УТВЕРЖДЕНЫ
Решением общего собрания
собственников помещений Дома
Протокол № 2 от 21.июня.2011 г.
ПРАВИЛА
проживания, пользования помещениями и общим имуществом дома по адресу г. Екатеринбург, ул. Комсомольская, 78.
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Дом - совокупность многоквартирного дома и подземного паркинга, объединенные единым земельным участком и инженерными коммуникациями, расположенных Екатеринбург, ул. Комсомольская, дом номер 78, в котором находится помещение Собственника.
Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Нежилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для осуществления предпринимательской деятельности, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Собственник - физическое или юридическое лицо, владеющее на праве собственности жилым или нежилым помещением в Доме на основании свидетельства о праве собственности.
Пользователь - физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником жилого или нежилого помещения и использующего его на законном основании (наниматель, арендатор, члены семьи собственника или нанимателя, работники организаций, размещенных в нежилых помещениях, посетители).
В тексте Правил часто понятия «Собственник», «Пользователь», а также «Наниматель», «Члены семей собственника/нанимателя», «Арендаторы», «Работники организаций, размещенных в нежилых помещениях», «Работники/представители Управляющего», «Посетители» заменены терминами «ЖИЛЬЦЫ», «СОСЕДИ», «РАБОТНИКИ».
Общее собрание - орган управления Домом. Общее собрание может проводиться в форме очного голосования (совместного присутствия Собственников для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решения по вопросам, поставленным на голосование) или в форме заочного голосования (передачи в определенное место в письменной форме решений Собственников).
Управляющий - физическое или юридическое лицо, осуществляющее управление Домом на основании решения общего собрания Собственников и договора управления Домом.
Персонал - работники Управляющего, подрядных организаций, осуществляющих работы по содержанию и ремонту Общего имущества, энергоснабжающих организаций, поставляющих энергоресурсы для оказания коммунальных услуг
Общее имущество - помещения, конструкции, оборудование и иные объекты, предназначенные для обслуживания более одного помещения в Доме.
Частное имущество Собственников - конструкции и оборудование, находящиеся внутри жилого или нежилого помещения, содержание и ремонт которых осуществляется Собственником.
Помещения общего пользования - помещения в Доме, не являющиеся частями жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания более одного помещения в Доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, мусорокамеры, общие коридоры, холлы и т.д.).
Придомовая территория - территория в границах земельного участка, на котором расположен Дом, с элементами озеленения и внешнего благоустройства.
Коммунальные услуги - услуги по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, отоплению (теплоснабжению) и электроснабжению, обеспечивающие комфортные условия пользования жилыми и нежилыми помещениями.
Содержание и ремонт помещения - работы и услуги по управлению Домом, содержанию и ремонту Общего имущества Дома, в том числе по уборке помещений общего пользования, придомовой территории, вывозу твердых бытовых отходов.
Твердые бытовые отходы (ТБО) - отходы, образующиеся в результате жизнедеятельности человека (приготовление пищи, упаковка товара, уборка помещения), утратившие свои потребительские свойства.
Крупногабаритный мусор (КГМ) - строительный мусор, остатки сырья, материалов, полуфабрикатов, иных изделий, которые образовались в процессе производства или потребления, а также товары (продукция), утратившие свои потребительские свойства, имеющие большие размеры.
Нарушитель - Собственник или Пользователь помещения в Доме, допустивший нарушение настоящих Правил.
Переустройство помещения - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого или нежилого помещения.
Перепланировка помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого или нежилого помещения.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящие Правила проживания, пользования помещениями и общим имуществом дома (далее - «Правила») определяют права и обязанности Собственников и Пользователей помещений в Доме в процессе проживания, пользования жилыми и нежилыми помещениями, Общим имуществом, содержания Дома и придомовой территории.
Правила дополняют договорные и соответствующие нормы законодательства.
Правила обязательны для исполнения Собственниками и Пользователями жилых и нежилых помещений, членами их семей, работниками организаций, размещенных в нежилых помещениях, а также представителями Управляющего и посетителями дома.
Принцип Правил состоит в уважении и понимании между соседями, в принятии норм, которые необходимо соблюдать в многоквартирном доме. Каждый Собственник/Пользователь должен знать, что его права заканчиваются там, где начинаются права другого Собственника/Пользователя. Все Собственники/ Пользователи должны чувствовать свою ответственность за соблюдение этих Правил. Соблюдение Правил контролируется Управляющим.
Основные задачи применения настоящих Правил:
Обеспечение добрососедских отношений в доме.
Обеспечение сохранности и развития Общего имущества дома.
Создание условий для эффективного использования оборудования и элементов благоустройства дома.
Правила разработаны в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и утверждены решением общего собрания собственников помещений Дома.
Право вносить изменения и дополнения, отменять, пересматривать, приостанавливать действие данных Правил полностью или частично принадлежит Общему собранию собственников помещений дома. Решение по такому вопросу принимается большинством голосов не менее 2/3 голосов от числа голосов собственников помещений Дома.
Правила регламентируют отношения соседей в вопросах:
управления общим имуществом;
регистрации по месту жительства и пребывания, ведения реестра собственников;
пользования частным и общим имуществом;
содержания дома, лестничных клеток, подъездов здания, балконов, проездов, прилегающей территории, стоянок автотранспорта и других элементов дома;
проведение ремонтно-строительных работ в помещениях дома;
содержания животных;
передачи отдельных частей общего имущества в пользование;
действия в аварийных, чрезвычайных и экстремальных ситуациях;
других вопросах, возникающих в процессе проживания и пользования имуществом дома.
Правила обязательны для исполнения Собственниками и Пользователями (нанимателями) жилых помещений, членами их семей, Собственниками и Пользователями (арендаторами) нежилых помещений, работниками организаций, размещенных в нежилых помещениях и посетителями Дома.
Правила проживания, пользования помещениями и общим имуществом дома передаются собственнику помещения при заключении договора управления в одном экземпляре на бумажном носителе. Кроме того, настоящие Правила размещены на веб-сайте УК «Акстив-система» по адресу:
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ДОМА
К Общему имуществу Дома относятся:
помещения общего пользования: межквартирные лестничные площадки, лестницы, общие коридоры, холлы, лифтовые и иные шахты, машинные отделения, технические этажи, технические подвалы, венткамеры, технические помещения, помещения младшего обслуживающего персонала, консьержные, инвентарные, электрощитовые, помещения для хранения люминесцентных ламп; мусорокамеры, иные помещения.
крыши многоквартирных домов и крыша подземного паркинга.
ограждающие несущие конструкции: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны, иные ограждающие несущие конструкции.
ограждающие ненесущие конструкции: оконные блоки помещений общего пользования, двери помещений общего пользования, ограждения лестниц, парапеты, иные ограждающие ненесущие конструкции.
инженерное оборудование холодного, горячего водоснабжения: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, отключающие устройства, коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и горячей воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях от внешней границы до первых отключающих устройств в помещении.
инженерное оборудование канализации (водоотведения): от внешней границы до места соединения стояка и ответвления от стояка, предназначенного для водоотведения из жилого или нежилого помещения, в том числе уплотнитель в соединении, санитарно-техническое оборудование, предназначенное для водоотведения, расположенное в помещениях общего пользования.
инженерное оборудование отопления: стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорная арматура, коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии, другое оборудование, расположенное на этих сетях.
инженерное оборудование электроснабжения: вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратура защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, этажные щитки и шкафы, индивидуальные приборы учета электрической энергии, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, сети (кабели) от внешней границы до отходящих клемм индивидуальные приборы учета электрической энергии в этажных щитках, другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях;
иное инженерное оборудование: станция водоочистки, насосная станция, индивидуальные тепловые пункты, системы вентиляции, системы внутреннего водостока, системы автоматической пожарной сигнализации, автоматические системы противодымной защиты, системы оповещения людей о пожаре, автоматические системы пожаротушения, системы молниезашиты, пожарные щиты, системы автоматически запирающихся устройств дверей подъездов, мусорокамер, лифты, системы лифтовой и диспетчерской связи, другое инженерное оборудование;
внешнее благоустройство: асфальтовые проезды и автостоянки, асфальтовые тротуары, асфальтовые отмосгки, тротуары, покрытые тротуарным бетонным камнем, площадки для игровых, физкультурных, хозяйственных целей с установленными на них малыми архитектурными формами, газоны с высаженным кустарником, деревьями.
Внешней границей Общего имущества является:
земельного участка - по данным государственного кадастрового учета,
сетей холодного водоснабжения - последний фланец отсекающей задвижки на ответвлении к вводу в Дом от квартальной сети водопровода,
сетей теплоснабжения и горячего водоснабжения - первый фланец отсекающей задвижки в индивидуальных тепловых пунктах,
сетей канализации (водоотведения) - первая стенка первых канализационных колодцев после выпусков трубопроводов канализации из зданий,
сетей электроснабжения - кабельные наконечники питающих кабелей на водно-распределительных устройствах жилых домов.
Количественные и качественные характеристики Общего имущества Дома отражены в Инструкции по эксплуатации Дома.
ЧАСТНОЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ
К частному имуществу Собственников относятся:
сантехническое оборудование, инженерные сети, расположенные в жилом или нежилом помещении до первого отключающего устройства (вентиля), в том числе унитазы, ванны, раковины, умывальники, смесители, полотенцесушители с отсекающими вентилями, индивидуальные приборы учета холодной и горячей воды.
оконные и дверные блоки жилого или нежилого помещения.
электрическое оборудование, расположенное в жилом или нежилом помещении, от отходящих клемм индивидуальных приборов учета электрической энергии в этажных щитках, в том числе электрические плиты и розетки.
отделка жилого или нежилого помещения.
перегородки, находящиеся внутри жилого или нежилого помещения.
Границей между частным и общим имуществом является:
строительные конструкции - внутренняя поверхность стен, потолков и перекрытий помещения (без покрытий); наружные поверхности оконных и входных в помещение дверных заполнений, при условии, что решение об их оформлении и дизайне не находится в компетенции собственника;
сетей холодного и горячего водоснабжения - соединение сети холодного водоснабжения, находящееся внутри помещения с первым отключающим устройством (вентилем);
сетей канализации (водоотведения) - плоскость раструба тройника канализационного стояка, расположенного в помещении;
сетей электроснабжения - клеммы индивидуальных приборов учета электрической энергии.
5. УЧАСТИЕ В УПРАВЛЕНИИ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ
Высшим органом управления Домом является Общее собрание собственников помещений.
Общее собрание собственников принимает решения в соответствии с компетенцией, установленной Жилищным кодексом РФ, определяя качество содержания общего имущества, возможности его использования, в том числе третьими лицами, направление его развития, сроки и объемы ремонтов, объемы финансирования, необходимые для обеспечения решений собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников, являются обязательными для всех Собственников жилых и нежилых помещений, в том числе для тех, которые не приняли участие в голосовании, независимо от причины, и Управляющего.
В соответствии с действующим законодательством Собственники помещений в Доме принимают на Общих собраниях все основные решения по вопросам надлежащего содержания и ремонта Общего имущества. Управляющий, осуществляя управление Домом, действует в рамках договора управления Домом и решений Общих собраний в пределах средств, выделяемых Собственниками для этого, поэтому обязанности Управляющего являются производными от обязанностей Собственников.
Неисполнение одним или несколькими Собственниками своих обязательств по внесению платежей, предусмотренных настоящими правилами и договором управления Домом, влечет невозможность исполнения Управляющим работ и услуг, предусмотренных настоящими правилами и договором управления Домом.
К компетенции Общего собрания собственников относятся:
установление размера платы за содержание и ремонт помещения в Доме;
образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества собственников жилого дома;
утверждение годового финансового плана и отчета о выполнении такого плана;
принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество собственников; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом;
принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведения хозяйственных построек и других сооружений, ремонте общего имущества Дома;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен Дом, в том числе введение ограничений пользования им;
утверждение Правил пользования помещениями и общим имуществом Дома;
выбор способа управления Домом;
другие вопросы, предусмотренные федеральными законами.
Общее собрание собственников созывается ежегодно.
Внеочередное общее собрание собственников может быть созвано по инициативе любого из Собственников помещений Дома.
Собственники обязаны участвовать в общих собраниях
Уведомление о проведении Общего собрания направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается Общее собрание, каждому Собственнику под расписку, посредством почтового отправления (заказным письмом) или путем размещения в месте, определенном Общим собранием. Уведомление направляется не позднее, чем за 10 дней до даты проведения Общего собрания. Общее собрание может установить иной способ оповещения собственников о проводимых в дальнейшем собраниях.
В уведомлении о проведении Общего собрания указывается:
сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
дата, место, время проведения данного собрания. В случае проведения собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
повестка дня общего собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
В случае проведения Общего собрания в форме заочного голосования Собственники в письменной форме передают свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в место и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении Общего собрания, до даты окончания приема решений. В решении Собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
сведения о лице, участвующем в голосовании (ФИО, паспортные данные),
сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в Доме (номер и дата свидетельства о праве собственности),
общая площадь помещения в Доме,
доля в праве собственности на помещение,
решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Общее собрание с утвержденной повесткой дня по решению присутствующих на нем собственников может быть перенесено на любой срок. В данном случае дополнительного извещения Собственников о дате и повестке дня Общего собрания не требуется.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов всех Собственников. При отсутствии кворума для проведения общего собрания должно быть проведено повторное Общее собрание.
Решения Общего собрания по вопросам, предусмотренным п.п. 4.7.4., 4.7.5., 4.7.6. настоящих Правил, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов Собственников. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов присутствующих на Общем собрании Собственников или их представителей.
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания.
Общее собрание ведет председательствующий, протокол Общего собрания ведет секретарь, избранные большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании Собственников.
Каждый Собственник обладает на Общем собрании количеством голосов, исходя из соотношения площади помещения, находящегося в его собственности, поделенной на общую площадь всех помещений в доме. В случае, если помещение находится в собственности нескольких собственников, голоса каждого Собственника определяются в соответствии с его долей в данном помещении. Порядок округления долей определяется до сотых долей.
Собственник не вправе разделить общее число принадлежащих ему голосов на Общем собрании.
Если на Общем собрании присутствует один из собственников жилого или нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, то он принимает участие в голосовании только своей долей голосов.
Голосование на Общем собрании осуществляется Собственником лично или через представителя. Представитель Собственника действует на основании письменной доверенности, которая должна содержать сведения о представляемом Собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть удостоверена нотариально.
Если Собственник является несовершеннолетним лицом, то участие в голосовании принимаем один из законных представителей несовершеннолетнего Собственника (родители, усыновители или опекуны).
Правомочия юридического лица, являющегося собственником, осуществляется лицом, уполномоченным представлять его интересы по доверенности, оформленной в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.
Собственник не вправе принимать участие в голосовании по вопросам, касающимся совершения сделок в отношении отдельных объектов Общего имущества, в которых он является заинтересованным лицом или, если принимаемое решение, касается возбужденного против него судебного разбирательства.
Решения, принятые общим собранием собственников, являются обязательными для всех Собственников жилых и нежилых помещений, в том числе для тех, которые не приняли участия в голосовании, независимо от причины.
Решения, принятые на Общем собрании, должны быть занесены в протокол Общего собрания. Протокол Общего собрания подписывается председательствующим и секретарем Общего собрания, подлежит хранению в месте и лицом, уполномоченным Общим собранием.
ОБЩИЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ / ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ.
Собственник помещений имеет право инициировать общее собрание собственников помещений дома; как лично, так и через своего представителя участвовать в общих собраниях, инициированных другими собственниками. Количество голосов, которым обладает собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.
Собственник помещения в доме несет бремя расходов на содержание общего имущества в данном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в общей площади дома.
Не использование Собственниками / Пользователями принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим имуществом или его частями не являются основанием для освобождения Собственника полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
(Не использование (отказ от пользования): лифтам, отоплением, водоснабжением, канализацией и другими коммунальными услугами не являются основанием для освобождения от оплаты за содержание общего имущества)
Собственник обязан соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарно-гигиенические нормы и правила содержания дома и придомовой территории;
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ / ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ В ОТНОШЕНИИ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ИХ СОБСТВЕННОСТИ.
|
