Способы распознавания и противодействия
Скачать 0.71 Mb.
|
№ 16 2014 - 7 Тема задатков, видимо, является неистощимой. Новые методы мошенничеств произрастают на ней, как грибы. Очередное остроумное мошенничество с задатком появилось в 2014 г. Впервые мой коллега, Сергеев А.В., столкнулся с ним в г. Тольятти, но сейчас, судя по всему, схема применяется чуть ли не повсеместно. Авторство комбинации, конечно, неизвестно, но придумано ловко. Итак, в самом начале какая-либо недвижимость выставляется собственником по нормальной рыночной цене, которую с течением времени начинают чуть-чуть снижать, завлекая покупателей. Когда покупатель найден, риелторы (сообщники собственника) предлагают потенциальному покупателю осмотреть объект и проверить документы. Вскоре покупатель убеждается в том, что с объектом и бумагами все нормально. После того, как покупатель решается на покупку, ему предлагают внести крупный задаток, составляющий значительную часть от стоимости объекта. Покупателя открыто, честно и многократно предупреждают, что, если он откажется от сделки, то задаток он потеряет. Указания на это прямо присутствуют в договоре купли-продажи. Причем подписывается не предварительный договор, а сразу основной, но с условием о задатке и с пунктом о том, что при невнесении покупателем оставшейся суммы в определенный срок договор теряет силу. Покупателю также предлагают поставить роспись под распечаткой статей Гражданского кодекса России, регулирующих положения относительно задатка. Регистрация договора предполагается в ближайшее время, но не прямо при его подписании. При передаче задатка продавцу покупатель, конечно, понимает, что он рискует, но он исходит из того, что: а) он располагает или определенно будет располагать необходимой для покупки суммой; б) лично он обманывать никого не собирается; в) документы на объект в порядке; г) покупатель уверен в том, что уж он-то точно от сделки не откажется, а, следовательно, задаток не потеряет. Продавец получает задаток от покупателя, и стороны договариваются о сроках исполнения оставшейся части сделки (о передаче оставшейся суммы и регистрации перехода права собственности). Реализация схемы на этом этапе еще не завершена. Теперь продавцу нужно сделать так, чтобы покупатель сам отказался от совершения сделки, и из-за своих же действий потерял переданный им задаток. Делается это на удивление просто. Каким-то совершенно посторонним лицом в местной газете дается объявление с многозначительной фразой вроде: «правоустанавливающий договор на имя ФИО является недействительным в связи с его утерей». А еще лучше – в связи с кражей. Мошенники пользуются тем, что покупателю известны паспортные данные продавца, реквизиты свидетельства о праве собственности и иные отличительные признаки правоподтверждающих и правоустанавливающих документов (они ведь сами вручали эти копии покупателю). Далее мошенники просто ждут. Если газетенка сама попадается на глаза покупателю – отлично. Если нет, заботливый риелтор принесет эту газету покупателю и покажет ее со словами: «Вы знаете, мне вот на глаза попалась такая газета… продавец у нас подозрительный… будьте осторожнее с ним»… После такого «предупреждения» покупатель немедленно связывается с продавцом. Продавец, естественно, на все возможные вопросы покупателя сообщает, что про объявление он ни сном ни духом не знает, кто его дал – неизвестно. Продавец настойчиво требует от покупателя оставшуюся сумму и выражает готовность к совершению сделки. Как это не удивительно, но большинство (большинство!) покупателей пугаются сами не знают чего, и оставляют свой задаток мошенникам, думая, что лучше потерять задаток, чем втягиваться в какой-то непонятный судебный спор. Какой, правда, спор, и о чем, они представления не имеют и после пояснить не могут. Некоторые после утраты денег пишут заявления в полицию. Это совершенно бесполезно, так как доказать сговор собственника и лица, подавшего объявление в газету, практически невозможно. А даже если доказать, то что? Предположим, следствие установит, что по просьбе собственника некое лицо опубликовало в газете объявление с неправдивым текстом. Что с того? Нарушен какой-либо закон, запрещающий врать в газетных объявлениях? Или все это как-то повлияет на тот факт, что покупатель напугался неизвестно чего и сам сорвал сделку? В общем, после раздела денег соучастниками объект снова выставляется на продажу. Отмечу специально: максимум, чем рискуют мошенники – продать недвижимость за нормальную рыночную цену. Это произойдет только в том случае, если покупатель закроет глаза на газетное объявление и настоит на сделке. Видимо, последнее случается нечасто, так как мнительность и нервозность покупателей полностью на стороне аферистов. № 17 2012-12. На семинарах, проводимых по данным тематическим обзорам, часто доводилось слышать мнения участников о том, что многие схемы потеряли бы всякую пригодность в том случае, если бы в России разрешили обращать взыскание на единственное жилье. Существующий запрет отбирать за долги единственное жилье, установленный ст. 446 ГПК РФ, действительно выглядит анахронизмом. Так, например, нам неоднократно приходилось сталкиваться с ситуациями, когда человек «в долгах как в шелках», но проживает в доме площадью двести и более квадратных метров. И его дом неприкосновенен, так как это – единственное жилье. Или, другой вариант: кредиторы не получают годами ни единой копейки, перебиваются на съемных квартирах, а у должника на праве собственности двухуровневая квартира в дорогом районе города. Данная ситуация также полностью соответствует закону. Точнее, даже не закону, а его букве, ст. 446 ГПК РФ, под которой с 2002 года стоит подпись президента. Различными силами многократно поднимался вопрос о необходимости данную ситуацию с единственным жильем изменить. Цинизм ситуации в том, что поправка по существу принималась только в 2004 году и была пролоббирована банками. После поправки стало возможным забирать единственное жилье, если оно обременено ипотекой (ФЗ от 29.12.2004 N 194-ФЗ). Ситуация улучшилась главным образом для крупных кредитных учреждений. Для рядовых потерпевших от квартирных мошенничеств положение не изменилось: им по-прежнему трудно добиваться взыскания долгов. На местном уровне судьи, которые прекрасно видят, что действующая редакция ст. 446 ГПК РФ неадекватна, стали в одностороннем порядке обходить запрет ст. 446 ГПК РФ. Так, если недвижимость должника является его единственным жильем, но жилая площадь явно превосходит средние потребности, то судами иногда допускается обращение взыскания на долю в праве собственности, а не на все жилье целиком. Подобные решения судов, конечно, продиктованы невозможностью нормально работать по тому закону, который в настоящее время существует. Часть этих решений при проверке вышестоящими судами отменяется, часть остается в силе, но в целом данная судебная практика не стала массовой, и поэтому проблема «единственного жилья» в 300 м2 остается. Говоря о явных злоупотреблениях со стороны недобросовестных должников, нельзя забывать, что изначально ст. 446 ГПК РФ создавалась с совершенно другой целью: не позволить кредиторам полностью лишить должника собственности, обеспечить ему хотя бы минимальный уровень жизни. Об этой функции ст. 446 ГПК РФ и пойдет речь далее. Отдельные адвокаты и продвинутые риелторы научились отбирать единственное жилье у самых бедных граждан. Начать, к сожалению, снова придется издалека. Кто такой среднестатистический россиянин-банкрот? Чаще всего это работающий, состоящий в браке и имеющий детей бедный человек средних лет, либо пенсионного возраста. В недавнем прошлом он имел глупость воспользоваться услугами «микрокредитных организаций» со ставками по займам в 240 % годовых и выше. (Наверное, ни для кого не секрет, что все крупные города нашей страны увешаны рекламой подобного рода ростовщических услуг). Соответственно, данный должник - просто малограмотный человек, которому когда-то срочно понадобились деньги, и который за долги потерял всю свою собственность, кроме единственного жилья. Вот именно он и становится потерпевшим в той схеме, о которой идет речь. Судебные приставы, взыскивая долги такого неплательщика, отказываются выставлять на торги его единственное жилье, опираясь на ст. 446 ГПК РФ. Когда это происходит, кредитор решает обойти запрет данной статьи. Если проблема заключается в том, что жилье у должника – единственное, кредитор решает сделать так, чтобы у должника появилось еще какое-нибудь жилое помещение. Не важно какое, лишь бы оно числилось жилым. Самый простой и недорогой вариант – подарить должнику какую-нибудь избушку в сельской местности. Но, если у должника сохранилось хоть чуточку ума, такой подарок он не примет и на регистрацию договора дарения не придет. В этом случае, как ни странно, должнику эту же самую избушку можно… купить. Между взыскателем и собственником избушки заключается договор купли-продажи. Договор выглядит как обычно: покупатель с одной стороны и продавец с другой. При этом в текст договора добавляется условие о том, что жилой дом приобретается в пользу третьего лица (указываются паспортные данные должника). Должник, таким образом, становится выгодоприобретателем – то есть таким участником правоотношений, у которого нет никаких обязанностей, а имеются только права. Данный статус интересен тем, что у должника отсутствует возможность не принять недвижимость. Проще говоря, если кто-то задался целью купить вам жилье в глухой деревне, предотвратить это вы не сможете. В итоге, хотя под договором купли-продажи подписи должника нет, право собственности на объект недвижимости у должника возникло. Что особенно интересно, должник об этом даже не догадывается. До недавнего времени Росреестр пытался сопротивляться регистрации договоров в пользу выгодоприобретателей, но сейчас такие сделки регистрируются беспрепятственно. Видимо, количество перешло в качество. После регистрации перехода права собственности взыскатель получает выписку из ЕГРП на объект недвижимости и едет к судебным приставам. Таким образом в материалах исполнительного производства появляются документы о том, что должнику принадлежат сразу два жилых объекта. Схема завершена, и основное жилье у должника отбирают. Естественно, что проживание в загородной избушке оказывается невозможным в связи с ее ветхим состоянием. В одном случае мы даже столкнулись с тем, что строение существовало только по документам, а по факту отсутствовало вовсе. Нужно отметить, что расходы кредитора на поиск и покупку избушки часто на порядок меньше, чем стоимость недвижимости, которой кредитор в итоге завладевает. Поэтому не следует рассчитывать на то, что затратность данного метода остановит злоумышленников. Бороться с данной схемой весьма трудно. Прежде всего, должнику затруднительно своевременно узнать о том, что у него появился какой-то объект недвижимости, и что правила ст. 446 ГПК РФ его больше не защищают. Затем, даже если должник сразу же узнал о появлении у него права собственности, то оспорить данную сделку нереально. В суде спросят: чем нарушены права должника? Тем, что ему купили жилье? Именно поэтому для должника единственным выходом является немедленная продажа избушки, а этого сделать он часто не успевает. Пока должник узнает о появлении у него новой недвижимости, пока он поймет, чем это ему грозит, пока получит свидетельство Росреестра и начнет готовить продажу - уйдет много времени, и старое жилье уже продадут с торгов. Самое неприятное в этой схеме то, что часто вместе с должником на улице оказываются члены его семьи, в том числе дети. Причем наличие у детей доли в праве собственности на квартиру или дом не спасает: с молотка уходит доля родителя, а новый собственник вселяется в жилое помещение, и проживать в нем становится невозможно. В завершение этого пункта отметим, что ст. 446 ГПК РФ, несомненно, будет отредактирована. Когда – неизвестно. Тематическое постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П по ст. 446 ГПК РФ больше создало вопросов, чем их разрешило. Одно известно точно: ни один должник сегодня не может больше спокойно спать в своем доме, надеясь на то, что его жилье – единственное. + Если останется время: 2014-1. В п. 2 обзора за 2009 г. описывалась простенькая, но эффективная схема, направленная против покупателя недвижимости. Суть ее заключалась в том, что продавец, получив от покупателя деньги еще до регистрации перехода права собственности, «тормозил» регистрацию сделки с потерпевшим и переоформлял недвижимость на иное лицо по другой сделке. В результате права на недвижимость уходили третьему лицу, иногда даже сообщнику продавца, а деньги потерпевшего мошенник присваивал. Чтобы не стать жертвой мошенников в данном случае достаточно было всего лишь не соглашаться на расчеты до сделки, но это простейшее правило все еще не очевидно для широкого круга лиц. В результате описанная схема получила широчайшее распространение по всей стране и все еще часто встречается. Законодатель, конечно, мог бы пресечь на корню подобные мошенничества, запретив расчеты по сделкам до перехода права собственности и введя правило об обязательных расчетах через гос.банк, но либеральный подход к гражданскому праву не позволяет принять подобные поправки к законодательству. В итоге, из благих побуждений хвост коту отрезается кусочками, а не целиком. Так, после 1 марта 2013 г. вступили в силу положения закона, уточняющие содержание п. 2 ст. 558 ГК РФ. Смысл данных поправок заключается в том, что с 2013 г. договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным после его подписания (с момента согласования всех существенных условий), а регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор. Ранее такие правила применялись к сделкам с земельными участками, а в настоящее время законодатель распространил этот подход и на жилые помещения. Мотивы принятия поправки были, в том числе, такие: если договор купли-продажи квартиры будет считаться заключенным с момента его подписания, то мошенникам не удастся обманывать покупателя, сдавая на регистрацию новый договор купли-продажи. Предполагалось, что, так как новый договор будет датирован более поздним числом, то приоритет отдадут договору с настоящим покупателем. Все это должно было, по мнению депутатов, создать трудности для мошенников. Честно говоря, снова вспоминается анекдот про «верх наивности». Никакого положительного эффекта относительно рассматриваемой темы принятые поправки не дали: описанную в 2009 г. схему просто чуть-чуть модифицировали. В 2014 г. к моему коллеге обратился покупатель, который рассчитался за квартиру в полном объеме, подписал и совместно с продавцом сдал на регистрацию договор купли-продажи недвижимости. После этого, в то время, пока покупатель ожидал регистрации перехода права, к нему обратился некий гражданин, который также представился покупателем спорной квартиры. Гражданин сообщил, что он ранее, у того же собственника приобрел ту же самую квартиру, и что собственник уже длительное время уклоняется от явки на государственную регистрацию. Покупатель предъявил свой экземпляр договора купли-продажи, который якобы был заключен пару месяцев назад. Настоящий покупатель был поставлен перед выбором: или сейчас он проявляет твердость и выпроваживает посетителя, а после начинает судиться за «свою» квартиру, или он удовлетворяет все требования явившегося. Последний, как водится, просто хотел денег. Выбор, надо сказать, потерпевшему предстоял не простой. Если покупателю проявить твердость и денег мошеннику не давать, то явно возникнет спор между двумя покупателями, один из которых имеет договор с более ранней датой, чем у настоящего покупателя. Кроме того, весьма вероятно, что лже-покупатель находится в сговоре с продавцом, и тогда в деле могут начать неожиданно появляться самые разнообразные документы, в том числе, например, о внесении лже-покупателем полной оплаты по договору. Надеяться на экспертизу времени составления документов здесь не приходится, так как даты документов, хотя и разнесены по времени, но, тем не менее, очень близки друг к другу. Исходя из всего сказанного, вроде бы лучше не судиться и заплатить мошеннику. С другой стороны, если «прогнуться» и заплатить лже-покупателю столько, сколько он хочет, чтобы он не обращался в суд и не накладывал арест на квартиру (не тормозил настоящую сделку), то нет совершенно никаких гарантий, что на следующий день к настоящему покупателю не придет лже-покупатель № 2 с похожим фальшивым договором купли-продажи. Потерпевший отчетливо понимал, что новые лже-покупатели могут появляться в любое время, причем как до государственной регистрации, так и после, сколько бы он не заплатил мошенникам. Ситуация осложнялась тем, что у покупателя не было титульной страховки по рискам не возникновения и утраты права собственности. В итоге, после нескольких дней терзаний, покупатель выплатил «компенсацию» аферисту. Причем интересно, что потерпевшему открыто дали понять: если он надумает требовать оплаченные деньги с продавца (как убытки), то сразу же появится еще один лже-покупатель, с еще более ранним договором, который сразу потребует признать недействительным зарегистрированный договор купли-продажи. Поэтому, сказали потерпевшему, помни: нужный для судебного процесса договор уже составлен, так что на экспертизу давности составления документов можешь не надеяться. Мало того, что квартира оказалась для покупателя сверхдорогой, так он теперь еще и переживает: подадут на него в суд или нет? Так покупать недвижимость - ни выгоды, ни удовольствия, одна нервотрепка. |
Похожие:
 | В данной работе рассмотрен важный вопрос определения достоверности результата распознавания символа в рамках задачи распознавания... | | Рассматриваются алгоритмы комбинирования нескольких методов распознавания, оптимизированные к различным деформациям образов символов.... |
| В мае 2016 года в налоговых органах Псковской области утверждены планы противодействия коррупции на 2016 – 2017 годы. В планах противодействия... | | В целях реализации Указа Президента РФ от 13. 04. 2010г. №460 "О национальной стратегии противодействия коррупции и Национальном... |
| Способы сохранения электронных данных, порядок установления паролей, способы восстановления данных в случае их утраты | | Управлением в 2016 году проведена следующая работа по выполнению плана противодействия коррупции |
| Перевод М. В. Лебедева. Публикуется по изданию: Н. Гудмен. Способы создания миров. М., "Идея-пресс" "Праксис", 2001 | | Определены способы решения сформулированных интеллектуальных задач, финансового обеспечения, ожидаемого экономического и социального... |
| Качественные оценки синтаксических алгоритмов приводятся на примере задачи распознавания почтового адреса | | ... |