ОЛЕГ ШЕИН
КАК ОТСТОЯТЬ СВОЙ ДОМ БЕЗ ОРУЖИЯ?
ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ЖИЛИЩНОМУ САМОУПРАВЛЕНИЮ
Государство полностью сняло с себя обязательства по ремонту. Квартплата пожирает все большую часть зарплаты. Директора частных коммунальных и управляющих фирм явно начитались книжек про эпоху Нерона и активно входят в рабовладельческий образ. Законы написаны так, что их не в силах понять не только нормальный человек, но и специалист.
Что делать?
Ответу на этот вопрос и посвящена эта книга. Ее написал автор альтернативного проекта Жилищного Кодекса, депутат Государственной Думы России трех созывов и эксперт в области жилищного права Олег Шеин. Экспертом, к слову, в европейской авиации назывались асы-истребители.
ДОГОВОРНОЕ РАБСТВО ИЛИ ПОЧЕМУ НАДО ДЕЙСТВОВАТЬ?
Жилищное законодательство России во многом является договорным. То есть, в нем написаны определенные права граждан, но граждане вправе от этих прав добровольно отказаться. Причем отказаться не только от собственных прав, но заодно и от Ваших.
Например, в дом пришла Управляющая компания с совершенно жутким договором. По нему граждане обязаны платить, а фирма ничего не должна делать. Причем разорвать договор досрочно без суда нельзя. А договор закончится не раньше Дня Второго Пришествия.
Или, на ваш дом, и на Вас заодно, повесили кредитную историю. Как это возможно? – спросите Вы. Возможно. У нас государство самых широких возможностей. В некотором смысле слова, практически безграничных.
Или, предположим, Вы исправно платите за горячую воду, но Вас отключили из-за долгов соседей.
Решение о договорах принимает общее собрание, но если в вашем доме оно не прошло, решения принимают органы власти. Это, как правило, гораздо опаснее.
Мы не предлагаем Вам идти тренироваться в ближайший тир или искать пару мешков аммиачной селитры. Мы предлагаем вооружиться знаниями. Это позволит не просто отбиться от мошенников. Это позволит привести свой дом в порядок, сделать его комфортным и удобным для проживания, причем без всяких переплат и государственных подачек.
Книга – не теоретическая фантазия и не опыт одиночки. Это обобщенная практика сотен и тысяч жилищных активистов страны.
Вы всегда можете получить практический совет от автора и его единомышленников, обратившись к нам: shein72@mail.ru.
Поехали!
ПРИКЛАДНАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ
Аварийность, ветхость дома – если в доме течет крыша, это еще не значит, что он аварийный. Аварийность считается по несущим конструкциям (состояние фундамента, стен, плитоперекрытий). Если они изношены более чем на 70%, дом авариен, если более чем на 60% дом считается ветхим.
Жилищные услуги – услуги по ремонту и содержанию самого дома. Сюда же по необъяснимым причинам отнесены обслуживание лифта и вывоз мусора.
Капитальный ремонт – ремонт несущих конструкций (фундамента, стен, плитоперекрытий), лифтов, инженерных сетей (разводки и стояков холодного, горячего водоснабжения, канализации, электропроводки, газовых сетей, электрощитовой и т.д.), фасадов и подвалов. Ремонт подъездов к капитальному не относится, зато к нему относится установка общих счетчиков. Фактически, это любой ремонт, кроме аварийного и мелкого.
Коммунальные услуги – услуги по предоставлению воды, газа, тепла и электроэнергии в дом.
Непосредственное Управление (НУ) – форма управления домом, предполагающая, что собственники напрямую, без посредников платят за коммунальные услуги. В домах с числом квартир более 12-ти НУ должны заключать договора с Управляющими компаниями, но требования к этим договорам государством не утверждены.
Номинальный банковский счет – отдельный счет в банке на дом. Его формальным (номинальным) владельцем является Региональный оператор, но фактическим распорядителем общее собрание собственников дома.
Потребитель – если у Вас в доме холодно, потому что прорвало трубу на улице, это еще не значит, что Вы вправе как потребитель требовать компенсации. Граждане являются потребителями коммунальных услуг по отношению к РСО лишь в домах с Непосредственным Управлением. В домах с ТСЖ и УК они вправе чего-то требовать лишь от ТСЖ и УК.
Председатель ТСЖ – несчастный, но очень ответственный человек, возглавляющий ТСЖ. Мы, конечно, имеем в виду настоящие, народные товарищества, а не фальшивые ТСЛже, созданные с целью извлечения денег у жителей. Председатель ТСЖ не обязан быть собственником квартиры в этом доме и вообще в нем жить (в этом его отличие от Уполномоченного).
Региональный оператор – утвержденная региональными властями организация, собирающая средства на капремонт с населения.
Ресурсоснабжающие организации (РСО) – это те, кто поставляет коммунальные ресурсы, то есть воду, отопление, газ и электроэнергию.
Собственники дома – владельцы приватизированных, купленных, полученных в дар и т.д. квартир, а также владельцы нежилых помещений. Только они имеют право принимать решения о судьбе дома, размере платы за содержание дома и его ремонт. Для простоты мы в тексте иногда будем называть их жителями. Квартиранты и наниматели жилья в неприватизированных квартирах права голоса в доме не имеют.
Содержание дома – это уборка территории, промывка и опрессовка, разовые и аварийные работы.
Товарищество Собственников жилья (ТСЖ) – одна из форм управления домом, предусматривающая коллективную ответственность за коммунальные услуги. Предполагает наличие юридического лица. ТСЖ может заключать договора с Управляющими компаниями, но может и не заключать. Современное законодательство запрещает создание многодомовых ТСЖ, исключая совсем небольшие дома с общим числом квартир в объединенном ТСЖ не более 30-ти.
Уполномоченный дома – представитель собственников дома с НУ или УК. Он избирается общим собранием и обязан быть собственником квартиры в этом доме.
Управляющая компания - любая частная фирма или индивидуальный предприниматель, в свидетельстве о предпринимательской деятельности имеющий запись об управлении домами.
Управление Управляющей компанией – одна из трех форм управления домами. Предполагает коллективную ответственность жителей за коммунальные услуги, так как если хотя бы в одном доме есть должники по воде и отоплению, это будет долг всего дома. Управление УК может быть добровольным решением собственников дома или решением местных органов власти (если жители никаких своих решений не приняли).
ЧАСТЬ 1.
САМОУПРАВЛЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ДОМА
ТРИ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ: В ЧЕМ ОТЛИЧИЯ?
Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
Правило № 1. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.
Правило № 2. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано подчиниться.
Формально, Жилищный Кодекс предусматривает три формы управления домом:
- Товарищество Собственников жилья;
- Непосредственное Управление домом;
- Управление посредством Управляющей компании.
Изначально отличие между ними было в том, что в НУ собственники имели право напрямую заключать договора с ресурсоснабжающими организациями (РСО), а в ТСЖ и УК такого право не было. Впоследствии законы были дополнены множеством поправок. В результате сегодня законодательство предоставляет собственникам крайнее многообразие в управлении жилищным фондом и распоряжении своими деньгами.
Тем не менее, охарактеризуем основные отличия.
|
ТСЖ
|
НУ
|
УК
|
Кто принимает решение о выборе этой формы
|
Собственники
|
Собственники
|
Собственники, но если они не приняли никакого решения, то УК посредством проведения конкурса им назначает орган местного самоуправления
|
Кто представляет собственников
|
Правление ТСЖ и председатель ТСЖ
|
Совет Дома и председатель Совета дома (уполномоченный)
|
Совет дома и председатель Совета дома
|
Статус юридического лица и соответствующая отчетность
|
Есть
|
Нет
|
Нет
|
Договор с Управляющей компанией
|
Не обязателен, но возможен
|
Обязателен на обслуживание мест общего пользования
|
Обязателен на обслуживание мест общего пользования и сбор коммунальных платежей
|
Право платить за коммунальные услуги напрямую РСО
|
Нет (но на усмотрение РСО возможно)
|
Есть
|
Нет (но на усмотрение РСО возможно)
|
Наличие собственного банковского счета
|
Есть расчетный счет как счет юрлица
|
Можно открыть коллективный или номинальный банковский счет
|
Можно открыть номинальный банковский счет
|
Кто утверждает размер платы за содержание мест общего пользования
|
Собственники
|
Собственники
|
Собственники
|
Право открывать отдельный счет в банке на дом
|
Есть
|
Есть
|
Есть
|
Право на помощь в ремонте от государства
|
На усмотрение властей
|
На усмотрение властей
|
На усмотрение властей
|
Коллективная ответственность за должников по коммунальным услугам
|
Есть в рамках ТСЖ
|
Нет
|
Есть в рамках всей Управляющей компании
|
Сбор денег
|
По выбору жителей: по наличке с помощью кассира, на счет ТСЖ или на счет УК
|
По выбору жителей: по наличке с помощью кассира или на счет УК
|
На счет УК
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Из этих общих правил вытекает ряд последствий. Например, РСО вправе отказать товариществу собственников жилья в заключении прямых договоров с собственниками. В этом случае показатели индивидуальных счетчиков фактического значения иметь не будут, так как счет на дом будет выставляться по нагрузке (как будто вода идет круглые сутки и круглые сути включены электрприборы). Если дом не выбрал никакой формы управления и находится под контролем управляющей компании, то последняя вправе перебросить собранные жителями данного дома средства на ремонт иных объектов и т.д.
ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ: ЧТО ОНО РЕШАЕТ?
Общее собрание собственников (ст. 44 Жилищного Кодекса):
Выбирает форму управления домом (НУ, ТСЖ или УК);
Выбирает фирму или несколько фирм, которые должны выполнять работы по содержанию и ремонту дома;
Утверждает все договора на ремонт и содержание дома;
Выбирает Совет дома (Правление ТСЖ) и уполномоченного дома.
Распоряжается общим имуществом дома, в том числе подвалами, придомовой территорией, стенами (размещение рекламы) и т.д.;
Принимает решение о реконструкции дома (например, строительстве мансардного этажа, пристроев и проч.);
Принимает решения о ремонте дома, включая способ накопления средств на капремонт, банк, сроки и виды ремонта, получение кредита на ремонт, смету, подрядчика и т.п.
Есть и другие права. Например, только общее собрание собственников определяет размер платы за ремонт и содержание дома (ст. 156 п. 7 ЖК РФ).
Это очень ценные и важные моменты. Еще раз: никто не вправе поднять Вам квартплату или начать строить над домом мансардный этаж, если Вы и другие собственники не приняли такого решения на собрании.
КАК ПРОВЕСТИ СОБРАНИЕ?
Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Можно сделать и проще: разместить объявления на подъездах. Объявление о собрании должно быть по определенной форме (см. документ № 1).
Известить соседей нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. При этом нужно уведомить мэрию как собственника неприватизированных квартир. Уведомить нужно будет и владельцев нежилых помещений, расположенных в доме (кафе, парикмахерские, магазины и т.д.). Они тоже являются собственниками и имеют право голоса. Очень важно! - собрание не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Это правильная норма закона, направленная против мошенников, чтобы важные вопросы не были специально затеряны в «разном» (ст. 45 Жилищного Кодекса РФ).
Голосование идет квадратными метрами. То есть, если у человека в собственности квартира площадью 45 кв.м., он имеет 45 голосов. Решения на собрании принимаются простым большинством голосов.
Решение принимается простым большинством. По имущественным вопросам (распоряжение землей, подвалами, размещение наружной рекламы, взятие кредитов) и капремонту решение принимается большинством в 2/3 (ст. 46 ЖК РФ).
ОЧНОЕ ИЛИ ЗАОЧНОЕ?
Законодательство предусматривает обязательное очное собрание. Оно нужно не для принятия решения – за исключением совсем маленьких домов на таких собраниях никогда не бывает кворума. Оно нужно для того чтобы активные люди могли задать нужные вопросы и предложить свои решения.
Если кворума на общем собрании нет – можно смело и спокойно проводить заочное голосование, то есть методично обходить квартиры с подписным листом.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ СОБРАНИЕ СФАБРИКОВАНО?
Классическая история – фальшивые протоколы. Но пока Вы будете с ними разбираться, пройдет… Правильно, год. Тем более, разбираться придется через суды, а судья захочет увидеть свидетелей. Он же знает, какая подпись является настоящей – то ли в фальшивом протоколе, то ли в вашем коллективном протестном письме. В суды же граждане Российской Федерации ходить не любят.
Поэтому самый простой и эффективный способ отменить фальшивый протокол – это провести честное голосование в доме. Да, это требует общения с соседями и похода по квартирам. Но этой займет меньше времени, чем бесконечное хождение по инстанциям, и будет гораздо эффективнее.
Учредительное собрание
Документ № 1
Извещение о проведении собрания
Один из собственников извещает соседей о проведении общего собрания. Для этого он размещает на подъездах объявление следующего содержания:
Уважаемые собственники помещений дома № ______ по ул. _____________, г. Астрахань
В соответствие с Жилищным Кодексом РФ, сообщаю о проведении собрания собственников многоквартирного жилого дома.
Инициатор собрания - _____________________________________ (ФИО).
Форма проведения собрания – очная.
Дата собрания - __________________, время - ______________________.
Место проведения ______________________________________________.
Повестка дня -
Выбор способа управления многоквартирным домом
Определение управляющей организации в случае заключения договора обслуживания
Утверждение проекта договора между собственником и управляющей организацией в случае заключения такого договора
4. Выбор членов Совета Дома
5. Выбор членов ревизионной комиссии (ревизора) (при необходимости)
6. Выбор Председателя Совета Дома (уполномоченного)
7. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт дома:
8. Определение места хранения документации собрания.
Информацию и материалы по собранию можно получить в квартире № _____, предварительно позвонив по телефону _________________.
Дата ________________________ Подпись ________________________
Документ № 2
Протокол общего собрания
РЕШЕНИЕ СОБСТВЕННИКА ПОМЕЩЕНИЯ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА, расположенного по адресу: г. Астрахань, ________________________
______________________________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица - собственника помещения)
Документ, удостоверяющий личность ________________________________
Свидетельство о праве собственности ______________________________ (дата выдачи, номер, иные сведения)
N помещения
(квартиры)
|
Общая площадь помещений дома
|
Общая площадь помещения
|
Количество
голосов
|
|
|
|
|
Выбор способа управления многоквартирным домом
Непосредственное Управление
|
ТСЖ
|
Управляющая организация
|
|
|
|
Определение управляющей организации в случае заключения договора обслуживания
Наименование организации
|
За
|
Против
|
Воздержался
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Утверждение проекта договора между собственником и управляющей организацией в случае заключения такого договора
За Против Воздержался (подчеркнуть нужное)
4. Выбор членов Совета Дома
Фамилия, имя, отчество кандидата
|
За
|
Против
|
Воздержался
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. Выбор членов ревизионной комиссии (ревизора) (при необходимости)
Фамилия, имя, отчество членов ревизионной комиссии
|
За
|
Против
|
Воздержался
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6. Выбор Председателя Совета Дома (уполномоченного)
Фамилия, имя, отчество кандидата
|
За
|
Против
|
Воздержался
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт дома:
Размер платежа
|
За
|
Против
|
Воздержался
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9. Определить место хранения документации собрания: ____________________________________
За Против Воздержался (нужное подчеркнуть)
Дата ________________________ Подпись ________________________
Документ № 3.
ИТОГОВЫЙ ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ
ПРОТОКОЛ Общего собрания в форме заочного голосования собственников многоквартирного жилого дома N __ ул.________ города _____________________.
Дата, место проведения
Общая площадь многоквартирного жилого дома - ______ кв. м
Кворум - ________. голосов
Председатель (инициатор) собрания - ________________
Секретарь - _______________________________
Согласно ст. 47 Жилищного Кодекса РФ общее собрание собственников многоквартирного дома проведено в форме заочного голосования.
В голосовании приняли участие:
Собственники помещений общей площадью - _______кв. м
Кворум есть/нет (нужное подчеркнуть)
ПОВЕСТКА ДНЯ:
1. Выбор способа управления многоквартирным домом.
2. Выбор уполномоченного домом представителя и Совета дома.
3. Выбор обслуживающей организации (управляющей компании).
4. Определение размера платы за содержание и ремонт жилья.
5. Определение места хранения документации и ознакомления с документацией общих собраний, а также выбор лица, ответственного за эти вопросы. Выбор способа уведомления собственников о принятых решениях.
ГОЛОСОВАЛИ:
1. Выбор способа управления многоквартирным домом
Форма управления
|
За
|
против
|
воздержался
|
Непосредственное управление
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
Товарищество собственников жилья
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
Управляющая организация
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
РЕШИЛИ:
Принять форму Непосредственного управления многоквартирным жилым домом N _________ по ул. ___________________________________
ГОЛОСОВАЛИ:
2. Выбор уполномоченного домом представителя
Фамилия уполномоченного
|
За
|
против
|
воздержался
|
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
(при ТСЖ – избрание таким же образом Правления и Ревизионной комиссии, Правление из своего состава избирает председателя, но, возможно избрание Председателя и на общем голосовании, то есть в данном протоколе).
РЕШИЛИ:
Выбрать уполномоченным представителем многоквартирного дома № ___ по ул. _______________________ , ______________________ (Ф.И.О., паспортные данные) и поручить ему представлять интересы собственников помещений жилого дома в органах государственной власти, местного самоуправления, отношениях с третьими лицами. Известить об итогах собрания, направив протоколы в органы местного самоуправления.
3.Выбор Совета Дома (Правления ТСЖ)
Фамилии, имена, отчества
|
За
|
против
|
воздержался
|
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
ГОЛОСОВАЛИ: _____________
4. Выбор обслуживающей организации1
Наименование обслуживающей/управляющей организации
|
за
|
против
|
воздержался
|
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
РЕШИЛИ:
Выбрать организацию, обслуживающую многоквартирный дом N _____ по ул.______________________ (наименование организации, юридический адрес)
Уполномоченному жилого дома подготовить совместно с указанной организацией договор на обслуживание, ознакомить с текстом договора собственников квартир дома под роспись. Если большинство собственников подпишут договор, считать его утвержденным. В случае если такого большинства не будет достигнуто, провести повторное собрание в течение одного месяца.
5.Установление размера платы за содержание и ремонт жилого дома
Установить плату за содержание жилого дома в размере 10 руб./кв.м.:
За - _________ голосов
Против - _________ голосов
ГОЛОСОВАЛИ:
6. Определение места хранения документации и ознакомления с документацией общих собраний по адресу: ____________________, а также выбор _______________(Ф.И.О.) ответственного за эти вопросы.
Выбор способа уведомления собственников о принятых решениях - объявление, уведомление, заказное письмо.
за
|
Против
|
воздержался
|
голосов
|
голосов
|
голосов
|
РЕШИЛИ:
Местом хранения документации определить город ул. ______________ дом N ________ кв. N ______ и назначить ответственного ______________(Ф.И.О., паспортные данные) за хранение документации и обеспечение ознакомления с ней собственников помещений.
Председатель (инициатор) общего собрания ___________
(подпись, ФИО)
Секретарь собрания ______________
(подпись, ФИО)
Примечание:
1) решение каждого собственника многоквартирного дома является неотъемлемой частью данного протокола;
2) количество голосов собственников пропорционально количеству квадратных метров общей площади помещения, принадлежащего данному собственнику.
|
