План семинара 2015 год (1 квартал). Общие вопросы долевого строительства на территории Вологодской области. Изменения законодательства в области долевого строительства
Скачать 275.22 Kb.
|
1 2
| Частью 9 ст.15.2 Федерального закона №214-ФЗ установлено, что договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. 5. Ежеквартальная отчетность застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. 5.1. Нормативная база для составления отчетности застройщика: - Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; - Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее – Правила); - Приказ ФСФР от 12.01.2006 № 06-2/пз-н «Об утверждении методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее-приказ №06-2/пз-н); - Приказ ФСФР от 30.11.2006 № 06-137/пз-н «Об утверждении инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»; - Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика». 5.2. Общие требования к отчетности застройщика: 5.2.1. Сроки представления отчетности застройщика: Отчетность представляется за квартал, если в течении этого квартала действовал хотя бы 1 договор участия в долевом строительстве, если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору участия в долевом строительстве. Срок представления отчетности за 1,2,3 квартал года – 30 дней после окончания отчетного квартала. Срок представления отчетности за 4 квартал года – 90 дней после окончания отчетного квартала. Отчетный период – всегда квартал. Отчетность должна быть составлена в полном объеме и содержать достоверные сведения. Предоставление уточненной отчетности не допускается. Непредставление в установленный срок в Инспекцию отчетности, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.(статья 14.28 часть 3 КоАП РФ) 5.2.2. Состав отчетности застройщика: 1) Отчеты по формам согласно приложениям № 1-4 к Правилам. 2) Справки (3 вида): при наличии расторгнутых договоров, при наличии просроченных обязательств, при наличии прочих расходов представляются в произвольной форме, подшиваются к отчетности. Никаких дополнительных документов к справкам прикладывать не надо. 3) Бухгалтерская отчетность, в т.ч. за квартал, за полугодие, за 9 месяцев, за год. Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» не отменяет промежуточную бухгалтерскую отчетность для застройщиков, работающих в области долевого строительства. Согласно части 4 статьи 13 вышеуказанного закона промежуточная бухгалтерская отчетность составляется в случаях, установленных законодательством Российской Федерации. Представление промежуточной бухгалтерской отчетности предусмотрено Правилами. Бухгалтерская отчетность включается в состав отчетности застройщика в соответствии с пунктом 2 Правил, в состав отчетности застройщика включается ежеквартальная (по итогам IV квартала - годовая) бухгалтерская отчетность, составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Законодательство в области долевого строительства также прямо предусматривает такую обязанность (п.6 ч.6 ст.23 Федерального закона 214-ФЗ). Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» годовая бухгалтерская отчетность, состоит из бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах и приложений к ним. Проектные декларации не входят в состав отчетности застройщика. Подшивать проектные декларации к отчетности не следует (нарушение требования к порядку оформления отчетности). 5.2.3. Оформление отчетности застройщика. Страницы форм отчетности нумеруются и сшиваются. Документы подписываются: руководителем или лицом, исполняющим его обязанности (прилагаются заверенные копии документов о возложении обязанностей), лицом ответственным за составление отчетности. Документы скрепляются печатью застройщика. 5.3. Основные требования и типовые ошибки при составлении отдельных форм отчетности застройщика. 5.3.1. В сведениях о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства (Форма № 2): При заполнении графы 1 «Наименование объекта недвижимости» данные о наименовании объекта должны отражаться на основании разрешения на строительство, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При заполнении графы 3 «Информация о зарегистрированном праве собственности или праве аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости» необходимо указывать: 1)на каком праве находится участок под строительство (аренды или собственности) с указанием номера и даты регистрации, арендодателя земельного участка; 2) дату окончания предоставления аренды; 3) кадастровый номер земельного участка. При заполнении графы 5 «Информация об опубликовании проектной декларации» необходимо указывать: - дата и место размещения проектной декларации; - дата и место размещения изменений в проектную декларацию; - реквизиты договора на оказание услуг по размещению проектной декларации. В случае опубликования или размещения изменений в проектную декларацию застройщик обязан отразить соответствующую информацию в отчете. При заполнении графы 7 «Сведения о заключенных договорах участия в долевом строительстве по объекту недвижимости» обратить внимание, что дата заключения договора долевого участия – дата его государственной регистрации. При заполнении графы 8 Сведения о привлечении кредитных средств отражаются в отношении денежных средств, привлеченных под залог имущества, указанного в ч. 1, 2, 3 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ. При заполнении графы 9 «Срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный договорами» указывать срок передачи объектов долевого строительства, предусмотренный договорами (не путать со сроком получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). При заполнении графы 10 «Информация о разрешении на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, завершенного строительством» необходимо отражать дату передачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, передается не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения (п. 3 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ). При заполнении графы 11 «Информация об исполнении застройщиком договоров участия в долевом строительстве» - количество исполненных договоров заполняется после исполнения застройщиком договора долевого участия на основании документов бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщика. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ). До момента исполнения договора долевого участия заполняется п. 2 и 3 графы 11 «количество неисполненных договоров» и «общая сумма неисполненных обязательств по договорам (млн.руб.)». При наличии неисполненных (просроченных) обязательств по договорам долевого участия представляется справка с указанием причин ненадлежащего исполнения обязательств. 5.3.2. В Сведениях об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства (Форма 3). Графы 1 (остаток привлеченных денежных средств на начало отчетного периода), 2 (количество денежных средств, привлеченных застройщиком в отчетном периоде), 3 (общее количество денежных средств, привлеченных застройщиком) заполняются на основании документов бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.(п. 4.2 приказа №06-2/пз-н) Оплата по договору долевого участия зачетом взаимных требований не запрещается законодательством. Обязательное условие - в документе о зачете взаимных требований должна быть определена дата погашения взаимных требований с определением ее как даты оплаты по договору долевого участия. Графы 4, 5 (количество денежных средств использованных на материалы, работы и услуги подрядчиков) заполняется на основании первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве (п. 4.3. приказа №06-2/пз-н). Унифицированными формами первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ являются: формы №№ КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат». Графа 7 (данные о прочих расходах застройщика) отражается на основании данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности. При наличии прочих расходов представляется справка с указанием направления расходования денежных средств и ссылкой на проектную документацию, предусматривающую это направление расходования денежных средств (п. 9 Правил). 5.3.3. Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (Форма 4). Информация для расчета нормативов формируется на основании данных раскрытых в бухгалтерской отчетности. Расчет нормативов обеспеченности обязательства регулируется постановлением 01 апреля 2006 г. N 233, приказом от 30 ноября 2006 г. N 06-137/пз-н. 6. Целевое использование денежных средств. Статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что денежные средства, уплаченные участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат использованию только для строительства соответствующего объекта недвижимости в следующих целях: Целевое использование денежных средств 1) Строительство объекта в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство; 2) Возмещение затрат: на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на подготовку проектной документации, на выполнение инженерных изысканий, на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (если ее проведение является обязательным); 3) Возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения; 4) Строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (если это предусмотрено проектной документацией); 5) Возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством договора о развитии застроенной территории; 6) Возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Являются незаконными: 1.Использование денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, на иные цели, в т.ч. на выплату авансов. 2. Статья 18 Федерального закона № 214-ФЗ также не предусматривает использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, на возмещения затрат связанных с арендой земельных участков, допускается возмещение затрат только на оформление права аренды. 3. Использование денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, для пополнения депозитных счетов. Средства, находящиеся на депозитных счетах, рассматриваются как финансовые вложения. 4. Не допускается производить оплату по договорам займа за счет денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, не подлежат использованию застройщиком для погашения личных обязательств (нарушение статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ). В случае если в договоре при определении цены договора не указаны размеры денежных средств участника долевого строительства на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика и в случае оплаты цены договора частями также без указания соответствующих размеров, денежные средства участников долевого строительства подлежат использованию застройщиком только для строительства в целях, предусмотренных частью 1 статьи 18 ФЗ. 7. Проведение внеплановых документарных проверок Проверки проводятся в соответствии с: - Федеральным законом от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»; - Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ; - Приказом Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области от 17.04.2014 N 63 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по осуществлению регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости Инспекцией государственного строительного надзора Вологодской области». Проверка проводится на основании распоряжения Начальника инспекции по запросу документов в соответствии с приказом Инспекции № 1 от 11.01.2011. В независимости от того как направлен запрос факсом, электронной почтой или почтовым уведомлением, в течение десяти рабочих дней со дня получения мотивированного запроса Застройщик обязан представить в Инспекцию указанные в запросе документы. Документы должны быть заверены подписью руководителя и скреплены печатью. 7.1 Непредставление в установленный срок сведений и документов по запросу Инспекции, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей. (статья 14.28 ч. 4 Кодекса об административных нарушениях). 7. Ответственность за нарушения в области долевого строительства. Ответственность за нарушение законодательства в области долевого строительства предусмотрена ст. 14.28, ст. 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ
Ответы на вопросы участников семинара Определение иных договоров и сделок в проектной декларации Проектная декларация должна содержать информацию об иных договорах сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров (п.12 ч.1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ). К таким договорам относятся кредитные договоры, договоры займа, договор инвестирования и другие. Обязанность по представлению проектной декларации при регистрации государственного контракта на участие в долевом строительстве Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в Инспекцию госстройнадзора. Проектная декларация на основании п.2 ч.2 ст.25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним представляется в регистрирующий орган с первым договором участия в долевом строительстве. Порядок прекращения права собственности на земельный участок после передачи участникам долевого строительства Земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, входит в состав общего имущества многоквартирного дома (п.4 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеуказанной правовой нормы право собственности застройщика на земельный участок автоматически прекращается с момента регистрации участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства. Индексация цены договора, методика определения оплаты услуг застройщика. Цена договора в соответствии с п. 3 ч.4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Изменение цены договора возможно только по соглашению сторон и если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена договора – размер денежных средств или сумма денежных средств на возмещение затрат. Оплата услуг застройщика определяется по соглашению с участником долевого строительства в договоре. Возможность привлечения денежных средств участников долевого строительства до регистрации договора участия в долевом строительстве, по предварительным договорам купли-продажи. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). Привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома возможно только после регистрации договора участия в долевом строительстве. Привлечение денежных средств граждан по иным сделкам является нарушением Федерального закона № 214-ФЗ. Оплата по договору долевого участия зачетом взаимных требований. Оплата по договору долевого участия участником долевого строительства зачетом взаимных требований не запрещается законодательством. Обязательные условия: 1) обязательства застройщика, погашаемые зачетом, являются кредиторской задолженностью перед участником долевого строительства за работы или оказанные услуги, выполненные по строительству этого объекта. Выполненные работы должно быть подтверждены актами о приемке выполненных работ КС-2, справками о стоимости выполненных работ и затрат КС-3, которые включаются в акт о зачете взаимных требований; 2) в документе о зачете взаимных требований должна быть определена дата погашения взаимных требований, которая будет считаться датой оплаты по договору долевого участия. Подтвержденные КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат» Основания освобождения от расходов связанных с регистрацией изменений в договор участия в долевом строительстве Случаи освобождения от уплаты государственной пошлины предусмотрены Налоговым кодексом Российской Федерации. Необходимость заключения с участником долевого строительства дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве при увеличении состава общего имущества в многоквартирном доме Дополнительное соглашение заключать нет необходимости, так как данное условие в соответствии с ч.4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ не относится к существенным условиям договора и соответствующая обязанность в Федеральном законе № 214-ФЗ не закреплена. Возможность предварительной проверки Инспекцией ежеквартальной отчетности Предварительная проверка ежеквартальной отчетности застройщиков и ее исправление до срока сдачи отчетности – не предусмотрена действующим законодательством. Отчетность должна соответствовать требованиям полноты и достоверности в момент ее предоставления, последующие уточнения будут свидетельствовать о несоблюдении этих требований. Основания расторжения договоров в одностороннем порядке застройщиком: 1) просрочка участником долевого строительства внесения платежа в течение более чем два месяца (ч. 4 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ); 2) систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (ч. 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ) Основания расторжения договоров в одностороннем порядке участником долевого строительства: 1) в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок (ч. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ) 2) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п.1 ч.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ); 3) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ (п.2 ч.1 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ); 4) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п.3 ч.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ); 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (п.5 ч.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ) Частью 1.1 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ определены случаи, когда договор может быть расторгнут судом по требованию участника долевого строительства. Последствия изменения застройщиком назначения нежилых помещений Изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости является основанием для расторжения договоров в судебном порядке (п.3 ч.1.1 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ); Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ). В случае нарушения застройщиком установленных Федеральным законом № 214-ФЗ требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ (ч. 7 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ). Определение видов нежилых помещений застройщиком В целях исполнения п.6 ч.1 ст.21 Федерального закона № 214-ФЗ застройщики могут ориентироваться на СП 31-107-2004. «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий». |
1 2
Похожие:
 | ... |  | Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в целях недопущения нарушения законодательства в области долевого строительства... |
| После передачи объекта долевого участия (квартиры, доли в праве собственности на автостоянку) по акту приема-передачи обязанность... | | До 01. 01. 2008 договор залога прав требования участника долевого строительства, заключенный между участником долевого строительства... |
| Внесены изменения в законодательство, совершенствующие механизмы защиты прав участников долевого строительства | | Новгородской области от 29. 01. 2010 г. N 26 «о комитете строительства и дорожного хозяйства Новгородской области» уполномоченным... |
| Инициативная группа, созданная участниками долевого строительства многоквартирного дома, организует собрание участников долевого... | | Ответчики: (указывается наименование застройщика, с которым заключен договор долевого участия в строительстве) |
| Министерства строительного комплекса Московской области по исполнению государственной функции по осуществлению государственного контроля... | | Встречи участников долевого строительства объекта капитального строительства по адресу: г. Иркутск, ул. Сарафановская |