изменения. Некоторые из этих изменений касались теоретического расширения полномочий нотариусов и предполагали их активное участие в процедуре регистрации прав на недвижимое имущество. Эти изменения были предусмотрены Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (данный Закон с легкой руки его разработчиков получил в средствах массовой информации наименование закона о дачной амнистии). В соответствии с упомянутым Законом в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права в орган, осуществляющий ее, может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Соответствующие изменения внесены и в ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате. Внесенными изменениями нотариусы наделены правом представлять в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация. Однако, как показывает нотариальная практика, данное нововведение не нашло широкого распространения в деятельности нотариусов, и случаи передачи нотариусом на регистрацию документов единичны. Причины этого кроются в недостаточном совершенстве правовых норм, предусматривающих совершение нотариусами упомянутых актов, и двоякое толкование этих норм. Так, изначально возникает вопрос, какие именно документы могут быть переданы нотариусом в регистрирующий орган. Во-первых, это документы для государственной регистрации права на недвижимость, возникшего из нотариально удостоверенной сделки, т.е. сделки, для которой законом предусмотрена обязательная нотариальная форма (договор ренты, брачный договор, соглашение об уплате алиментов путем передачи в собственность получателя алиментов недвижимого имущества и др.), либо любой сделки, для которой сами стороны избрали нотариальную форму. Однако уместно будет напомнить, что в отношении жилых помещений государственной регистрации подлежит не только право собственности приобретателя и соответствующий переход к нему этого права, но и сам договор, который считается заключенным только с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Согласно же п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация договора проводится на основании заявления обеих сторон договора. Таким образом, на основании заявления нотариуса имущественное право приобретателя недвижимости зарегистрировано быть может, а сам договор - нет, что, естественно, лишает смысла выполнение этой процедуры. В связи с этим стоит обратиться к вопросу, в каких случаях при оформлении сделок с недвижимым имуществом государственной регистрации подлежит договор отчуждения имущества и право собственности приобретателя (иное вещное право), а в каких - только право собственности (иное вещное право)? Необходимость государственной регистрации как сделки, так и права возникает в случае оформления следующих видов сделок: - договоров купли-продажи жилого помещения, в том числе доли в общей собственности на жилое помещение (ст. 558 ГК РФ); - договоров мены жилых помещений, в том числе доли в общей собственности на жилые помещения (ст. 567 ГК РФ с отсылкой к гл. 30 ГК РФ); - договоров купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ); - договоров дарения любого недвижимого имущества, в том числе доли в общей собственности на недвижимое имущество (ст. 574 ГК РФ); - отказа одаряемого принять дар в виде недвижимого имущества до передачи ему дара в случаях, когда договор дарения зарегистрирован (ст. 573 ГК РФ); - договоров пожертвования любого недвижимого имущества (ст. 582 ГК РФ по аналогии со ст. 574 ГК РФ); - договоров ренты, в том числе договоров пожизненного содержания с иждивением, по которому передается недвижимое имущество (ст. 584 ГК РФ); - соглашений об изменении и расторжении вышеуказанных сделок (ст. 452 ГК РФ). Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при которых требуется как регистрация самой сделки, так и возникающего на основании ее перехода права. В ряде случаев государственной регистрации подлежит только право с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Подобный порядок регистрации распространяется на все вещные права, названные в ст. 216 ГК РФ, в том числе и на случаи перехода права собственности и других прав в результате сделок и иных актов, даже если на необходимость государственной регистрации перехода прав по ним в законе прямо не указано. К таким случаям возможно отнести: - приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ); - приобретение права собственности членами жилищных, жилищно-строительных, гаражно-строительных, дачно-строительных кооперативов, полностью внесшими паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ); - решения суда о признании права собственности на недвижимое имущество, определении доли в праве собственности на недвижимое имущество, разделе общего имущества супругов и т.п.; - соглашения о разделе общего имущества супругов; - соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности или о перераспределении долей в долевой собственности на недвижимое имущество; - брачные договоры, если предметом их является передача недвижимого имущества; - соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов передается в собственность недвижимое имущество; - раздел имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 252 ГК РФ); - выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал; - переход прав на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица (ст. 58 ГК РФ); - передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном; - переход права собственности по исполненному договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа его арендатором и иные предусмотренные законом случаи возникновения права собственности. Во-вторых, нотариус вправе передать для государственной регистрации документы в случаях, когда право на недвижимость возникает на основании иного совершенного нотариусом нотариального действия. Следует отметить, что указанная норма Закона не является достаточно корректной, так как само по себе нотариальное действие не относится к основаниям возникновения гражданских прав. Очевидно, в данном случае имелись в виду действия нотариуса по фиксированию отдельных бесспорных фактов (выдача свидетельств о праве на наследство, свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, в том числе пережившему супругу) и др. Следующий актуальнейший вопрос, который возникает в процессе процедуры передачи на регистрацию документов нотариусом: кто именно должен совершить указанное действие; должен ли это непременно быть сам нотариус, либо передать документы на регистрацию может иное лицо, связанное с нотариусом трудовыми отношениями? Если ответить на этот вопрос однозначно так, как это указано в Законе, то выполнение возложенной на нотариуса функции по передаче документов на регистрацию становится, по сути, невозможным: закрытие нотариальных контор и перемещение нотариусов в очередь к государственным регистраторам вряд ли входило в задачу законодателя. Однако на эту проблему следует, очевидно, взглянуть глубже, а для того чтобы сделать это, необходимо ответить на вопрос, является ли передача документов на регистрацию нотариальным действием либо относится к иным действиям правового либо технического характера, которые приходится совершать нотариусу. Если ответить на данный вопрос утвердительно, то из этого следует единственный вывод: передачу документов на регистрацию должен осуществлять лишь сам нотариус, так как только нотариусы, а не иные работники нотариальной конторы уполномочены совершать нотариальные действия. Вместе с тем представляется, что ответ на предложенный вопрос должен быть иным. Передача документов на регистрацию не является нотариальным действием по следующим причинам. Во-первых, ст. 15 Основ, в которую законодателем были внесены указанные изменения, определяет права нотариуса, а не виды нотариальных действий, которые определены в гл. VIII Основ. При этом к числу нотариальных данные действия не отнесены, хотя со стороны законодателя было бы намного более логично внести изменения в ст. 35 Основ, а не в упомянутую ст. 15. Во-вторых, согласно ст. 47 Основ нотариус не вправе совершать нотариальные действия от своего имени. В соответствии же с Законом N 122-ФЗ нотариус, представляя документы на государственную регистрацию прав и получая соответствующие документы после ее проведения, выступает в качестве заявителя (п. 1 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона N 122-ФЗ). В-третьих, нотариус вправе отказать в совершении нотариального действия только в случаях, предусмотренных ст. 48 Основ, если: 1) совершение такого действия противоречит закону; 2) действие подлежит совершению другим нотариусом; 3) с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; 4) сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; 5) сделка не соответствует требованиям закона; 6) документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства. Если ни одно из вышеназванных обстоятельств не имеет места, нотариус обязан совершить нотариальное действие. Передача же документов для государственной регистрации отнесена всего лишь к правам нотариуса, но не вменена ему в обязанности. Таким образом, передача документов на государственную регистрацию является продолжением совершенного им нотариального действия и дополнительной услугой одновременно правового и технического характера. Выполнение таких услуг допускается помощником нотариуса либо техническими работниками нотариальной конторы. Обязательным условием при передаче документов не нотариусом, а иными лицами является состояние таких лиц в трудовых отношениях с нотариусом, что должно быть подтверждено соответствующим приказом. Для подтверждения своих полномочий на обращение в регистрирующий орган с соответствующим заявлением нотариус должен предъявить документы на право осуществления нотариальной деятельности, т.е. лицензию и документы, удостоверяющие его личность. Статья 15 Основ устанавливает не только право нотариуса подавать в регистрирующий орган заявление о регистрации прав участников совершенного им нотариального действия, но и получать свидетельства о государственной регистрации и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая регистрация. 3.10. Каковы требования к документам, передаваемым нотариусом для государственной регистрации прав? Законодательством установлены общие требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, независимо от того, каким субъектом они передаются на регистрацию (ст. 18 Закона N 122-ФЗ). Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не предусмотрено названным Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Форма представляемой в соответствии со ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок устанавливается федеральным органом в области государственной регистрации. Форма представляемого технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Форма представляемой декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана такого объекта недвижимого имущества или иного документа, для государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества и содержащего описание такого объекта недвижимого имущества, либо в случае, если таким объектом недвижимого имущества является земельный участок, - на основании заявления правообладателя земельного участка и кадастрового плана этого земельного участка. |
Похожие:
 | Зайцева Татьяна Ильинична руководитель отдела нотариальной практики Центра нотариальных исследований при Федеральной нотариальной... | | Центром стратегических исследований и разработок Сибирского федерального университета |
| Приказ Минюста России от 10 апреля 2002 г. N 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных... |  | Основные направления социологических исследований. Методы, используемые в рамках социологических исследований. Методологическая стратегия... |
| Формы удостоверительных надписей, реестра для регистрации нотариальных действий, образцы нотариальных документов | | В целях оказания практической помощи нотариусам по совершению нотариальных действий приказываю |
| Сборник методических рекомендаций по совершению нотариальных действий, осуществлению полномочий в области защиты населения от чрезвычайных... | | При ведении специальных реестров по видам нотариальных действий к порядковому номеру тома реестра прибавляется буква, соответствующая... |
| «Методы клинических лабораторных исследований», «Основы биохимии с методами биохимических исследований» (Приложение 1) | | С 1993 года на территории Российской Федерации действуют Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, устанавливающие... |