ДОГОВОР № ___
управления многоквартирным домом с собственником помещения
с. Пестрецы «____» апреля 2016 г.
Собственник помещения ___________________________________________________________________________, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Татарстан, Пестречинский район, с. Пестрецы, ул. __________________________, д.______ (далее – многоквартирный дом), именуемый далее «Собственник», действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности от _________________ № ________________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «УЮТНЫЙ ДОМ», именуемое далее «Управляющая организация», в лице директора Свиридова Юрия Сергеевича, действующего на основании Устава и лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирном домом от 28 января 2016 г. №253, с другой стороны, далее вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор об управлении многоквартирным домом (далее - Договор) о нижеследующем:
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Договор заключен в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, обеспечения сохранности, управления, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечения Собственника жилищными и коммунальными услугами.
Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома, проведенного в очной форме от «15» марта 2016 г.
Условия настоящего Договора определены общим собранием собственников многоквартирного дома, проведенным в очной форме, и являются одинаковыми для всех собственников помещений.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является высшим органом управления данного многоквартирного дома. Между общими собраниями собственников помещений управление многоквартирным домом осуществляет Управляющая организация в порядке и на условиях, установленных общим собранием, проведенным в очной форме (в форме заочного голосования), и Договором.
При формировании тарифа на управление домом в расчет принимается численность Управляющей организации, соответствующая примерному штатному расписанию Управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потреби тельского кооператива, утвержденному постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.04.2010 № 250.
При выполнении настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Конституцией Республики Татарстан, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержден ными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, постановлением Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2013 г. № 344 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг», Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквар тирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правитель ства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, постановлениями Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.02.2010 № 85 «О мерах по повышению эффективности системы защиты прав и интересов населения при предоставлении жилищных и коммунальных услуг», от 09.04.2010 № 250 «О мерах по повышению качества и обоснованности размера платы оказываемых населению жилищных и коммунальных услуг», от 14.04.2010 № 262 «О защите законных прав и интересов граждан, своевременно оплачивающих жилищные и коммунальные услуги», от 09.04.2010 № 251 «О мерах по развитию конкуренции в сфере управления многоквартирными домами».
Состав и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома на момент заключения настоящего Договора отражаются в Акте технического состояния многоквартирного дома (приложение № 1 к настоящему Договору).
Акт оценки технического состояния жилого дома составляется при передаче дома в управление Управляющей организации, а также при расторжении настоящего Договора по соответствующим основаниям.
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Согласно настоящему Договору Управляющая организация по заданию Собственника в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Объект управления: многоквартирный дом, находящийся по адресу: Татарстан, Пестречинский район, с. Пестрецы, ул. ____________________, д.____
В состав общего имущества многоквартирного дома входят:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая различное инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Базовый перечень показателей качества содержания, эксплуатации и технического обслуживания жилых зданий и объектов коммунального хозяйства приведены в приложении № 2 к настоящему Договору.
Перечень и качество коммунальных услуг, приведенные в приложении № 2 к настоящему Договору, должны соответствовать положениям постановления Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
Базовый перечень показателей качества содержания, эксплуатации и технического обслуживания жилых зданий и объектов коммунального хозяйства, приведенный в приложении № 3 к настоящему Договору, должен соответствовать базовым показателям качества содержания, эксплуатации и технического обслуживания жилых зданий и объектов коммунального хозяйства, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.04.2010 № 250 «О мерах по повышению качества оказываемых населению жилищных и коммунальных услуг и обоснованности размера платы за них».
Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предоставляемых Собственнику, приведен в приложении № 3 к настоящему Договору.
Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, приведенный в приложении № 7 к настоящему Договору, должен соответствовать стандартам управления многоквартирным домом согласно Правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416.
Перечень услуг и работ по настоящему Договору может быть изменен в соответствии с действующим законодательством путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, составленному в двух экземплярах и подписанному Сторонами.
ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Обязанности Сторон:
Содержать общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, а также санитарных и эксплуатационных норм, правил пожарной безопасности.
Создавать и обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, деятельности организаций, находящихся в нежилых помещениях многоквартирного дома.
Обязанности Собственника:
Заключать договор управления многоквартирным домом только с одной управляющей организацией.
Использовать помещения, находящиеся в его собственности, а также общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с их назначением.
Участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Своевременно в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений, проведенным в очной форме, оплачивать предоставленные ему по настоящему Договору услуги.
Обеспечивать доступ в принадлежащее (-ие) на праве собственности помещение (-я) для своевременного осмотра, обслуживания и ремонта внутридомовых систем инженерного оборудования, конструктивных элементов дома, приборов учета, устранения аварий и контроля имеющих соответствующие полномочия работников Управляющей организации и должностных лиц контролирующих организаций.
Незамедлительно сообщать в Управляющую организацию об обнаружении неисправности сетей, оборудования, приборов учета, снижении параметров качества коммунальных услуг, ведущих к нарушению комфортности проживания, создающих угрозу жизни и здоровью, безопасности граждан.
За свой счет производить текущий ремонт занимаемого помещения, а также ремонт общего имущества в случае его повреждения по своей вине.
Ежемесячно своевременно и самостоятельно осуществлять снятие показаний квартирных (индивидуальных) приборов учета и представлять их Управляющей организации в срок до 20 числа месяца, следующего за отчетным, или в заранее согласованное с Управляющей организацией время обеспечить допуск для снятия показаний представителей Управляющей организации или председателя совета многоквартирного дома.
Не осуществлять переоборудование внутридомовых инженерных сетей, не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не совершать действий, связанных с нарушением пломбировки счетчиков, изменением их местоположения в составе инженерных сетей и демонтажом без согласования с Управляющей организацией.
Информировать Управляющую организацию в месячный срок об осуществленных в установленном законодательством порядке перепланировке и переоборудовании занимаемых помещений.
Не производить, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру, а также не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам, без согласования с Управляющей организацией.
Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику, дееспособных граждан с условиями настоящего Договора.
Члены семьи Собственника, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из настоящего Договора, если иное не установлено соглашением между Собственником и членами его семьи.
Не позднее пяти рабочих дней со дня выселения или вселения граждан в жилые помещения направлять Управляющей организации об этом письменное уведомление.
Сообщать в письменной форме об имеющихся возражениях по представленному Управляющей организацией отчету о выполнении поручения по условиям настоящего Договора в течение 10 дней после его представления. В случае, если в указанный срок возражения не будут предоставлены, отчет считается принятым.
Исполнять иные обязанности в соответствии с действующим законо дательством.
Обязанности Управляющей организации:
Управляющая организация обязана приступить к выполнению настоящего Договора не позднее чем через десять дней со дня его подписания.
Управлять многоквартирным домом в соответствии с условиями настоящего Договора и законодательством, для чего:
предоставлять Собственнику жилищные и коммунальные услуги надлежащего качества;
заключать от имени и за счет Собственника (либо его представителя) договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг;
контролировать и требовать исполнения договорных обязательств поставщиками услуг и подрядчиками;
устанавливать и фиксировать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиками услуг и подрядчиками договорных обязательств, участвовать в составлении соответствующих актов.
Выполнять работы и предоставлять услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества, для чего:
проводить выбор исполнителей (подрядных, в том числе специализированных, организаций) для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества на основе открытых конкурсов, в том числе с размещением конкурсной документации на электронной торговой площадке, и заключать с ними от имени и за счет Собственника договоры либо самостоятельно обеспечивать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества;
контролировать и требовать исполнения договорных обязательств подряд чиками;
принимать работы и услуги, выполненные и оказанные по заключенным с подрядчиками договорам;
устанавливать и фиксировать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиком договорных обязательств, участвовать в составлении соответствующих актов;
подготавливать и представлять Собственнику (либо его представителю) предложения об организации открытого конкурса, в том числе с размещением конкурсной документации на электронной торговой площадке, на право проведения капитального ремонта многоквартирного дома, по перечню и срокам проведения работ по капитальному ремонту и смете на их проведение, по размеру платежа за капитальный ремонт для каждого собственника помещения, по переселению собственников и нанимателей из подлежащего капитальному ремонту помещения в помещения маневренного фонда на время капитального ремонта, если работы по ремонту не могут быть проведены без выселения, а также предложения по предоставлению гражданам другого помещения, если жилое помещение, занимаемое ими в подлежащем капитальному ремонту доме, не может быть сохранено в результате такого ремонта;
подготавливать и представлять Собственнику (либо его представителю) предложения об организации открытого конкурса, в том числе с размещением конкурсной документации на электронной торговой площадке, на право проведения работ по текущему ремонту и смете на их проведение, по размеру платежа за текущий ремонт для каждого собственника помещения;
осуществлять подготовку многоквартирного дома к сезонной эксплуатации;
обеспечивать аварийно-диспетчерское (аварийное) обслуживание многоквартирного дома;
обеспечивать во взаимодействии с уполномоченными участковыми полиции, наблюдательным советом соответствующего территориального общественного самоуправления и старшим по дому соблюдение в многоквартирном доме общественного порядка и тишины;
предварительно письменно уведомлять граждан о проведении технических осмотров состояния внутридомового оборудования или несущих конструкций дома, расположенных внутри помещений, их ремонта или замены и иных работ по содержанию общедомового имущества и благоустройству прилегающей территории, согласовывать сроки проведения указанных работ;
проводить в установленные сроки технические осмотры многоквартирного дома и корректировать данные, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами осмотра в акте технического состояния многоквартирного дома.
Представлять интересы Собственника, связанные с управлением многоквартирным домом, в государственных органах и других организациях.
Обеспечивать сохранность и надлежащее использование объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.
По требованию Собственника (либо его представителя) знакомить его с условиями совершенных Управляющей организацией действий, сделок в целях исполнения настоящего Договора.
Ежегодно информировать Собственника (либо его представителя) о том, входит ли Управляющая организация в Реестр управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов и их подрядных организаций, прошедших сертификацию в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами, учитывая ее рейтинг.
Ежегодно информировать Собственника (либо его представителя) о том, входит ли Управляющая организация в Реестр руководителей управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов и их подрядных организаций, нарушавших договорные обязательства с собственниками помещений в многоквартирных домах.
Обеспечить Собственнику (либо его представителю) доступ к информации в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сен тября 2010 г. № 73 Е
Совместно с уполномоченными участковыми полиции, представителями территориальных общественных самоуправлений, старшими по домам осуществлять мониторинг количества фактически проживающих в доме граждан с целью корректного начисления платежей за жилищные и коммунальные услуги.
Вести и хранить техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением Договора.
Производить начисление, сбор, перерасчет платежей за жилищные, коммунальные и иные услуги в порядке и сроки, установленные законодательством, представляя к оплате Собственнику счет в срок до 15 числа месяца, следующего за расчетным, самостоятельно либо путем привлечения третьих лиц и контролировать исполнение ими договорных обязательств.
Перечислять организациям в порядке и сроки, установленные заключенными договорами, принятые у Собственника денежные средства в уплату платежей за предоставленные ими услуги. С целью повышения эффективности работы по сбору платы за предоставленные жилищные и коммунальные услуги применять положения:
статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие ответственность Собственника за несвоевременное внесение указанной платы;
статьи 212 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающие в качестве материальной выгоды Собственника объем средств, не выплаченных за предоставленные жилищные и коммунальные услуги.
Информировать Собственника (либо его представителя) в письменной форме об изменении размеров тарифов на коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых платежи будут вноситься в ином размере.
Ежегодно согласовывать с Собственником (либо его представителем) смету доходов и расходов многоквартирного дома и тарифы на услуги по содержанию и ремонту общего имущества.
Рассматривать обращения Собственника (либо его представителя) и принимать соответствующие меры в установленные сроки.
Представлять в течение I квартала года, следующего за отчетным, либо в сроки, определенные решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в очной форме (в форме заочного голосования), Собственнику (либо его представителю) отчет (в соответствии с приложением № 5 к настоящему Договору) о выполнении настоящего Договора.
Выполнять предусмотренные настоящим Договором обязанности надлежащим образом и своевременно, руководствуясь указаниями Собственника (либо его представителя). Указания Собственника (либо его представителя) должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.
Выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.
ПРАВА СТОРОН
Собственник имеет право:
Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме, своевременно получать качественные жилищные и коммунальные услуги в соответствии с установленными стандартами и нормами.
Участвовать в планировании работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятии решений при изменении плана работы.
В случае необходимости обращаться к Управляющей организации с заявлением о временной приостановке подачи в многоквартирный дом воды, электроэнергии на условиях, согласованных с Управляющей организацией.
Обращаться с жалобами на действия (бездействие) Управляющей организации в государственные органы, осуществляющие контроль за сохранностью жилищного фонда, или в иные органы, а также в суд за защитой своих прав и интересов.
Получать доступ к информации в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731.
Знакомиться с договорами, заключенными в целях реализации настоящего Договора Управляющей организацией.
Требовать от Управляющей организации в течение I квартала года, следующего за отчетным, либо в сроки, определенные решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в очной форме (в форме заочного голосования), отчет (в соответствии с приложением № 5 к Договору) о выполнении настоящего Договора.
Осуществлять контроль за сроками и качеством исполнения обязательств Управляющей организацией по настоящему Договору в соответствии с п. 7 настоящего Договора.
Требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Требовать от Управляющей организации, в том числе в судебном порядке, выплаты неустоек, пеней, возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по настоящему Договору.
Контролировать работу организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, устанавливать и фиксировать факт непредоставления или некачественного предоставления жилищно-коммунальных услуг, участвовать в составлении соответствующих актов.
Вносить предложения о рассмотрении вопросов об изменении настоящего Договора или его расторжении на общем собрании собственников, проведенном в очной форме (в форме заочного голосования), в порядке, установленном законодательством.
Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещение в многоквартирном доме, предусмотренные законодательством.
Управляющая организация имеет право:
Заключать договоры с третьими лицами на выполнение работ, оказание услуг в целях исполнения обязанностей, предусмотренных настоящим Договором.
В установленном законодательством порядке требовать возмещения убытков, понесенных ею в результате нарушения Собственником обязательств по настоящему Договору.
Требовать от Собственника возмещения затрат на ремонт поврежденного по его вине общего имущества в многоквартирном доме.
На условиях, определенных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в очной форме (в форме заочного голосования), пользоваться переданными служебными помещениями и другим имуществом в соответствии с их назначением.
По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в очной форме (в форме заочного голосования), сдавать в аренду жилые, подвальные, чердачные помещения, мансарды. Направлять доходы от сдачи в аренду указанных помещений на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома.
Вносить предложения общему собранию собственников помещений о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
Требовать от Собственника своевременного внесения платы за оказываемые услуги.
Принимать меры по взысканию задолженности по платежам за жилищно-коммунальные услуги.
В случае непредставления Собственником или нанимателями до конца текущего месяца данных о показаниях приборов учета в помещениях, принадлежащих Собственнику, производить расчет размера оплаты услуг с использованием утвержденных нормативов с последующим перерасчетом стоимости услуг после представления Собственником сведений о показаниях приборов учета.
Организовывать проверку правильности учета потребления ресурсов согласно показаниям приборов учета. В случае несоответствия данных, представленных Собственником, проводить перерасчет размера оплаты предоставленных услуг на основании фактических показаний приборов учета.
Проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб.
Осуществлять контроль деятельности подрядных организаций, осуществляющих выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества, коммунальных услуг, и их соответствия условиям договоров.
Осуществлять иные права, предусмотренные законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей организации.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную законода тельством и настоящим Договором.
Собственник несет ответственность:
За ущерб, причиненный Управляющей организации в результате про тивоправных действий в период действия настоящего Договора; за ущерб, причиненный Управляющей организации, установленный судебными решениями по искам третьих лиц, в том числе ресурсоснабжающих организаций.
За несвоевременное и/или неполное внесение платы по настоящему Договору путем уплаты Управляющей организации пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
За убытки, причиненные Управляющей организации, в случае проживания в жилых помещениях лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы за жилищно-коммунальные услуги.
Управляющая организация несет ответственность за ущерб, причиненный Собственнику в результате ее действий или бездействия, в размере причиненного ущерба; по сделкам, совершенным Управляющей организацией со сторонними организациями; за организацию и несоответствие предоставляемых услуг требованиям нормативных правовых актов.
ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Цена Договора определяется как сумма платы за жилое помещение и коммунальные услуги и стоимости дополнительных услуг по согласованию с Собственником (или его представителем).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
взнос на капитальный ремонт;
плату за коммунальные услуги.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проведенном в очной форме (в форме заочного голосования), с учетом Методических рекомендаций по расчету размера платы за жилищные услуги и предложений Управляющей организации. Размер платы устанавливается на срок не менее одного года.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.
Субсидии-льготы предоставляются отдельным категориям граждан, имеющим право на меры социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг, по месту постоянного жительства в соответствии с законодательством.
Собственник вносит плату на указанный Управляющей организацией ее расчетный счет или на счет расчетного центра, с которым Управляющей организацией заключен договор.
Оплата производится на основании платежных документов, представленных Управляющей организацией, не позднее 30 числа месяца, следующего за расчетным.
При предоставлении жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за жилищно-коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Неиспользование Собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Если в многоквартирном доме существуют помещения, сданные органами местного самоуправления на условиях найма, то для их управления и содержания заключается договор между Управляющей организацией и органами местного самоуправления, аналогичный настоящему Договору.
КОНТРОЛЬ НАД ВЫПОЛНЕНИЕМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ЕЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ
Контроль может осуществляться:
самостоятельно Собственником (либо его представителем);
ревизионной группой (комиссией), созданной из числа Собственников, старшего по дому, наблюдательного совета территориального общественного самоуправления;
сторонней организацией, специалистами и экспертами (далее - Эксперты), привлекаемыми Собственником;
самой Управляющей организацией;
органами власти (за выполнением требований нормативных правовых актов).
Привлекаемые для контроля Эксперты должны иметь соответствующее поручение Собственника, оформленное в письменном виде.
Договор с Экспертами заключается без согласия Управляющей организации. Решение о привлечении Экспертов с целью осуществления контроля и надзора за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору принимается большинством голосов на общем собрании Собственников, проведенном в очной форме (в форме заочного голосования). При этом Собственники обязаны нести расходы на оплату услуг по договору с Экспертами соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
При принятии такого решения договор с Экспертами заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного Сторонами, с каждым Собственником на условиях, указанных в решении общего собрания.
Условия договора с Экспертами устанавливаются одинаковыми для всех Собственников.
Изменение и (или) расторжение договора с Экспертами осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Осуществлять контроль за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору возможно посредством:
участия в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме;
присутствия при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением обязанностей по настоящему Договору;
ознакомления с содержанием технической документации на многоквартирный дом;
иным разрешенным законодательством способом.
Контроль за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору должен, в частности, предусматривать:
документирование нарушений Управляющей организацией ее обязательств по Договору;
процедуры коммуникации Собственников с менеджментом Управляющей организации для принятия им мер, корректирующих действия Управляющей организации по выполнению своих обязательств по Договору;
сбор и предоставление информации Управляющей организации о пожеланиях, нуждах и предпочтениях своих клиентов - Собственников помещений;
сбор и предоставление Собственнику информации, позволяющей ему разрабатывать предложения о внесении изменений в Договор (изменения в составе модулей работ и услуг);
оценку обоснованности предложений Управляющей организации о проведении капитального ремонта, об изменении размеров платы по Договору, о внесении изменений в Договор.
Контроль над деятельностью Управляющей организации в части исполнения настоящего Договора осуществляется Собственником (Собственниками) и доверенными им лицами в соответствии с их полномочиями путем:
получения от ответственных лиц Управляющей организации не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
проверки объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
подачи в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;
составления актов о нарушении условий Договора в соответствии с положениями настоящего раздела Договора;
инициирования созыва внеочередного общего собрания Собственников для принятия решений по фактам выявленных нарушений и нереагированию Управляющей организации на обращения Собственника с уведомлением о проведении такого собрания (указанием даты, времени и места) Управляющей организации;
обращения в органы, осуществляющие государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствием установленным требованиям для административного воздействия, обращения в другие инстанции согласно действующему законодательству.
Контроль за деятельностью Управляющей организации осуществляется в следующих формах:
отчет Управляющей организации о выполнении условий настоящего Договора по форме в соответствии с приложением № 4 к настоящему Договору;
оформление акта оценки качества работ по договору управления многоквартирным домом в соответствии с приложением № 5 к настоящему Договору;
перечень мер контроля за выполнением обязательств Управляющей организации по Договору, периодичность, сроки и дополнительные условия порядка осуществления таких мер в соответствии с приложением № 6 к настоящему Договору;
раскрытие Управляющей организацией информации в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятель ность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановле нием Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731;
проверка целевого использования переданных Управляющей организации денежных средств, в том числе посредством проведения проверок (ревизий) комиссией, сформированной из Собственников, старшего по дому, наблюдательного совета территориального общественного самоуправления и (или) Экспертов, а также должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления;
проверка наличия соответствующих лицензий, разрешений, проектной и технической документации, иных необходимых для проведения работ и оказания услуг документов;
проверка хода работы по обслуживанию многоквартирного дома и придомовой территории;
контроль объема и качества оказания услуг, правомерности использования средств;
проверка санитарного и технического состояния домов и придомовых территорий.
Совет многоквартирного дома в рамках контроля за деятельностью Управляющей организации:
обеспечивает выполнение решений общего собрания Собственников; выносит на общее собрание Собственников в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых Собственниками, в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции Совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
предоставляет Собственникам предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
представляет Собственникам до рассмотрения на общем собрании Собственников свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг Собственникам и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
представляет на утверждение годового общего собрания Собственников отчет о проделанной работе.
В случаях нарушения качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме или предоставления коммунальных услуг, а также причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника и (или) проживающих в жилом помещении граждан, общему имуществу многоквартирного дома; неправомерных действий Собственника по требованию любой из Сторон Договора составляется акт о нарушении условий Договора. Указанный акт является основанием для уменьшения ежемесячного размера платы Собственником за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, пропорциональном занимаемому помещению.
Подготовка бланков акта осуществляется Управляющей организацией. При отсутствии бланков акт составляется в произвольной форме. В случае признания Управляющей организацией или Собственником своей вины в возникновении нарушения акт может не составляться. В этом случае при наличии вреда имуществу Стороны подписывают дефектную ведомость.
Акт составляется комиссией, которая должна состоять не менее чем из трех человек, включая представителей Управляющей организации (обязательно), Собственника (члена семьи Собственника), подрядной организации, свидетелей (соседей) и других лиц. Если в течение одного часа в дневное время или двух часов в ночное время (с 22.00 до 6.00 часов по местному времени) с момента сообщения о нарушении представитель Управляющей организации не прибыл для проверки факта нарушения или если признаки нарушения могут исчезнуть или быть ликвидированы, составление акта производится без его присутствия. В этом случае акт подписывается остальными членами комиссии.
Акт должен содержать дату и время его составления; дату, время и характер нарушения, его причины и последствия (факты причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника, описание (при наличии возможности - их фотографирование или видеосъемка) повреждений имущества; все разногласия, особые мнения и возражения, возникшие при составлении акта; подписи членов комиссии и Собственника (члена семьи Собственника).
Акт составляется в присутствии Собственника (члена семьи Собственника), права которого нарушены. При отсутствии Собственника (члена семьи Собственника) акт проверки составляется комиссией без его участия с приглашением в состав комиссии независимых лиц (например, соседей, родственников). Акт проверки составляется комиссией не менее чем в двух экземплярах. Один экземпляр акта вручается Собственнику (члену семьи Собственника) под расписку.
Принятые решения общего собрания о комиссионном обследовании выполнения работ и услуг по договору являются для Управляющей организации обязательными. По результатам комиссионного обследования составляется соответствующий акт, экземпляр которого должен быть предоставлен инициатору проведения общего собрания Собственников.
Недостатки, выявленные Собственником (либо его представителем), или ревизионной группой, или наблюдательным советом территориального общественного самоуправления, фиксируются в письменном виде (актом) в присутствии уполномоченных представителей Управляющей организации.
Недостатки, указанные в акте, а также предложения Собственника (либо его представителя) по устранению этих недостатков рассматриваются Управляющей организацией в течение 10 календарных дней со дня получения акта.
Управляющая организация в течение 10 календарных дней со дня получения акта обязана организовать обсуждение недостатков и предложений по их устранению на общем собрании Собственников, проведенном в очной форме (в форме заочного голосования), с участием своего представителя.
Указанные недостатки позволяют считать условия заключенного Договора неисполненными. Это, в свою очередь, является основанием для включения руководителя Управляющей организации в Реестр руководителей управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов и их подрядных организаций, нарушавших обязательства договоров с Собственниками.
Договор считается исполненным при подписании сторонами акта о приеме-сдаче оказанных услуг.
РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в настоящем Договоре, будут разрешаться путем переговоров.
При невозможности урегулирования спорных вопросов путем переговоров споры разрешаются в порядке, установленном законодательством.
СРОК ДЕЙСТВИЯ И ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами.
Настоящий Договор заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет.
Настоящий Договор заключен на срок 1 год.
Настоящий Договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон, а также в других случаях, предусмотренных настоящим Договором и законодательством.
Невыполнение критериев оценки качества предоставления Управляющей организацией жилищных и коммунальных услуг, изложенных в п. 7.11 настоящего Договора, является основанием для расторжения Собственником настоящего Договора в одностороннем порядке.
Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и надлежаще подписаны уполномоченными на то представителями Сторон.
Настоящий Договор может быть изменен и/или расторгнут в порядке, установленном главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Настоящий Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон при существенном нарушении Договора другой Стороной. К существенным нарушениям Договора можно отнести:
систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением Управляющей организацией своих обязательств;
непредставление Управляющей организацией отчета о выполнении настоящего Договора;
причинение вреда общему имуществу многоквартирного дома вследствие действий (бездействия) Управляющей организации. При этом Собственник вправе по своему выбору потребовать:
безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
повторного выполнения работы (оказания услуги);
возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Стороны вправе в договоре управления установить иные случаи существенного нарушения договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование об изменении или о расторжении настоящего Договора может быть заявлено заинтересованной Стороной в суд только после получения отказа другой Стороны от изменения или расторжения Договора либо отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством или Договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.
В случае, если требование об изменении или расторжении настоящего Договора направляется Управляющей организацией в суд, ответчиком должен выступать Собственник. При этом требование об изменении или расторжении должно быть направлено всем Собственникам. Таким образом, изменению или расторжению подлежат все договоры, заключенные Управляющей организацией с Собственниками. Управляющая организация вправе ходатайствовать перед судом об объединении в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения всех дел, возбужденных по его искам к Собственникам.
В случае, когда требование об изменении или расторжении настоящего Договора намерен предъявить в суд Собственник (Собственники), то, поскольку решение о заключении настоящего Договора и о его условиях принимается общим собранием Собственников, проведенным в очной форме (в форме заочного голосования), то и решение об изменении или расторжении договора управления должно быть принято на общем собрании Собственников.
При принятии Собственником (или Собственниками) решения об изменении условий настоящего Договора такие изменения должны быть обсуждены на общем собрании, проведенном в очной форме (в форме заочного голосования), и за них должно проголосовать большинство Собственников, то есть Собственников, обладающих в совокупности более чем пятьюдесятью процентами долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Решение о расторжении настоящего Договора принимается большинством голосов Собственников.
При принятии решения о расторжении настоящего Договора Собственники на общем собрании вправе поручить одному из Собственников или старшему по дому в интересах всех Собственников предъявить требование об изменении или расторжении настоящего Договора Управляющей организацией, а при несогласии последней с изменением или расторжением Договора - иск в суд.
В случае расторжения настоящего Договора Управляющая организация обязана в течение 30 календарных дней после расторжения перевести все накопления на капитальный ремонт общего имущества данного многоквартирного дома на счет вновь избранной Собственниками управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Настоящий Договор считается прекращенным только в том случае, если одна из Сторон заявит о прекращении действия Договора по окончании срока его действия. Если такого заявления не поступит, Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором.
Для прекращения настоящего Договора необходимо, чтобы заявления о прекращении Договора были поданы большинством Собственников, то есть Собственниками, обладающими в совокупности более чем пятьюдесятью процентами долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Договор считается прекращенным и в том случае, если до момента истечения срока его действия на общем собрании Собственников будет принято решение о выборе другой управляющей организации, которая будет управлять домом после прекращения действия настоящего Договора. Такое решение общего собрания равносильно заявлению о прекращении Договора по окончании срока его действия и должно быть доведено любым из Собственников до сведения Управляющей организации.
Срок для подачи Стороной заявления о прекращении действия настоящего Договора по истечении срока его действия составляет 35 календарных дней до дня прекращения действия настоящего Договора.
Управляющая организация за 30 дней до прекращения действия настоящего Договора обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо одному из Собственников, указанному в решении общего собрания Собственников о выборе способа управления таким домом, либо, если такой Собственник не указан, любому Собственнику.
ФОРС-МАЖОР
Стороны не несут ответственности по своим обязательствам, если невыполнение настоящего Договора явилось следствием непреодолимой силы, возникшей после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера.
Если обстоятельства непреодолимой силы действуют более двух месяцев, любая из Сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по настоящему Договору, причем ни одна из Сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.
Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по настоящему Договору, обязана немедленно известить другую Сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.
11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством.
Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения к нему.
ПОЧТОВЫЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
|
