Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением
Скачать 0.91 Mb.
|
Область применения Долговечность конструкций существующего дома с учетом капитального ремонта и расчетный срок службы конструкций существующего дома должны быть сопоставимы. Это накладывает ограничение на область применения разрабатываемых Методических рекомендаций – перекрытия домов, подлежащих реконструкции на основе метода несущих железобетонных конструкций, в свою очередь, должны быть железобетонными. Обладая мало изношенными несущими конструкциями и железобетонными перекрытиями, они могут быть реконструированы с увеличением этажности. Большая часть жилых помещений в этих домах (около 85%) принадлежит частным собственникам. Вместе с тем, принимая во внимание значительный моральный и физический износ этих домов, лишь незначительная их часть находится под управлением юридических лиц – коллективных собственников многоквартирных домов (ТСЖ, ЖСК и др.). В связи с вышеизложенным, область применения Методических рекомендаций определяется как совокупность кирпичных, блочных и панельных 3-5 этажных домов с железобетонными перекрытиями постройки до 1965 года, включительно, для которых целесообразно (и возможно) образование, в той или иной форме, юридического лица с целью разработки и реализации Проекта реконструкции с надстройкой. Действительно, эти дома, исключая объекты довоенной постройки, возведены уже с использованием долговечных ограждающих конструкций и железобетонных перекрытий, а также рассчитаны на основании проведенных геологических и геодезических исследований. Остаточный срок их эксплуатации, при условии регулярно проводимых капитальных ремонтов, будет сравним с расчетным сроком эксплуатации нового здания. Среди указанной совокупности домов наиболее целесообразной представляется реконструкция с надстройкой многочисленной группы кирпичных (блочных) домов «сталинских серий» и построенных по индивидуальным проектам, что обусловлено наличием у них высоких потолков (около 3 м) и достаточно больших помещений, соответствующих I-й категории комфорта. При этом в действующей части здания в наименьшей степени сказывается ухудшение условий инсоляции из-за расширения корпуса здания, а комфортность проживания в действующей части здания и во вновь построенной после реконструкции будет примерно одинакова. Помимо того, область применения разрабатываемых Методических рекомендаций ограничивается действием следующих факторов: 1) Близость к существующим элементам улично-дорожной сети (УДС) и трассам проложенных коммуникаций. 2) Стесненность существующей застройки. Расширение корпуса реконструируемого дома может нарушить нормативы по близости окружающих строений. Пределы расширения ограничены «красными линиями». 3) Размеры объекта реконструкции и наличие большого количества собственников квартир. Опыт ТСЖ «Мишина-32» говорит о том, что договориться об условиях строительства должны собственники всех квартир существующего дома. Вероятность договориться резко убывает с увеличением в доме количества собственников. Полагая, что при увеличении количества квартир в 2-2,5 раза по сравнению с «образцом» (16 квартир) договориться становится практически невозможно, получаем еще один критерий конкретизации области применения Методических рекомендаций: количество квартир реконструируемого жилого дома должно быть не более 40. 4) Расположение объекта реконструкции в зонах ограничения градостроительной деятельности. 5) Наличие градостроительных ограничений, например, планов сноса объекта. 6) Наличие технических зон инженерных коммуникаций вблизи дома. 7) Условия инсоляции. При расширении и увеличении высоты корпуса дома в результате его реконструкции, в том числе из-за стесненности существующей застройки, могут быть нарушены нормативы по инсоляции квартир как в самом доме, так и в окружающих жилых домах. 8) Газификация дома. При возведении в ходе реконструкции новых внешних стен газовое оборудование, стояки оказываются внутри дома, что недопустимо по требованиям безопасности. В этом случае необходимо дорогостоящее перепроектирование и устройство, по существу, новой системы внутреннего газоснабжения. Кроме того, необходимо учитывать следующее: - квартиры газифицированных жилых 3-5 этажных домов, постройки 1955-1965 гг., наряду с газовыми плитами, оборудованы, как правило, проточными газовыми водонагревателями для целей горячего водоснабжения; - проведение реконструкции с возведением новых внешних стен строений, в которых установлены газовые проточные водонагреватели, приведет к нарушению существующих стояков вентиляционных и дымовых каналов для отвода продуктов сгорания; - в соответствии с требованиями п. 7.3.7 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» газовые водонагреватели могут устанавливаться в жилых зданиях не выше 5-ти этажей. В связи с изложенным, а также с точки зрения безопасности, представляется целесообразным и необходимым, как показывает пример реконструкции дома 32 по ул. Мишина, отказаться от газового оборудования в пользу электрического. В итоге, наиболее приоритетными объектами для практического использования настоящих методических рекомендаций на начальном этапе являются жилые дома удовлетворяющие следующим основным критериям:
Нижний предел по году строительства (1950г.) взят из расчета начала широкого применения железобетонных панелей перекрытий в жилищном строительстве. В настоящее время около 400 жилых домов общей жилой площадью 1 млн. кв.м в городе Москве удовлетворяют всем указанным критериям и, в первую очередь, могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой. Область применения настоящих Методических рекомендаций также характеризуется обобщенными данными и иллюстративными материалами по «сталинским» домам, принадлежащим области их применения:
Фотографии 4-5-ти этажных домов серии II-01:   Фотографии 4-5-ти этажных домов серии II-03:   Фотографии 5-ти этажных домов серии II-05 (блочная и кирпичная модификации):   Характеристики типового жилого дома до и после реконструкции с надстройкой и обстройкой здания Типичным представителем перечня жилых домов, рекомендуемых для реконструкции с надстройкой без отселения жителей, является успешно реконструируемый жилой дом 32 по ул. Мишина. Характеристики этого типового жилого дома до и после реконструкции приведены в таблице 2. Таблица 2. Характеристики типового жилого дома до и после реконструкции с надстройкой
Таблица 2 показывает, что в существующей части здания жители дома, даже без вложения денежных средств, получат существенную прибавку общей площади квартир: - 35,4 (44%) кв.м для 3-х комнатных квартир; - 18,4 (18%) кв.м для 4-х комнатных квартир. При этом пайщики ТСЖ имеют возможность получить новые комфортные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в надстроенной части здания по цене, близкой к себестоимости строительства. Содержание Методических рекомендаций по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования 1. Формы организации жителей жилого дома, необходимые для разработки и реализации проекта реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования. Первые шаги В целях реализации проекта реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания собственники жилых помещений многоквартирных жилых домов могут объединяться в ТСЖ (Глава 13, Ст.135 Жилищного кодекса РФ) и ЖСК (Глава 11, Ст. 110 Жилищного кодекса РФ). Жилищным (ЖК) или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) признается добровольное объединение граждан и в установленных Жилищным Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Состав и условия деятельности ЖСК определяются «Типовым уставом жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации», утвержденным постановлением Правительства РФ 6 июня 2012г. № 558 (Приложение № 2 к настоящим Методическим рекомендациям). Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Жилищного Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Типовой устав ТСЖ приведен в Приложении № 1 к настоящим Методическим рекомендациям. Выбор: «ТСЖ – ЖСК» рекомендуется сделать самим жителям при подготовке общего собрания собственников. Эти формы организации собственников с позиций предстоящей надстройки в основном равноценны и дают юридическое основание для разработки и реализации Проекта в целом. В целях реализации проекта реконструкции жилых домов за счет средств собственников жилых помещений жилых многоквартирных домов целесообразно осуществлять реконструкцию с выбором ТСЖ в качестве компании инвестора-застройщика. В таком случае у жителей жилого дома (собственников) появляется возможность управления инвестиционным проектом (в том числе проектированием, строительством), а также всеми финансовыми потоками, направляемыми в паевой фонд. Выбор ТСЖ в качестве компании застройщика предпочтителен для собственников, но возможен только лишь в том случае, если в числе собственников жилых помещений находится достаточное количество инвесторов (физических лиц из состава собственников) для начала реализации проекта, а именно: финансирования этапов предпроектной подготовки строительства и проектирования. В противном случае необходимо образование ЖСК как собственниками жилых помещений жилого дома, так и с привлечением сторонних инвесторов (физических или юридических лиц) для финансирования проекта. Необходимо отметить, что предусмотрена процедура принятия членами ТСЖ решения на общем собрании о преобразовании ТСЖ в жилищный (жилищно-строительный) кооператив (ЖСК). Образец заполнения соответствующего протокола общего собрания приведен в Приложении № 1 к настоящим Методическим рекомендациям (форма 102). Учитывая положительный опыт ТСЖ «Мишина-32», можно считать имеющим основания выбор ТСЖ в качестве типовой формы организации собственников для проведения реконструкции с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования. Настоящие Методические рекомендации разработаны как пошаговое руководство к действию, целью которого является выполнение решения собственников в многоквартирном доме о проведения реконструкции с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей. Количество шагов – 36, определяется количеством основных видов работ (п.3.1), актуализированных на практическом опыте ТСЖ «Мишина-32» накопленном при реализации пилотного Проекта. Первые два шага являются наиболее ответственными и важными для дальнейшей судьбы Проекта. В связи с этим их описание представлено в пп. 1.1-1.2 наиболее подробно. |
Похожие:
 | Методические рекомендации предназначены для коллективных собственников (тсж, жск и т п.), жителей и собственников квартир в многоквартирных... | | Методическим рекомендациям по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения... |
 | Порядок, в целях унификации последовательности разработки, требований к структуре, содержанию, оформлению, методам расчета показателей... | | Концепция Программы совершенствования системы управления, обслуживания и эксплуатации многоквартирными домами мо бугровское сельское... |
| Предлагаемые методические рекомендации разработаны в целях формирования единого подхода к составлению сметы расходов реализации мероприятий... | | Методические рекомендации предназначены для специалистов и органов надзорной деятельности при расследовании пожаров и проведении... |
| Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации,... | | Му ремонту многоквартирного дома (приложение 5 к конкурсной документации по проведению открытого конкурса на выполнение работ по... |
| Далее Методические рекомендации содержат основные рекомендации исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления... | | Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации |