Практические рекомендации по жилищному самоуправлению
Скачать 0.51 Mb.
|
6. Ответственность сторон 6.1.Стороны несут материальную ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с его условиями и действующим законодательством РФ. 6.2.Исполнитель несет имущественную ответственность за сохранность оборудования обслуживаемого жилого дома. 6.3.Размеры финансовых санкций (снижения размера оплаты) за некачественное и неполное выполнение работ по обслуживанию жилых домов принимаются в соответствии с соглашением сторон. 6.4.Стороны не несут ответственность по своим обязательствам или их части, если: а) в период действия настоящего Договора произошли изменения в действующем законодательстве, делающие невозможным их выполнение; б) если невыполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера. 6.5.Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору, обязана немедленно известить другую сторону о наступлении и прекращении вышеуказанных обстоятельств. Надлежащим подтверждением наличия вышеуказанных обстоятельств и их продолжительности будут служить официально заверенные справки соответствующих государственных органов. 6.6. Исполнитель в соответствии с законодательством РФ несет материальную ответственность в полном объеме за причиненные Заказчику убытки и реальный ущерб его имуществу, явившиеся причиной неправомерных действий (бездействия) Исполнителя и/или его персонала при выполнении работ в рамках настоящего Договора. 6.7. Исполнитель не несет материальной ответственности и не возмещает Заказчику убытки полностью или частично и не компенсирует причиненный реальный ущерб имуществу, если он возник в результате: а) стихийных бедствий: - пожара (возникшего не по вине подрядчика и не из-за нарушения им своих обязательств по настоящему Договору); - наводнения; - других стихийных бедствий, нехарактерных для данной местности и произошедших по не зависящим от сторон причинам. б) умышленных действий собственников, жильцов или третьих лиц. в) грубой неосторожности данных лиц. г) аварий инженерных сетей или иного оборудования, произошедших не по вине Исполнителя и при невозможности последнего предусмотреть или устранить причины, вызвавшие эти аварии. д) гражданских волнений, забастовок, военных действий и т.д. 6.8. Исполнитель проводит работы в пределах финансирования, осуществляемого Заказчиком. 6.9. За несвоевременную оплату предоставленных по договору услуг «Потребители услуг» уплачивают Исполнителю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (ст. 155 Жилищного кодекса РФ). 7. Прочие условия 7.1.Споры и разногласия сторон решаются путем переговоров или в судебном порядке. 7.2. Граница эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и оборудованием помещения в многоквартирном доме является: на системах холодного водоснабжения и газоснабжения – место врезки в стояк; на системе канализации - плоскость раструба тройника; на электрооборудовании - отходящий от аппарата защиты (автоматический выключатель УЗО, предохранитель и т.п.) провод электросети; по строительным конструкциям - внутренняя поверхность стен помещения, оконные заполнения и входная дверь в помещение; на системе отопления - отсекающая арматура ( первый вентиль), по отоплению – плоскость присоединения радиатора центрального отопления. 7.3.Все изменения по Договору оформляются в письменном виде, подписываются обеими сторонами и являются неотъемлемой частью Договора. Никакие устные договоренности сторон не имеют силы, если в Договор не включены изменения, подписанные обеими сторонами. 7.4.Договор составляется в 3-х экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу. 7.5.Неотъемлемой частью Договора являются: - акт технического состояния жилого дома и придомовой территории (Приложение 1); - перечень обязательных ежемесячных работ по обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества жилого дома (Приложение 2). 8. Изменение и расторжение Договора 8.1.Стороны имеют право по взаимному соглашению досрочно расторгнуть или изменить Договор на обслуживание. 8.2.Соглашение об изменении или расторжении Договора заключается в письменной форме и подписывается уполномоченными представителями каждой из сторон. 8.3. В случае досрочного расторжения договора, а также при его расторжении по истечении срока действия, сторонами должен быть решен вопрос о порядке использования остатка средств. Предусматриваются следующие варианты использования указанных средств: - покрытие убытков Исполнителя, если документально доказано, что эти убытки связаны с нарушением условий договора потребителями услуг (неполная оплата услуг и т.д.); - покрытие расходов Исполнителя на незавершенные работы (завершение которых невозможно в связи с расторжением договора); - перечисление остатка средств на расчетный счет нового Исполнителя. 8.4. Любая из сторон вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор, предварительно уведомив иную Сторону о соответствующем решении за 30 дней.
БАНКОВСКИЙ СЧЕТ НА ДОМ Изменения в Гражданский Кодекс открывают дорогу к защите денег домов с Непосредственным Управлением и УК. Традиционная проблема жителей – сложно накапливать средства, если нет речи о сборе денег по наличке. Ведь Управляющая компания, с которой НУ заключило договор, может разориться, на нее может быть наложен штраф, и деньги, собранные жителями, в результате будут ими потеряны. По наличке собирать деньги тоже как-то не резон: много дурных разговоров. Так вот, в ГК РФ вводится норма о «номинальном банковском счете». Этот счет открывается, например, при Управляющей компании или Региональном Операторе, но владельцем его являются собственники дома. Арест, приостановление операций по этому счету невозможны. Создание номинального счета открывает дорогу для кредитования ТСЖ и НУ в целях проведения капитального ремонта. Этот путь лет десять назад прошли Прибалтика и страны Восточной Европы, где проблемы ЖКХ - как проблемы национального характера - просто нет. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА Допустим, что Ваш дом уже имеет договор с фирмой, но ее работа Вас не устраивает. При этом договор писался на коленке и не предусматривает Вашего права его досрочно разорвать. Есть ли выход? – Да, есть. При смене формы управления (с ТСЖ на УК, с УК на НУ и так далее) все договора расторгаются автоматически, потому что исчезает старый заказчик. Но можно и не менять форму управления. Года три назад автор провел поправку в Жилищный Кодекс, предусматривающую право собственников досрочно и без судебных исков разрывать договора с Управляющими компаниями. Приводим образец письма: Документ № 5 ПИСЬМО О РАЗРЫВЕ ДОГОВОРА Уважаемый предприниматель! Ранее нами – собственниками многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Астрахани, ул. Звездная 9/16 и ООО УК «Альтернатива-С» был заключен договор об обслуживании дома. 29 октября 2012 года собственники многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Астрахани, ул. Звездная 9/16 приняли решение о расторжении договора с ООО УК «Альтернатива-С» и заключении договора с иной организацией. В соответствии с п. 8.2. ст. 161 ЖК РФ, «собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом». В соответствие с п. 3.1.1. управляющая организация обязана исполнять обязательства в соответствие с действующим законодательством. Факты нарушения законодательства компанией подтверждаются следующими документами: - актом Роспотребнадзора от _______ 2012 года; - ________________________________________. При этом, руководствуясь здравым смыслом, 28 сентября 2012 года, нами были направлены претензии в адрес организации (текст претензий прилагается). Ответа на данное письмо до настоящего времени не поступило, что нарушает обычаи делового оборота. В связи с изложенным, сообщаем о расторжении договора с Вашей организацией с 1 ноября 2012 года. Уполномоченный собственников Многоквартирного жилого дома _________________________ ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТАЦИИ ПРИ РАЗРЫВЕ ДОГОВОРА Понятно, что если договор с Управляющей компанией разорван, то надо вернуть техпаспорт и прочие бумаги. На самом деле, техпаспорт не особенно и нужен – все дома примерно одинаковы, но терять его все равно жалко. Отсутствие или утрата технической документации на жилой дом не может являться основанием для прекращения обязанностей передачи этой документации. В этом случае техническая документация на жилой дом подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 года № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483). Это, кстати, означает, что если техпаспорта нет вообще, то изготовить его обязан орган местного самоуправления. Ведь все дома раньше были в муниципальной собственности. Документ № 6 Директору ООО УК Одуванчик СИДОРОВУ В.В. От уполномоченной дома № 59/60 По ул. Ленина ИВАНОВОЙ Н.А. 27 апреля 2012 года собственники многоквартирного жилого дома № 59/60 по ул. Ленина приняли решение о выборе формы Непосредственного управления. Данное решение собственников в суде не отменено, и, таким образом, действует. Согласно части 10 статьи 162 Кодекса управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. В решении общего собрания указано, что уполномоченным дома, в том числе ответственным за хранение документации, является Иванова Нина Андреевна. Отказ в предоставлении документации является административным правонарушением, в связи с чем предлагаем Вам предоставить в мой адрес указанную документацию. ИВАНОВА Н.А. СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ДОМА: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ - Кто устанавливает размер платы за содержание многоквартирного жилого дома? - В соответствие с п. 7 ст. 156 ЖК РФ, размер платы утверждает общее собрание собственников дома. - Что делать, если управляющая организация сфабриковала протокол общего собрания и увеличила размер платы вопреки подлинной воле жителей дома? - Конечно, нужно обратиться в прокуратуру с требованием возбудить дело по ст. 159 УК РФ («мошенничество»). Но пока будет идти разбирательство, действия компании будут считаться законными. Сказанное касается и подачи иска в суд. Причем и следствие, и суд будут идти не просто, так как придется опрашивать большинство собственников дома, а люди ходить по инстанциям не любят. Поэтому самое разумное – просто провести голосование в доме и перекрыть фальшивый протокол настоящим, соответствующим воле людей. При этом не следует забывать, что при чрезмерно низкой квартплате средств для ремонта дома просто не будет. Поэтому главный вопрос – не размер платы, а контроль за расходованием средств. Возможно ли собирать средства по наличке? - Возможно. Никаким законом это не запрещено, равно как и хранение денег у кассира. Но в доме может возникнуть напряжение, так как любые наличные деньги могут вызвать подозрения. Кроме того, в случае какой-нибудь трагической ситуации возникнет необходимость выяснять отношения с наследниками. Поэтому лучше использовать банковский счет. Что делать с неплательщиками? Раньше, когда была система ЖЭКов, отказ от оплаты за ЖКХ был формой протеста. Ведь перейти из одного ЖЭКа в другой было нельзя. Но сегодня любой собственник в доме вправе провести общее собрание, предложить свою кандидатуру в качестве старшего по дому или найти другую обслуживающую фирму. Если человек этого не делает, и не платит – значит, он просто живет за счет соседей. Часто так поступают, кстати, весьма хорошо зарабатывающие граждане. Очень часто неплательщики являются опорой для неработающих УК. Ведь они зависимы по долгам и на собраниях готовы поддержать управляющую компанию, сопротивляясь всяким переменам. Поэтому для настоящих жилищных активистов неплательщики – не соратники по борьбе, а препятствие в работе. Приводим два документа. Документ № 7 Письмо неплательщику – юридическому лицу: Предпринимателю Мачхнину А.П. Уважаемый Александр Павлович! В соответствие со ст. 210 Гражданского Кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствие со ст. 249 каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. При этом, как указано в ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. В соответствие с законодательством размер платы за содержание жилья устанавливается решением общего собрания собственников соответствующего жилого дома. Решением общего собрания в 2009 году тариф за содержание общего имущества жилого дома был установлен в размере 9 руб./кв.м. Соответственно, размер Ваших платежей должен составлять ____ руб., а по итогам трех лет - ______ руб. В соответствие с законодательством прошу Вас оплатить имеющиеся задолженности. В случае, если Вами предпочитается оплата по безналичному расчету, прошу сообщить об этом, чтобы мной могли быть указаны счета контрагентов, осуществляющих услуги по содержанию общего имущества. С уважением, уполномоченный дома Иващенко П.В. Документ № 8 Мировому судье судебного участка №2 Кировского района г. Астрахани ИСТЕЦ: __________________________ прож. ___________, год рождения __________, паспорт ________________________ ОТВЕТЧИК: __________________________ прож. ____________ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о взыскании платы за содержание и ремонт жилья и капитальный ремонт В соответствии со 161 ст. ЖК РФ собственниками помещений дома по улице Шаумяна, 15 принято решение о выборе формы непосредственного управления, о чем свидетельствует протокол общего собрания собственников многоквартирного дома от 15 октября 2005 г. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Ч. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ предусматривают, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. В соответствии с ч. 2. ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В настоящее время собственники вносят плату за жилое помещение в размере 10 руб. за квадратный метр общей площади занимаемого помещения, основанием чему является протокол общего собрания собственников от ___ ______ года. Ч. 1 ст. 155 ЖК РФ гласит, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Однако ответчик на протяжении ___________месяцев отказывается вносить плату за содержание и ремонт жилья, в результате чего образовалась задолженность в размере ____________ рублей. На основании изложенного, руководствуясь ст. 131-133 ГПК РФ, ПРОШУ: 1. Взыскать с ФИО плату за содержание и ремонт жилья в размере ______________ рублей. 2. Возложить обязанность на ответчика ежемесячно до 10 числа вносить плату за техническое обслуживание и капитальный ремонт дома. 3. Взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины в размере _______________ рублей. Приложение: 2 копии искового заявления, -квитанция об уплате госпошлины, -копии доверенности, -копия протокола о выборе формы управления, - копия решения собственников об установлении размера платы за ремонт и содержание жилого дома. дата, подпись 1 Лучшая последовательность такая: на первом голосовании Обслуживающую/Управляющую Организацию не выбирать, а поручить Уполномоченному подобрать вариант или несколько. Затем Уполномоченный проводит переговоры с фирмами и отрабатывает Договор по обслуживанию дома. Текст договора, напр., путем размещения у дверей подъездов, доводится до сведения собственников квартир и только после этого принимается решение новым голосованием о выборе фирмы. Иначе жители сами себя загоняют в жесткие рамки, вначале определив фирму, и только потом начав переговоры с ней по условиям договора. |
Похожие:
 | Настоящие Практические рекомендации подготовлены в рамках Федеральной программы развития образования на 2005 год по проекту «Научно-методическое... | | Практические рекомендации предназначены для широкого круга лиц осуществляющих общественный контроль за соблюдением работодателями... |
| Массовые акции. Пособие для активистов (практические рекомендации и выдержки из правовых документов). – Воронеж: Центр Поддержки... | | «Обязательные медицинские осмотры и связанные с ними правовые аспекты»: практические рекомендации для специалистов органов государственного... |
 | Практические занятия по Особенной части уголовного права помогают закрепить теоретические знания, полученные на лекциях, семинарах... | | К представительским документам соискателя относятся резюме, характеристики, рекомендации |
| Слушателями программы повышения квалификации могут быть лица, имеющие высшее или среднее специальное образование | | Выступление председателя Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному надзору И. Г. Замалетдинова на коллегии Государственного... |
| В этом разделе Вы найдёте полезные рекомендации и практические советы по поиску работы, по устройству на работу, по прохождению испытательного... | | Методические рекомендации, вопросы и практические задания к контрольной работе по мдк 03. 01 Организация расчетов с бюджетом и внебюджетными... |