2.3. Сравнительный анализ методик расчета арендной платы за муниципальное имущество в Пермском крае
Для сравнительного анализа внутри региона были выбраны два города в Пермском крае: город Березники и город Добрянка. Они интересны для анализа зависимости формирования муниципальных методик расчета арендной платы от утвержденной методики краевого центра. Березники также интересны для рассмотрения, как один из промышленных центров Пермского края (химическая отрасль), а Добрянка как один из нефтедобывающих муниципалитетов.
Березники
Решение «Об утверждении положения об аренде муниципального имущества города Березники» было принято 27 марта 2012 года Березниковской городской Думой. Положение разработано в соответствие со следующими документами (12):
Гражданским кодексом Российской Федерации;
Федеральным законом от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции»;
Уставом муниципального образования город Березники;
Положением № 148 «Об управлении имуществом, находящимся в муниципальной собственности г.Березники», утвержденным решением Березниковской городской Думы от 26 марта 2002 года;
Положением № 207 «Об управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Березники», утвержденным решением Березниковской городской Думы от 28 июня 2011 года.
Решение о передаче имущества в аренду принимает комиссия по аренде муниципального имущества. Имущество может быть передано в аренду либо по результатам торгов, либо без проведения торгов, в случаях установленных действующим законодательством.
Предусматривается ежегодная индексация арендной платы на среднегодовой индекс потребительских цен в регионе. Кроме того, арендная плата за имущество, может увеличиваться на величину налога на имущество, подлежащего уплате (12).
Методика используется в случаях заключение договора аренды с некоммерческими организациями, а также сроком не более тридцати календарных дней.
Передача муниципального имущества в виде нежилого помещения, части нежилого помещения на срок не более чем тридцать календарных дней:
 (6)
где: Рб – базовая ставка арендной платы;
S – площадь, занимаемая объектом нежилого фонда;
Ктр – коэффициент территориального местоположения;
Кр – коэффициент назначения помещения;
Кинж – коэффициент степени благоустройства;
Ксз – коэффициент социальной значимости;
Таблица 13
Сводная таблица коэффициентов и их значений13
Название коэффициента
|
Особые сведения
|
Возможный расчет (значения)
|
Рб
|
Базовая ставка для расчета аренды за месяц, без НДС.
|
01.01.2012 принимается равным 1 789 рублей.
Начиная с 01 января очередного года, базовая ставка корректируется на уровень инфляции по формуле:
Кип соответствует среднегодовому индексу потребительских цен в регионе.
|
Ктр
|
Учитывает территориальное местоположение объекта
|
объекты, прилегающие к основным транспортным магистралям – 1,05;
территория ограничена определенными улицами - [0,9-1,0];
микрорайон Усольский (прочая территория селитебной части города) – 0,85;
промышленная зона – 0,8;
поселки (Чкалово, Зырянка, Нартовка, Новожилового, Железнодорожный) - 0,65.
|
Кр
|
Коэффициент, учитывающий назначение помещения и расположение его в здании
|
1-2 этаж; встроено-пристроенное помещение, пристрой – торговля (0,9), офис (0,8), прочие (0,7).
Нежилые помещения в жилых зданиях выше 2-го этажа, гаражи, склады, производственные помещения – торговля (0,8), офис (0,7), прочие (0,5).
Помещения, расположенные в цокольных этажах – торговля (0,43), офис (0,37), прочие (0,3).
Подвальные помещения, технические этажи, мансарды – торговля (0,4), офис (0,3), прочие (0,23).
|
Кинж
|
Учитывает степень благоустройства объекта: э/э, отопление, ХВС, водоотведение.
|
отсутствие всех видов благоустройства – 0,1;
наличие всех видов благоустройства - 0,5.
В случае отсутствия одного из показателей степени благоустройства, коэффициент снижается на 0,1 за каждый вид.
|
Ксз
|
Коэффициент социальной значимости, обычно он характеризует род деятельности арендатора.
|
органы государственной власти и управления, некоммерческие организации, физические лица – 0,3;
коммерческие организации, индивидуальные предприниматели -1,0.
|
Сост. по источнику: Решение Березниковской городской Думы от 27.03.2012 года № 327.
Передача в аренду производственных зданий:
 (7)
где: Н – сумма годовых амортизационных отчислений за имущество, рассчитывается исходя из первоначальной стоимости объекта и срока его полезного использования;.
Кип – коэффициент инфляции, соответствует среднегодовому индексу потребительских цен в регион.
Расчет аренды при передаче имущества во временное пользование:
 , (8)
где: Ап – арендная плата за месяц;
Ач – среднее количество астрономических часов в месяц;
Кч – коэффициент времени использования;
Кр – коэффициент компенсации расходов;
Кс – спроса.
Таблица 14
Сводная таблица коэффициентов и их значений14
Название коэффициента
|
Особые сведения
|
Возможный расчет (значения)
|
Ап
|
Сумма арендной платы за месяц, рассчитанный согласно п.1 методики, утвержденной решением Березниковской городской Думы №327 от 27.03.2012г.
|
х
|
Ач
|
Среднее количество астрономических часов в месяце.
|
24*30=720
|
Кч
|
Коэффициент временного пользования
|
Количество часов пользования муниципальным имуществом
|
Кр
|
Коэффициент компенсации расходов, связанных с арендой: коммунальные расходы, текущий ремонт, налог на имущество, и т.д.
|
4,5
|
Кс
|
Коэффициент спроса.
|
площадь до 20 м – 10;
площадь от 20 м до 50 м – 8;
площадь от 50 м до 100 м – 5;
площадь от 100 м до 200 м – 3;
площадь от 200 м до 400 м – 2,5;
площадь свыше 400 м – 2.
|
Сост. по источнику: Решение Березниковской городской Думы от 27.03.2012 № 327
Передача муниципального имущества в аренду некоммерческой организации (согласно ст.17.1 ФЗ №135 от 26.06.2006 года «О защите конкуренции»).
 , (9)
где: Ар – рыночная стоимость арендной платы;
Кп – коэффициент понижающий арендную плату (0,1).
Добрянка
Положение «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества, которое является собственностью Добрянского муниципального района» утверждено решением № 72 Земского Собрания Добрянского муниципального района 15 июня 2011 года (11).
Настоящее положение составлено в соответствие с:
Гражданским кодексом РФ;
Налоговым кодексом РФ;
Законом от 10.07.1992 года № 3266-1 «Об образовании»;
Пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 года №124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ»;
Федеральным законом от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции»;
Приказом ФАС от 10.02.2010 года № 67 «О порядке проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров доверительного управления имуществом, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (11).
Арендная плата за нежилые помещения в городе Добрянка определяется по формуле:
 (10)
где: Ап – арендная плата за месяц;
Sap – площадь арендуемого объекта;
Cб – стоимость строительства одного квадратного метра помещения;
Кэ – коэффициент эксплуатации здания;
Км – коэффициент строительного материала;
Кт – коэффициент типа объекта;
Кз – коэффициент территориальной зоны;
Ктд – коэффициент типа деятельности;
Кнж – коэффициент качества помещения;
Ки – коэффициент индексации.
Таблица 15
Сводная таблица коэффициентов и их значений15
Название коэффициента
|
Особые сведения
|
Возможный расчет (значения)
|
Sap
|
Площадь арендуемого помещения (как основная, так и вспомогательная)
|
-
|
Сб
|
Стоимость строительства 1 кв.м. (в рублях)
|
-
|
Кэ
|
Коэффициент эксплуатации здания, рассчитывается исходя из времени, которое здание эксплуатируется с момента его ввода в эксплуатацию.
|
1-10 лет – 0,95;
11-20 лет – 0,9;
21-30 лет – 0,85;
31-40 лет – 0,8;
41-50 лет – 0,75;
51-60 лет – 0,7;
Более 60 лет – 0,65.
|
Км
|
Коэффициент вида строительного материала (здесь имеется в виду материал наружных стен).
|
кирпич -1,2;
каркас-кирпич – 1,1;
железобетон – 1,0;
шлакоблоки – 0,9;
дерево-кирпич – 0,8;
дерево – 0,7;
прочие – 0,6.
|
Кт
|
Коэффициент типа помещения
|
административное – 0,16;
производственное – 0,14;
складское (отапливаемое) – 0,12;
складское (неотапливаемое) – 0,10;
производственное здание с технологическим оборудованием – 0,10;
вспомогательные помещения – 0,08.
|
Кз
|
Коэффициент территориальной зоны
|
зона 1 _ Город Добрянка микрорайоны 1,2,3,4 – 1,1;
зона 2 _ Город Добрянка прочие микрорайоны + пос. Полазна – 1,0;
зона 3 _ Пос. Вильва, пос. Нижний Лук, пос. Дивья, пос.Камский, село Перемское, ж/д станция Пальники – 0,6;
зона 4 _ дер. Липово, пос.Ярино, дер. Залесная, село Никулино, село Челва, село Сенькино, село Усть-Гаревая – 0,5;
зона 5 _ Все прочие – 0,4.
|
Ктд
|
Коэффициент типа деятельности
|
Колеблется в диапазоне [0,07-3,0].
Минимальный коэффициент – организация общественного питания в общеобразовательных учреждениях;
Максимальный коэффициент – ночные клубы, ломбарды, страховые компании, риэлтерская и оценочная деятельность и прочие.
|
Кнж
|
Коэффициент качества нежилого помещения
Кнж =6.1+6.2+6.3+6.4+6.5
Под выходом на транспортные магистрали понимается выход на улицу, через которую проходит хотя бы один маршрут общественного транспорта.
|
где 6.1. размещение помещения:
надземная встроенно-пристроенная часть – 0,49;
для производственного комплекса при передаче в аренду двух и более зданий – 0,4;
Чердак – 0,26;
Цоколь – 0,22;
Подвал – 0,19.
6.2. Степень технического оснащения здания:
Наличие центрального отопления, ГВС, канализации, водопровода – 0,27;
Наличие центрального отопления, канализации, водопровода – 0,16;
Наличие канализации, водопровода – 0,10;
Отсутствие – 0,00.
6.3. Высота потолков в помещении:
Более 3 метров – 0,07;
[2,6-3] метров – 0,04;
Менее 2,6 метра – 0,02.
6.4. Удобство коммерческого использования:
Отдельный вход – 0,2;
Аренда отдельного здания – 0,4;
При аренде отдельного помещения 0,1;
При аренде зданий производственного комплекса – 0,0.
6.5. Выход на транспортные магистрали:
Ближе 200 метров – 0,32;
[200-500] метров – 0,19;
Дальше 500 метров – 0,10.
|
Сост. по источнику: Приложение №2 Решение Земского собрания Добрянского муниципального района от 15.06.2011 года № 72.
Таблица 16
Сравнительная таблица основных коэффициентов методик
Добрянка
|
Пермь
|
Березники
|
Коэффициентная методика
|
Коэффициентная методика
|
Коэффициентная методика
|
Базовая величина – стоимость строительства 1 м2 жилого помещения (в соответствии с распоряжением губернатора Пермского края, утверждается распоряжением Главы администрации Добрянского муниципального района)
|
Базовая величина – ставка арендной платы в размере 2500 рублей (решение ПГД № 300 от 28.11.2006 г.)
|
Базовая величина – ставка арендной платы в размере 1 789 рублей (Решение Березниковской городской Думы № 327 от 27.03.2012 г.)
|
Дата принятия решения 15.06.2011 г.
|
Дата принятия решения 28.05.2002 г.
|
Дата принятия решения 27.03.2012 г.
|
Не включает: коммунальные услуги и НДС
|
Не включает: коммунальные услуги и НДС
|
Не включает: коммунальные услуги и НДС
|
Предусматривает передачу имущества в аренду путем проведения торгов, без проведения торгов.
|
Предусматривает передачу имущества в аренду путем целевого назначения, аукцион, конкурс.
|
Предусматривает передачу имущества в аренду путем проведения торгов, без проведения торгов.
|
Как видно из вышеуказанной таблицы, методики в Добрянке и Березниках были разработаны и приняты недавно. Добрянская методика характерна включением в размер арендной платы стоимости пользования земельным участком, и обращением особого внимания к памятникам истории и культуры. Березники, в свою очередь, выделяются разнообразием подходов к оценке размера арендной платы в зависимости от типа здания и срока аренды. Так имеется методика по определению размера арендной платы за нежилые помещения, производственные здания и сооружения, отдельно стоящие здания на срок менее тридцати дней, на случай передачи имущества во временное пользование.
Таблица 17
Сравнительная таблица основных коэффициентов методик
Березники
|
Пермь
|
Добрянка
|
Коэффициент территориального местоположение объекта
|
Коэффициент социальной значимости
|
Коэффициент эксплуатации здания
|
Коэффициент, учитывающий назначение помещения и расположение его в здании
|
Коэффициент территориальной зоны
|
Коэффициент вида строительного материала
|
Коэффициент, учитывает степень благоустройства объекта: э/э, отопление, ХВС, водоотведение.
|
Коэффициент типа Объекта
|
Коэффициент типа помещения
|
Коэффициент социальной значимости, обычно он характеризует род деятельности арендатора.
|
Коэффициент учета материала стен
|
Коэффициент территориальной зоны
|
х
|
Коэффициент состояния Объекта
|
Коэффициент типа деятельности
|
х
|
Коэффициент скользящего спроса
|
Коэффициент качества нежилого помещения =6.1+6.2+6.3+6.4+6.5
6.1. Размещение помещения;
6.2. Степень технического оснащения здания;
6.3. Высота потолков в помещении;
6.4. Удобство коммерческого использования;
6.5. Выход на транспортные магистрали.
|
х
|
Коэффициент учета срока эксплуатации Объекта
|
х
|
х
|
Коэффициент инфляции
|
х
|
х
|
Коэффициент качества Объекта:
К размещения;
К степени благоустройства;
К высоты потолков;
К выхода на центральные улицы;
К удобства пользования.
|
х
|
Как видно из таблицы 16, методики расчета размера арендной платы муниципалитетов в регионе по коэффициентам дублируют методику краевого центра. Однако мы можем отметить весьма интересный подход города Березники к разделению объектов недвижимого имущества на определенные категории и установлению различных методов расчета размера арендной платы для каждой категории. Подобного подхода не наблюдается в пермской методике.
Таким образом, в результате сравнительного анализа были выявлены следующие недостатки:
существующие методики не унифицированы для различных типов объектов (для нежилых помещений, для сооружений, для инженерных сооружений и коммуникаций, для имущественных комплексов);
существующие методики не единообразны во времени (для часа, для 30 дней, на срок более месяца);
существующие методики основаны на коэффициентах;
отсутствует финансовое обоснования значений коэффициентов и их диапазонов;
наличие субъективных коэффициентов;
отсутствует единый подход к учету инфляции в арендной ставке (в базовой ставке, в корректировочных коэффициентах);
льготы для социально ориентированных (значимых) типов деятельности учитываются в коэффициентах (снижение прозрачности).
|
