Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением
Скачать 0.91 Mb.
|
Рекомендации по управлению Проектом. Управление проектом должно осуществляться на всех этапах работ: предпроектной подготовки строительства, этапе проектирования, производства строительных и ремонтных работ, а также на этапе подведения итогов реконструкции, поскольку управление Проектом связано с управлением всеми ресурсами, привлекаемыми по ходу процесса, и решением разнообразных задач, возникающих как на стадии проектирования, так и стадии реализации Проекта. Основная задача управления состоит в обеспечении комплексного взаимодействия последовательно и параллельно идущих процессов выполнения этапов, стадий и отдельных видов работ согласно Перечню (таблица 3, п.3.1) и сетевому графику (рисунок 1, п.3.2) их выполнения. На этапе предпроектной подготовки строительства необходимо оценить возможности реализации идеи проекта, включая оценку транспортных условий, оценку получения строительных материалов, а также принять решение о переходе к развертыванию Проекта, обеспечивая на стадии предпроектной подготовки согласование необходимой градостроительной документации с местными властями и общественностью. На этапе проектирования следует осуществить выбор проектных организаций строительного профиля и технологического профиля, выбор оптимальных проектных, строительных и технологических решений на основе перебора альтернативных вариантов. Тщательно проанализировать возможность повторного применения проектов. При этом необходимо применять критерий отношения «качество работ/стоимость их выполнения». По критерию «качество» необходимо учитывать опыт и квалификационных состав потенциальных исполнителей. По стоимостному критерию учитываются строительные затраты, для этого следует разработать уточненную смету строительных работ. На этапе производства работ по капитальному ремонту, надстройке и обстройке существующего здания наряду с планированием производства строительно-монтажных работ (СМР) чрезвычайно важное значение принимают вопросы планирования, производства, изготовления и доставки на строительную площадку материалов, строительных конструкций и технологического оборудования. На этой стадии, помимо непосредственного управления строительными работами обеспечивается оценка расходов строительных материалов и изделий, затрат рабочей силы и затрат на эксплуатацию машин. Управление Проектом на этапе подведения итогов реконструкции должно заключаться в контроле над выполнением оформления надстроенной и обстроенной площадей по зданию, в контроле над вводом объекта в эксплуатацию, а также в оформлении надстроенной и пристроенной площадей в собственность пайщикам. В дополнение к методическим рекомендациям по учету рисков, возникающих при реализации Проекта, следует выделить еще ряд аспектов и приоритетов при выполнении этапов и отдельных видов работ, которые могут стать предпосылками снижения внутренних рисков. Эти аспекты и приоритеты можно разделить по этапам реализации проекта. ЭТАП 1. ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА СТРОИТЕЛЬСТВА. 1. При подготовке и проведении собрания собственников по вопросу организации юридического лица (ТСЖ, ЖСК и др.) для реконструкции с надстройкой многоквартирного дома без отселения с целью дальнейшей разработки и реализации инвестиционного Проекта следует правильно выбрать форму юридического лица ТСЖ, ЖСК и др. исходя из интересов собственников помещений и будущих пайщиков. Если не учтены интересы этих сторон при реализации проекта и оформлении собственности могут возникнуть проблемы, для разрешения которых потребуется дополнительное время и затраты. 2. Выполнение решения собрания собственников об организации юридического лица. Регистрация ТСЖ и постановка на налоговый учет требует тщательной подготовки документов установленной формы. Государственная регистрация ТСЖ (ЖСК и др.) представляет собой внесение записи в государственные реестры и является, по сути, акт уполномоченного органа. Таким органов является Федеральная налоговая служба (п.1.2). Очень важным этапом на начальном этапе регистрации является регистрация устава ТСЖ. Он учитывает многие вопросы, в частности, определяет полномочия председателя и членов правления ТСЖ, а также ответственность перед остальными учредителями. Более того, устав регулирует всю деятельность ТСЖ (ЖСК). 3. Разработка бизнес-плана для капитального ремонта и реконструкции с надстройкой многоквартирного дома. По существу это финансовый проект для реконструкции с надстройкой многоквартирного дома без отселения. Для каждого многоквартирного дома он уникален, т.к. включает особенности дома, возможности, интересы собственников и инвесторов. В рекомендациях по разработке бизнес-плана (п.4) учтен опыт создания бизнес-плана проекта по реконструкции дома по ул. Мишина 32 и дана общая его схема. Эти рекомендации были сделаны в расчете на их самодостаточность и ориентированы на пользователей (пайщиков ТСЖ), имеющих высшее образование, но не специалистов по экономике или финансам. Поэтому для более детальной и глубокой проработки вопросов бизнес-планирования желательно пригласить специалистов. 4. Оформление имущественных и земельных отношений Оформление имущественных и земельных отношений является необходимым условием для реконструкции с надстройкой многоквартирного дома. Решение о передаче многоквартирного дома на баланс и земельного участка (ЗУ) в совместную долевую собственность и в управление ТСЖ (ЖСК) принимается на общем собрании собственников. Решению о ЗУ предшествует принятый и утвержденный проект межевания квартала, в котором расположен дом. После принятого общим собранием решения о ЗУ ТСЖ (ЖСК) заключает хозяйственный договор с аттестованным кадастровым инженером на подготовку Межевого дела на основе которого ДГИ города Москвы готовит распоряжение о границах и разрешенном использовании ЗУ. Распоряжение и Межевое дело передается для постановки ЗУ на кадастровый учет. Здание передается собственникам от прежнего балансодержателя в ТСЖ (ЖСК) по Акту авизо. 5. Принятие решения собственниками о начале капитального ремонта и реконструкции с надстройкой многоквартирного дома без отселения за счет собственных и привлеченных внебюджетных средств на основании полученных правоустанавливающих документов возможно только после того, когда все вопросы имущественных и земельных отношений решены. Собственники на основании решения собрания могут также подписать Договор безвозмездного пользования ЗУ ТСЖ (ЖСК) на период реконструкции дома. Этот Договор всегда потребуется при обращении ТСЖ (ЖСК) в различные инстанции города Москвы, в том числе при заказе в Москомархитектуре Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). 6. Создание паевого фонда собственников для финансирования капитального ремонта и реконструкции с надстройкой многоквартирного дома необходимо, т.к. вся последующая работа ТСЖ (ЖСК) будет зависеть от ее финансового обеспечения. Каждый собственник и инвестор должен знать, с подтверждением оформленных документов, что он будет иметь при реализации проекта реконструкции без отселения с привлечением средств собственников и других внебюджетных источников. Если при выполнении п.4 необходима была оплата только за Межевое дело, то для выполнения стадии «1.4. Предпроектное обоснование реконструкции многоквартирного дома» и всех последующих этапов и стадий подготовки и реализации проекта реконструкции требуются значительные вложения. 7. Предпроектное обоснование реконструкции многоквартирного дома. Получение в МКА Свидетельства о градостроительном архитектурно планировочном решении (САГР) не требует финансовых затрат. Однако, подготовка проектной организацией буклета согласно утвержденным нормативам ГПЗУ для данного ЗУ, разработка геоподосновы, проведение инженерно-геологических и экологические изысканий, проведение технического обследования с заключением о состоянии и запасе несущих конструкций многоквартирного дома выполняется ТСЖ (ЖСК) по хозяйственным договорам. После получения в МКА САГР необходимо скорректировать бизнес-план и риски вложений. ЭТАП 2. ПРОЕКТИРОВАНИЕ. Риски на этапе проектирования существуют до получения положительного заключения экспертизы на проект реконструкции. Для уменьшения степени рисков на данном этапе необходимо привлечение технического заказчика. ЭТПАП 3. ПРОИЗВОДСТВО РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ И НАДСТРОЙКЕ СУЩЕСТВУЮЩЕГО ЗДАНИЯ. На этом этапе очень важен выбор генподрядчика и организация контроля за строительством в строгом соответствии с утвержденной проектно-сметной документации в пределах запланированного срока, что достигается привлечением квалифицированного технического заказчика и авторского надзора. ЭТАП 4. ПОДВЕДЕНИЕ ИТОГОВ РЕКОНСТРУКЦИИ 1. Акт приемки объекта капитального строительства от Подрядчика оформляется приемочной комиссией застройщика. При этом могут быть вскрыты недоделки, дефекты выполнения работ и т.п., что может привести к соответствующим задержкам реализации Проекта. 2. Получение заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию относятся к бесплатным электронным услугам Мосгосстройнадзора и не является проблемой, если в процессе строительства и сдачи в эксплуатацию дома не было допущено серьезных отклонений от регламентов и проектной документации. 3. Оформление надстроенной и пристроенной площадей в собственность. Наименее рискованный, но очень ответственный этап для всех членов ТСЖ. 5. Дальнейшие шаги. Взаимодействие коллектива собственников с ресурсоснабжающими и другими организациями, органами исполнительной власти города Москвы при разработке и реализации Проекта. Первые два шага (вида работ) по разработке и реализации Проекта, касающиеся стадии «Организация юридического лица (ТСЖ и др.)» (таблица 4), подробно изложены в пп. 1.1 1.2 настоящих Методических рекомендаций. В п.4 представлено развернутое изложение последовательности и содержания 3-го шага – процедуры бизнес-планирования. Для осуществления дальнейших шагов инвестору-застройщику предлагается следующий алгоритм: 1. Каждый вид работ представлен в настоящих Методических рекомендациях определенной позицией в Перечне этапов, стадий и видов работ (таблица 4). Она содержит, кроме названия, ответственного Исполнителя и регламентированный срок выполнения данной работы или услуги. 2. Каждому виду работ соответствует дуга на сетевом графике, наглядно отражающим взаимосвязи данной работы с предшествующими, параллельно выполняемыми и последующими работами. По графику можно судить о времени начала работы и ее продолжительности (в днях). 3. Далее, инвестором-застройщиком должны быть оформлены отношения с «внешними» Исполнителями, которыми могут быть: - городские ресурсоснабжающие организации (МОЭСК, ОЭК, МОЭК, МВК, Мосводосток, МГРС, МГТС и др.); - органы исполнительной власти города Москвы; - другие организации, прежде всего, города Москвы, с которыми у ТСЖ (ЖСК) должны быть налажены договорные отношения для реализации работ согласно сетевому графику. Исполнители могут быть также «внутренними», т.е. представлять ТСЖ (ЖСК), например, быть членом Правления ТСЖ (ЖСК). Взаимодействие инвестора-застройщика с ресурсоснабжающими организациями определяются на уровне получения техусловий и договоров на подключение и обслуживание инженерных сетей. Если название, фактический адрес и другие реквизиты городских ресурсоснаб-жающих организаций в течении нескольких лет после утверждения настоящих Методических рекомендаций вероятнее всего претерпят какие-нибудь изменения, то порядок обращения, перечень представляемых документов, сроки исполнения, стоимость услуг и режим работы этих организаций, как показывает опыт, подвержены частым (до нескольких раз в год) изменениям. Например, величина государственной пошлины за регистрацию ТСЖ «Мишина-32» составляла 2000 руб., в настоящее время – 4000 руб. В связи с этим рекомендуется указанную и другую контактную информацию получать на официальных сайтах ресурсоснабжающих организаций. Данная рекомендация в равной степени относится также к взаимодействию со всеми другими организациями и органами исполнительной власти города Москвы. Названия официальных сайтов Исполнителей Проекта представлены в Перечне участников процесса разработки и реализации Проекта (таблица 3, п.3.1). 4. Такие организации, как Москомархитектура, Мосгосэкспертиза, Мосгосстрой-надзор оказывают электронные государственные услуги в сфере проектирования и строительства. Виды таких работ (услуг) отмечены в таблице 3, графе «Примечания». Количество таких организаций и сфера электронных услуг будут только возрастать. Пользователю целесообразно ознакомиться с условиями предоставления электронных государственных услуг в строительстве по материалам Приложения 3 к настоящим Методическим рекомендациям. 5. Перед началом выполнения каждого вида работ необходимо ознакомиться с правовой средой, представленной в Приложении № 3 Перечнем «Нормативно-правовые акты для реализации сетевого графика выполнения работ по реконструкции многоквартирных домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования». 6. Настоящие Методические рекомендации опубликованы на официальном сайте ДГП. На этом же сайте планируется размещать информацию для оказания помощи инициаторам разработки и реализации Проекта, в том числе о всех мероприятиях (семинарах и т.п.) проводимых Департаментом по данному вопросу. Кроме того, на этот сайт можно будет направлять конкретные вопросы по теме Проекта. Ответ будет подготовлен и отправлен в установленные сроки. В тоже время, следует учесть, что процесс организации, планирования и управления строительством требует специальных навыков и знаний. В связи с этим, для выполнения всего комплекса или отдельных видов работ рекомендуется привлекать на договорной основе специализированные организации. |
Похожие:
 | Методические рекомендации предназначены для коллективных собственников (тсж, жск и т п.), жителей и собственников квартир в многоквартирных... | | Методическим рекомендациям по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения... |
 | Порядок, в целях унификации последовательности разработки, требований к структуре, содержанию, оформлению, методам расчета показателей... | | Концепция Программы совершенствования системы управления, обслуживания и эксплуатации многоквартирными домами мо бугровское сельское... |
| Предлагаемые методические рекомендации разработаны в целях формирования единого подхода к составлению сметы расходов реализации мероприятий... | | Методические рекомендации предназначены для специалистов и органов надзорной деятельности при расследовании пожаров и проведении... |
| Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации,... | | Му ремонту многоквартирного дома (приложение 5 к конкурсной документации по проведению открытого конкурса на выполнение работ по... |
| Далее Методические рекомендации содержат основные рекомендации исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления... | | Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации |