Арендные платежи в сфере муниципального имущества
Скачать 2.24 Mb.
|
 Правительство Российской ФедерацииПермский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики» Факультет менеджмента Магистерская программа «Государственное и муниципальное управление» Базовая кафедра государственного и муниципального управления Допускаю к защите Заведующий кафедрой ______________________________ ученая степень, ученое звание « ____»___________________20___ МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ на тему АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ В СФЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА Студент группы ГМУ-12-1: Карпова Евгения Вадимовна Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент Зуева Елена Львовна Пермь 2014 Оглавление Введение Вопросы аренды муниципального имущества являются одними из наиболее актуальных в сфере муниципального управления. Муниципалитетам предоставлена практически полная свобода в установлении своей имущественной политики, поэтому их подходы к определению размера арендной платы весьма разнообразны. Муниципалитеты используют рыночную оценку стоимости имущества, привлекают независимых экспертов, а разработанные методики, в свою очередь, устаревают и теряют свое функциональное предназначение. Действующие методики расчета размера арендных платежей за муниципальное имущество имеют коэффициентный характер, являются трудоемкими для расчета, субъективными и, зачастую, финансово необоснованными. Это приводит к таким отрицательным последствиям как судебные разбирательства, неоправданный рост размера арендной платы, разорение некоторых предпринимателей, увеличение цен на продукты и лишение городских районов магазинов шаговой доступности. Таким образом, можем сделать вывод о том, что вопросы формирования эффективной методики, определяющей размер арендной платы за муниципальное имущество, весьма актуальны. Проблема исследования состоит в отсутствии механизма, который позволяет оптимизировать процесс передачи муниципального имущества в аренду и достигать максимальной выгоды для муниципалитета. В рамках исследования была выдвинута гипотеза – существующие методики расчета арендных платежей за муниципальное имущество имеют значительные недостатки. Объектом исследования являются арендные отношения. Предметом исследования являются методики расчета арендных платежей за муниципальное имущество. Целью магистерской диссертации является разработка методики расчета базового размера арендной платы за использование муниципального имущества. Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
Теоретическая новизна работы состоит в классификации способов управления муниципальным имуществом на основе международного и российского опыта, выявлении достоинств и недостатков существующих муниципальных методик. В работе были использованы методы полевых исследований, математические и экономические методы, сравнительный анализ. Практическая значимость работы состоит в формировании новой методики расчета арендных платежей, оптимизирующей арендные отношения в муниципалитетах Пермского края. Структура работы соответствует ее задачам: она включает три главы, введение, заключение, список литературы и приложения. В первой главе будут рассмотрены основные теоретические аспекты, касающиеся понятия и функций муниципального имущества, процесса формирования муниципального имущества, а также способов управления и распоряжения муниципальным имуществом. Арендные отношения предполагается рассмотреть как один из способов управления муниципальным имуществом. Во второй главе планируется проанализировать опыт зарубежных стран в сфере арендных отношений, методики расчета размера арендных платежей в муниципалитетах России и Пермского края, провести сравнительный анализ существующих методик, выявить их положительные и отрицательные характеристики. В третьей главе будет предложен новый подход к определению размера арендных платежей за муниципальное имущество, проведен расчет стартового размера арендной платы за определенные объекты муниципального имущества города Перми. Теоретической базой исследования являются монографические работы О.Л. Савранской, С.С. Исуповой, Н.И. Миронова и других авторов, а также нормативно-правовые акты федерального, регионального и местного значения, материалы зарубежной и отечественной периодики, электронные источники данных. Практической базой исследования послужили материалы финансового отдела управления экспертизы и аналитики аппарата Пермской городской Думы, данные, предоставленные Департаментом имущественных отношений города Перми, зарубежные отчеты о системах управления имуществом в муниципалитетах Европы компании «Делойт». Глава 1. Управление муниципальной собственностью и арендные отношения по поводу муниципального имущества: теория и практика 1.1. Институт муниципальной собственности как экономическая основа местного самоуправления На федеральном уровне понятие местного самоуправления и, соответственно, понятие муниципальной собственности вводится в Законе Российской Федерации от 06.07.1991 года № 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации». Однако первые упоминания о муниципальной собственности обнаружены в Законе СССР от 06.03.1990 года № 1305-1 «О собственности в СССР» в разделе коллективной собственности, статья 23 «Собственность административно-территориальных образований (коммунальная собственность)». На данный момент оба этих закона утратили силу (4,5). Среди законодательных актов наполняющих институт муниципальной собственности реальным содержанием можем отметить Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономных округов, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (7). В Конституции Российской Федерации законодательно закреплялось наличие муниципальной собственности, ее равноправие с прочими формами собственности, а также полномочия по управлению собственностью. Полномочия по управлению муниципальной собственностью были закреплены за органами местного самоуправления. Федеральный закон от 06.10.2003года №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» - это законодательный акт федерального уровня, который приводит подробный перечень имущества, находящегося в собственности различных типов муниципальных образований. Согласно статье 49 ФЗ № 131-ФЗ «экономическую основу местного самоуправления составляют:
[6, ст.49]. «Муниципальной собственностью считается имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям» [2, ст. 215]. Таким образом, вещный состав и принадлежность к муниципальному образованию являются атрибутами муниципальной собственности. Однако понятия муниципальной собственности и муниципального имущества не тождественны. Право муниципальной собственности – это элемент абсолютного правоотношения, субъектом права муниципальной собственности, согласно статье 130 Конституции Российской Федерации, является население муниципального образования. «Население имеет закрепленное право на владение, использование и распоряжение муниципальной собственностью» [1, ст.130]. Функции муниципальной собственности:
Таблица 1 Различия муниципальной и государственной собственности1
Имущество государственных предприятий, подлежащих ликвидации, а также объекты государственных и приватизированных предприятий, имеющие социально-культурное назначение, могут быть приняты муниципальным образованием в муниципальную собственность. Кроме того, в муниципальную собственность могут переходить:
Кроме того, муниципалитет может приобретать имущество, при приобретении имущества, права и обязанности от имени муниципальных образований возлагаются на органы местного самоуправления. Не смотря на то, что население муниципальных образований является субъектом права муниципальной собственности, у них отсутствуют полномочия по приобретению (Андрейкин, 2003). Объекты муниципальной собственности могут быть переданы:
Передача имущества осуществляется как на возмездной, так и на безвозмездной основе. Контрагентами могут являться как физические, так и юридические лица. Муниципальная собственность формируется согласно допустимым Гражданским Кодексом способам. Можем подчеркнуть, что существуют и специфические способы формирования муниципальной собственности (2,ст.218). Существуют две группы способов формирования муниципальной собственности: гражданско-правовые и административные. «Административный способ формирования муниципальной собственности предполагает проявление воли только одной стороны» – государства (муниципалитета) и реализуется посредством издания соответствующего нормативного акта [15, стр.12]. Гражданско-правовые договоры и сделки – это способ, при котором учитывается воля обеих сторон, что уравнивает органы местного самоуправления и контрагентов (Давлятова, 2008). Гражданско-правовые договоры и сделки могут быть заключены с другими субъектами гражданских прав. Таблица 2 Способы формирования муниципальной собственности2
Право муниципальной собственности прекращается (2, ст. 235):
Перечень муниципальной собственности поселений и муниципальных районов представлены в приложениях 1 и 2. 1.2. Управление и распоряжение муниципальным имуществом Ресурсный потенциал муниципального образования, одной из составляющих которого является муниципальный имущественный комплекс, может быть применен для создания условий экономического роста на отдельных территориях. Муниципалитеты осознают необходимость тщательного планирования вариантов использования муниципальной собственности и эффективного управления ею. Порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью устанавливают представительные органы местного самоуправления исходя из целевого назначения муниципальной собственности. Распределение полномочий между органами местного самоуправления утверждается в Уставе муниципального образования (28). Оформление права собственности обязательная процедура, только после ее выполнения наступает право владеть, пользоваться и распоряжаться муниципальным имуществом от имени муниципального образования. Муниципалитет формирует свою имущественную политику в следующем ключе:
«Имущественная политика реализуется через местные нормативно-правовые акты» [16, стр.29]. «Имущественные права – это субъективные права участников гражданских правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми имущественными требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами, услугами, работами, ценными бумагами, деньгами и др.)» [27]. Имущественными правами являются:
Таблица 3 Виды права управления муниципальным имуществом3
Кроме того, режим хозяйственного ведения может быть установлен по соглашению собственника с муниципальным унитарным предприятием. В таком соглашении обычно прописаны следующие условия:
Таблица 4 Основные виды правомочий4
В соответствии со статьями 124-125 Гражданского Кодекса Российской Федерации от имени муниципального образования, его права осуществляют уполномоченные органы местного самоуправления. Статус данных органов обычно определяют следующие нормативные акты:
Право собственности, согласно Гражданскому Кодексу, в ряде случаев может быть ограничено. Кроме того, в ряде случаев имущество может быть принудительно изъято (2, ст.237-241), например:
От имени муниципального образования в рамках гражданского законодательства вправе действовать:
Законодательная база предполагает, что в случае заключения сделок с объектами собственности, органы местного самоуправления обязаны платить все установленные налоги. Кроме того, учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом, а также не вправе быть учредителем муниципальных предприятий. Эти положения являются определяющими и вводят ограничения на список лиц, действующих от имени муниципальных образований. Правомочия собственника муниципального имущества не присутствуют в полном объеме ни у представительного органа, ни у местной администрации, ни у структурных подразделений администрации согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации. Однако не стоит забывать еще об одном органе местного самоуправления – Главе муниципального образования. В соответствии с частью 4 статьи 36 ФЗ № 131-ФЗ «Глава муниципального образования представляет муниципальное образование:
Кроме того, Глава муниципального образования имеет право действовать без доверенности от имени муниципального образования. Следовательно, Глава муниципального образования обладает правомочиями действовать от имени муниципального образования в отношении управления муниципальным имуществом. Проблемы могут возникнуть в случае одновременного исполнения Главой городского поселения обязанностей Председателя представительного органа местного самоуправления. В данном случае Глава муниципального образования может издавать только акты по организации деятельности представительного органа муниципального образования (17). Органы, участвующие в вопросах муниципальной собственности:
Выступая от имени населения, как его представители, выборные органы власти и управления выполняют следующие функции:
Таким образом, представительные, распорядительные и контрольные функции относятся к полномочиям выборных органов и должностных лиц. Исполнительно-распорядительные органы выполняют функции управления. Функции распоряжения распределены внутри местной администрации по структурным подразделениям. Однако всю ответственность за реализацию функций управления должна нести администрация муниципального образования. Полномочия по осуществлению контроля над соблюдением установленного порядка управления и распоряжения муниципальным имуществом возложены на контрольные органы. Иногда на данный орган целесообразно возложить и контроль над состоянием объектов муниципальной собственности. В случае, когда контрольный орган в муниципальном образовании отсутствует, вышеуказанные полномочия обычно осуществляет представительный орган местного самоуправления (Савранская, 2005). 1.3. Аренда как способ управления муниципальным имуществом Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации «договор аренды − это обязательство, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» [3, ст.606]. Договор аренды является консенсуальным и возмездным. В заключении договора аренды заинтересованы обе стороны, с одной стороны арендодатель, который желает извлечь прибыль из передачи имущества в аренду, с другой стороны, арендатор, который не имеет возможности приобрести имущество в собственность, но нуждается в нем для ведения хозяйственной деятельности. Данный признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование. Таблица 5 Отличия договора аренды от прочих договоров5
Арендатор и арендодатель являются сторонами договора. В роли арендодателя и арендатора могут выступать физические, юридические лица, а также иные субъекты гражданского права. Под юридическими лицами подразумевают коммерческие и некоммерческие организации, государство и муниципальные образования. Также в роли арендатора и арендодателя в некоторых видах аренды могут выступать специальные субъекты. Согласно статье 608 Гражданского Кодекса Российской Федерации «арендодатель − это собственник передаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду», а «арендатор − лицо, заинтересованное в получении имущества для его использования» [3, ст.608]. Закон не предъявляет каких-либо специальных требований к арендатору муниципального имущества. Арендодателями обычно выступают предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы. В случае закрепления имущества за предприятием на праве хозяйственного ведения, объекты недвижимости могут быть переданы в аренду только с согласия собственника. Как показывает практика, чаще всего аренда муниципального имущества осуществляется с целью оказания услуг населению на базе муниципального имущественного комплекса, а также для увеличения доходов в местный бюджет. В аренду могут быть переданы [3, ст.607]:
Однако в данном исследовании мы сосредоточим внимание на передаче в аренду зданий, сооружений или площадей в зданиях. Договор аренды заключается на определенный срок или, если данные о сроке заключения договора отсутствуют, он считается заключенным на неопределенный срок. Имущество предоставляется арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество может сдаваться в аренду как с относящимися к нему принадлежностями и документами, так и без них. В обязанности арендатора, в свою очередь, входит:
«Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды» [29]. В случае отсутствия в договоре информации о порядке, условиях и сроках, обычно используют аналогичные показатели, применяемые при аренде имущества в сравнимых обстоятельствах. Арендная плата может быть установлена отдельно по каждой из составных частей имущества или общей суммой за все арендуемое имущество. Виды арендной платы:
Стороны могут установить как одну форму арендной платы, так и сочетать указанные формы арендной платы или установить иные формы оплаты аренды. Изменение размера арендной платы происходит один раз в год, если иное не установлено договором аренды. Однако договор может предусматривать изменение размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором. Арендатор обязуется использовать переданное в аренду имущество в соответствии с назначением имущества (3, ст.615). С согласия органов местного самоуправления арендатор имеет право:
В случае перенайма новый арендатор несет ответственность перед арендодателем по договору аренды, во всех остальных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается первый арендатор. Срок договора субаренды не должен превышать срок договора аренды. В случае не соблюдения арендатором условий договора, нарушения сроков или использовании имущества не по назначению, органы местного самоуправления имеют право на расторжение договора аренды и возмещение убытков. Капитальный ремонт помещений, переданных в аренду, должен производиться за счет средств органов местного самоуправления в срок, указанный в договоре аренды. Кроме того, ремонт должен производиться в случае неотложной необходимости или форс-мажора. Если органы местного самоуправления нарушают обязанности по производству капитального ремонта, то арендатор вправе:
Арендатор, в свою очередь, обязуется:
Основанием для изменения или расторжения договора аренды может служить переход права собственности на имущество другому лицу. Кроме того, договор может быть расторгнут по требованию сторон, условия досрочного прекращения договора прописаны в самом договоре аренды. Если органы местного самоуправления являются инициатором досрочного расторжения договора аренды, то они должны заблаговременно направить арендатору письменное предупреждение о необходимости досрочного исполнения им обязательства в разумный срок. Ниже описаны случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора:
В договоре аренды должны быть указаны данные, дающие полную характеристику имуществу, подлежащему передаче в аренду. Форма договора аренды и его государственная регистрация закреплены статьей 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации:
Далее нами будут рассмотрены цели системы управления муниципальным имуществом:
Арендная плата – это неналоговый доход муниципалитета, поэтому в районах с высокой стоимостью недвижимости она составляет существенную долю муниципального бюджета. Льготы по арендной плате для решения социальных задач могут быть введены, например, для стимулирования малого и среднего предпринимательства, детских учреждений, культурно-просветительских, спортивных организаций. Поэтому размер арендной платы - один из существенных условий договора. Согласно статье 654 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать определенный и согласованный сторонами размер арендной платы, если размер отсутствует или не согласован, то договор аренды считается незаключенным. Установленный в договоре аренды размер арендной включает плату за пользование земельным участком, на котором здание или сооружение расположено. Зачастую, плата за аренду здания или сооружения устанавливается на единицу площади здания (1м2), но возможно и определение арендной платы исходя из фактического размера переданного арендатору имущества. В соответствии с действующим законодательством при определении размера арендной платы обязательно привлекать независимого оценщика, поскольку заключение договора аренды – сделка с муниципальным имуществом. Арендная плата определяется независимым оценщиком как процент от рыночной стоимости объекта недвижимости. Кроме того, оценщик сравнивает ставку арендной платы по искомому объекту со ставками аренды аналогичных объектов, ориентируясь на рынок в целом. Муниципалитет, как собственник имущества, стремится сокращать риски, связанные с утратой принадлежащей ему собственности. Следовательно, муниципалитет обязан застраховать принадлежащие ему помещения от огня и иных опасностей (наводнения, землетрясения и прочих природных катаклизмов). Разумный собственник также будет поддерживать помещения в привлекательном состоянии для пользователей, то есть регулярно проводить текущий и капитальный ремонт. Любой ремонт – это улучшение объекта недвижимости, однако в России не много муниципалитетов, которые реализуют улучшения за свой счет. Гражданское законодательство предусматривает возможность произведения улучшений силами арендатора, однако данная процедура производится с согласия собственника и может служить поводом для изменения размера арендной платы в зачет стоимости улучшений. Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества будут являться его собственностью. В случае, когда улучшения неотделимы без вреда для имущества, арендатор может потребовать возмещение стоимости этих улучшений после окончания договора аренды. Не подлежит возмещению сумма улучшений в случае отсутствия согласия арендодателя на производство данных улучшений. Улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Таким образом, помещения, переданные в аренду в системе управления муниципальной недвижимостью, можем разделить на два вида:
На основе опыта прошлых лет также было отмечено, что привлечение частных предприятий к управлению муниципальным имуществом целесообразно осуществлять на конкурсной основе. Согласно федеральному законодательству при передаче помещений в аренду или доверительное управление конкурс не обязателен. Однако конкурсный порядок передачи помещений в аренду уже активно применяется в Москве и Санкт-Петербурге. Конкурс на передачу помещений в аренду обычно проводят по критерию максимальной цены аренды, предложенной участником. Конкурс может быть проведен в закрытой форме, в случае передачи в аренду помещений с ограничениями по видам использования. |
Похожие:
 | Администрация Заволжского городского поселения Заволжского муниципального района Ивановской области сообщает о продаже муниципального... | | В целях организации учета муниципального имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, Камчатского края, уставом... |
| Об учете муниципального имущества и ведении реестра муниципального имущества Осиновского сельского поселения | | При аренде федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества вы будете признаны налоговым... |
 | Т предоставления администрацией увельского муниципального района муниципальной услуги по закреплению муниципального имущества в хозяйственное... | | Т предоставления администрацией увельского муниципального района муниципальной услуги по закреплению муниципального имущества в хозяйственное... |
| Об учете муниципального имущества и ведении реестра муниципального имущества мр «Сергокалинский район» | | О порядке учета муниципального имущества и ведении реестра муниципального имущества |
| Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности... | | В целях эффективного использования имущества местной администрации Виллозского сельского поселения, руководствуясь Федеральным Законом... |