Глава 3. Методика расчета размера платежа при передаче в аренду муниципального имущества города Пермь
3.1. Обоснование разработки новой методики
Итак, рассмотрев несколько подходов к управлению муниципальным имуществом и конкретно к процессу передачи муниципального имущества в аренду, можем сказать, что зарубежные подходы весьма отличаются от отечественных. В Соединенных штатах Америки преобладает частная собственность, муниципалитеты не стремятся держать у себя на балансе имущество. Если имущество имеется, то муниципальные власти стараются организовать аукцион или тендер на продажу. Затем частное имущество облагают налогом на имущество. Поскольку в США, как и в подавляющем большинстве зарубежных стран, налог на имущество является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти, то их стремления становятся экономически обоснованными и понятными. По статистике в США - до 75 процентов местных бюджетов составляет налог на имущество (в Нью-Йорке - 40 процентов собственных доходов бюджета), в Канаде - до 80 процентов. Однако в России поступления на сегодня минимальны.
Другой отличительной чертой муниципалитетов в США является их отход от аренды муниципального имущества и переход на лизинг. Так арендные платежи заменяются лизинговыми платежами, но в конечном итоге имущество оказывается в руках частных лиц, что опять же способствует пополнению бюджета, как в части неналоговых доходов, так и в части налоговых доходов.
Сейчас для России пойти по данному пути в области управления муниципальным имуществом и отказаться от передачи имущества в аренду не является возможным, как ввиду отличий и несовершенства законодательной базы, так и ввиду сложившихся ментальных особенностей.
В Европе сейчас царят немного другие настроения. Довольно большая часть имущества находится в собственности муниципалитетов, но это имущество морально и физически устарело (дата постройки может уходить корнями прямиком в XIX век), требует капитального ремонта и модернизации. Очевидно, что инвесторов не привлекает покупка такого имущества. Поэтому европейские муниципалитеты сейчас ведут активную кооперацию с девелоперами, привлекают частные средства на развитие собственности, с возможностью последующего выкупа, а также занимаются формированием пласта государственно-частного партнерства.
В России тоже имеется значительная часть ветхого жилья, но местные бюджеты не в состоянии нести значительные капитальные затраты, поэтому в России преобладают программы по сносу ветхого жилья и дальнейшее межевание участков под строительство многоквартирных домов и расселение жителей. Ввиду ограниченности финансовых ресурсов данная модель пока не приживется у российских муниципалитетов.
Таким образом, видим, что уйти с пути передачи имущества в аренду у отечественных муниципалитетов пока нет возможности. В короткие сроки распродать имущество тоже не является возможным, поэтому делаем вывод о необходимости продолжения концепции арендных отношений в сфере муниципального имущества.
Что касается действующих на территории российских муниципалитетов методик, основным недостатком можем назвать их коэффициентный характер. Абсолютно отсутствует финансовое обоснование значений коэффициентов и выбранных диапазонов их изменений. Часть коэффициентов носит субъективный или оценочный характер, например показатель состояния помещения (удовлетворительно/неудовлетворительно). Вследствие этих причин на сегодняшний день имеем большое число судебных разбирательств по поводу неверности расчета размера арендной платы за муниципальное имущество, большие объемы имущества не переданы в аренду, муниципалитеты вынуждены содержать их за свой счет.
Кроме того, методики устанавливают необходимость рыночной оценки стоимости имущества с привлечением независимых оценщиков. Однако требования к квалификации, сертификации оценщиков не прописаны. Также отсутствует информация о каких-либо списках добросовестных или недобросовестных оценщиков, не понятно как ведется выбор среди оценочных компаний, кому из них отдается предпочтение.
В некоторых муниципалитетах вообще отказались от методик расчета размера арендных платежей, и перешли на передачу имущества в аренду по его рыночной стоимости, однако как быть с социально-ориентированными предприятиями (частными детскими садами, футбольными секциями и прочими), ведь раньше они имели некоторые корректировочные поправки при аренде муниципального имущества. Отмечаем отсутствие механизмов работы с социально значимыми видами экономической деятельности в случае применения только рыночной оценки размера арендной платы.
В заключении отмечаем, что расчет посредством применения большого числа коэффициентов – процесс трудоемкий, требующий внимания и аккуратности. Кроме того, коэффициенты в основном ориентированы на характеристики помещения, а не стоимость содержания данного имущества для муниципалитета. Поэтому мы предлагаем разработку методики, которая отражала бы реальные затраты муниципалитета на содержание имущества и его альтернативные выгоды при передаче имущества в аренду.
3.2. Методика расчета размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности г. Перми
Методика разработана в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и решением Пермской городской Думы от 28 мая 2002 г. N 61 «Об утверждении положения об аренде муниципального имущества в городе Перми».
Методика устанавливает порядок определения размера арендной платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Перми.
Согласно Методике величина арендной платы для каждого объекта недвижимого имущества определяется индивидуально, исходя из площади арендуемого объекта, его остаточной стоимости, амортизации и численности работников, занятых на арендуемом объекте.
Арендная плата по заключаемым договорам аренды пересчитывается в случаях изменения площади и/или численности работников арендуемых помещений, а также в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год.
Арендная плата определяется как сумма следующих показателей:
 , (11)
где: Зам – амортизация арендуемого имущества;
Зни – затраты по налогу на имущество;
Зппо – затраты на пожарно-профилактическое обслуживание и тушение пожаров;
Ззн – затраты по налогу на землю;
Зос – затраты на освещение;
Зот – затраты на отопление;
Зхвс – затраты на холодное водоснабжение;
Зсто – затраты отведение сточных вод;
Зох – затраты на охрану помещения;
Зуб – затраты на уборку помещений;
Зтбо – вывоз ТБО;
Зсзд – затраты на содержание здания;
Зус – затраты на услуги связи;
Зин – затраты на услуги интернет.
Показатели амортизации имущества, налог на имущество и землю, и пожарное обслуживание будут рассчитаны для всех сдаваемых в аренду помещений.
В затраты на энергоресурсы входят следующие затраты:
освещение арендуемой площади;
отопление арендуемой площади;
водопотребление (ХВС);
водоотведение (стоки).
Остальные показатели, включенные в расценку, могут быть использованы при определенных условиях договора аренды:
1. Затраты по пользованию объектами инфраструктуры включают следующие единицы:
вывоз ТБО;
обеспечение охраны объектов инфраструктуры;
уборка помещений;
затраты на содержание зданий корпусов (техническое обслуживание и ремонт зданий, ТО и ремонт кондиционеров и лифтов; химическая чистка мебели, напольной плитки, ковровых покрытий, мойка фасадов и внешнего остекления и т.д.).
2. Дополнительные услуги включают следующие единицы:
услуги связи;
интернет.
Показатели, включенные в Методику для расчета величины арендной платы, прямо зависят от площади арендуемого помещения и определяются исходя из утвержденных в настоящей Методике коэффициентов (приложение 3).
Амортизация и остаточная стоимость зданий, помещения которых сдаются в аренду, определяются индивидуально исходя из срока полезного использования, первоначальной стоимости и метода начисления амортизации.
Дополнительные услуги, включаемые в расценку по арендной плате, определяются в зависимости от численности работников на арендуемой площади, числа телефонов, предоставленных в распоряжение арендаторов, и числа персональных компьютеров с доступом в Интернет.
Методика
1. Амортизация:
Сумма затрат на амортизацию арендуемых зданий в год определяется по следующей формуле:
 , (12)
где: Кам - коэффициент амортизации, рассчитывается как отношение годовой суммы амортизации здания, помещения в котором сдаются в аренду, к общей площади этого здания;
Пла – площадь арендуемых помещений;
Зам - затраты по амортизации объекта.
2. Налог на имущество:
Сумма затрат по налогу на имущество в год определяется исходя из остаточной стоимости здания, площади здания, размера ежемесячной амортизации здания и утвержденной ставки налога на имущество по следующей формуле:
 , (13)
где:, Нб – налоговая база по налогу на имущество;
Сни – ставка налога на имущество в ПК;
Пл – общая площадь здания;
Пла – площадь арендуемых помещений;
Зни - затраты по налогу на имущество.
Налоговая база по налогу на имущество определяется по следующей формуле:
 , (14)
где: Ос1 – остаточная стоимость 1м2 здания на начало года;
Ос2 = (Ос1-Ам) – остаточная стоимость 1м2 здания на 01.02. отчетного года;
Ам – амортизация 1м2 здания на начало года;
Нб – налоговая база по налогу на имущество.
3. Затраты на пожарно-профилактическое обслуживание и тушение пожаров:
Стоимость пожарно-профилактического обслуживания здания определяется согласно сумме затрат по годовому бюджетному плану и площади земельного участка, подлежащего охране и пожарно-профилактическому обслуживанию по следующей формуле:
 , (15)
где: Кппо – коэффициент пожарно-профилактического обслуживания рассчитывается как отношение годовой суммы затрат по бюджетному плану к общей площади охраняемого объекта;
Пла – площадь арендуемых помещений;
Зппо - затраты по пожарно-профилактическому обслуживанию.
4. Налог на землю:
Величина налога на землю определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, его площади и утвержденной ставки земельного налога в год по следующей формуле:
 , (16)
где: Кзн – коэффициент земельного налога рассчитывается как произведение отношения кадастровой стоимости земельного участка к его площади и утвержденной ставки земельного налога;
Пла – площадь арендуемых помещений;
Ззн - затраты по земельному налогу.
5. Энергоресурсы:
5.1. Освещение:
Затраты на освещение определяются исходя из стоимости 1 кВтч потребляемой э/э, норм расхода и количества рабочих смен в году по следующей формуле:
 , (17)
где: Кэл – коэффициент электроэнергии рассчитывается как произведение нормы расхода электроэнергии на освещение 1 м2 в час на количество часов отработанных за год;
Сэл – цена 1 кВтч. электроэнергии;
Пла – площадь арендуемых помещений;
Зос - затраты по освещению объекта.
5.2. Отопление:
Затраты на отопление определяются исходя из стоимости 1 Гкал тепловой энергии и количества потребления тепловой энергии на отопление квадратного метра площади помещений на год по следующей формуле:
 (18)
где: Ктэ – коэффициент тепловой энергии рассчитывается как произведение нормы расхода тепловой энергии на отопление 1 м2 в сутки на количество часов в сутках и на число дней отопительного сезона;
Стэ – цена 1 Гкал тепловой электроэнергии (тариф на тепловую энергию от поставщика);
Пла – площадь арендуемых помещений;
Зот - затраты на отопление объекта.
6. Пользование объектами инфраструктуры
6.1. Обеспечение охраны объектов инфраструктуры:
Затраты на обеспечение охраны объектов инфраструктуры рассчитывается по следующей формуле:
 , (19)
где: Кох – коэффициент охраны рассчитывается как отношение прямых затрат на охрану объекта в год к площади, подлежащей охране;
Пла – площадь арендуемых помещений;
Зох - затраты на охрану объекта.
6.2. Уборка помещений:
Затраты на чистку и уборку помещений будут определяться исходя из следующей формулы:
 , (20)
где: Куб – коэффициент чистки и уборки рассчитывается как отношение прямых затрат на чистку и уборку объекта в год к площади, подлежащей уборке;
Пла – площадь арендуемых помещений;
Зуб – затраты на чистку и уборку помещений.
6.3. Вывоз отходов:
Затраты на вывоз отходов с объектов будут определяться по следующей формуле:
 , (21)
где: Ктбо – коэффициент вывоза ТБО рассчитывается как отношение прямых затрат на вывоз ТБО с объекта в год к площади, подлежащей вывозу ТБО;
Пла – площадь арендуемых помещений;
Зтбо - затраты на вывоз отходов.
6.4. Затраты на содержание зданий включают в себя:
1.техническое обслуживание и ремонт кондиционеров;
2.техническое обслуживание и ремонт лифтов;
3.техническое обслуживание и ремонт сантехники;
4.затраты на химчистку мебели, напольной плитки и ковровых покрытий;
5.затраты на мойку фасадов и внешнего оконного остекления.
Затраты на содержание зданий рассчитываются по следующей формуле:
 , (22)
где: Ксзд – коэффициент содержания зданий рассчитывается как отношение прямых затрат на содержание объекта в год к площади, подлежащей содержанию;
Пла – площадь арендуемых помещений;
Зсзд - затраты на содержание здания.
7. Дополнительные услуги:
7.1 Предоставление услуг связи:
В стоимость услуг связи входит предоставление телефонной линии и рассчитываются последние по следующей формуле:
 , (23)
где: Чт – количество телефонных линий в арендуемом помещении;
Кус - стоимость услуг связи (исходя из стоимости обслуживания 1 телефонного номера в год);
Зус - затраты на телефон.
7.2 Предоставление доступа в Интернет:
В стоимость услуг интернет входит предоставление доступа к сети Интернет на 1 персональном компьютере и рассчитываются последние по следующей формуле:
 , (24)
где: Чи – количество ПК, имеющих выход в интернет в арендуемом помещении;
Кин - стоимость услуг интернет (исходя из стоимости обслуживания 1 компьютера в год);
Зин - затраты на интернет.
7.4. Водопотребление (ХВС):
Затраты на водопотребление (ХВС) определяются исходя из стоимости 1 м3 ХВС и планового расхода ХВС на 1 человека в год согласно СНиП (строительные нормы и правила) 2.04.01-85 по следующей формуле:
 , (25)
где: Кхвс – коэффициент холодного водоснабжения; отражает плановый расход ХВС на 1 чел. в год, рассчитывается как произведение нормы ХВС по СНиП 2.04.01-85 в смену на число отработанных смен;
Цхвс – плановая цена 1 м3 ХВС;
Ча – численность работников в арендуемом помещении;
Зхвс – затраты на водопотребление.
7.5. Водоотведение (стоки):
Затраты на водоотведение (стоки) определяются исходя из стоимости 1 м3 стоков и планового расхода стоков на 1 человека в год по следующей формуле:
 , (26)
где: Ксто – коэффициент стоков (равен коэффициенту ХПВ);
Цсто – плановая цена 1 м3 стоков;
Ча – численность работников в арендуемом помещении;
Зсто – затраты на очистку стоков.
Плановый расход стоков равен 100% расходу ХВС в арендуемом помещении.
На сумму арендной платы начисляется налог на добавленную стоимость в размере 18%.
Кроме того, при определении суммы арендной платы могут быть использованы корректировочные коэффициенты в зависимости от состояния сдаваемого в аренду имущества или от других условий, установленных договором аренды.
3.3. Апробация методики расчета размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Перми
По данным Департамента имущественных отношений на данный момент в городе Перми сдается в аренду имущество общей площадью 14 582,4 квадратных метра. Содержанием данного имущества до момента его передачи его в аренду занимается специальное учреждение «Муниципальное казенное учреждение «Содержание муниципального имущества» город Пермь». По данным предоставленным планово-экономическим отделом вышеуказанной организации была составлена следующая таблица затрат.
Таблица 18
Затраты на содержание муниципального имущества
Коэффициент
|
Ед. измерения
|
Сумма
|
Затраты на пожарно-профилактическое обслуживание и тушение пожаров
|
руб. в год
|
481 190
|
Обеспечение охраны объектов инфраструктуры
|
руб в год
|
510 350
|
Уборка помещений
|
руб в год
|
1 312 330
|
Вывоз ТБО
|
руб в год
|
560 000
|
Содержание и обслуживания зданий
|
руб в год
|
2 041 396
|
Дополнительные услуги
|
|
|
Услуги связи (с организацией абонентской линии)
|
руб./телефон в год
|
1 150
|
Интернет
|
руб./ПК в год
|
1 500
|
Следующие коэффициенты методики были рассчитаны на основе вышеуказанных данных, строительных норм и правил и установленных тарифов Региональной энергетической комиссии.
Таблица 19
Расчет коэффициентов методики
Водопотребление
|
|
|
Норма расхода
|
0,02
|
м3 в смену
|
Количество смен (производственный календарь)
|
247,00
|
|
Годовое потребление на 1 чел.
|
(0,02*247) = 3,95
|
м3 в год
|
Округленное водопотребление
|
4,00
|
м3 в год
|
|
|
|
Водоотведение (100% от ХПВ)
|
|
|
Норма расхода
|
0,02
|
м3 в смену
|
Количество смен (производственный календарь)
|
247,00
|
|
Годовое потребление на 1 чел.
|
3,95
|
м3 в год
|
Округленное водоотведение
|
4,00
|
м3 в год
|
|
|
|
Расход электроэнергии
|
|
|
Норма расхода
|
0,08
|
кВтч/м2 в час
|
Количество часов
|
(247*8) = 1 976,00
|
часов в год
|
Годовое потребление на 1м2
|
(0,08*1 976) = 158,08
|
кВтч/м2 в год
|
Округленное электропотребление
|
160,00
|
кВтч/м2 в год
|
|
|
|
Расход электроэнергии при электроотоплении помещения
|
|
|
Норма расхода
|
0,14
|
кВтч/м2 в час
|
Отопительный сезон
|
245,00
|
сут.
|
Количество часов
|
(245*24) = 5 880,00
|
часов в год
|
Годовое потребление на 1 м2
|
(0,14*5 880) = 823,20
|
кВтч/м2 в год
|
Расход электроэнергии (см.выше)
|
158,08
|
кВтч/м2 в год
|
Всего
|
(823,20+158,08) = 981,28
|
кВтч/м2 в год
|
Округленное электропотребление
|
981,00
|
кВтч/м2 в год
|
|
|
|
Расход теплоэнергии
|
|
|
Норма расхода
|
0,71
|
кВтч/м2 в год
|
Округленное теплопотребление
|
1,00
|
кВтч/м2 в год
|
|
|
|
|
|
|
Затраты на пожарно-профилактическое обслуживание и тушение пожаров
|
|
|
Сумма затрат
|
481 190,00
|
руб./год
|
Площадь
|
14 581,40
|
м2
|
Затраты ппо на 1м2
|
(481 190/14 581) = 33,00
|
руб. /м2 в год
|
Округленные затраты
|
33,00
|
руб. /м2 в год
|
|
|
|
Обеспечение охраны объектов инфраструктуры
|
|
|
Сумма затрат
|
510 350,00
|
руб./год
|
Площадь
|
14 581,40
|
м2
|
Затраты на ох на 1м2
|
(510 350/14 581) = 35,00
|
руб. /м2 в год
|
Округленные затраты
|
35,00
|
руб. /м2 в год
|
|
|
|
Уборка помещений
|
|
|
Сумма затрат
|
1 312 330,00
|
руб./год
|
Площадь
|
14 581,40
|
м2
|
Затраты на уборку помещений 1м2
|
(1 312 330/14 581) = 90,00
|
руб./м2 в год
|
Округленные затраты
|
90,00
|
руб. /м2 в год
|
|
|
|
Содержание территории
|
|
|
Вывоз отходов
|
160 000,00
|
руб./год
|
Вывоз ТБО
|
400 000,00
|
руб./год
|
Площадь
|
14 581,40
|
руб./год
|
Затраты на тбо на 1м2
|
(560 000/14 581) = 38,41
|
руб./м2 в год
|
Округленные затраты
|
38,00
|
руб. /м2 в год
|
|
|
|
Содержание и обслуживания зданий
|
|
|
Итого
|
2 041 396,00
|
руб./год
|
Площадь
|
14 581,40
|
м2
|
Затраты на сзд на 1 м2
|
(2 041 396/14 581) = 140,00
|
руб./м2 в год
|
Округленные затраты
|
140,00
|
руб. /м2 в год
|
Сводный блок рассчитанных коэффициентов и установленных тарифов представлен в приложении 3.
Для предварительного расчета были отобраны следующие помещения:
Ленинский район, помещение по адресу улица Пермская д.59, площадью 448 квадратных метров.
Здание является отдельно стоящим, 2-х этажным, с наличием холодного водоснабжения, отопления, электроэнергии, канализации. Размер годовой амортизации здания составляет 367 952,52 рублей, общая площадь здания равна 1 100 квадратных метров. Остаточная стоимость здания составляет 3 964 074,24 рубля. Рыночная оценка составляет 349 рублей за квадратный метр.
Индустриальный район, помещение по адресу улица Мира д.109, площадью 84 квадратных метра.
Помещение находится на первом этаже пятиэтажного дома, вход отдельный со двора, с наличием холодного и горячего водоснабжения, отопления, электроэнергии, канализации. Размер годовой амортизации здания составляет 311 026,56 рублей, общая площадь здания равна 3 256,6 квадратных метров. Остаточная стоимость здания составляет 5 235 612,17 рублей. Рыночная оценка составляет 203 рубля за квадратный метр.
Мотовилихинский район, помещение по адресу улица Индустриализации д.4, площадью 66 квадратных метров.
Помещение находится в подвале жилого дома, вход отдельный со двора, с наличием холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации. Размер годовой амортизации здания составляет 51 381,792 рубль, общая площадь здания равна 323,4 квадратных метра. Остаточная стоимость здания составляет 3 602 963,826 рубля. Рыночная оценка составляет 177,12 рублей за квадратный метр.
Мотовилихинский район, помещение по адресу улица Лебедева д.25, площадью 16,3 квадратных метра.
Помещение находится на втором этаже нежилого здания, с наличием холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации и электричества. Размер годовой амортизации здания составляет 514 584,12 рубля, общая площадь здания равна 3 192,9 квадратных метра. Остаточная стоимость здания составляет 34 477 137,62 рублей. Рыночная оценка составляет 204 рубля за квадратный метр.
Кировский район, помещение по адресу улица Калинина д.23, площадью 11,9 квадратных метра.
Помещение находится в подвале жилого дома, вход через подъезд, с электричества. Размер годовой амортизации здания составляет 501 798,5 рублей, общая площадь здания равна 2 867,42 квадратных метра. Остаточная стоимость здания составляет 24 589 508,9 рублей. Рыночная оценка составляет 58 рублей за квадратный метр.
Свердловский район, помещение по адресу улица Революции д.3/4, площадью 309,7 квадратных метра.
Помещение находится на десятом и одиннадцатом этаже жилого здания, вход через подъезд, с наличием холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации и электричества. Размер годовой амортизации здания составляет 2 374 019,76 рублей, общая площадь здания равна 4 392,08 квадратных метра. Остаточная стоимость здания составляет 59 350 492,63 рубля. Рыночная оценка составляет 199 рублей за квадратный метр.
В результате расчета были получены следующие размеры арендных ставок для помещений (полные калькуляции в приложениях 4-9).
Таблица 20
Размер арендных ставок за квадратный метр площади
Помещение
|
Рыночная оценка
|
Оценка по методике
|
Отклонение
|
Ул. Пермская д.59
|
349 руб./м2
|
236 руб./м2
|
- 32,4 %
|
Ул. Мира д.109
|
203 руб./м2
|
211 руб./м2
|
3,9 %
|
Ул. Индустриализации д.4
|
177,12 руб./м2
|
183 руб./м2
|
3,31 %
|
Ул. Лебедева д.25
|
204 руб./м2
|
252 руб./м2
|
23,5 %
|
Ул. Калинина д.23
|
58 руб./м2
|
123 руб./м2
|
112 %
|
Ул. Революции д.3/4
|
199 руб./м2
|
278 руб./м2
|
39,6 %
|
Как видно из вышеуказанной таблицы, рыночная оценка имущества более волатильна, чем оценка размера арендной ставки, основанная на затратном подходе. Рыночная оценка сильно коррелирует с районом и местоположением помещения в здании. Таким образом, наблюдаем, что рыночная оценка квадратного метра имущества, находящегося в подвальных помещениях нецентральных районов города, сильно занижена, по сравнению со стоимостью содержания данного квадратного метра. С другой стороны, рыночная оценка стоимости имущества в центре города завышена более чем на 30%. Оценки арендной ставки за имущество, содержащее системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации и электричества и находящееся на первых этажах зданий практически совпадают. Погрешность предложенной методики порядка 3%. Однако, тестирование методики показывает, что рынок недооценивает и помещения, расположенные на прочих этажах (со 2-10 этажи), вне зависимости от того в жилом доме они расположены или в нежилом, и какие удобства предусмотрены.
Положительной стороной предложенной методики является ее способность в случае необходимости быть скорректированной на рыночные условия. Целесообразно устанавливать стартовую ставку стоимости одного квадратного метра арендуемого имущества на уровне затрат на содержание одного квадратного метра данного помещения, чтобы всегда находиться в положении безубыточности для бюджета муниципалитета. Если конъюнктура рынка благоприятна, помещения будут сданы по более выгодной для муниципалитета рыночной ставке, что увеличит объем неналоговых поступлений в бюджет. В случае обратной ситуации, считаем невозможным, искусственно занижать стоимость квадратного метра имущества с помощью корректировочных коэффициентов, так как это снижает уровень прозрачности арендных взаимоотношений. Таким образом, если ставка арендной платы за квадратный метр помещения будет слишком высока для арендаторов (представителей малого и среднего предпринимательства) с небольшими оборотами, будут задействованы механизмы муниципальной поддержки в виде субсидирования.
Кроме того, отличительной особенностью методики является финансовая обоснованность коэффициентов, что позволит снизить процент судебных разбирательств по поводу размера платы за арендованное имущество. Можем сделать вывод о применимости данной методики на практике.
Заключение
При рассмотрении опыта зарубежных стран, был сделан вывод о невозможности в рамках современных российских реалий быстро перейти от процесса передачи имущества в аренду к продаже, приватизации или лизингу данного имущества. С другой стороны, несовершенство законодательной базы, ментальные особенности и коррупционная составляющая ограничивают муниципалитеты в их стремлении организовать процесс передачи муниципального имущества в аренду должным образом.
Поэтому на сегодняшний день наиболее остро стоят вопросы развития и совершенствования механизма передачи в аренду муниципального имущества на основе экономического подхода, повышения степени прозрачности процедуры, использования новых инструментов.
Целью исследования была разработка методики расчета базового размера арендной платы за использование муниципального имущества.
Для осуществления поставленной цели был решен ряд задач:
изучены основные категории понятия муниципальной собственности, теоретические и организационные основы муниципальной собственности;
рассмотрены способы управления муниципальным имуществом;
определено содержание арендных отношений;
сделан обзор зарубежного опыта арендных отношений в сфере муниципального имущества;
проведен сравнительный анализ существующих муниципальных методик оценки арендных платежей в РФ и Пермском крае;
выявлены положительные и отрицательные стороны существующих методик.
На основе проведенного теоретического и аналитического исследования была предложена новая методика, исключающая недостатки, действующих на территории России методик. Все коэффициенты методики финансово обоснованы, размер арендной платы зависит только от следующих величин: площадь арендуемого помещения, плановая численность работников в арендуемом помещении и число выходов телефонной линии и линии интернет. Сами коэффициенты рассчитаны на основании остаточной стоимость здания, размера ежегодной амортизации здания, кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположено здание, стоимости пожарно-профилактического обслуживания здания, стоимости уборки и охраны помещений здания, утвержденных тарифов региональной энергетической комиссии, строительных норм и правил. Отсутствуют коэффициенты, носящие субъективный характер, а также коэффициенты, снижающие уровень прозрачности.
Апробация разработанной методики была проведена на шести помещениях в городе Перми. Выбранные помещения расположены в различных районах города Перми (Мотовилихинский, Индустриальный, Кировский, Ленинский и другие районы). Кроме того, анализируемые помещения расположены на разных этажах зданий, в подвальных помещениях, в жилых и нежилых зданиях.
Тестирование методики показало, что в случае с помещениями на первых этажах зданий, обеспеченных всеми видами коммуникаций, оценка размера арендной ставки за квадратный метр согласно методике практически полностью совпадает с рыночной оценкой (погрешность менее 5%). Однако весьма завышены показатели рыночной оценки помещений в центре города и занижены в удаленных районах.
Предложенная методика предполагает корректировку размера ставки арендной платы за квадратный метр в случае необходимости, но не с помощью корректировочных коэффициентов, что снижает прозрачность процедуры. Если взаимодействия спроса и предложения на рынке будут давать более высокую ставку арендной платы за квадратный метр, то муниципалитет будет сдавать имущество по этой ставке, тем самым увеличивая неналоговую часть доходов бюджета муниципалитета. С другой стороны, если взаимодействия спроса и предложения будет ниже уровня предложенного методикой, то будут задействованы механизмы субсидирования. Таким образом, если ставка арендной платы за квадратный метр помещения будет слишком высока для арендаторов (представителей малого и среднего предпринимательства) с небольшими оборотами, будут задействованы механизмы муниципальной поддержки.
Результаты позволили сделать вывод об обоснованности и достоверности разработанной методики, возможности ее применения на практике. Таким образом, поставленная цель была достигнута.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ |
