Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением
Скачать 0.91 Mb.
|
| Раздел II. Резюме Проекта. Представляет собой отдельный документ, охватывающий наиболее значимые положения бизнес-плана. Резюме – это своеобразный рекламно-ознакомительный буклет, в том числе и для потенциальных инвесторов или кредиторов. Поэтому особое внимание следует уделить подаче содержащегося в нем материала. При этом рекомендуется заканчивать написание вводной части в самом конце, когда на руках будут все расчеты и сформировано ясное представление о том, как добиваться поставленных целей. В резюме бизнес-плана рекомендуется ответить на следующие основные вопросы: 1. Полное название и краткое описание Проекта, для разработки и реализации которого составляется бизнес-план (см. Аннотацию и Пояснительную записку). 2. Место (адрес) реализации Проекта. 3. Цель бизнес-плана. 4. Текущая стадия реализации проекта. 5. Требуемая сумма инвестиций, необходимых для реализации бизнес-плана, в т.ч. размер вложенных на текущий момент средств, необходимость и величина кредита. 6. Сведения об участниках проекта – инициатор проекта, реализатор проекта, заемщик, пайщики, соинвесторы (при наличии). 7. Основные финансово-экономические показатели проекта, в т.ч.: - срок реализации Проекта (3 года); - расходы по бизнес-плану проекту за рассматриваемый период, - размеры инвестиций, кредита, процентов по кредиту и т.п. Резюме Проекта может быть легко получено путем компиляции соответствующих разделов Аннотации и Пояснительной записки к настоящим Методическим рекомендациям, а также уже готовых разделов бизнес-плана. Раздел III. Организационный план. Организационный план в нашем случае является, одновременно, и производственным планом. Этот вид бизнес-планирования предусматривает организацию, выполнение и контроль осуществления всех этапов, стадий и видов работ по разработке и реализации Проекта, в том числе производство строительных работ и работ по капитальному ремонту дома. Организационный (производственный) план последовательно включает в себя: - Перечень участников процесса разработки и реализации Проекта. Этим перечнем может служить актуализированный на основе практического опыта ТСЖ «Мишина-32» перечень, представленный в таблице 3 (п.2). - Перечень этапов, стадий и видов работ по реконструкции с надстройкой и обстройкой многоквартирного дома без отселения жителей. Актуализированный перечень с указанием этапов, стадий и видов работ, ответственных исполнителей и регламентированных сроков работ представлен в таблице 4 (п.3.1) и рекомендуется для включения в Организационный план. - Типовой сетевой график выполнения работ. Результат построения Типового сетевого графика разработки и реализации Проекта (в формате Visio) представлен на рисунке 1 (п.3.2). Имея версию Методических рекомендаций в электронном виде и обладая навыками работы в пакете Microsoft Office (Visio), несложно адаптировать Типовой сетевого график для нужд собственного Проекта. Кроме того, Организационный план может включать перечень основополагающих законодательных и нормативных актов, регламентирующих разработку и реализацию Проекта. Этот перечень может быть легко скомпилирован по информации пп. 1.1, 1.2, а также Приложения № 2 к настоящим Методическим рекомендациям. Для этого также понадобится версия Методических рекомендаций в электронном виде. IV. Анализ рынков. Основным при анализе рынков является определение рыночной стоимости вновь вводимого жилья по адресу объекта реконструкции. Удобный инструмент для решения этой задачи предложен в п.4.3 Методических рекомендаций. Кроме того, аналитические данные о рынках жилой недвижимости, финансовых услуг приведены в п. 4.4. Что касается анализа рынков строительных материалов и услуг, то на этапе бизнес-планирования целесообразно использовать такой комплексный показатель как стоимость строительно-монтажных работ (Sсмр) в расчете на 1 кв.м вновь вводимой после реконструкции общей площади квартир. При этом можно пользоваться значением этого показателя, рассчитанным ГУП МНИИТЭП в составе проектной документации, в размере 74,3 тыс. руб./кв.м при сметной стоимости СМР: S = 193 млн. руб. (см. п. 4.4.2). Структура себестоимости для типового дома включает в себя следующие основные позиции: - проектирование – 8% от СМР (от 193 млн. руб. по сметному расчету МНИИТЭП); - геология и межевание – 10% от СМР; - техническое сопровождение СРО – до 10% от СМР; - авторский надзор – 5% от проектирования или 0,4% от СМР; - подключение инженерных сетей: МОЭК – 3,5 млн. руб.; МОЭСК – 5,0 млн. руб.; МВК – до 2 млн. руб. (всего 11,5 млн. руб. или 6% от СМР). Полная себестоимость реконструкции и капитального ремонта составит: S1 = Sсмр * (1+0,08+0,1+0,1+0,004+0,06) = Sсмр * 1,344 = 99,86 тыс. руб./кв.м. V. Источники финансирования и финансовое планирование (финансовый план). Информация по финансовому планированию представлена в п. 4.4 настоящих Методических рекомендаций. VI. Анализ рисков и управление Проектом. Информация для подготовки данного раздела бизнес-плана приведена в п.4.5 настоящих Методических рекомендаций. 4.3. Рекомендации по анализу рынка жилой недвижимости Рыночная стоимость в надстроенной или обстроенной части реконструируемого дома является одним из основных исходных параметров для разработки Проекта реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования. Существуют разные способы оценить рыночную цену квартиры. На цену жилья в Москве влияет множество различных факторов, вплоть до психологического настроя продавца и покупателя в момент торга. Поэтому до начала сделки можно лишь определить «коридор», в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. И для более точного определения этого «коридора» лучше собрать несколько разных оценок и рассчитать среднее значение. Одной из самых удобных, нетрудоемких и при этом достаточно точных и достоверных процедур оценки является в настоящее время сервис «Оценка стоимости квартир в режиме онлайн» аналитического центра www.irn.ru. Методы оценки квартир данного центра основаны на использовании многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве для всех типов квартир во всех районах города, а также матриц оценочных корректировок. Оценка недвижимости и оценка жилья таким способом является расширением метода сравнительного анализа продаж и имеет ряд заметных преимуществ. Для определения стоимости квартиры с помощью данного сервиса необходимо указать только ее основные параметры, которые заметным образом влияют на цену жилья. Менее значимые факторы, такие как наличие или отсутствие балкона, телефона, покрытие пола, высота потолков, раздельный или совмещенный санузел и тому подобные параметры оказывают влияние на стоимость квартиры на уровне 1-2% и находятся в пределах погрешности метода оценки. В большинстве случаев эта погрешность в сумме составляет 3-5%, что является вполне приемлемым даже при профессиональной оценке с участием «живого» специалиста. Погрешность оценки может быть больше для дорогого элитного жилья, квартир в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Проект реконструкции является стандартным случаем для автоматической оценки рыночной стоимости жилья, и полученные оценки в среднем будут соответствовать характерному уровню цен для своего класса и географического расположения жилья. К отдельным вышеуказанным случаям надо отнестись внимательнее. Например, в надстроенной части могут быть квартиры большой площади, в том числе двухуровневые квартиры класса «элит» площадью около 150 кв.м. Для уточнения оценки в таких случаях, не смотря на наличие при автоматической оценке корректирующей опции «Элитное жилье или бизнес-класс», целесообразно обратиться за помощью профессионального оценщика или опытного риэлтора. Чтобы получить оценку на практике необходимо сделать несколько простых шагов: Шаг 1. Выйти на сайт аналитического центра www.irn.ru. Шаг 2. Активизировать процедуру оценки нажатием клавиши  .Шаг 3. Указать реальные параметры квартиры с помощью диалогового окна, изображенного на рисунке 2 (введенные данные соответствуют типовому проекту «Мишина, 32»): Для надстроенной части оценка может быть получена для квартир типов: «эконом», а также «элитное жилье или бизнес-класс» (в зависимости от площади квартиры и ее планировки, а также наличия второго уровня квартиры). При этом для ввода данных о состоянии квартиры в надстройке правильнее будет сделать выбор опции «новостройка/без отделки». Шаг 4. Вывод результатов осуществляется, например, в рублях «  » нажатием клавиши  . Стоимость квартиры отображается на текущую дату в виде диапазона значений, при делении которых на общую площадь квартиры находится, например, диапазон или среднее значение стоимости 1-го кв. метра площади квартиры. Оценка квартиры на текущий день является бесплатной. Рис. 2. Диалоговое окно оценки рыночной стоимости квартиры На том же сайте аналогичным образом может быть получен аналитический прогноз стоимости квартиры на ближайшие 3 месяца. Достоверный прогноз на 1-3 года маловероятен. Однако многие эксперты сходятся во мнении, что стоимость жилой недвижимости продолжит свой рост в темпе прогнозируемой инфляции – 6-7% в год. 4.4. Источники финансирования и финансовое планирование 4.4.1. Источники финансирования Источниками финансирования разработки и реализации Проекта реконструкции многоквартирного жилого дома без использования бюджетных средств могут быть привлеченные денежные средства физических и юридических лиц. Денежные средства физических лиц: - средства собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома; - средства граждан-соинвесторов, желающих выкупить часть вновь построенных помещений для улучшения своих жилищных условий; Для физических лиц помимо собственных денежных средств возможно использование кредитных средств банков (в том числе ипотечный кредит) или материнского капитала. Денежные средства юридических лиц: - средства организаций-соинвесторов, преследующих, в том числе коммерческие интересы. В зависимости от ситуации можно применять три основных варианта использования привлеченных денежных средств (рис. 3):  Рис. 3. Схема возможных вариантов финансирования инвестиционного проекта 1. Средства собственников и привлеченных физических лиц. По существу эта финансовая схема применяется при кооперативном строительстве жилья. Договорные отношения застройщика и физических лиц определяются договором паевого участия в строительстве. Эта схема прописана в Гражданском кодексе РФ и в Жилищном кодексе РФ. По этой финансовой схеме реализуется реконструкция жилого дома по ул. Мишина, д. 32. Достоинство этой финансовой схемы в том, что между застройщиком (ТСЖ Мишина-32) и пайщиками нет посредников, что делает прозрачным финансовые и юридические обязательства сторон. Все сэкономленные средства во время строительства при этой финансовой схеме направляются на нужды ТСЖ как некоммерческой организации. 2. Средства инвесторов. Инвесторы, как правило, это коммерческие организации, которые инвестируют финансовые средства с целью получения прибыли. По этой причине договор попадает под законодательство о соинвесторах в строительстве с обязательной государственной регистрацией договора соинвестирования. Проблемным вопросом для ТСЖ становиться вопрос передачи Инвестору части совместной собственности (здания и земельного участка), получения и распределения прибыли, например, в виде вновь построенной жилой площади. 3. Заемные средства. Зная смету расходов, сроки разработки и утверждения проектной документации, а также время, необходимое для строительства, можно воспользоваться заемными средствами банка. Однако, расходы на обслуживание кредита увеличивают смету затрат на реконструкцию, кроме того, для получения кредита банки требуют залог имущества собственников или поручительство с залогом ликвидных активов третьей стороны, что делает эту финансовую схему весьма проблематичной для реализации реконструкции дома собственниками. 4.4.2. Финансовое планирование. При разработке финансовой схемы (финансового плана в составе бизнес-плана) рекомендуется использовать опыт ТСЖ «Мишина-32» по привлечению средств собственников многоквартирного жилого дома (ул. Мишина, 32) и вновь привлекаемых пайщиков. При этом взаимоотношения и права пайщиков-соинвесторов и ТСЖ (ЖСК) в период капитального ремонта и реконструкции многоквартирного дома регламентируются Жилищным Кодексом РФ и Гражданским Кодексом РФ. Как следует из Жилищного Кодекса РФ, ТСЖ имеет право заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме (статья 152). Общим собранием членов товарищества «Мишина-32», было принято решение о реконструкции дома с надстройкой верхних этажей без отселения жителей. Для финансирования этих работ был образован специальный фонд (статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья). Как следует из ЖК РФ: «На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества». В дополнение к имеющимся основаниям было получено разъяснение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, подтверждающее полномочия ТСЖ и правомерность образования денежного фонда для указанной реконструкции. Далее применялась процедура, аналогичная внесению паевого взноса в ЖСК. Общим собранием определялся размер взноса (пая), соответствующий стоимости квадратного метра (конкретной квартиры) на текущий момент времени. С желающим купить квартиру заключался договор о внесении денежных средств, которые зачислялись на счет ТСЖ. Методические основы разработки финансовой схемы:
Для расчета стоимости вновь возводимой жилой площади для собственников помещений многоквартирного дома может быть использована следующая приближенная формула: St = S1 х (1+ Kr + {Ki,n + Kb,n}), где: St – стоимость 1 кв.м вновь построенной площади для собственника при реконструкции дома; |
Похожие:
 | Методические рекомендации предназначены для коллективных собственников (тсж, жск и т п.), жителей и собственников квартир в многоквартирных... | | Методическим рекомендациям по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения... |
 | Порядок, в целях унификации последовательности разработки, требований к структуре, содержанию, оформлению, методам расчета показателей... | | Концепция Программы совершенствования системы управления, обслуживания и эксплуатации многоквартирными домами мо бугровское сельское... |
| Предлагаемые методические рекомендации разработаны в целях формирования единого подхода к составлению сметы расходов реализации мероприятий... | | Методические рекомендации предназначены для специалистов и органов надзорной деятельности при расследовании пожаров и проведении... |
| Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации,... | | Му ремонту многоквартирного дома (приложение 5 к конкурсной документации по проведению открытого конкурса на выполнение работ по... |
| Далее Методические рекомендации содержат основные рекомендации исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления... | | Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации |