Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением

S1 - взнос собственника на предпроектные и проектные работы, Kr - коэффициент риска, Ki,n - коэффициент прироста инфляции за n лет, Kb,n - выплаты банку по кредиту при необходимости кредитования за n лет, n - период реализации проекта, годы (по типовому сетевому графику n = 3, для типового дома по ул. Мишина, 32 период реализации проекта составит n = 8 лет). В основу разработки финансовой схемы (бизнес-плана) на примере ТСЖ «Мишина-32» закладываются следующие исходные параметры: Сметная стоимость капитального ремонта и реконструкции с надстройкой была определена ГУП МНИИТЭП в составе проектной документации и составила 193 000 тыс. руб. Себестоимость 1 м2 при строительстве составила: Sсмр: 193 000 тыс. руб. : 2597 м2 = 74,317 тыс. руб. за м2. В Москве этот показатель может быть принят за основу при капитальном ремонте с реконструкцией многоквартирных домов. Рыночная цена вновь построенной жилой площади в г. Москве определяется аналоговым методом. В случае объекта по ул. Мишина д.32, как видно из рисунка 4, это 285-300 тыс. руб за м2. Коэффициент риска первоначальных вложений был принят за 40% от себестоимости м2 при строительстве. Как видно из рисунка 4 на первоначальном этапе финансирования предпроектных работ он достаточно высок, а затем постепенно снижается по мере приближения к моменту получения разрешения и завершения строительства. Для расчета коэффициента риска могут быть использованы критерии страховых компаний. Рис. 4. Динамика изменения стоимости одного кв.м жилой площади и степени риска вложений на различных этапах реконструкции Коэффициент инфляции. Инфляция рассчитана на основе индексов потребительских цен, публикуемых Федеральной службой государственной статистики. По данным Росстата в 2006 году индекс инфляции составил 109%, в 2007 году – 111,9%, в 2008 году – 113,3%, в 2009 году – 108,8%, в 2010 году – 108,8%, в 2011 году – 106,1%, в 2012 году – 106,6%. В 2013 году инфляция прогнозируется на уровне 106,5%. Таким образом, начиная с 2006 года, совокупная инфляция в 2013 году должна составить 197,1%, то коэффициент прироста цен за это время должен составить 0,97. Ставка депозита в банке. Средняя ставка депозита по банковским вкладам принимается равной 10% годовых. Продолжительность разработки и согласования проектной документации до получения разрешения на строительство охватывает период с 2006 по 2013 гг., т.е. 8 лет, включая 2006 год. Если разместить сумму пая в банке, то она бы увеличилась в номинальном выражении на 114,4%. При этом следует принять во внимание, что ставки депозита различны у банков и зависят от суммы вклада и продолжительности размещения. Первоначальную цену квадратного метра жилой площади для членов ТСЖ (ЖСК) можно вычислить с учетом коэффициента риска вложений и коэффициента инфляции помноженного на срок вложений до окончания строительства. Для рассматриваемого в качестве примера объекта она составила: себестоимость м2 при строительстве минус риск вложений или 74,317 - 29,727 (т.е. 40%) = 44,59 тыс. руб. за м2 или с учетом ставки депозита по банковским вкладам добавляется 50,833 (т.е. 114,4% от 44,59) первоначальная цена составит 44,59 + 50,833 = 95,423 руб. за м2, т.е. цену себестоимости м2 строительства. Процентная ставка по кредиту может быть принята около 20% годовых. В результате, с учетом срока реализации проекта реконструкции дома по ул. Мишина, д. 32, при погашении кредита равными долями общая сумма выплат, включая проценты, составит 190% за 8 лет (тело кредита плюс процентные платежи). Для объектов с трехлетним периодом реализации проектов реконструкции общая сумма выплат при процентной ставке 20% составит при таком же варианте погашения 140,2%. 4.4.3. Типовая финансовая схема на примере ТСЖ «Мишина-32» Основные технические характеристики типового жилого дома до и после реконструкции с надстройкой представлены в таблице 2. В частности, после завершения реконструкции общая площадь квартир по зданию увеличивается в 3 раза: с 1440 м2 до 4214 м2. Количество квартир – с 16-ти до 50-ти. Появляются нежилые помещения, используемые для нужд ТСЖ, осуществляются капитальный ремонт и коренная модернизация дома с резким увеличением комфортности проживания граждан. Финансирование работ на типовом доме осуществляется с 2006 года в последовательности заключения договоров на производство отдельных видов работ согласно перечню работ и Регламенту взаимодействия участников Инвестиционного проекта, а также строго по стоимости работ в соответствии с заключенными договорами с подрядчиками. В течение первых шести лет финансирование всех предпроектых и проектных работ осуществлялось за счет паевых взносов собственников. В период 2006-2009 годы в паевом фонде капитального ремонта и реконструкции дома приняли участие 9 из 16 владельцев квартир. В последующем периоде 2010-2011 гг. к ним примкнули еще 4 собственника, а в 2012-2013 гг., после положительного заключения экспертизы на проект и получения разрешения на строительство объекта – еще 7 человек из близлежащих домов заключили договора паевого участия (по состоянию на 01 октября 2013г.). Финансовые средства собственников в 2006-2011 гг. были использованы для решения имуществено-земельных отношений, для разработки проектной и сметной документации капитального ремонта и реконструкции с надстройкой многоквартирного дома по адресу: ул. Мишина вл.32, владельцами которых они и стали (на проектную документацию). Таким образом, у них возникла совместная долевая собственность на многоквартирный дом, земельный участок и проект реконструкции указанного дома. Финансовые средства инвесторов, выразивших желание принять участие в реконструкции дома после получения разрешения на строительство в 2012-2013г. направляются в фонд ТСЖ (ЖСК), который распределяет средства непосредственно строителям в объемах выполненных работ подтвержденных общепринятой документацией. Для расчета стоимости вновь возводимой жилой площади для собственников помещений многоквартирного дома может быть использована следующая приближенная формула: St = S1 * (1+ Kr + {Ki,n + Kb,n}), где: St – стоимость 1 м2 вновь построенной площади для собственника при реконструкции дома; S1 - взнос собственника на предпроектные и проектные работы (32 тыс. руб./м2); Kr - коэффициент риска (0,4); Ki,n - коэффициент прироста инфляции за n лет ( 0, 97 за 8 лет); Kb,n - выплаты банку по кредиту при кредитовании за n лет (1,9 за 8 лет.) или по ставке депозита в банке (0,8 за 8 лет.); n - период реализации проекта, годы (n=8). Для собственников площади по ул. Мишина вл. 32, которые стали финансировать проект капитального ремонта и реконструкции с надстройкой своего многоквартирного дома с 2006г. текущая стоимость кв.м. надстроенной площади должна составить: 75,84 тыс. руб. 32 тыс. руб. + 12,8 тыс. руб. + 31,04 тыс. руб. = 75,84 тыс. руб., а для тех, кто обратился в банк за кредитом: 132,36 тыс. руб. 32 тыс. руб. + 12,8 тыс. руб. + 31,04 тыс. руб. + 60,8 тыс. руб. = 136,64 тыс. руб. При дальнейшем расчете стоимости кв.м. надстроенной площади для инвесторов выразивших желание принять участие в реконструкции дома после получения разрешения на строительство в 2012-2013г. учитывается динамика роста стоимости вновь вводимой площади в период реконструкции на основе рыночной оценки. Данная схема финансирования характеризуется динамикой роста стоимости вновь вводимой площади после реконструкции согласно рисунку 5. Рис. 5. Динамика роста стоимости вновь вводимой площади в процессе реконструкции Средний уровень цен на квартиры в аналогичных 4-6 этажных домах (до реконструкции) в районе Савеловский (индекс стоимости жилья района) составляет: 186 113 руб. за м2 на 01.10.2013г.: http://www.irn.ru/ . Следовательно, рыночная стоимость многоквартирного жилого дома до реконструкции составляла: 186 113 х 1429 = 265 955 477 руб. Средний уровень цен на квартиры в современных монолитных и кирпичных домах, аналогичных этому дому после реконструкции составляет около 285 000 руб. за м2. В результате, после реконструкции рыночная стоимость многоквартирного жилого дома составит не менее: 285 000 * 4213,6 = 1 200 876 000 руб. Это без учета благоустроенного земельного участка, индивидуального теплового пункта, и подземной автостоянки с эксплуатируемой кровлей на 36 машиномест. Ориентировочные затраты на вышеперечисленные работы (благоустройство, ИТП, подземная стоянка) экспертно можно оценить в 0,6 млрд. руб. Таким образом, капитализация многоквартирного жилого дома и земельного участка составит около 1, 8 млрд. руб., т.е. возрастает более чем в семь раз. Как видно из приведенного примера реконструкции многоквартирного дома по адресу: ул. Мишина д. 32 снижение затрат на реновацию подобного жилого фонда может быть достигнуто при сохранении того же эффекта путем сокращения сроков разработки и согласования проектной и сметной документации и ускорения решения имущественно-земельных вопросов в Правительстве Москвы. При реконструкции многоквартирных домов за счет собственников и других внебюджетных источников город получает: - увеличение капитализации жилого фонда; - увеличение площади муниципальных квартир; - увеличение налоговых поступлений в период проектирования и строительства ; - увеличение рабочих мест; - увеличение налоговых поступлений за землю и недвижимость; - снижение обязательств и расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов несносимых серий, при этом жилой дом после реконструкции отвечает всем требованиям по энергосбережению; - улучшение условий проживания граждан; - обеспечение территории дополнительными машиноместами. Подведем итог анализа финансовой схемы инвестиционного проекта. При реализации указанного проекта можно выделить два основных финансовых этапа: - 1 этап – привлечение существующих пайщиков (членов ТСЖ) и начало реализации Проекта; - 2 этап – привлечение новых пайщиков, в том числе на свободном рынке (расширение членов ТСЖ). Как показано на рисунке 5, наиболее сложным был стартовый финансовый период. Фактически, проекта и утвержденной сметы еще не было (для разработки требуются первоначальные затраты), а финансовые риски уже возникали. В этот период было принято решение о привлечении к финансированию только заинтересованных членов ТСЖ. Для этого была сформирована базовая цена квадратного метра и рассчитан минимальный объем требуемых денежных средств. Такой поход позволил сформировать достаточный финансовый фонд для осуществления изыскательской, предпроектной и проектной деятельности. По цене себестоимости строительства с учетом коэффициентов риска, инфляции, ставки банковского депозита членам ТСЖ было продано около 50% надстраиваемой площади (рис. 6). Началом второго периода, условно можно считать момент получения заключения экспертизы по проектной документации и получение разрешения на строительство. Наличие указанных документов, свидетельствует о высокой степени организации проекта, корректных расчетах и сметах, а также отражает степень реальности его завершения. Именно такие документы (вместе с договором аренды земельного участка) требуют банки для открытия кредитной линии по строительству. Оставшаяся площадь распределялась в соответствии с фактической потребностью в средствах, исходя из рыночной цены квадратного метра, которая существенно возросла. После проведенной оценки стоимости на основании метода прямого сравнения рыночных продаж (аналоговый метод) новыми пайщиками стали как члены ТСЖ, не пожелавшие рисковать финансовыми средствами на начальном этапе проекта реконструкции, так и инвесторы на свободном рынке недвижимости. Такой подход позволил сформировать необходимый объем средств для проведения строительно-монтажных работ. Рис. 6. Структурная схема распределения денежных средств в процессе реализации проекта 4.5. Риски. Рекомендации по управлению Проектом Риски, возникающие при реализации Проекта, являются фактором, который требуется обязательно учитывать при его реализации. Следует выделить две основные группы рисков: внутренние и внешние риски. Внутренние риски определяются особенностями строительного проекта и непосредственно зависят от деятельности руководства, команды и всех участников Проекта, которые могут активно управлять рисковыми ситуациями. Системный подход к анализу рисков при реализации инвестиционного строительного проекта указывает следующие основные виды внутренних рисков: организационные, финансовые, проектные, технические и технологические. Организационные риски представляют собой риски, связанные с организацией процесса реализации проекта (ошибки планирования, плохая координация работ, неэффективное управление командой Проекта, неправильная стратегия снабжения и т. п.). Основной метод управления данными рисками связан с уменьшением последствий этих ошибок. Финансовые риски связаны с перерасходом средств из-за неправильных смет, переплат по материалам и услугам, срывов сроков работ, а также ошибок подрядчиков. Управление финансовыми рисками осуществляется при помощи контроля над расчетом смет и выполнением бюджета проекта. Проектные риски возникают в связи с ошибками в проектных разработках и проектной документации. Управление проектным рисками должно быть сопряжено с привлечением компетентных проектировщиков и тщательной проработкой проектных решений. Технические и технологически риски обусловлены техническими и технологическими просчетами. Управление техническими и технологическими рисками осуществляется за счет повышенных требований к строительной технике и контроля над соблюдением технологий. Внешние риски возникают вне зависимости от проектной деятельности и порождаются внешней средой. Они не связаны с особенностями строительного проекта и практически не зависят от деятельности руководства, команды и всех участников проекта, которые, в данном случае, могут очень ограниченно управлять рисковыми ситуациями, либо, в большинстве ситуаций, не оказывают воздействия на внешние риски. К внешним рискам следует отнести природные, политические и экономические риски. Природные риски обусловлены природными явлениями, имеющими катастрофические последствия: землетрясения, ураганы, наводнения и т. п. Для природных рисков возможно уменьшить последствия и урон от их наступления посредством предупредительных мер. Политические риски и экономические риски формируются при нестабильной деятельности государственных органов власти или при проведении неэффективной экономической и социальной политики. Методологически инвестиционные строительные проекты подразделяются на два класса: уникальные строительные проекты, например, атомные электростанции, нефтепроводы и газопроводы большой протяженности; относительно стандартные объекты. Реконструкция с надстройкой и обстройкой жилого здания, его капитальный ремонт представляют собой разновидность относительно стандартного строительного проекта. В связи с этим внешние риски, возникающие при реализации Проекта можно элиминировать. При этом для проектов такого типа следует более подробно рассмотреть внутренние риски. В частности, одним из наиболее вероятных рисков следует считать риск незавершенного строительства, который одновременно относится к организационным, финансовым, проектным, техническим и технологическим рискам. Этот риск может возникнуть в течение периода, предшествующего завершению проекта, в том числе, из-за расхождений в планируемых и фактических затратах на реализацию проекта, которые связаны с ошибками в расчетах. Также следует отметить такой риск, как отказ независимой комиссии принимать объект из-за того, что определенные параметры проекта не были достигнуты, что обусловлено внутренними причинами, в частности, недостаточной квалификацией команды менеджеров, которая планирует и реализует задачи по развитию проекта на стадии функционирования (сетевой график). Следующим риском, который необходимо учесть, являются аварии при строительстве. При возникновении данных обстоятельств инициатор проекта (ТСЖ) может посчитать дальнейшую реализацию проекта нецелесообразной, что позволяет поставить вопрос о возращении инициатором проекта предоставленных средств пайщикам и кредиторам. Это должно подтверждаться прямыми или косвенными гарантиями. При продолжении реализации проекта после аварии при строительстве его сроки могут увеличиваться, что увеличивает совокупные издержки. К остальным значимым внутренним рискам относятся риски финансовой несостоятельности (банкротства) исполнителей проекта, производственные риски, связанные с эксплуатацией построенного объекта, а также технические проблемы, возникающие из-за некачественного инжиниринга, недостаточной квалификации персонала, и возникшим несоответствием реализованного проекта выдвигаемым к построенному объекту требованиям. Остальные риски можно назвать малозначащими. К ним можно отнести, например, риск консервации проекта. Данный риск возникает при наличии решения прекратить дальнейшую эксплуатацию построенного коммерческого объекта под эгидой проектного финансирования, т.е. когда возврат кредитных средств инициатор проекта и соинвесторы осуществляют из финансовых потоков, генерируемых реализованным проектом. Подобного риска в нашем случае удается избежать благодаря гарантированной эксплуатации построенного объекта в течение срока, необходимого для возврата средств кредиторам, а также организацией финансирования строящегося объекта в основном за счет собственных средств пайщиков ТСЖ (инициаторов Проекта).

Похожие:

	Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции... Методические рекомендации предназначены для коллективных собственников (тсж, жск и т п.), жителей и собственников квартир в многоквартирных...		Председатель Правительства Российской Федерации Д. Медведев Типовой... Методическим рекомендациям по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения...
	Методические рекомендации по разработке бизнес-планов и осуществлению... Порядок, в целях унификации последовательности разработки, требований к структуре, содержанию, оформлению, методам расчета показателей...		Руководство по проведению модернизации и реконструкции жилых зданий... Концепция Программы совершенствования системы управления, обслуживания и эксплуатации многоквартирными домами мо бугровское сельское...
	Методические рекомендации по формированию сметы расходов реализации... Предлагаемые методические рекомендации разработаны в целях формирования единого подхода к составлению сметы расходов реализации мероприятий...		Методические рекомендации по обеспечению требований безопасности... Методические рекомендации предназначены для специалистов и органов надзорной деятельности при расследовании пожаров и проведении...
	Правовой ликбез Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации,...		Методические рекомендации по заполнению примерной формы договора... Му ремонту многоквартирного дома (приложение 5 к конкурсной документации по проведению открытого конкурса на выполнение работ по...
	Методические рекомендации по подготовке и реализации инвестиционных... Далее Методические рекомендации содержат основные рекомендации исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления...		Методические рекомендации по разработке и подготовке к принятию проектов технических регламентов Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации