2 Закон №214-фз не дает определения «многоквартирного дома»
Скачать 480.02 Kb.
|
| Тема 4: "Основные аспекты страхования гражданской ответственности застройщиков, перспективы развития". В связи с вступлением в действие Федерального Закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 214-ФЗ, в соответствии с которыми застройщику с 01.01.2014 вменена обязанность до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет, по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, по выбору застройщика осуществить страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору или заключить договор поручительства с банком (в целях обеспечения указанной обязанности). Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем: 1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее - общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования; 2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее - договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании и удовлетворяющей следующим требованиям: а) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет; б) наличие собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей; в) соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством Российской Федерации о страховании, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев; г) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства траховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; д) отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации (Банка России) о назначении временной администрации страховой организации; е) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования. Для Красноярского края по итогам 1 квартала 2015г. средняя рыночная стоимость одного квадратного метра составила 39,082 тыс. рублей. По информации Центрального Банка Российской Федерации по состоянию на конец 2014 г. из 600 действующих страховых организаций только 43 соответствовали требованиям, установленным ст.15.2 Закон № 214-ФЗ, в том числе одна страховая организация, зарегистрированная в Красноярском крае – ЗАСО «Надежда». Таким образом, только эти организации вправе осуществлять страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилых помещений по договорам участия в долевом строительстве. Из указанных 43-х страховых организаций, только 7 имеют филиальную сеть в г. Красноярске. Весь 2013г. в стране в целом и в Красноярском крае в частности, наблюдалась тенденция значительного роста заключения первого договора долевого участия на новые объекты строительства. Так застройщики стремились сэкономить на затратах на обязательном страховании, обязанность по которому была установлена с 01.01.2014. В 2013г. в Красноярском крае органами Росреестра были зарегистрированы первые договоры долевого участия в отношении 170-ти многоквартирных домов, тогда как в 2014г. в отношении 64-х многоквартирных домов. Следует отметить, что из 64-х объектов только в отношении 2-х многоквартирных домов застройщик заключил договор поручительства с банком (ПАО ВТБ-24), по остальным объектам были заключены договоры страхования со страховыми организациями. Основная причина - высокий банковский процент по сравнению с базовыми тарифами страховщиков. В общество взаимного страхования (далее - ОВС), которое было создано в конце 2013г. не вступил ни один красноярский застройщик. Это объясняется также большим базовым тарифам, необходимостью оплатить вступительный и дополнительные взносы, а также нести субсидиарную ответственность по страховым обязательствам общества в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов общества. Указанная субсидиарная ответственность означает, что в случае невнесения членом общества дополнительного взноса каждый другой член общества обязан внести часть такого дополнительного взноса пропорционально причитающейся к получению от члена общества страховой премии. ОВС – это единая специализированная страховая организация, созданная на территории РФ в форме некоммерческого партнерства, главным направлением деятельности которой является страхование гражданской ответственности застройщиков только в отношении своих членов. Финансовую основу ОВС составляет создание относительно дешевого (по сравнению с коммерческим страхованием), по мнению законодателей единого взаимного фонда денежных средств, исключающего распределение прибыли и иных доходов между членами общества взаимного страхования. На официальном сайте общества взаимного страхования, именуемого НО «ОВС застройщиков» по адресу: http://ovsz.ru/map/, размещена информация о том, что в НО «ОВС застройщиков» уже вошли 125 застройщиков из 28 регионов страны, учредителями общества стали 30 крупнейших девелоперов из 10 регионов страны. Председателем правления НО «ОВС застройщиков» стал Александр Ручьев - президент группы компаний «Мортон». В планах правления принять в НО «ОВС застройщиков» не менее 500 членов и создать филиальную региональную сеть в крупных городах-миллионниках. НО «ОВС застройщиков» имеет 15 представительств в 7-ми федеральных округах: 4 представительства в Центральном федеральном округе; 2 представительства в Южном федеральном округе; 4 – в Приволжском федеральном округе; 1 – в Северо-Кавказском федеральном округе; 2 – в Северо-Западном федеральном округе; 1 - в Уральском федеральном округе; 1 - в Дальневосточном федеральном округе. При этом на Уральский и Дальневосточный федеральные округа приходится всего 9 застройщиков, состоящих в членах НО «ОВС застройщиков». Таким образом, в общество взаимного страхования вошли в основном застройщики осуществляющие строительство в центральной части России. В Сибирском федеральном округе представительство НО «ОВС застройщиков» отсутствует, в членах НО «ОВС застройщиков» состоит лишь 1 застройщик из Омской области. При этом только в Красноярском крае насчитывается 112 застройщиков, которые осуществляют строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан. НО «ОВС застройщиков» заключено 9506 действующих договоров страхования в отношении лишь 291строящегося многоквартирного дома. Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков осуществляется на основании договора страхования, который может быть заключен по каждому объекту долевого строительства (квартиры), или в отношении каждого участника долевого строительства, с которым членом общества заключен договор участия в долевом строительстве. Страховым случаем (событием, с наступлением которого возникает обязанность ОВС произвести страховую выплату) является неисполнение (или ненадлежащее исполнение) застройщиком (членом ОВС) обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденное: 1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога в пределах срока исковой давности; 2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства до дня завершения конкурсного производства в отношении застройщика Размер вступительного взноса составляет 500 тысяч рублей. Размер базового страхового тарифа: - 1,05 % при страховании объекта долевого строительства (многоквартирный дом); - 1,2 % при страховании участника долевого строительства. Расчет страхового тарифа осуществляется индивидуально, предусмотрено применение повышающих или понижающих, поправочных коэффициентов. Основанием для применения повышающих или понижающих коэффициентов в определенных диапазонах применения являются результаты проведенной оценки страхового риска, осуществляемой на основании информации и документов, представленных Страхователем; заключений экспертов, которые позволяют выявить факторы риска, повышающие или понижающие вероятность наступления страхового случая по страховому риску, включаемому в договор страхования, определить особенности осуществляемой Страхователем деятельности по исполнению обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Таблица 1. Факторы, влияющие на степень страхового риска и диапазон изменения поправочных коэффициентов
В пояснениях к расчетам сказано, что в настоящий момент НО «ОВС застройщиков» для всех показателей риска применяет одинаковый вес – 20%. Это определяет равенство диапазонов изменения поправочных коэффициентов по факторам риска, приведенных в Таблице 1. По мере накопления статического материала НО «ОВС застройщиков» будет наблюдать за влиянием факторов риска и определяющих их показателей на результат страхования, будет оценивать такое влияние, и в зависимости от полученных результатов корректировать весовые коэффициенты, диапазон поправочных коэффициентов и набор показателей факторов риска, о чем уведомит орган страхового надзора (Центральный Банк РФ) в установленном законодательством порядке. Главная причина нежелания красноярских застройщиков вступать в общество взаимного страхования - сомнения в финансовой устойчивости его членов, опасения делить бремя ответственности по обязательствам застройщиков, которые осуществляют свою деятельность в центральной России, при имеющейся экономической ситуации в стране, и наличия значительного числа «обманутых» дольщиков. Выходом из этой ситуации могло бы стать изменение действующего законодательства о возможности создания в каждом субъекте РФ своего общества взаимного страхования, которое бы обеспечивало в пределах региона страхование гражданской ответственности застройщиков в отношении своих членов. При реализации требований Закона № 214-ФЗ, касающихся заключения застройщиком договора страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передачи объекта долевого участия со страховой организацией, участники этих правоотношений сталкиваются с проблемой, когда страховщик, на момент заключения договора соответствовавший требованиям, предъявляемым Законом № 214-ФЗ, в последствии перестал им соответствовать. Следовательно, такой страховщик, в случае наступления страхового случая, не сможет обеспечить право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения. Однако норма, обязывающая застройщика заключить новый договор по ранее заключенным договорам с другой страховой компанией, отсутствует. При мониторинге ситуации на рынке страховых услуг в Красноярском крае по заключению застройщиками договоров страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее) исполнение обязанности по передачи объекта долевого участия установлено, что в конце 2014 г. четыре страховые организации, которые ранее заключали договоры страхования с красноярскими застройщиками, перестали соответствовать требованиям, установленным ст.15.2 Закона № 214-ФЗ. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома в соответствии с условиями Договора на оказание услуг по управлению,... | | Осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома в соответствии с условиями Договора на оказание услуг по управлению,... |
| О фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы (п. 1 ч. Ст. 20 Федерального закона... | | Осмд предусмотрен ст. 28 Закона Украины от 29. 11. 2001г. N2866-ііі "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" и п п. 19-22... |
| Целью Договора является оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, по обеспечению сохранности... |  | Дом совокупность многоквартирного дома и подземного паркинга, объединенные единым земельным участком и инженерными коммуникациями,... |
| Инициативная группа, созданная участниками долевого строительства многоквартирного дома, организует собрание участников долевого... | | «Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома», расположенного по адресу: мурманская область, зато александровск, г. Полярный... |
| Управляющий, в лице Генерального директора Захаровой Людмилы Васильевны, действующей на основании Устава и решения Общего собрания... | | Нов кооператива для строительства многоквартирного дома, а также за соблюдением жилищно-строительным кооперативом требований части... |