3. Этапы, стадии (группы) и виды работ. Сетевой график и законодательно-нормативная база выполнения работ
3.1. Перечень этапов, стадий и видов работ
Работы по подготовке и реализации Проекта выполняются в 4 этапа:
Предпроектная подготовка строительства.
Проектирование.
Производство работ по капитальному ремонту, надстройке и обстройке существующего здания.
Подведение итогов реконструкции.
Каждый этап предусматривает выполнение нескольких стадий (групп) отдельных работ. Каждая стадия и отдельные работы имеют свои наименования, указанные в трех-уровневом Перечне этапов, стадий и видов работ, выполняемых инвестором-застройщиком или по его заказу. Этот Перечень представлен в таблице 4 и содержит следующие основные информационные графы (столбцы таблицы):
- № п/п – номер по порядку, соответствующий порядковому номеру вида работ;
- № – составной номер этапа и стадии (группы) работ;
- название этапа, стадии и вида работ;
- нормативная продолжительность выполнения отдельных видов работ;
Каждый вид работ характеризуется в этой таблице длительностью выполнения в соответствии с существующими нормами (экспертная оценка отмечена знаком «*»).
Фотографии, которые иллюстрируют условия проведения и промежуточные результаты отдельных видов работ на типовом объекте (Мишина, 32), можно найти в статье «О необычной реконструкции обычного жилого дома в Москве» [1], опубликованной, в частности, на сайте «stroymusey.ru».
Детальное описание первых шагов – выполнения первых 2-х видов работ по организации юридического лица – приведено в разделах 1.1 и 1.2. Дальнейшие шаги детализированы в разделах 4 и 5 Методических рекомендаций.
Представление о последовательности работ, сроках выполнения этапов и завершения работ в целом дается с помощью сетевого графика разработки и реализации Проекта. Сетевой график служит основным средством планирования и контроля за исполнением всех этапов, стадий и видов работ.
Таблица 4 – Перечень этапов, стадий и видов работ
Вид раб.
|
№
|
Наименование этапа, стадии и вида работ
|
Ответственный исполнитель
|
Срок, дней
|
Примечания
|
ЭТАП 1. ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА СТРОИТЕЛЬСТВА
|
|
1.1
|
Организация юридического лица (ТСЖ и др.)
|
1
|
1.1.1
|
Подготовка и проведение собрания собственников по вопросу организации юридического лица (ТСЖ и др.) с целью дальнейшей разработки и реализации Проекта (реконструкции с надстройкой и обстройкой многоквартирного дома без отселения жителей)
|
Общее собрание собственников
|
30*
|
|
2
|
1.1.2
|
Выполнение решения общего собрания собственников об организации юридического лица. Регистрация ТСЖ и постановка на налоговый учет
|
Правление ТСЖ
|
30*
|
|
3
|
1.2
|
Разработка бизнес-плана для капитального ремонта и реконструкции с надстройкой и обстройкой многоквартирного дома
|
Правление ТСЖ
|
до 75*
|
|
|
1.3
|
Оформление имущественных и земельных отношений
|
4
|
1.3.1
|
Оформление кадастрового паспорта многоквартирного дома
|
БТИ, ЕГРП, ЕГРЮЛ
|
30
|
|
5
|
1.3.2
|
Межевание квартала
|
МКА, Управа, Муниципальное собрание р-на, Префектура
|
60
|
|
6
|
1.3.3
|
Решение собственников о передаче земельного участка (ЗУ) в совместную долевую собственность и в управление ТСЖ
|
Общее собрание собственников, Правление ТСЖ
|
15
|
|
* - экспертная оценка
Вид раб.
|
№
|
Наименование этапа, стадии и вида работ
|
Ответственный исполнитель
|
Срок, дней
|
Примеч.
|
7
|
1.3.4
|
Формирование межевого дела ЗУ по заказу ТСЖ
|
Кадастровый инженер, аттестованный Росреестром
|
30
|
|
8
|
1.3.5
|
Подготовка и выпуск распоряжения ДГИ о границах ЗУ и разрешенном использовании
|
ДГИ
|
120
|
|
9
|
1.3.6
|
Разработка документов и получение кадастрового паспорта ЗУ
|
ДГИ, УФРСГРКК, ЕГРП
|
45
|
|
10
|
1.3.7
|
Принятие решения собственниками о начале капитального ремонта и реконструкции с надстройкой многоквартирного дома без отселения за счет собственных и привлеченных внебюджетных средств на основании полученных правоустанавливающих документов
|
Правление ТСЖ. Общее собрание собственников
|
15
|
|
11
|
1.3.8
|
Заключение договора ТСЖ с собственниками о безвозмездном пользовании ЗУ и совместным имуществом многоквартирного дома на период реконструкции
|
Общее собрание собственников
|
15
|
|
12
|
1.3.9
|
Создание паевого фонда собственников для финансирования капитального ремонта и реконструкции с надстройкой многоквартирного дома
|
Общее собрание собственников, ТСЖ
|
30
|
Пайщики
|
13
|
1.3.10
|
Разработка и получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
|
МКА
|
30
(90**)
|
Электронная госуслуга МКА
|
14
|
1.3.11
|
Заключение договора с техническим заказчиком
|
ТСЖ
|
5
|
|
|
1.4
|
Предпроектное обоснование реконструкции многоквартирного дома
|
15
|
1.4.1
|
Проведение технического обследования, геотехнического мониторинга и получение заключения о состоянии и запасе несущих конструкций многоквартирного дома
|
ГУП «Мосгоргеотрест,
Техзаказчик,
Подрядная организация
|
30
|
(см. ***)
|
16
|
1.4.2
|
Инженерно-геологические и экологические изыскания
|
Мосгеотрест
|
60
|
|
17
|
1.4.3
|
Разработка предпроектного решения реконструкции многоквартирного дома и его согласование
|
ТСЖ, Техзаказчик, Проектировщик, МКА
|
60
|
|
18
|
1.4.4
|
Расчеты обеспеченности проектируемой территории объектами нормирования, в том числе обеспеченностью озелененными территориями, в соответствии с таблицами 5.3 и 5.4 постановления Правительства Москвы от 25.01.2000 № 49-ПП «Об утверждении норм и правил проектирования планировки застройки Москвы МГСН 1.01.-99».
Получение свидетельства АГР об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта.
|
ТСЖ, МКА
|
14
|
Электронная государственная услуга МКА
|
** - экспертная оценка, учитывающая длительность получения решений ГЗК
*** - в соответствии с п. 4.13 и разделом 12 СП 22.13330.2011 «Основания зданий и сооружений», п.4.7, 6.1, 6.7.3 СП 47,13330.2012 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» и разделами 1, 4 и 6 ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния
Вид раб.
|
№
|
Наименование этапа, стадии и вида работ
|
Ответственный исполнитель
|
Срок, дней
|
Примеч.
|
ЭТАП 2. ПРОЕКТИРОВАНИЕ
|
|
2.1
|
Предпроектные проработки
|
19
|
2.1.1
|
Сбор исходных данных для проектирования
|
ТСЖ, Техзаказчик
|
30
|
|
20
|
2.1.2
|
Разработка Задания на проектирование и утверждение его Заказчиком (ТСЖ)
|
ТСЖ, Техзаказчик, Проектировщик
|
20
|
|
21
|
2.1.3
|
Расчет нагрузок и получение технических условий на присоединение к городским инженерным сетям, в том числе:
расчет нагрузок,
электроснабжение,
теплоснабжение,
водоснабжение и канализование,
ливневая канализация,
радиооборудование
телефонизация,
телевидение,
интернет.
В случае увеличения тепловой нагрузки жилого дома ТСЖ необходимо заключить с ОАО «МОЭК» договор о подключении в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 г. № 307 «О порядке подключения к системам теплоснабжения и о внесении в некоторые акты правительства Российской Федерации». Заявку о заключении договора о подключении с пакетом документов так же необходимо направить в Центр технологических присоединений ОАО «МОЭК».
|
Техзаказчик,
Проектировщик
МОЭСК, ОЭК
МОЭК ****
Водоканал
Водосток
МГРС
МГТС и другие организации-провайдеры
|
45
(15)
(30)
(10)
(30)
(30)
(30)
(30)
|
Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83
|
|
2.2
|
Разработка и согласование проекта стадии "П"
|
22
|
2.2.1
|
Разработка и выпуск следующих основных разделов проекта:
- Пояснительная записка с ИРД (ПЗ);
- Схема планировочной организации земельного участка (ГП);
- Архитектурные решения (АР);
- Конструктивные решения (КР);
- Система электроснабжения (ЭОМ);
- Отопление и вентиляция (ОВ);
- Система водоснабжения с водоотведением (ВК);
- Система связи (СС);
- Проект организации строительства (ПОС);
- Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности (ПБ);
- Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов (ОДИ).
|
Техзаказчик,
Проектировщик
|
180*
|
|
**** - Центр технологических присоединений ОАО «МОЭК», ул. Ниж. Красносельская, д. 28, стр. 2, тел. 8(495)-657-94-19
Вид раб.
|
№
|
Наименование этапа, стадии и вида работ
|
Ответственный исполнитель
|
Срок, дней
|
Примеч.
|
|
|
Разработка и выпуск дополнительных разделов:
- Мероприятия по обеспечению требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов;
- Реконструкция наружных сетей (ТС, ГВ, ХВ, ЭС, СВ, СС). Сводный план сетей (СПС);
- Расчет несущих конструкций здания (КР);
- Вертикальный транспорт (ВТ);
- Инсоляция и естественное освещение (КЕО);
- Мероприятия по охране окружающей среды (ООС);
Буклет.
|
|
|
|
23
|
2.2.2
|
Получение заключения экспертизы
|
ТСЖ, МГЭ или независимая экспертиза, аттестованная МинЭкономРазвития
|
30
|
Электронная государст-венная услуга МГЭ или независимая экспертиза
|
ЭТПАП 3. ПРОИЗВОДСТВО РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ, НАДСТРОЙКЕ И ОБСТРОЙКЕ СУЩЕСТВУЮЩЕГО ЗДАНИЯ
|
24
|
3.1
|
Получение разрешения на строительство
|
ТСЖ,
Мосгосстройнадзор
|
10
|
Электронная госуслуга Мосгосстройнадзора
|
25
|
3.2
|
Заключение договоров с авторским надзором и генподрядчиком
|
ТСЖ, Техзаказчик, Проектировщик
|
10
|
|
26
|
3.3
|
Получение Ордера на производство земляных работ, обустройство и содержание строительной площадки
|
ОАТИ,
Генподрядчик
|
(7)
|
При необходимости
|
27
|
3.4
|
Заключение договора о взаимодействии сторон (жители, генподрядчик) при проведении капитального ремонта и реконструкции с надстройкой и обстройкой многоквартирного дома без отселения жителей
|
Генподрядчик,
Собственники
|
(2)
|
Приказ Госстроя РФ от 10.11.1998 №8
|
|
3.5
|
Строительно-монтажные работы
|
28
|
3.5.1
|
Выполнение комплекса работ "0" цикла, включая укрепление фундамента существующего здания
|
Генподрядчик
|
75
|
|
29
|
3.5.2
|
Строительно-монтажные работы по зданию, в том числе на уровне существующего здания и надстройки, включая капитальный ремонт существующего здания
|
Генподрядчик
|
120
|
|
30
|
3.5.3
|
Устройство внутренних инженерных сетей
|
Генподрядчик
|
60
|
|
31
|
3.5.4
|
Устройство внешних инженерных сетей
|
Генподрядчик
|
75
|
|
32
|
3.6
|
Благоустройство и озеленение территории.
Подключение к инженерным сетям и коммуникациям.
Заказ обмеров здания, получение технических планов БТИ (экспликации).
|
Генподрядчик
Ресурсоснабжающие организации
ТСЖ, Подрядчик (МосгорБТИ, др.)
|
30
(14)
|
|
Вид раб.
|
№
|
Наименование этапа, стадии и вида работ
|
Ответственный исполнитель
|
Срок, дней
|
Примеч.
|
ЭТАП 4. ПОДВЕДЕНИЕ ИТОГОВ РЕКОНСТРУКЦИИ
|
33
|
4.1
|
Оформление надстроенной и обстроенной площадей по зданию:
- получение кадастрового паспорта на здание, технического паспорта на здание и домовладение;
- регистрация кадастрового паспорта на здание
|
ТСЖ, Подрядчик (МосгорБТИ, др.)
ЕГРП
|
30
|
|
34
|
4.2
|
Ввод объекта в эксплуатацию:
- акт приемки объекта капитального строительства от Подрядчика;
- получение заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации
- получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
|
Генподрядчик,
ТСЖ, Мосгосстройнадзор
Мосгосстрой-надзор
|
21
(1)
(10)
(10)
|
Электронные госуслуги Мосгосстройнадзора
|
35
|
4.3
|
Оформление надстроенной и пристроенной площадей в собственность пайщикам:
- выдача документов о полностью выплаченном пае на площадь;
- оформление планов БТИ на вновь построенную площадь;
- регистрация вновь построенной площади, кадастрового паспорта на площадь и свидетельства о собственности.
|
ТСЖ
ТСЖ, БТИ,
Пайщики, БТИ, ЕГРП
|
30
(1)
(10)
(20)
|
|
36
|
4.4
|
Переоформление договора энергоснабжения при увеличении тепловой нагрузки
|
ТСЖ, ОАО
«МОЭК»
|
30
|
Филиал № 11 «Горэнергосбыт» ОАО «МОЭК», ул. Складочная, д. 1А, стр. 1, тел. 8 (495) 657-93-00
|
3.2. Типовой сетевой график выполнения работ
Сетевой график дает наглядное графическое представление о взаимосвязи всех видов работ и представляет из себя сетевую модель с рассчитанными временными параметрами. Сетевой график выполнения работ является неотъемлемой частью бизнес-плана и служит основным средством планирования и контроля за исполнением всех этапов, стадий и видов работ по разработке и реализации Проекта.
В основе построения сетевого графика лежит понятия «работа» и «событие». Перечень работ из 36-ти наименований приведен в таблице 4. Работа на сетевом графике изображена одной сплошной стрелкой, длина горизонтальной проекции которой соответствует ее продолжительности (продолжительность записана под стрелкой, наименование работы записано над стрелкой в прямоугольнике). Зависимость (фиктивная работа) вводится для отражения технологической и организационной взаимосвязи работ и не требует ни времени, ни ресурсов. Зависимость изображается пунктирной стрелкой и отображает последовательность совершения событий.
Событие – это факт окончания одной или нескольких работ, необходимый и достаточный для начала следующих работ. Событие отображается на сетевом графике кружком с номером события в центре. Начальное событие определяет начало данной работы и является конечным для предшествующих работ. Конечное событие определяет окончание данной работы и является начальным для последующих работ. Работа однозначно определяется на графике номерами начального и конечного событий.
Результат построения Типового сетевого графика разработки и реализации Проекта реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования (в формате Visio) представлен на рисунке 1.
Под рисунком 1 размещена таблица 5, характеризующая длительность различных этапов выполнения работ по разработке и реализации типового Проекта. В целом по Проекту выполнение всех видов работ занимает не более 36 месяцев, что соответствует стандартному трехлетнему циклу подготовки и производства строительных работ на многоквартирном жилом объекте.
Типовой сетевой график разработки и реализации Проекта мало зависит от его мощности, за исключением 29-го вида работ «Строительно-монтажные работы по зданию, в том числе на уровне существующего здания и надстройки, включая капитальный ремонт существующего здания». Это свойство позволяет успешно использовать Типовой сетевой график для планирования и контроля работ по любому объекту реконструкции с надстройкой и обстройкой здания.
Типовой сетевой график разработки и реализации Проекта может быть построен также средствами Microsoft Project (в составе широко распространенного пакета оффисных программ Microsoft Office). Однако следует признать, что в форме рисунка 1 Типовой сетевой график более информативен и нагляден, хотя и требует для своего расчета (и пересчета) существенных временных затрат и квалификации.
Выполнение работ (таблица 4), предусмотренных Типовым сетевым графиком, регламентировано рядом условий, предусмотренных российским законодательством, прежде всего, Жилищным, Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, а также распорядительными документами Правительства Москвы и существующей нормативной базой. Перечень соответствующих документов приведен для каждого вида работ в Приложении 1 к настоящим Методическим рекомендациям.
Рис. 1. Типовой сетевой график разработки и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования
Таблица 5 – Длительность этапов выполнения работ по разработке и реализации типового Проекта
Наименование этапа
|
Виды
работ
|
События
|
Длительность этапа, мес.
|
Срок выполнения от начала
процесса реконструкции, мес.
|
Этап 1. Предпроектная подготовка строительства
|
1-18
|
0-18
|
19
|
19
|
Этап 2. Проектирование
|
19-23
|
18-23
|
7
|
26
|
Этап 3. Производство работ по капитальному ремонту, надстройке и обстройке существующего здания
|
24-32
|
23-30
|
8
|
34
|
Этап 4. Подведение итогов реконструкции
|
33-36
|
30-34
|
2
|
36
|
В целом по Проекту
|
Не более 3-х лет
|
4. Шаг 3-й. Методические рекомендации по бизнес-планированию разработки и реализации Проекта
4.1. Введение в бизнес-планирование.
Основным документом бизнес-планирования для ТСЖ является бизнес план, ядром которого является организационный и финансовый планы работы ТСЖ по разработке и реализации Проекта. Бизнес-план является внутренним документом организации и не требует представления в согласующие или контролирующие органы (за исключением случаев с привлечением к софинансированию кредитных организаций), поэтому он может быть разработан по упрощенному стандарту, например, согласно рекомендациям, составленным Федеральным Фондом поддержки малого предпринимательства с учетом международных стандартов UNIDO. Кроме того, он используется в основном в рамках ТСЖ при финансировании за счет внутренних источников – денежных средств граждан. При этом задача планирования значительно упрощается отсутствием:
- необходимости сбыта продукции и соответствующего маркетинга;
- анализа коммерческой эффективности Проекта – ведь ТСЖ является некоммерческой организацией и не приносит прибыли в рамках основной деятельности по реконструкции и капитального ремонта своего жилого дома;
- необходимости ведения бухгалтерской отчетности в полном объеме и т.п.
Бизнес-план разрабатывается на начальном (первом) этапе подготовки и реализации Проекта (Предпроектная подготовка строительства) для достижения коллективным собственником следующих целей:
1. Улучшения условий и дисциплины финансирования. Каждый собственник, являясь соинвестором реконструкции собственного дома, должен представлять когда, сколько и зачем понадобится денежных средств для его участия в Проекте. По существу, бизнес-план является основанием для составления собственником своего личного финансового плана участия в проекте.
2. Достижение управленческих целей. Бизнес-план с полноценным маркетинговым исследованием рынков и сетевым графиком работ может выступать обоснованием для договорной работы коллективного собственника и принятия им инвестиционных решений. Финансовая модель и сетевой график могут применяться для внутреннего использования членами и Правлением ТСЖ как инструменты контроля выполнения планов и сроков.
3. Для предоставления в государственные органы. Бизнес-план может способствовать получению различных форм поддержки со стороны органов государственного управления.
4. Для предоставления партнёрам. Представление чёткого и проработанного инвестиционного плана выступает гарантом реализации проекта, и может выступить значительным фактором для повышения лояльности взаимоотношений партнёров внутри коллектива собственников, а также коллектива собственников с другими участниками Проекта.
По степени конфиденциальности информация бизнес-плана относится к публичной и для внутреннего использования.
В задачи Методических рекомендаций входит представление рекомендаций по бизнес-планированию в необходимом и достаточном объеме для разработки и реализации Проекта. Это позволяет обойтись без использования дополнительных инструментов бизнес-планирования, например, универсального, но функционально-избыточного и сложного программного обеспечения Project Expert (автоматизированная система планирования и анализа эффективности инвестиционных проектов на базе имитационной модели денежных потоков), использование которого требует «вузовских» знаний экономики, финансов и бухгалтерского учета.
4.2. Рекомендации о последовательности подготовки и содержании бизнес-плана
Опуская проблемы сбыта и маркетинга, в разрабатываемый бизнес-план следует включить следующие основные блоки:
I. Титульный лист. Краткий обзор осуществления проектов реконструкции жилых домов с обстройкой, надстройкой верхних этажей (вводный раздел).
II. Резюме Проекта.
III. Организационный план.
IV. Анализ рынков
V. Источники финансирования и финансовое планирование (финансовый план).
VI. Анализ рисков и управление Проектом.
Дополнительные документы (Приложения) при необходимости могут составить дополнительный блок.
Вводный I раздел бизнес-плана.
Раздел начинается с Титульного листа бизнес-плана. Его стандартный вид представлен в Приложении № 1 к настоящим Методическим рекомендациям.
Краткий обзор осуществления проектов реконструкции жилых домов с обстройкой, надстройкой верхних этажей может быть взят из Пояснительной записки в составе настоящих Методических рекомендаций.
В разделе приводится существо проекта:
- общие данные об инициаторе проекта (ТСЖ, руководство);
- адрес объекта реконструкции;
- существующие и планируемые на предпроектной стадии количественные и качественные характеристики дома (по аналогии с таблицей 2 «Характеристики типового жилого дома до и после реконструкции с надстройкой»).
|
